CC BY
98
Оформление в собственность земельных участков в городе Москве
И.В. Антуфьев
эксперт Консультационного центра недвижимости1
В настоящее время в Москве проблема оформления земельных участков в частную собственность является очень актуальной и интересной. Столица остается одним из немногих регионов, где частная собственность на землю почти отсутствует.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или аренду. В пункте
1 статьи 36 ЗК РФ говорится о том, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом (п. 1 ст. 28 указанного Федерального закона). Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность приобретения земельных участков в собственность физических и юридических лиц. Однако в
Москве ситуация, когда земельный участок находится в собственности, является очень редким исключением.
Пункт 1 статьи 14 Закона города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» гласит, что «в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы». Иными словами, в отношении земли этим законом фактически установлен приоритет арендных отношений над отношениями собственности. Хотя в целом закон, естественно, не исключает возможности оформления земли в собственность (п. 2 ст. 6 Закона), так как в противном случае он бы противоречил приведенным нормам федерального законодательства. В Законе города Москвы положение о приоритете арендных отношений установлено из экономических соображений, поскольку в столице арендные платежи за землю образуют существенную статью доходов в городской бюджет, и в первую очередь это касается коммерческих организаций, способных выкупать участки.
Так, федеральное законодательство (п. 4 ст. 28 ЗК РФ) говорит о том, что отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства не допускается, за исключением случаев, когда:
• земельный участок изъят из оборота;
• федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков;
1 Информацию о консультационном центре см. на с. 82
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
• участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка в частную собственность для строительства, и в этом праве ему не может быть отказано. Автор статьи считает, что и во всех остальных случаях, когда федеральным законодательством предусмотрена возможность оформления земли в частную собственность, соответствующее лицо вправе требовать от уполномоченных органов такого оформления.
Что необходимо сделать для того, чтобы в Москве оформить землю в собственность?
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ прежде, чем претендовать на участок, заинтересованному лицу необходимо предпринять следующие действия:
^зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке;
2) оформить документы на земельный участок, то есть произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.;
3) получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов города Москвы (бывший Москомзем);
4)обратиться с заявлением в уполномоченный орган, принимающий решение о предоставлении участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в нашем случае - правительство Москвы). Этот орган (п. 6 ст. 36 ЗК РФ) в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
5)подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить стоимость земельного участка;
6) обратиться с заявлением в Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.
Конечно, описанная схема является идеальной. На практике проблемы могут возникнуть при реализации каждого из указанных пунктов, поэтому в Москве реально получить землю в собственность можно только с помощью судебных инстанций. Например, в Департаменте земельных ресурсов города Москвы могут отказать в оформлении кадастрового плана участка. Это связано с тем, что Департамент фактически подчиняется правительству Москвы, политика которого, как уже указывалось, направлена на приоритет арендных отношений. Отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы в оформлении кадастрового плана участка, впрочем, как и действия (бездействия) других государственных органов, можно обжаловать в суд.
Также следует учитывать, что в Москве во исполнение федерального законодательства до сих пор не разработаны дополнительные нормативные акты, регулирующие порядок приобретения земельных участков в собственность.
Кроме того, процедура приобретения земельного участка в собственность будет иной в том случае, если здания, находящиеся на участке, были приобретены юридическим лицом в порядке приватизации федерального имущества. В этом случае решение о приватизации соответствующего участка будет принимать не правительство Москвы, а уполномоченный федеральный орган (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом - Росимущество).
Особенности приобретения земельных участков в случае если расположенные на них объекты недвижимости ранее находились в федеральной собственности
В том случае, если здания, находящиеся на земельном участке, были приобретены юридическим лицом в порядке приватизации федерального имущества, то у этого юридического лица есть гораздо больше
Вопросы подписки по тел. (495) 129-0001
71
шансов приобрести земельный участок в собственность, так как решение о его приватизации будет приниматься не правительством Москвы, а уполномоченным федеральным органом (в настоящее время -Росимуществом, ранее - Территориальным агентством Министерства имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) по городу Москве).
Правительством Москвы предпринимались неоднократные попытки в судебном порядке признать недействительными указанные распорядительные акты Росимущества (а также Минимущества России) о продаже земельных участков в частную собственность. Однако суды приходили к выводу, что этот федеральный орган, вынося такие решения, действовал в рамках закона. При этом суды исходили из следующего.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и принятым во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Феде-
рации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Поскольку решение о предоставлении зданий в собственность принимало Минимущество России, то оно вправе предоставить в собственность и земельные участки, необходимые для обслуживания и использования расположенных на них зданий (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2004 по делу № КА-А40/5201-04).
Таким образом, для оформления земельного участка в собственность заинтересованному лицу в описанной ситуации необходимо следующее:
^зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, полученное в результате приватизации федерального имущества;
2)оформить документы на земельный участок, то есть произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.;
3) получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов города Москвы;
4) обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность в соответствующее подразделение Росимущества. В двухнедельный срок со дня поступления заявления этот орган издает распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
5) подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить стоимость земельного участка;
6) обратиться с заявлением в Главное управление федеральной регистрационной службы по Москвы о регистрации права собственности на земельный участок.
