CC BY
29А.Н. Лужина
ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) И СЕРВИТУТ КАК ИНСТИТУТЫ СОВРЕМЕННОГО ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИИ
Пункт 1 ст. 274 ГК РФ дает следующее определение сервитута: собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком.
Возрождение сервитутного права в России было связано с принятием Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) и вступлением в действие гл. 17 Граж -данского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) относит сервитуты к категории ограничений (обременений). Анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить существенные признаки, отличающие ограниченное пользование чужим земельным участком или иной недвижимостью от института ограничений (обреме-нений) прав на недвижимое имущество. В качестве основных параметров для проведения сравнения будут рассмотрены: во-первых, определение сервитута и ограничений (обременений); во-вторых, объект сервитутных отношений и ограничений (обременений); и наконец, признаки сервитута и ограничений (обременений).
В отличие от института ограничений (обременений), который является оригинальным явлением современного российского права, сервитут возник еще в Древнем Риме и на современном этапе применяется практически во
всех мировых системах права. Сервитут (§егуйи§) означал рабство, невольничество вещи, некую ее повинность. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна1.
Основная цель установления сервитута заключалась в предоставлении третьим лицам возможности пользования частью недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности, только в случаях, необходимых для владения, пользования и распоряжения собственной недвижимостью в полном объеме. Подобные требования к сервитутным отношениям сохранились и в действующем российском гражданском законодательстве (ст. 274, ст. 277 ГК РФ). В ограниченное пользование земельным участком может входить право прохода и через чужой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и др.
Иные законодательные акты, например Лесной кодекс РФ, предусматривают и другие виды сервитутных отношений. Так, граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут) (п. 1 ст. 21). Статьи 41 и 43 Водного кодекса РФ также подчеркивают, что каждый имеет право свободного пользования водными объектами общего пользования, частью или иными водными объектами, если иное не предусмотрено требованиями действующего законодательства.
Также стоит обратить внимание на ст. 1 Закона о регистрации, где дается общее определение сервитутов, устанавливаемых на недвижимое имущество, как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установ-
1 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // СПС «ГАРАНТ».
ления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Из приведенных выше определений сервитута можно сделать следующие выводы. Во-первых, сервитут может быть связан как с ограниченным пользованием чужим земельным участком (иной недвижимостью), так и со свободным пользованием определенными объектами, например водными объектами общего пользования, лесами; во-вторых, сервитут может быть установлен как в пользу конкретного лица, например соседа - владельца близлежащего недвижимого имущества, имеющего, скорее всего, общие границы со служебным недвижимым имуществом (п.1 ст. 274 ГК РФ), - либо в пользу лица, не имеющего никаких прав, например гражданина - пользователя лесными фондами; и наконец, цели установления сервитутов настолько многообразны, что ни один законодательный акт не содержит их исчерпывающего перечня. Поэтому право на существование имеют любые сервитуты, не противоречащие требованиям действующего законодательства.
Такое многообразие проявлений сервитутных правоотношений, несомненно, требует единообразного подхода к определению сервитута как гражданско-правового явления. Например, по-разному были рассмотрены судами общей юрисдикции г. Перми и Пермской области следующие дела: «Так, супругам П. понадобилось обязать соседей по дачному кооперативу расчистить общую канаву для стока воды, которую те самовольно закопали на своем земельном участке. Гражданину К. хотелось воспользоваться частью стены соседнего гаража для собственного гаражного строительства. Гражданину И. было необходимо заставить соседей разгородить дорогу, которая проходит по их земельному участку, для прохода»1. Эти и другие дела были рассмотрены судами без применения норм, регулирующих возможные случаи установления ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитутов). Возможно, для защиты интересов третьих лиц в вышеуказанных случаях было бы целесообразно применить правила об установлении сервитутов, а следовательно, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ) как государственного признания факта возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 3 Закона о регистрации). Не стоит также забывать о том, что сервитуты в соответствии с действующим законодательством являются ограниченными вещными правами, для защиты которых наравне с правом собственности могут быть приме-
1 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // СПС «ГАРАНТ».
нены способы, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ. Поэтому установление универсального определения сервитутов в законодательстве позволило бы объединить разнородные правоотношения, возникающие по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом в единый правовой институт, что позволило бы более четко осуществлять его правовое регулирование и защиту.
Исходя из вышеизложенного можно предложить следующую трактовку определения: сервитут - это право пользования, ограниченное на основании закона или договора, устанавливаемое на объекты недвижимого имущества как в пользу конкретного лица, так и в пользу неограниченного круга лиц в целях осуществления ими их прав и законных интересов.
В соответствии с определением ограничений (обременений), данным в ст. 1 Закона о регистрации, они представляют собой условия или запреты, ущемляющие права собственника или иного правообладателя при осуществлении их правомочий в отношении своего имущества. Ущемления не всегда выражаются в установлении вещных прав (как, например, при заключении договора аренды: права владения и/или пользования), но и в дополнительных обязанностях (например, соблюдение права преимущественного удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества) (ст. 334 ГК РФ). Стоит также отметить, что даже в случае договора аренды государственной регистрации подлежат не права, возникающие в результате заключения настоящего договора, а сам договор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Ст. 27 Закона о регистрации, которая так и называется «Государственная регистрация сервитутов», содержит следующие положения, касающиеся сер-витутов:
1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствую-
щим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
Из текста этой статьи не следует с точностью, что подлежит удостоверению в результате установления сервитута - договор или право, возникающее в результате его заключения. Если рассматривать в качестве объекта государственной регистрации договор об установлении сервитута, то в данном случае логично применение закона по аналогии, а именно статьи о договоре аренды (ст. 26 Закона о регистрации). Если подойти к этой ситуации с другой стороны и признать объектом государственной регистрации право ограниченного пользования, то в данном случае по аналогии будут применены статьи, регулирующие государственную регистрацию права собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения (ст. 8, ст. 137 ГК РФ). Последний подход, по моему мнению, является более логичным, поскольку в соответствии с требованиями действующего законодательства право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) является ограниченным вещным правом, наравне с правом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и другими (ст. 216 ГК РФ). «К числу вещных прав законодатель отнес и ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом, называемое сервитутом»1. Поэтому сервитут и стоит рассматривать в первую очередь именно как ограниченное вещное право, а не как ограничение (обременение).
Вторым основанием данного исследования является объект сервитута и ограничений (обременений). Под объектом в теории права принято понимать тот предмет, по поводу которого субъекты вступают в гражданско-правовые отношения. В соответствии с римским правом объектом сервитут-ного отношения является вещь. По римской традиции, нашедшей отражение в Институциях Гая, под вещью понимались предметы как материального, так и нематериального мира. Т.В. Дерюгина приводит следующее определение вещи, даваемое в римском праве: «Кроме того, некоторые вещи суть телесные, физические, другие бестелесные идеальные»2. Таким образом, объектом
1 Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. — М.: Ось-89, 20 0 3 — С. 36.
2 Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журн. рос. права. — М., 2001. — № 5. — С. 44.
сервитутных отношения, по римскому праву, могла быть бестелесная вещь, например свет или вид из окна.
В отечественной науке гражданского права сформировалось несколько позиций по поводу объекта сервитутных отношений. Так же как и в римском праве, в гражданском праве России объектом сервитутного правоотношения является вещь (ст. 1 Закона о регистрации и ст. 274 ГК РФ). Но в связи с отсутствием законодательного определения вещи допустимо несколько подходов к его толкованию. Первый основывается на положении ст. 128 ГК, которая предусматривает исчерпывающий перечень объектов гражданских прав: имущество является родовым понятием для различного рода вещей, денег и ценных бумаг, а также имущественных прав. Придерживаясь этой точки зрения, можно сделать следующий вывод: вещами могут быть только объекты материального мира, а имуществом - совокупность вещей и имущественных прав. Подобную точку зрения представляет Ю.К. Толстой: «Наконец, понятие «имущество» может означать всю совокупность наличных вещей, денег, ценных бумаг, имущественных прав, а также обязанностей субъекта (ч. 2 ст. 63 ГК РФ)». Если руководствоваться этим подходом, объектом сервитутных отношений может быть как право, так и вещь. Таким образом, возникает следующая правовая конструкция: «право на право». М.И. Брагинский описывает ее следующим образом: «Подтверждение того, что объектом права собственности или иного вещного права в ряде случаев может служить обязательственное по своей природе право и тем самым создается конструкция "право на право", можно найти в ряде статей ГК». Рассмотрим следующий пример. «Воздушный кодекс РФ запрещает собственникам и владельцам земель, соседствующих с аэропортами, возводить здания и сооружения выше определенных размеров. В окрестностях аэропортов запрещается устраивать свалки и размещать объекты, способные привлечь птиц»1. Что в данном случае является объектом сервитутного права - земельный участок или право собственности на него? Непосредственно сама недвижимость в вышеуказанном случае не претерпела никакого вмешательства извне (как, например, при проведении линии электропередачи или прокладке кабеля), но в то же время право, правомочия по пользованию и распоряжению настоящим земельным участком были сущест-
1 Шейнин Л. Публичные сервитуты // СПС «ГАРАНТ». Право и экономика. — М., 2004. — № 8.
венным образом урезаны. Так, собственник утратил право на возведение многоэтажного здания, которое способно загородить линию горизонта при посадке или взлете самолетов. Не разделяют эту точку зрения Е.А. Суханов, Т.В. Дерюгина. Последняя делает следующие заключения: «Объектом серви-тутного права могут быть только вещи, а вещи, в свою очередь, — это только объекты материального мира. Следовательно, объектом сервитутного права не могут быть права требования вообще и, в частности, требования не загораживать вид и свет»1. Существует еще одна точка зрения, высказанная В.И. Цукановым: «Объектом вещного, в отличие от права обязательственно -го, не могут служить действия других лиц, так как его объектом является определенная вещь. Объектом сервитутного правоотношения как права пользования являются определенные полезные качества чужой вещи, выражающиеся в определенной выгоде (имуществе), которая извлекается обладателем сервитута в результате использования этой вещи. Таким образом, сервитут имеет своим объектом не саму вещь, а производное имущество (в том числе и другие вещи), получаемое в результате воздействия обладателя сервитута на исходную чужую вещь»2. Из этого определения следует, что сервитутные отношения могут возникнуть по поводу выгод, которыми чужая вещь обладает и которые предоставляются обладателю сервитута в рамках правомочий ограниченного пользования.
Рассмотрим данную позицию на следующем примере. Предположим, что линия электропередачи (ЛЭП) от энергоснабжающей организации «А» до организации «Б» еще не проведена. Однако организация «Б» нуждается в электроэнергии. Технологически ЛЭП может быть проведена только через земельный участок, принадлежащий организации «В». В данной ситуации устанавливается частный сервитут на земельный участок (часть земельного участка под опорами ЛЭП) для проведения через него ЛЭП от организации «А» до организации «Б». В рассмотренной ситуации единственной выгодой земельного участка, которой может воспользоваться организация «Б», это его географическое положение — единственное приемлемое для проведения ЛЭП. «Именно этот последний участок следует считать в рассматриваемом примере служащим участком, поскольку расположение относительно источ-
1 Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журн. рос. права. — М., 2001. — № 5. — С. 46.
2 Цуканов В.И. Сервитут как вещное право // Закон и право. — М., 2004. — № 4. — С.24.
ника электроэнергии придает ему дополнительные блага (свойства), делает его экономически более выгодным»1.
Итак, можно выделить следующие позиции по поводу объекта серви-тутных отношений: объектом может быть имущество в широком смысле, т.е. вещи и имущественные права; объектом могут выступать только вещи как предметы материального мира; и, наконец, объектом могут быть не сами вещи, а имущественная выгода или благо, которыми они обладают. Полагаем, возможен следующий подход: объектом сервитутного правоотношения может быть только недвижимое имущество. В том случае, если в качестве объекта выступает право, это правоотношение не является сервитутным, а относится к ограничениям (обременениям). Обоснуем данную позицию. Из содержания ст. 274 ГК РФ следует, что объектом права ограниченного пользования является чужой земельный участок, ст. 1 Закона о регистрации устанавливает, что объектом является чужой объект недвижимого имущества, например здание, сооружение помещение. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В данном случае законодатель отождествляет недвижимое имущество с недвижимыми вещами. Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» устанавливается, что предметом ипотеки могут быть следующие объекты недвижимого имущества:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 вышеупомянутого Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другие объекты недвижимого имущества, предусмотренные п. 1 ст. 130 ГК РФ.
1 Сергеев А., Игнатенко А. Энергия сервитута // Эж-ЮРИСТ. — М., 2003. — № 40.
Таким образом, подтверждается материальность объекта недвижимого имущества — как объекта гражданских правоотношений. В этом же законе указывается на тождественность понятий предмета ипотеки и объекта серви-тутных отношений: при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12).
В этом случае следует сделать вывод о том, что федеральное законодательство рассматривает в качестве объекта сервитутных отношений именно недвижимую вещь как обособленный объект материального мира, имеющий экономическое и иное значение для участников гражданских правоотношений.
В законодательстве субъектов РФ встречается несколько иной подход к объекту сервитутных отношений. Например, Закон г. Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» предусматривает следующие положения:
«3. Перечень и порядок назначения сервитутов устанавливается федеральным законодательством и законами города Москвы.
4. Ограничения на использование земельного участка, которые существовали на момент приватизации предприятия или выкупа здания, сооружения, и не снятые в установленном порядке, являются действующими.
5. Подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, представляются потенциальным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеустройству, по архитектуре и градостроительству».
Здесь законодатель говорит о возможности в результате установления сервитутов ограничивать права использования того или иного объекта недвижимого имущества. Думается, неправомерно использовать подобную формулировку в отношении сервитута, т.к. регулирование сервитутных отношений входит в исключительную компетенцию Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ как составная часть гражданского права), а в соответствии с рассмотренными выше положениями ГК РФ и Закона о регистрации объек-
том сервитутных отношений является чужая недвижимость, а не право на ее использование. В данном случае законодатель произвел смешение понятий объекта сервитутных отношений и предмета ограничений (обременений). Логичнее было сформулировать п. 5 Закон г. Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» следующим образом:
«Подлежащие регистрации сведения об ограниченных вещных правах на земельный участок, а также ограничениях (обременениях) на использование земельного участка, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, представляются потенциальным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеустройству, по архитектуре и градостроительству».
Переходя к рассмотрению объекта ограничений (обременений), необходимо отметить, что этот вопрос не урегулирован в действующем законодательстве. Можно назвать следующие наиболее распространенные точки зрения, согласно которым объектами ограничений (обременений) являются: 1) недвижимость; 2) вещные права на недвижимое имущество.
Первая точка зрения основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о регистрации «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Итак, в данном случае предусмотрен универсальный объект, вещные права и ограничения (обременения) на который подлежат обязательной государственной регистрации, - недвижимость. Статья 1 Закона о регистрации дает общее понятие недвижимого имущества, которое используется в рамках применения закона: «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объ-
екты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объект незавершенного строительства, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы». Из этого определения следует, что объектом недвижимого имущества могут выступать вещи (здания, сооружения, земельные участки и др.) и имущественные комплексы. В отношении первой категории объектов недвижимого имущества не возникает вопросов о возможности установления на них ограничений (обре-менений), тогда как в отношении имущественных комплексов, которые могут включать в себя не только вещи, но и имущественные права, этот вопрос встает достаточно остро. На мой взгляд, имущественный комплекс целиком не может выступать объектом одного ограничения (обременения). Рассмотрим на примере предприятия. Статья 132 ГК РФ устанавливается следующее определение предприятия: предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором, и признаваемый в целом недвижимым имуществом. Статья 22 Закона о регистрации устанавливает, что наравне с предприятием как имущественным комплексом можно с совершать сделки с отдельными его частями, например земельными участками, иными объектами недвижимого имущества. Таким образом, каждый из составляющих предприятие объектов является самостоятельным объектом гражданских правоотношений, по поводу которого могут возникать, изменяться и прекращаться гражданские права.
В литературе также в качестве объекта ограничений (обременений) называют вещные права, и в первую очередь право собственности на недвижимое имущество. «Действующее законодательство использует данные термины (ограничения (обременения) — Прим. авт.) в частности для обозначения последствий установления на основании права собственности ряда субъективных прав иных лиц, таких как сервитут, право арендатора, доверительного
управления, залогодержателя»1. Итак, ограничению (обременению) подлежат не предметы материального мира, а права, принадлежащие конкретному лицу. Эта точка зрения также нашла свое отражение в действующем законодательстве. Рассмотрим на примере договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. В ст. 700 ГК РФ предусмотрено право следования безвозмездного пользования при изменении ссудодателя:
«1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование»2. Собственник (ссудодатель) обладает правом собственности в полном объеме, что позволяет ему распоряжаться своим недвижимым имуществом. Но в этом случае элементы ограничения и обременения расходятся и приобретают самостоятельное содержание.
Обременение выражается в том, что собственник берет на себя дополнительные обязанности по соблюдению правомочий ссудополучателя. «Собственник, наделяя иное лицо правом на принадлежащее ему имущество, "перемещает" некоторые свои возможности из области правомерно осуществимого в любой момент по его усмотрению в область осуществимого при наступлении определенных последствий»3. Но насколько обременение в данном случае может отождествляться с правом? Право гарантирует возможность субъекту совершать определенные юридически значимые действия по владению, пользованию или распоряжению недвижимым имуществом от собственного лица. Обременения не предусматривают такую возможность; первоначальное вещное право, установленное на конкретный объект недвижимого
1 Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иными субъективными гражданскими правами // Вестник Высш. Арбитраж. Суда Рос. Федерации. - М., 2003. -№ 12. - С. 108.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья. М.: ЭКСМО, 2003. - С. 176.
3 Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иными субъективными гражданскими правами // Вестник Высш. арбитраж. суда Рос. Федерации. - М., 2003. -№ 12. - С. 116-117.
имущества, не претерпевает разделения или выделения из него каких-либо правомочий, оно остается целостным, но на его владельца возлагаются дополнительные обязанности, которые и могут быть рассмотрены как обременения. Эффект ограничения может проявляться в сужении возможностей проявления воли собственника недвижимого имущества. Например, собственник дома, стена которого используется для постройки нового строения, не может ее снести без предварительного предупреждения и согласия пользователя данной стены. А.И. Бибиков отмечал, что, передавая имущество во владение, пользование и распоряжение другим лицам, собственник тем самым ограничивает сферу собственного усмотрения в реализации правомочий1.
По моему мнению, более оправданна точка зрения, согласно которой в качестве объекта ограничений (обременений) могут выступать вещные права, установленные на объекты недвижимого имущества. При этом ограничения выражаются в появлении дополнительных пределов (границ) волеизъявления обладателя вещных прав на недвижимое имущество, например в возможности установления дополнительной двери на лестнице, которая бы препятствовала использованию последней третьими лицами. Обременения, в свою очередь, заключаются в дополнительном бремени правообладателя, связанном с соблюдением прав и интересов третьих лиц (например, запрет на снос здания, т.к. оно является памятником архитектуры и истории федерального значения). Хотелось бы отметить, что ограничения (обременения) своим объектом могут иметь не только право собственности, но и иные вещные права, как, например, право оперативного управления и хозяйственного ведения. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Можно назвать также право постоянного (бессрочного) пользования, а также право самостоятельного распоряжения.
1 Бибиков А.И. Принципы, пределы, основания ограничения прав и свобод человека по российскому законодательству и международному праву // СПС «ГАРАНТ». — М., 2005.
В итоге можно сказать, что объект сервитутных отношений не соответствует объекту ограничений (обременений), поскольку первый устанавливается на недвижимую вещь, а ограничения (обременения) - на вещные права на недвижимость. Именно поэтому возможно разграничить сервитуты и ограничения (обременения). Например, в письме Госстроя РФ от 20.03.2000 № НМ-1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов» перечислены виды сервитутов и ограничений, без определения их объектов:
1) запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
2) условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
3) запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
4) ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
5) ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
6) условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке;
7) условие выполнять определенные работы по охране памятников ис-торико-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;
8) запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
9) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
10) условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
11) условие проведения дренажных работ, создания инженерно -защитных сооружений на земельном участке;
12) обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;
13) условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
14) создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
15) обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
16) условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.
Руководствуясь вышеуказанными требованиями, применяемыми к объекту сервитутных отношений и ограничений (обременений), можно заметить, что о сервитуте речь идет только в п. 12, а все остальные требования могут быть рассмотрены как ограничения (обременения). Такой подход позволяет конкретизировать обязательность государственной регистрации тех или иных сведений, так как в отношении сервитута установлено требование обязательной государственной регистрации, а в отношении ограничений (об-ременений) это требование действует только при прямом указании в законе (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Рассмотрим следующее основание сравнительно-правового исследования сервитута и ограничений (обременений) — признаки, которыми они обладают.
Исходя из определения сервитута, данного в ст. 274 ГК РФ, можно выделить следующие его признаки: наличие как минимум двух объектов недвижимого имущества; наличие границ между ними; абсолютность; неделимость; право следования; обременение только чужого недвижимого имущества; договорная основа. Первые два признака касаются объекта сервитутных отношений, остальные характеризуют сам сервитут как одно из ограниченных вещных прав.
Наличие не менее двух объектов недвижимого имущества является скорее не признаком, а предпосылкой к установлению сервитута. Причем один объект недвижимости признается служащим, который обременяется
правами третьих лиц, а другой в этом случае занимает привилегированное положение. Это правило было заимствовано из римского права, когда только собственнику соседнего земельного участка собственник служебного мог предоставить право прохода через свой участок. Но в современных условиях данное правило было несколько изменено, в связи с чем признак утратил свою обязательность. Так, в соответствии с гл. VI ЗК РФ в отношении земельного участка могут возникать следующие вещные права, кроме права собственности: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда. Таким образом, лица, не являющиеся собственниками, но обладающие в силу закона правами на служебный земельный участок, могут быть обременены сервитутом. Б. Уткин и Е. Сарьян говорят о необходимости дополнить перечень лиц, в чьих интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут, данный в п. 4 ст. 274 ГК РФ, арендаторами1. В условиях быстро развивающегося рынка аренды недвижимого имущества данный вопрос становится достаточно актуальным.
Федеральным арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело № КГ-А40/7763-04, в рамках которого было установлено, что ЗАО «КНПФ "Век"» согласно договору аренды с Департаментом имущества г. Москвы от 21.09.1999 № 1-985/99 является арендатором помещений, расположенных на 2-м этаже двухэтажного здания по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2. Собственником арендуемого помещения является Департамент имущества г. Москвы. ЗАО «КНПФ "Век"» обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском об установлении сервитута на комнату № 1 помещения № 1, находящегося в собственности ООО ПТК «Агроконсервит» по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2, в которой располагается лестница, ведущая на 2-й этаж, для обеспечения беспрепятственного прохода сотрудников ЗАО «КНПФ "Век"» в арендуемые им помещения на 2-ом этаже указанного здания.
Собственником 1-го этажа здания является ООО ПТК «Агроконсервит», что документально подтверждено и никем не оспаривается.
1 Уткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут? // СПС «ГАРАНТ». - М., 2005.
В соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ Департамент имущества г. Москвы, являющийся собственником нежилых помещений 2-го этажа здания по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., д. 20, стр. 2, вправе требовать от ООО ПТК «Агроконсервит», являющегося собственником нежилых помещений 1-го этажа этого же здания, предоставления права ограниченного пользования им для обеспечения беспрепятственного пользования принадлежащим ему недвижимым имуществом.
Суд апелляционной инстанции законно и обоснованно посчитал, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что ЗАО «КНПФ "Век"» является надлежащим истцом по данному делу, поскольку п. 4 ст. 274 ГК РФ установлено, что на условиях и в порядке, предусмотренных пп. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому имущество предоставлено на праве пожизненно наследуемого владения или на праве постоянного пользования.
Таким образом, ЗАО «КНПФ "Век"», являющееся арендатором нежилых помещений на 2-м этаже, не имеет права от своего имени и в своих интересах требования установления сервитута.
Судом кассационной инстанции решение апелляционной инстанции оставлено без изменения, а иск без удовлетворения1.
Если бы арендатор был бы прописан в качестве субъекта, в интересах которого может быть установлен сервитут, сотрудники ЗАО «КНПФ "Век"» могли бы беспрепятственно пользоваться соответствующими помещениями для прохода на 2-ой этаж.
В подобной ситуации могут оказаться также и лица, обладающие недвижимым имуществом на любом праве, отличном от указанных в п. 3 ст. 274 ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, в отношении сервитутов не стоит вообще предусматривать какие-либо требования к субъектам, будь то наличие или отсутствие каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Подобное утверждение созвучно п. 52 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, согласно которому сервитут признается публичным, когда круг правообладателей сервитута не определен, т.е. право ограниченного пользования земельным участком предоставляется всем гражданам либо всем жителям какого-то му-
1 Уткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут? // СПС «ГАРАНТ». - М., 2005.
ниципального образования или поселения1. Из этой нормы следует, что сервитут может быть установлен не только в интересах конкретного лица, который является титульным владельцем какого-либо недвижимого имущества, но и в интересах любого лица, которому необходимо воспользоваться недвижимым имуществом, находящимся во владении, пользовании и распоряжении стороннего субъекта, в целях осуществления своих прав и свобод в полном объеме и в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством.
Следующий признак, на который стоит обратить внимание, - это наличие границ между служебным недвижимым имуществом и недвижимостью выгодоприобретателя. Этот признак также тесно связан с первым - наличием недвижимых имуществ, как существенная характеристика сервитутных правоотношений. Границы могут быть рассмотрены не только как пределы земельного участка, но и как иные фактические обособления недвижимого имущества (стены, потолок, пол, забор). Объектом сервитутных отношений могут быть не только земельные участки, но и иные виды недвижимого имущества (ст. 277 ГК РФ). Например, К.И. Скловский рассматривает судебное дело, в котором из совместного владения помещениями в здании учебного заведения фактически возникли сервитутные отношения между образовательным учреждением и кафе, расположенным на крыше здания, по пользованию лестницами клиентами кафе и представителями образовательного учреждения. Поэтому важно определить понятие обособленности как одного из условий для установления сервитута. В данном случае фактической границей является кровля института, на которой и было расположено кафе2.
Требование обособленности объекта является атрибутом недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ. Обособленность может быть фактической - когда имеются в первую очередь фактические границы, например стены домов, зданий и иных сооружений, предусмотренные технической документацией, и юридической - когда объект недвижимого имущества не обладает самостоятельными фактическими границами. Например, границы многолетних насаждений, к которым на основании ст. 79 ЗК РФ относятся сады, виноградники и иная растительность, имеющая перманентный характер, обладают границами, определенными на бумаге, фактические же границы совпадают с границами земельного участка, на котором они расположены. В концепции разви-
1 Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. - М.: Ось-89, 2003. - С. 487.
2 Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилые помещения // СПС «ГАРАНТ». - М., 2004.
тия гражданского законодательства о недвижимом имуществе были высказаны предложения об исключении многолетних насаждений и участков лесного фонда из числа объектов недвижимого имущества, исходя из того, что в их определении отсутствуют существенные признаки недвижимости, в том числе и обособленность. В этом случае объектом сервитута будут являться не многолетние насаждения или участки лесного фонда и даже не обособленные водные объекты, а земельные участки, на которых они находятся. Итак, наличие границ является необходимым условием для обременения сервитутом недвижимое имущество.
Ряд других признаков сервитутов относятся к характеристикам вещного права. Они были сформулированы еще в Дигестах Юстиниана. К основным признакам относятся: абсолютный характер, неделимость, право следования, обременение только чужого недвижимого имущества, договорная основа.
Абсолютный характер права в словаре-справочнике «Гражданское право» сформулирован следующим образом: абсолютные права — это субъективные права, носителям которых противостоит неопределенное число обязанных лиц1. Обязанность, соответствующая абсолютному праву, всегда состоит в воздержании от совершения действий, ущемляющих абсолютные права. Поскольку нарушителем абсолютных прав может оказаться любое лицо, закон защищает абсолютные права против всякого и каждого, т.е. против неопределенного круга лиц. Аналогичная точка зрения высказана Н.Д. Егоровым: абсолютным характером обладают все вещные права, как ограниченные, так и право собственности.
Неделимость как признак может относиться и непосредственно к самому сервитутному правоотношению, и к объекту — недвижимому имуществу, которое обременяется сервитутом. Рассмотрим первый вариант — неделимость сервитута как вещного права. Выдел и передача отдельных правомочий, которыми обладает пользователь сервитута, невозможен, поскольку в случае установления личного сервитута право ограниченного пользования принадлежит конкретному лицу или конкретным лицам и связано с личностью пользователя (пользователей). Сервитут может быть в данном случае передан только вместе с правом на недвижимое имущество, для использования которого он установлен. Когда
1 Гражданское право: Словарь-справочник. — М., 1999. — С. 10.
предусматривается публичный сервитут в интересах неограниченного числа лиц, тогда передача права ограниченного пользования просто не представляется объективно возможной (п. 2 ст. 275 ГК РФ).
Во втором варианте разделение объекта недвижимого имущества не влияет на сервитутные отношения, т.к. сервитут следует судьбе служебного недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения или иного недвижимого имущества), независимо от способа распоряжения, которым воспользовался действующий владелец (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Эту ситуацию можно представить следующим образом: обременение недвижимого имущества сервитутом не является основанием к появлению самостоятельного объекта гражданского оборота, установленного в границах сервитута. «Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием»1. Таким образом, сервитут лишь налагает дополнительные обязанности по соблюдению прав третьих лиц - выгодоприобретателей на собственника или владельца недвижимого имущества, а не является основанием для раздела недвижимости.
Право следования рассматривается в ст. 275 ГК РФ, где говорится о сохранении сервитута на имущество при переходе прав на земельный участок. Итак, сервитут сохраняется при переходе прав собственности или иных вещных прав на служебное недвижимое имущество к другому лицу. Право следования непосредственно связано с таким понятием, как неизменность правоотношений при перемене собственника или владельца служебной недвижимо -сти. Перемена лиц не является основанием к перемене условий, на которых был установлен сервитут. В этом случае можно применить требования, предъявляемые к перемене лиц в обязательстве ст. 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора
1 Пискунова М. Г.Делимость земельных участков // КонсультантПлюс - справочная система, «Бизнес-адвокат». - 2003. - № 10.
переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права».
Следующий признак — возможность обременить сервитутом только чужое недвижимое имущество. Собственник или иной владелец недвижимого имущества правомочен распоряжаться им любым способом, не запрещенным законом. Поэтому право пользование не может обременить владельца недвижимого имущества, т.к. входит в его компетенцию: действия, которые по замыслу законодателя должны ущемлять правомочия собственника, например право прохода, проезда, могут свободно им совершаться по собственному желанию и без всяких препятствий со стороны третьих лиц.
И наконец, еще один признак сервитута — это договорный характер. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Итак, в качестве преимущественного основания для установления является договор. Отраслевым законодательством могут быть установлены и другие основания, например, п. 2 ст. 23 ЗК РФ предусматривает в качестве оснований к установлению публичных сервитутов закон или иной нормативный правовой акт РФ, нормативный правовой акт субъекта РФ, нормативный правовой акт органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. По поводу возможно установления сервитутов на земельные участки по иным основаниям, нежели предусмотренные в действующем федеральном законодательстве на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления или субъектов РФ, встает вопрос об их правомерности. Так, ст. 71 Конституции РФ гражданское право отнесено к исключительной компетенции Российской Федерации. Поэтому перечень возможных причин установления сервитутов, предусмотренный в п. 1 ст. 274 ГК РФ, может быть расширен только на основании федеральных законов. Подобную точку зрения высказывает доктор юридических наук В.А. Рахмилович, анализируя положения закона «О регулировании земельных
отношений в Воронежской области», а именно п. 2 ст. 33, в котором допускается установление публичных сервитутов специальным нормативным актом, а п. 3, пп. «е» этой статьи предусматривается в качестве предмета сервитута — «сохранения естественной среды обитания и миграции диких животных — право государства производить на чужом земельном участке мероприятия, направленные на охрану среды обитания и путей миграции диких животных». Обе эти нормы, по мнению автора, противоречат ГК. Во-первых, ГК не предусматривает возможности установления сервитута нормативным актом. «Что касается ограничения права собственности на землю, каковым на самом деле является предусмотренный п. 3, пп. "е" ст. 33 Закона публичный сервитут, то подобные ограничения в силу ч. 3 ст. 55 Конституции и ст. 1 ГК могут быть установлены только федеральным законом... Возможность установления ограничений права собственности не федеральным законом, а актом субъекта Федерации и даже органа местного самоуправления, равно как сама конструкция "публичного сервитута", устанавливаемого не договором (в случае недостижения соглашения — судом), а нормативным правовым актом, не соответствует ГК»1. А во-вторых, предметом сервитутных отношений в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ являются обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Из вышеуказанного примера видно, что цели, предусмотренные сервитутом, не соответствуют требованиям предусмотренным действующим федеральным законодательством. Иной точки зрения придерживается М.Н. Малеин, он говорит о том, что нормотворчество субъектов федерации в этой области допустимо, так как в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, в частности, находятся: вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами; природопользование; охрана окружающей среды; обеспечение экологической безопасности, охрана памятников истории и культуры; земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах (подп. «в», «д», «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Исходя из совместной компетенции Российской Федерации и субъектов федерации возможно рассмотрение в качестве оснований возникновения сервиту-
1 Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Российской Федерации и ее субъектов // КонсультантПлюс — правовая система: Журн. рос. права. — М., 2003. — № 8.
тов нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления1. То есть мы имеем два подхода к настоящему вопросу. На мой взгляд, более приемлемой является первая точка зрения по следующим основаниям. Во-первых, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (ст. 1 ЗК РФ). Статья 9 ЗК РФ относит к полномочиям Российской Федерации установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков и др.
Таким образом, к сфере земельного законодательства не относится регулирование вещных прав, возникающих по поводу земельных участков. Статья 2 ГК РФ относит к предмету регулирования гражданского законодательства право собственности и иные вещные права; ст. 216 ГК РФ дает перечень ограниченных вещных прав, в том числе и сервитута. Исходя из этого, законодательное регулирование вещных отношений, в том числе и сервитутных, относится в соответствии с конституционными принципами распределений полномочий государственного регулирования общественных отношений между Российской Федерацией, субъектами федерации и органами местного самоуправления к исключительной компетенции Российской Федерации - ст. 71 Конституции РФ.
Если говорить об основаниях установления сервитутов на иные виды недвижимого имущества, зданий и сооружений, то в качестве таковых предусмотрены только договоры. Согласно ст. 1 Закона о регистрации сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. В п. 1 ст. 27 Закона о регистрации в качестве оснований для внесения записи о государственной регистрации сервитутных отношений рассматриваются: заявление собственника недвижимого имущества, а также заявление и соглашение о сервитуте лица, в пользу которого установлен сервитут. Если давать толкование настоящему положению, то оно может быть как буквальным, так и расширительным. Буквальное толкование сводится к тому, что в качестве оснований к государственной регистрации сервитута могут выступать по отдельности в первом случае: заявление собственника служебной недвижимости, на которой установлен сервитут, и во втором: заявление и соглашение о сервитуте, когда документы на государственную регистрацию подает лицо, в пользу которого уста-
1 Малеин М.Н. Публичные сервитуты // СПС «ГАРАНТ». - М., 2004.
новлен сервитут. Но тогда встает вопрос, каково же основание регистрации сервитута в первом случае. В п. 1 ст. 17 Закона о регистрации предусмотрен следующий перечень документов, удостоверяющих наличие у заявителя оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные решения;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Из этого перечня не следует, что единственным основанием к государственной регистрации может быть заявление правообладателя — собственника недвижимого имущества.
Поэтому логично рассмотреть второй способ толкования — расширительный, когда предоставление соглашения о сервитуте является обязательным как для собственника недвижимости, так и для лица — пользователя сервитутом. Также следует отметить, что в п. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация сервитутов. Следовательно, можно
сделать вывод, что единственным основанием возникновения сервитутных отношений является договор (соглашение). Логичнее в данном случае дать новую трактовку п. 1 ст. 27 Закона о регистрации: «Государственная регистрация сервитута проводится на основании договора и заявления, предоставленных правообладателем или лицом, в пользу которого установлен сервитут».
Рассматривая основания установления ограничений (обременений), стоит вернуться к ст. 1 Закона о регистрации, в которой устанавливаются следующие юридические факты: наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений и стесняющих условий. Итак, общим основанием возникновения ограничения (обременения) является административный акт. Данный юридический факт объединяет как законодательные положения, так и решение административных органов. В. И. Сенчищев говорит о том, что административный акт не может быть рассмотрен как объективное основание возникновения ограничений (обременений), исходя из двоякого толкования этого понятия как вещного права или как субъективного права. «Если исходить из того, что обременение права по существу своему является гражданским правом, то вряд ли оправданно допущенное сужение перечня оснований его возникновений до административного акта. Это тем более непонятно, что в этом же Законе одним из видов обременения права собственности называется аренда (права арендатора), возникающая никак не из акта административного орга-на»1. В данном случае не подходит и второе основание к возникновению ограничений - решение уполномоченного органа. Поскольку в данном случае уполномоченный орган выступает на равных с иным контрагентом как сторона договорных отношений. Но в то же время не стоит забывать о том, что согласно ст. 8 ГК РФ административный акт является одним из юридических фактов, предусмотренных в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. «Если же не считать обременение права одним из видов гражданских прав, то неясно, к чему относится пассаж относительно объективно-правовой природы обременения: "установленные законом ограничения". Впрочем, что до возможности установления обременения права законом, видимо, это следует отнести к разряду недоразумений в любом случае, поскольку субъективные права, как известно, непосредственно из закона возникать не могут»2. Это утверждение несколько не соответствует тому, что
1 Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник Высш. арбитраж. суда Рос. Федерации. - М., 2003г. - № 5. - С. 96.
2 Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник Высш. арбитраж. суда Рос. Федерации. - М., 2003г. - № 5. - С. 96.
автор настоящей статьи пишет впоследствии, давая определение субъективного права как должного или разрешенного поведения. Таким образом, и границы должного или разрешенного поведения могут быть установлены только нормой закона, которая и составляет содержание субъективного права. В данном случае более логично толкование законодательного положения о возникновении ограничений (обременении), представленное следующими авторами: И.Ю. Аккуратовым, Н.М. Коршуновым и А.А. Хоревым. Оно заключается в том, что понятия ограничения и обременения не являются тождественными правовыми понятиями, первое из которых относится только к субъективным правам на объект и не является основанием к возникновению вещных прав, например пределов осуществления субъективных прав. «Так, в соответствии с общими запретами и пределами гражданского законодательства: граждане должны соблюдать основы правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК); не преступать пределы осуществления прав, установленные в ст. 10 ГК; осуществлять права разумно и добросовестно (ст. 10), не нарушать принципы гуманности и обращения с животными (ст. 137 ГК); не заниматься деятельностью, создающей опасность причинения вреда другим лицам (ст. 1065 ГК)»1. Рассмотрев этот пример, можно сделать вывод о том, что подобные ограничения могут быть установлены только в силу закона и в предусмотренных законом случаях. Обременения сами по себе представляют основания к возникновению самостоятельных вещных прав. «Обременения могут устанавливаться либо законом, либо уполномоченными органами в прядке, предусмотренным законом, либо, наконец, самим собственником в совершаемых им сделках»2. Руководствуясь этим определением, можно отнести к ограничениям (обременениям) права хозяйственного ведения и оперативного управления, незаконное добросовестное владение, права членов семьи собственника, нанимателя на жилое помещение, право пожизненного пользования жилым помещением и др.
Подобное положение в отношении ограничений (обременений), по нашему мнению, может быть отнесено ко всем случаям возникновения ограничений (об-ременений) прав на недвижимое имущество. Это определение более полно отражает многообразие оснований для установления ограничений (обременений). Единственным дополнением к этому определению может служить то, что ограни-
1 Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обремене-ниях права собственности // Государство и право. — М., 2000. — № 10. — С. 71.
2 Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обремене-ниях права собственности // Государство и право. — М., 2000. — № 10. — С.70.
чения (обременения) могут быть предусмотрены не только на право собственности. Например, объектом обременения могут быть права хозяйственного ведения и оперативного управления, принадлежащие государственным и муниципальным унитарным предприятиям, при заключении последними договоров аренды; право доверительного управления при совершении сделок управляющим в рамках имеющихся у него правомочий. Возможны случаи, когда в роли субъектов, чьи права ограничиваются (обременяются), выступают правообладатели - несобственники. Поэтому целесообразно в определении указать, что ограничения (обременения) могут возникнуть не только в результате осуществления прав, но при исполнении определенных обязанностей собственником или иным пользователем недвижимым имуществом.
Поэтому логичнее было использовать следующие принципы построения перечня оснований к установлению ограничений (обременений): ограничения (обременения) могут быть установлены либо законом, либо уполномоченными органами в порядке, предусмотренном законом, либо собственником или иным правообладателем в совершаемых им сделках, или при осуществлении иных прав и обязанностей.
Проанализировав понятия «сервитуты» и «ограничения (обременения)», можно сделать следующий вывод: сервитут и ограничения (обременения) являются самостоятельными институтами гражданского права по следующим основаниям.
Во-первых, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, а ограничение (обременение) само по себе не является правом, но может порождать его.
Во-вторых, объектом сервитутных отношений может являться только чужое обособленное недвижимое имущество как предмет материального мира, тогда как объектом ограничений (обременений) выступают вещные права: право собственности и иные ограниченные вещные права.
В-третьих, сервитут как право ограниченного пользования чужой недвижимостью может выступать только на основании договора и только в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. В свою очередь ограничения (обременения) могут устанавливаться как по соглашению сторон, так и на основании решения управомоченного органа.
И наконец, сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП, а ограничения (обременения) - только в случаях, прямо установленных федеральным законом.
Таким образом, отнесение сервитутов к ограничениям (обременениям) прав на недвижимое имущество, по нашему мнению, является необоснован-
ным и не позволяет урегулировать сервитутные отношения надлежащим образом. Для защиты прав граждан было бы эффективно рассматривать сервитут как самостоятельный гражданско-правовой институт с учетом его специфических свойств.
