CC BY
26
Сокращение числа крупных сделок в сфере коммерческой недвижимости Москвы, как следствие общей экономической ситуации в мире, стране и нашей столице, - тенденция второй половины прошлого и I квартала нынешнего года.
МилаБОИКОВА
Офисы столицы: хорошего понемногу
Серединка на половинку
В развитии рынка коммерческой недвижимости столицы прошлого года профессиональные участники выделяют несколько стадий. В начале года — бурный рост цен, который начался еще в 2006 году и стал некоторым повторением сценария, сложившегося девятью месяцами ранее на рынке жилой недвижимости. Далее — период стабилизации, длившийся всего несколько месяцев. И в конце года — положительный тренд.
Основными событиями, повлиявшими на общее положение с коммерческой недвижимостью в 2007 году, стали:
— появление на рынке во время его бурного роста большого числа переоцененных объектов;
— решение о проведении Олимпийских игр в Сочи и, как следствие, перенос части инвестиционного спроса в этот регион;
— снижение доходности коммерческой недвижимости как арендного бизнеса;
— возросший инвестиционный интерес западных инвесторов.
Эксперты рынка утверждают, что летний период стабилизации был временным явлением, вызванным необходимостью уменьшить долю переоцененных объектов. Это подтвердил возобновившийся в октябре рост цен, а также увеличение средней площади арендуемых объектов в течение последних месяцев.
Однако свои «охлаждающие» коррективы внесли политические события: прошедшие в декабре выборы в Госдуму, а также ожидание президентских выборов. Традиционно на предвыборную гонку рас-
Бизнес-центры все чаще размещают в западной части города.
На фото: БЦ «Профико», Крылатские Холмы, 1-3 (класс «А»)
ходуют значительные денежные средства, перераспределяя их из различных сфер, в том числе и коммерческой недвижимости. В этот период инвестиционный приток капитала уменьшается и сдерживает развитие рынка. Так и было вплоть до «выборного» марта этого года.
В структуре рынка коммерческой недвижимости Москвы по-прежнему львиную долю составлял офисный сегмент — в 2007 году такие помещения занимали по площади 56% объема рынка, в 2006 году — 50%.
К началу 2008 года суммарное предложение качественной офисной недвижимости в Москве составило по разным оценкам 6,7—6,9 млн. кв. м (данные Welhome и МИАН].
В целом, согласно данным мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве по итогам 2007 года консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), рынок коммерческой офисной недвижимости продемонстрировал повышение показателей. В 2007 году на рынок поступило 876 новых предложений. За год экспонировалось 1357 офисов, что на 6% больше, чем в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $17,8 млрд., а ее рост с 2006 года — 73%. Общая площадь предложений — 3,65 млн. кв. м, что на 10% больше общей площади предложения за 2006 год, 1,2—1,5 млн. кв. м — доля новостроек (данные МИАН].
Средневзвешенная цена офисных объектов в конце 2007 года превысила $6050 за 1 кв. м. В относительных величинах ее рост составил за год 73%.
Примечательно, что месячная доля новых помещений в общем объеме предложений за прошедший год несколько снизилась, и по всем основным показателям не превышает 20%.
По данным компании Blackwood, всего в 2007 году было введено в эксплуатацию
Распределение предложений по зонам
Внутри Садового 24%
Между Садовым и ТТК 59%
4
Между ТТК и МКАД 17%
Предоставлено компанией Welhome
порядка 1,5 млн. кв. м качественных офисных площадей, а заявлено о строительстве более 10 млн. кв. м. Самыми масштабными стали новостройки в ММДЦ «Москва-Сити» — «Башня на набережной» (здание С) и I и II очереди «Северной Башни» (общая площадь 167 и 135 тыс. кв. м соответственно).
А — упала,С — пропала
Как утверждают эксперты, в целом на рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей, спрос на них значительно превышает предложение. Этому весьма поспособствует распоряжение московского правительства об ограничении на офисное и точечное строительство в центре столицы. Оно стимулировало рост цен и арендных ставок на офисы в пределах Садового Кольца. Средняя стоимость помещений здесь в течение 2007 года выросла
более чем в два раза, на 119% (напомним, что в целом по городу — на 73%, по данным RRG), и составила $11810 за 1 кв. м. Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН-агентство недвижимости»: «Были зафиксированы рекордные арендные ставки в некоторых престижных офисных центрах — $2000 за 1 кв. м в год. Это свидетельствует о большом спросе на качественные площади, особенно в центре города».
Доля новых офисных площадей в центральной части Москвы за минувший год несколько снизилась — с 18 до 16% (данные RRG).
Рост цен вне Садового Кольца в тот же год был не столь значительным — 64%, в абсолютных значениях средневзвешенная цена составила $5124 за 1 кв. м.
Но, как говорится, что запрещено — то не разрешено, а значит, девелоперам при-
ходится отступать на границы нашей дорогой столицы. Ольга Широкова, руководитель Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «Среди наиболее значимых тенденций 2007 года — децентрализация. Это подтверждает рост числа заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м каждый, расположенных в районе МКАД и в ближайшем Подмосковье. Происходит существенное укрупнение объектов, включение и постепенное увеличение доли офисной составляющей в многофункциональные комплексы. Это актуально для проектов, заявленных к реализации как
Рост рынка офисов в Москве продолжается. На фото: ММДЦ. «Северная башня» и «Башня на набережной»
в пределах Москвы, так и в районах за МКАД. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них — больше.
Продолжается деиндустриализация — строительство современных деловых центров на территориях бывших промышленных предприятий, заводов и фабрик. Это вполне закономерно в условиях почти полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку, с одной стороны, и улучшения имиджа города за счет сокращения индустриальных объектов — с другой».
Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль— Коммерческая недвижимость»: «Из-за децентрализации офисного рынка Москвы высок интерес к размещению в западной части города (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, CAO). Наименьшим спросом у арендаторов и инвесторов пользуются площади южных и восточных районов (CBAO, BAO, ЮВАО, ЮАО)».
Согласно данным МИАН, сегодня около 50% офисных объектов класса «А» сосредоточены в пределах Садового кольца. При этом их концентрация здесь усиливается. Минимальное количество офисов, около 10%, расположены на периферии города, между третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome: «Предложения качественных, элитных
реальный сектор | прямые инвестиции / №04 [72] g008|
офисных площадей сосредоточены в исторической части города, внутри Садового кольца. В условиях стабильного развития российской экономики многие компании расширяют свою деятельность, растет спрос на новые офисные помещения, а поскольку земельные ресурсы Москвы, особенно в пределах Садового кольца, не безграничны, формируются новые «офисные районы» за пределами Третьего транспортного кольца. Осваиваются и территории за МКАД в формате «бизнес-парков».
Одновременно увеличивается доля офисных площадей класса «А» (на 7% по сравнению с прошлым кварталом), что связано с более высокой рентабельностью таких проектов для девелоперов.
Около 35% (данные МИАН) офисных объектов класса «В» расположено за пределами третьего кольца, но значительная
Около 35% объектов класса «В» сосредоточены за пределами Третьего транспортного кольца. На фото: «Соколиная гора», Семеновский пер., 21
их часть все еще находится в пределах Садового кольца (в основном это административные здания советской постройки). Кстати, доля класса «В» по-прежнему лидирует— как подсчитала МИЭЛЬ, по общей площади и денежному объему она составляет 46,6% от всего объема высококлассного предложения.
В ближайшее время доля класса «В» будет только расти, потому как в погоне за высокими доходами инвесторы рынка офисов стали игнорировать класс «С». Владимир Кузнецов: «Класс «С» нерентабелен: низкие арендные ставки на дорогой земле. Его доля на рынке постепенно
Динамика стоимости 1 кв. м в 2007-2008* годах
Стоимость 1 кв. м 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0
I квартал II квартал III квартал IV квартал I квартал II квартал III квартал IV квартал
2007 год 2008* год Бизнес-центр класса «А» Бизнес-центр класса «B»
* Прогнозные показатели Предоставлено компанией Welhome
новости отрасли
Девятнадцатая весна М1Р1М
11-14 марта в Каннах (Франция) состоялась XIX международная выставка недвижимости «М1Р1М-2008». Самый авторитетный и представительный европейский инвестиционный форум в сфере недвижимости собрал в этом сезоне, по сообщению РИА «Новости», 7 тыс. компаний, около 20,5 тыс. человек из 74 стран мира. Площадь экспозиции составила 26,815 тыс. кв. м, что на 2,315 тыс. кв. м больше, чем в 2007 году. Количество российских экспонентов по сравнению с прошлым годом увеличилось на 13% - 488 компаний, а число наших регионов-участников выросло с 18 (в 2007 году) до 38.
Эксперты международного рынка недвижимости особо отмечали представленный на стенде компании «Интеко» проект многофункционального комплекса «Апельсин» (работы известного английского архитектора Нормана Фосте-ра), который планируется возвести на месте ЦДХ на Крымском валу. Особое место в экспозиции форума заняли крупномасштабные градостроительные проекты. Наша «Ренова-СтройГруп» показала на своем стенде пилотный проект создания экогорода «Солнечная долина» на Урале, а «Инте-ко» - инновационный подход к реализации самого крупного в последнее время проекта массового жилищного строительства и комплексного освоения территорий в городе Ростове-на-Дону.
Минобороны РФ распродает свою землю
По сообщению РИА «Новости» со ссылкой на заявление временно исполняющего обязанности начальника управления информации и общественных связей Минобороны РФ Ильшата Байчурина, в 2008 году Министерство обороны готово продать с аукциона 20 военных городков по всей территории России, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, Владивостоке, Вологде, Перми, Кирове, Краснодаре. Первый открытый аукцион Минобороны РФ проведет 8 апреля. На него будут выставлены два военных городка на территории Москвы, расположенные на Левобережной улице (284 сотки) и на Рублевском шоссе (три участка: 230, 125 и 859 соток). Начальная цена лотов составит 1,14 млрд. руб. и 2,596 млрд. руб. соответственно.
z га ä
снижается». Ашот Барсегян: «Класса «С» сейчас нет, во всяком случае, в анализе рынка он не участвует, его никто не строит, а реконструируемые комплексы всегда стараются позиционировать как минимум классом «В-», следовательно, особых изменений (объемы спроса и предложения, динамика цен и т.д.) в этом сегменте не было».
Купи - сними
К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50—80%. И в целом рынок офисов — это рынок аренды, а не продажи. Ашот Барсегян: «На операции аренды в 2007 году в «МИАН-агентство недвижимости» поступило наибольшее количество запросов — 66%, а на операции продажи — 34%. Такое соотношение сохраняется послед-
В спальных районах Москвы офисы класса «С» позиционируются как класс «В-».
На фото: Алтуфьевское шоссе, 44
ние два года. Все больше компаний заинтересованы снять офис за пределами Садового кольца, где транспортная доступность по сравнению с центральными районами города лучше, машиномест больше, а стоимость аренды качественных офисных помещений, при прочих равных условиях, меньше. Арендовать офис в таком районе становится не менее престижно, а также экономически выгодно. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании. Причем их интересы — между третьим кольцом и МКАД. Основная же доля спроса приходится на западное, северо-западное и юго-западное направления».
Если рассматривать структуру спроса на аренду и продажу, то здесь ситуация зеркальна: в IV квартале 2007 года при операциях аренды больше всего запросов было на помещения площадью от 200 до 500 кв. м — около 50% (данные МИАН). Значительно увеличился спрос на помещения площадью от 1000 кв. м — растет потребность в более крупных офисных помещениях. При операциях продажи, напротив, наибольшим спросом пользовались офисные помещения площадью до 200 кв. м, что обусловлено дефицитом качественных офисов малой площади и высоким спросом со стороны малого и среднего бизнеса, а также иностранных представительств.
Несмотря на то, что в начале IV квартала свободных площадей в классах «А» и «В» стало несколько больше, и они составили в среднем 6,5% (благодаря выходу на рынок масштабных проектов в «Москва-Сити» и в районе МКАД), в конце 2007 года этот показатель снова понизился до 2—2,5% в классе «А» и до 4—4,5% в классе «В». О повышенном спросе свидетельствуют также ранние продажи офисных помещений, еще на этапе строительства, рост числа сделок по предварительным договорам и увеличение сроков аренды — иногда до десяти лет.
По данным Welhome, рост арендной ставки за 2007 год внутри Садового кольца составил 8,8%, между Садовым кольцом и ТТК — 5%, между ТТК и МКАД она практически не изменилась.
По итогам 2007 года арендные ставки на офисные помещения находятся в диапазоне: для класса «А» — $800—1200 за 1 кв. м в год; для класса «В+» — $590— 900 за 1 кв. м в год; для класса «В-» — 450—570 за 1 кв. м в год (данные МИАН).
В связи с активизацией спроса на покупку офисных помещений цены продаж на эту недвижимость быстро растут, серьезно опережая рост арендных ставок. Общий рост цен по этому виду сделки за 2007 год составил 35—40%. Быстрее других дорожают качественные ликвидные объекты. Столь значительное повышение цен связано с увеличением инвестиционного спроса, а также с покупкой компаниями помещений для себя.
Объем купленных и арендованных площадей всех классов в 2007 году, по подсчетам аналитиков МИАН, превысил показатели предыдущего года более чем на 20%.
Треть сделок приходится на купли-продажи. Ольга Широкова: «В 2007 году выросла стоимость продажи площадей обоих классов, что объясняется вводом в эксплуатацию новых качественных объектов и переоценкой существующего предложения, инвестиционной привлекательностью вложений в недвижимость».
реальный сектор | прямые инвестиции / №04 (72) 2008|
Распределение предложений по аренде офисов класса «А» по районам
Пресненский
Красносельский 4% ТапжкМ
6% I 8% Мещанский
\ 1 / 9%
Замоскворечье \ ' ^^
Якиманка
п . ------
Деловой центр -6%
Хамовник 8%
Арбат 7%
Т\ . Тверской
23%
Остоженка 7%
Предоставлено компанией Welhome
В зданиях класса «А» стало больше помещений, предлагаемых на продажу на ранних стадиях строительства или на этапе подготовки разрешительной документации. Стоимость 1 кв. м офисных площадей составляет: для класса «А» — $6000—9500 за 1 кв. м; для класса «В+» — $7000—8000 за 1 кв. м; для класса «В-» — $4000—6500 за 1 кв. м (данные МИАН].
Новогодние подарки
В начале года, по данным ежемесячного мониторинга рынка коммерческой недвижимости Москвы компании RRG, продолжало значительно сокращаться предложение крупных объектов, снижалась средняя площадь экспонируемых объектов и весьма существенно в месячном отношении росли средневзвешенные цены.
В январе и феврале на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта общей стоимостью более $100 млн. Самым дорогим стало помещение в 3-ем Голутвинском переулке («Голутвинская слобода»), его стартовая цена на аукционе в конце февраля была $70 млн. А из относительно крупных объектов экспонировались один инвестиционный проект в районе метро «Павелецкая» и три офисных объекта рядом с метро «Полежаевская».
Доля офисных помещений в начале года составляла менее половины рынка — 48%.
Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в январе выросла еще на 5%, вплотную приблизившись к отметке $5500. Причем подорожала вся коммерческая недвижимость, кроме офисов за пределами Садового Кольца и помещений свободного назначения. В офисном сегменте можно было наблюдать традиционный для января невысокий объем предлагаемых к продаже объектов: 779 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем в декабре.
Отметим, что по сравнению с январем 2007 года этот показатель также пони-
зился на 8%. Всего было предложено 393 объекта, меньше на 10%. Объем предложения в финансовом эквиваленте понизился на 27% и едва превысил $5 млрд. Средняя площадь экспонируемых офисов за январь стала меньше на 22% по сравнению с декабрем и на 18%, если сравнивать с первым месяцем 2007 года. А вот средневзвешенная цена выросла на 4% и равнялась $6,491 за 1 кв. м. Общий же рост цен в офисном сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составляет 65%.
Причинами такого положения дел специалисты консалтинговой компании RRG в первую очередь называют общий кризис ликвидности, нестабильную ситуацию на финансовых рынках и пассивность крупных инвесторов. Уже сейчас предполают, что число крупных сделок в сфере коммерческой недвижимости в 2008 году будет невелико. Однако при этом интерес к мелким и средним объектам останется высоким.
В целом состояние рынка нестабильное: так, в январе при общем положительном ценовом тренде снизились (почти на 3%) цены на офисные помещения в периферийной части Москвы, тогда как в пределах Садового Кольца, наоборот, повысились на 8%.
Сегодня средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового Кольца составляет $13518, снаружи — $5079 за 1 кв. м. Средние арендные ставки для центра столицы — $1275 за 1 кв. м в год, в периферийной части города — $754 за 1 кв. м в год (RRG).
В обозримом будущем
На 2008 год анонсирован ввод более 1,5 млн. кв. м офисных площадей класса «А» и «В» во вновь построенных и реконструированных зданиях (данные Blackwood). «Однако, как показывает практика, фактический объем офисных площадей, вводимых в эксплуатацию, оказывается значительно меньшим из-за несоблюдения заявленных сроков строительства», — отмечает Ольга Широкова. В 2008 году такое положение сохранится: вследствие ипотечного кризиса в США возможно недофинансирование отдельных проектов ввиду усложнения процедуры получения кредитов в банках и увеличения стоимости кредитов. Ожидается умеренный рост средних арендных ставок и цен продажи на офисную недвижимость. При этом в центре города ставки аренды и цены продаж увеличатся сильнее из-за дефицита предложения качественных объектов и запрета на строительство бизнес-центров в ЦАО.
Эксперты МИАН прогнозируют рост арендных ставок в этом году не более чем на 15% в рублях в среднем по всем сегментам (базовые «чистые» ставки), при этом цены продаж могут остаться на уровне 2007 года. Увеличение предложения позволит более активно насыщать спрос, однако в целом серьезно на него не повлияет, так как спрос тоже будет повышаться, не уступая темпам роста предложения.
Айдар Галлеев обещает, что ужесточение требований потребителей к проектам приведет к появлению более интересных, даже уникальных объектов. Ц
ЕВРОПЕЙСКОЕ КАЧЕСТ
X
е д
