CC BY
226
Обзор зарубежного опыта регулирования имущественно-земельных отношений
С.В. Воробьев
ведущий специалист ОАО «Мосжилрегистрация»
В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов, поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.
Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран мира.
Первый тип - это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, в которых главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты. На них как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.
Второй тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель и использующая менее жесткие инструменты регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.
Третий тип политики управления недвижимостью можно назвать смешанным, т. е. комбинирующим элементы первых двух ти-
пов. Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии.
Рассмотрим, например, опыт Финляндии. В этой стране считается, что, с точки зрения рационального ведения городского хозяйства, в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли. Во всех городах страны, включая ее столицу - город Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60 процентов всей городской территории. В случае возникновения большого дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу.
В Хельсинки и многих других городах Финляндии земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета это является постоянным и стабильным источником дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения земли: под жилье - до 60 лет; под промышленное строительство и склады - до 30 лет; для коммерческих целей - от 30 до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной, или оценочной, стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4 процента стоимости участка, т. е. примерно 50 долларов США за 1 кв. м в центре города (в пригороде эта сумма на половину меньше), для участков производственного и коммерческого назначения - 5 процентов стоимости участка. Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2 процента от оценочной стоимости. Кроме того, размер арендной платы привя-
зывается к индексу стоимости жизни, что обеспечивает рентабельность в условиях инфляции. При этом в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50-процентном размере. В договоре аренды муниципалитет четко оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно от 2-х до 8-и лет). Арендатор вправе передать свое право на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора, если же муниципалитет отказывает в продлении договора, то он обязан компенсировать арендатору 60 процентов от оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.
В Канаде в соответствии с Конституцией государства собственниками земель являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90 процентами земельного фонда страны. Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в центре Торонто составляет 350 тыс. долл., арендная плата - 1 200 долл. в месяц. Налоги на недвижимость взимаются муниципалитетами Канады, которые обладают абсолютной самостоятельностью в решении этого вопроса. Также облагается налогом (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги составляют от 0,5 до 1 процента стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости. Муниципалитеты устанавливают величину сборов на застройку своей территории исходя из стоимости земли; не менее 5 процентов от суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования. Оценка собственности - основная функция муниципальных властей, что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого подхода к методам оценки. В бюджете столицы Канады - городе Оттаве земельные платежи составляют более 30 процентов.
В Швейцарии также реализуется первый тип имущественно-земельной политики. Здесь приобретение недвижимости осложнено ограничениями, содержащимися в ряде законов. Например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты (2 тыс. участков ежегодно), поэтому всего лишь 18 процентов городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, т. к. в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет.
Швейцария и Скандинавские страны относятся к числу наиболее экономически развитых и политически стабильных государств мира, что играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран на рынке недвижимости. С 1993 по 1996 год общее количество квартир и вилл, проданных в Швейцарии и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза.
В странах, в которых реализуется второй тип политики регулирования имущественноземельных отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости. Например, в столице Португалии - городе Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом достаточно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями законодательства страны обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Так, если земля приобретается для строительства предприятий, то в этом случае понятие «необходимая социальная инфраструктура» включает жилые дома, детские сады, школы, парки, супермаркеты и т. п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже прини-
мает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1 процента от стоимости объекта.
Имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых стран относится к третьему типу. Например, в США основным средством осуществления городской политики в области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося 20 процентов от продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25-30 лет при ставке кредита в 7 процентов годовых. Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25 процентов территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX веке.
Цены на землю регулируются только спросом и предложением и, разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой участок земли - от маленькой фермы в штате Айова до Центра мировой торговли в Нью-Йорке - может быть продан за сумму, о которой договорятся продавец и покупатель. Например, в Нью-Йорке (Манхэттен) участок земли площадью 1 га стоит 120-150 млн долл.
Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все, что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у частных владельцев даже против их воли. При этом владельцам компенсируется полная рыночная стоимость земли. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем продажа обычно совершается на льготных условиях.
Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами - штат-
ным и местным. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико - менее 3 процентов. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным: его доля во всех поступлениях составляет около 50 процентов. При помощи этого налога осуществляется возмещение городу той части «дифференциальной ренты», которой пользуются предприятия, а также люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру современных городов.
В каждом городе США все имущество в форме земли и «улучшений» (т. е. возведенных строений на ней) заносится в специальную регистрационную книгу и оценивается. Ежегодно устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, - определенный процент рыночной стоимости имущества. По состоянию на 1990 год в США стоимость всей недвижимости, подлежащей налогообложению, составляла 4817,8 млрд долл. Оценка производится один раз в два-три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией посредством референдума, колеблется от 1 до 3 процентов. Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя как налоговую ставку, так и уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. В отдельных поселениях изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки используют как средство «отпугивания» нежелательных групп жителей или как средство, препятствующее осуществлению нежелательных видов деятельности.
В столице Норвегии - городе Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации
городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимает решение в отношении участков стоимостью 2-5 млн крон, исполком - стоимостью 1-2 млн крон, глава администрации - до 1 млн крон. Для продажи или аренды земельных участков города организуются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключено соглашение.
В Федеративной Республике Германия взимают земельный налог с участков, принадлежащих компаниям и частным лицам. Ставка налога состоит из двух частей - основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах от 0,31 до 0,6 процента балансовой стоимости земельного участка. В 1991 году надбавка в среднем по стране составляла 1,2 процента. От налога освобождены государственные предприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют в отношении объектов недвижимости, предназначенных для жилья (на первые 10 лет).
В Великобритании, имеющей достаточно свободный рынок земли, крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды - до 99 лет. В настоящее время рынок недвижимости
Великобритании переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится один раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В Англии установлен только один налог - поимущественный (с 1993 года - муниципальный), величина которого зависит от рыночной стоимости имущества и числа взрослых членов семьи. Имущество классифицируется по одной из восьми оценочных категорий и затем облагается налогом по дифференцированным ставкам. Расчет ставки налогообложения ведется исходя из потребностей города в финансовых ресурсах.
Итак, каждое государство разработало свою систему управления недвижимостью. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие системам практически всех стран:
• муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления городом;
• при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости, нежели чем ее продаже, т. е. стоят на позиции соблюдения интересов города;
• муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку городских земель и недвижимого имущества, а земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.
