CC BY
196
УДК 65.9(2Рос)28 О.А. Мирошникова СГГ А, Новосибирск
ОБЗОР ОСНОВНЫХ АСПЕКТОВ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
O.A. Miroshnikova
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
REVIEW OF THE MAIN ASPECTS OF REAL ESTATE ACTIVITIES
Real estate activities are quite a new field of activities in Russia. Legal regulation of these activities is realized in accordance with legal acts of the R.F. government and normative acts of the R.F. subjects’ executive bodies. There are no active federal laws, regulating real estate activities, though the work of realtors is versatile and closely connected with many spheres of human life. This necessitates marking out and validation of the main aspects of real estate activities in order to reveal the problems and find out the ways of solving them.
Покупка недвижимости для рядового человека происходит не каждый день, а ситуация на рынке недвижимости меняется настолько стремительно, что только человек ежедневно сталкивающийся со всеми реалиями купли-продажи недвижимости, ипотечного кредитования и оформления документов на объект недвижимости в состоянии предложить наилучший выход из любой ситуации. То есть, как ни банально это звучит, лучше всего покупать квартиру с помощью агентства недвижимости и его сотрудников - риэлторов [1].
В настоящее время, в связи с тем, что риэлторская деятельность до сих пор является новой сферой деятельности, правовое регулирование этой деятельности осуществляется на уровне правовых актов Правительства Российской Федерации и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. То есть действующего федерального закона, регулирующего риэлторскую деятельность, не существует. Это объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг [2].
Рынок же недвижимого имущества в Российской Федерации продолжает динамично развиваться, следовательно, на нем ведется риэлторская деятельность. В риэлторской деятельности существует множество аспектов, из которых можно выделить основные:
- Теоретический аспект - терминологическое и законодательное обоснование риэлторской деятельности;
- Образовательный аспект - обучение квалифицированных специалистов по риэлторской деятельности;
- Практический аспект - практическая риэлторская деятельность (услуги и технология сделок);
- Информационный аспект - информационная составляющая специальности, виды информации и источники ее получения;
- Организационный аспект - объединения риэлторских организаций для коммерческих и некоммерческих целей;
- Защитный аспект - защита прав потребителей и участников рынка недвижимости.
На рассмотрение вынесены не все аспекты, а только основные. Рассмотрев вышеперечисленные аспекты можно понять, как многогранна деятельность риэлторов, и как она актуальна на рынке недвижимого имущества.
Все термины, используемые в риэлторской деятельности, были зафиксированы в проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», но проект закона был отклонен Государственной Думой в 2001 году и работы по нему больше не возобновлялись. Также в проекте Федерального закона затрагивались вопросы обучения риэлторов, повышения уровня образования в риэлторской деятельности.
Для того чтобы стать настоящим профессионалом в риэлторской деятельности необходимо постоянно повышать свой уровень знаний, как теоретических, так и практических, по специальности. В крупных агентствах недвижимости создаются специальные центры для обучения будущих сотрудников, так и для повышения квалификации существующих. Услугами данных обучающих центров могут пользоваться сотрудники различных агентств, но уже на платной основе.
Следовательно, можно сделать вывод, что законодательно риэлторская деятельность почти не закреплена, действующие нормативные акты только косвенно затрагивают риэлторскую деятельность, и в теоретическом аспекте необходимо проводить правовые работы; образовательный аспект также можно расширить и законодательно обосновать деятельность обучающих центров. Рассмотрев законодательный и образовательный аспекты риэлторской деятельности можно перейти к практическому и информационному аспектам.
Отличительной особенностью риэлтерской деятельности является многообразие осуществляемых операций: оказывают посреднические услуги в сфере операций с недвижимостью - подбор вариантов купли-продажи объектов недвижимости по договору с юридическим и (или) физическим лицам, а также подготовкой необходимых документов и реализацией соответствующих процедур, включая государственную регистрацию договора; оказывают консультативные услуги, связанные с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости; оказывают налоговые консультации касательно вопросов недвижимого имущества при осуществлении сделок купли-продажи, раздела имущества, вступление в наследство и др.; занимаются организацией и проведением конкурсов и аукционов по продаже объектов государственной и муниципальной собственности, включая реализацию прав аренды;
сотрудничают с коммерческими банками в рамках реализации предметов залога по просроченным кредитным ссудам, выраженных недвижимым имуществом; оценочной деятельностью; ипотекой; работой с
государственными (муниципальными) жилищными субсидиями и
жилищными сертификатами увольняемых с военной службы.
Риэлтерская деятельность строится на договорной основе. В
зависимости от требований и пожеланий клиента составляется тот или иной договор. Вышеперечисленные услуги составляют не весь список услуг, которые может оказать то или иное агентство недвижимости. Услуги, оказываемые агентством недвижимости, их разнообразие и качество, зависят от размера и времени существования агентства недвижимости. А также качество произведенных услуг очень зависит от уровня подготовки риэлтора, его опыта, и качества и количества информации.
Для успешного прохождения сделки с недвижимым имуществом необходим большой объем информации, потому что каждый объект сделки необходимо проверить, так сказать, проверить «историю» объекта. Риэлторские компании, которые работают непосредственно на рынке недвижимости, только начали предоставлять услуги такого рода.
В Новосибирске данная услуга (проверка истории объекта) еще не имеет большой популярности, так как не все клиенты способны дополнительно платить такую сумму, но необходимость проведения таких проверок очевидна. В результате агентства недвижимости вынуждены проводить их за свой счет, в последствии вкладывая ее стоимость в стоимость квартир, дабы избежать в будущем каких-либо проблем, решаемых только в судебном порядке. Так выражается информационное обеспечение риэлторской деятельности. Если бы были более простые и легкие пути получения информации по объектам и участникам сделок, то все операции с недвижимым имуществом проходили бы быстрее и без большого психологического напряжения. Получается, что практический аспект очень зависит от информационного обеспечения риэлторской деятельности, и схема покупки недвижимости может стать проще при изначально полной информации по объектам.
Организационный аспект риэлторской деятельности реализуется в виде Российской гильдии риэлторов (далее - РГР). РГР образована в 1991 году и представляет собой профессиональное сообщество региональных Ассоциаций, риэлторских компаний и специалистов, взявших курс на формирование цивилизованного рынка недвижимости. Это одно крупнейших в мире объединений, члены которого обязаны соблюдать целый ряд требований. Это Кодекс профессиональной этики, это Профессиональные стандарты практики членов РГР, это требования к профессиональному уровню сотрудников и многое другое... Соответственно, кроме членов сообщества, никто без согласия РГР не имеет право использования слова риэлтор на территории России.
К другим некоммерческим организациям относятся российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация
ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны.
В Новосибирске существует Новосибирская ассоциация риэлторов (далее - Ассоциация), принципы, провозглашаемые ими: риэлтор в силу своих профессиональных возможностей обязан защищать клиентов от мошенничества, искаженной информации и неэтичных действий в операциях с недвижимостью; он должен стараться исключить любую практику, которая может принести вред клиентам и дискредитировать его профессию; для предотвращения разногласий, непонимания и для обеспечения лучшего обслуживания владельца собственности, риэлтор может настаивать на эксклюзивном праве работы с имуществом; при работе с недвижимостью, реализация которой производится риэлтором на основе эксклюзивного права, риэлтор может пользоваться услугами других риэлторов на условиях, принятых по взаимному соглашению, если это выгодно клиенту; для того, чтобы оказать клиенту качественную услугу, риэлтор должен стараться получить самую полную информацию о новых законодательных актах, готовящихся законопроектах, направлениях и приоритетах государственной политики, а также текущих условиях рынка; риэлтор должен избегать искажений и сокрытия фактов, относящихся к профессиональной деятельности; обязанность риэлтора защищать интересы клиента, хотя и является главенствующей, не освобождает его от обязанности быть честным со всеми участниками сделки; риэлтор не должен публично принижать деятельность соперника или навязывать собственное мнение о его делах; если его мнением интересуются, и риэлтор полагает, что следует удовлетворить интерес, его заявление должно быть сделано вежливо и с абсолютной профессиональной честностью; в своей профессиональной деятельности риэлтор должен избегать столкновений с коллегами, а при возникновении спорных ситуаций решать вопросы цивилизованно и честно; в случае возникновения профессиональных разногласий между членами Ассоциации риэлторов следует передать это дело в Комитет по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации, а не оспаривать дело в суде; мотивы получения дополнительного вознаграждения или специальные инструкции клиентов не могут служить оправданием для отступления от принципов Кодекса этики [1].
Исходя из принципов можно сказать, что основной риэлторской обязанностью является - помощь физическим и юридическим лицам при операциях с недвижимым имуществом. Также при операциях с недвижимым имуществом необходима и защита прав.
При Новосибирской ассоциации риэлторов создан Комитет по защите прав потребителей и участников рынка недвижимого имущества. Комитет создан, в целях защиты прав потребителей услуг риэлтерских организаций -членов Новосибирской ассоциации риэлторов, для разрешения споров,
разногласий, противоречий, конфликтов, возникающих при участии риэлторов.
Комитет может принимать следующие виды решений: обязать виновную сторону - участника спора принести официальные извинения пострадавшим лицам; вынести порицание виновной стороне от имени Комитета; рекомендовать сторонам - участникам спора совершить определенные действия, или воздержать от каких-либо действий; опубликовать информацию о сути спора и принятых решениях в специализированных изданиях; Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения, вынести на Общее собрание вопрос об исключении риэлтора из Новосибирской ассоциации риэлторов; Комитет выносит определение о прекращении разбирательства конкретного спора, если стороны достигли соглашения о прекращении разбирательства.
Так что, можно сказать, что организационный аспект риэлторской деятельности вполне развит и продолжает совершенствоваться. Защитная же деятельность Комитета по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости носит номинальный характер и все основные решения могут выносится только в судебном порядке. Хотя деятельность Комитета оказывает благоприятное влияние на ситуацию на рынке недвижимого имущества.
В соответствии с вышесказанным можно дать следующие рекомендации по улучшению ситуации на рынке недвижимого имущества. Для этого необходимо:
- Действующий закон «О риэлторской деятельности в РФ»;
- Ввести в государственных образовательных учреждениях обучение по специальности «риэлтор»;
- Упростить и ускорить операции с недвижимым имуществом;
- Систематизировать и законодательно закрепить информационные потоки на рынке недвижимого имущества;
- Обязать все риэлторские организации вступать в риэлторские объединения;
- Усилить защитные функции риэлторских объединений за счет поддержки государства.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс] / Отдел «Недвижимость». - Новосибирск, 2007. - Режим доступа: http://www.nar.ru.
2. О проверке риэлтерских организаций. - Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 // Гарант.
© О.А. Мирошникова,2008
