CC BY
128
УДК 347.22
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ РОССИИ И ГЕРМАНИИ COMMON PRORERTY IN AN APARTMENT BULDING: COMPARATIVE LEGAL ANALYSIS OF RUSSIA AND GERMANY
Пидяк А.В.
Студент РАНХиГС при Президенте, Южно-Российский институт филиал
Pidyak A.V.
Student The Russian Academy of National Economy and Public Administration the Presidential, South branch of the Russian Institute
Общее имущество в МКД имеет свою специфику, на объективную формализацию которой в отечественном праве в значительной мере повлияла, в том числе, германская доктрина и законодательство. В этой связи, предлагается критически оценить жилищное законодательство и доктрину общей собственности в Российской Федерации с позиции развитого правопорядка ФРГ, что и предопределяет цель настоящего исследования.
Ключевые слова: немецкое право; кондоминиум; общее имущество многоквартирного дома.
Common property in the apartment house has its own specifics, the objective of which formalization in domestic law greatly affected, including the German doctrine and legislation. In this regard, it is proposed to critically assess housing law and the doctrine of common ownership in the Russian Federation with
German law enforcement positions developed that determines the purpose of the present study.
Keywords: German law; condominium; common property of an apartment building.
Данные вопросы подверглись исследованию со стороны таких цивилистов как С.А. Зинченко [1, с. 121], В.В. Галов [1, c.125], А.Е. Тарасовой [2, с.28-37] и другими.
Институт общей собственности исторически и законодательно относится к гражданскому праву, хотя его отдельные специфические формы нашли своё отражение и в иных отраслях. Так в Жилищном кодексе Российской Федерации в Главе 6, посвященной вопросам правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), используется категория общей собственности, имеющая длительную историю применения в германском частном праве.
А именно, раскрыть смысл понятий «кондоминиум», «общее имущество многоквартирного дома», квартира по российскому и германскому праву; выявить актуальные вопросы судебной практики ФРГ, с вероятной возможностью применения её в отношении российского правопорядка.
Институт общей собственности в Германии регулируется Германским Гражданским Уложением [3]. Причем интересно отметь тот факт, что данный институт регулируется нормами как вещного, так и обязательственного права. Согласно немецкой доктрине - всё, что связано с осуществлением правомочий собственности в отношении общей вещи, регулируется вещным правом § 1008 - 1011 ГГУ. Но взаимоотношения между сособственниками, т.е. общностью, носят обязательственно-правовую природу, поэтому положения о долевой общности размещены в разделе «Обязательственное право» Главы 17 «Общность» § 741-758, где долевая общность регулируется как важнейшая форма выражения общей собственности[4, С.36-37].
122
Данное регулирование относится к общим положениям института ОДС (общей долевой собственности) и поэтому в доктрине выделяют особые формы долевой собственности: депозит, право собственности на ценные бумаги и право собственности на общее имущество собственников квартир (выделено мной - П.А.)[5, S. 1008]. Регулирование последнего права нашло свое отражение в отдельном федеральном законе от 15 марта 1951 г. «Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht»[6] (условно который можно перевести как «Закон о жилой недвижимости и постоянном проживании»), иначе называемый «Wohnungseigentumsgesetz» (условно: «Закон о кондоминиуме»). Ключевым понятием будет «Wohnungseigentum» (мы будем называть его - «кондоминиумом», с учетом сущностного значения, которое будет изложено далее).
В российской доктрине довольно распространено употребление понятия кондоминиума[7, 8]. Если мы обратимся к филологической стороне данного вопроса, то слово «Kondominium» - английского происхождения, и применяется как тождественный к термину «Wohnungseigentum». Лукас Ведерос (Lukas Wenderoth) в статье, посвященной общему имуществу многоквартирного дома и кондоминиуму в германском праве, указывает на данную тождественность[9].
Понятие «кондоминимума» сформулировано в пункте 2 § 1 WEG: "Кондоминиумом является индивидуальное право собственности, соединенное с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является"[10]. Нужно уточнить, что указанный автор (А.В. Германов), за местом термина «кондоминиума», пишет «право собственности на жилое помещение». Как нам кажется использование такого варианта перевода не совсем корректно, так он вводит в заблуждение читателя, который с позиции российской правовой системы трактует жилое помещение как квартиру в МКД. В оригинальном тексте закона «домовладение» (кондоминиум) раскрывается через понятия «Sondereigentum an einer Wohnung» - специальное право собственности на квартиру и
123
«Miteigeпtumsanteil» (еще по тексту закона - «Тейе1§еп1:ит») - общую собственность.
Интересно отметить тот факт, что по тексту закона всегда используется термин «WohnungseigenШmer» для обозначения собственника кондоминиума, т.е. немецкий законодатель уже на понятийном уровне показывает тесную правовую связь квартиры и общего имущества.
Таким образом, можно сделать вывод, что внутри здания (и на прилежащем земельном участке) друг около друга сосуществуют общая долевая собственность на общее имущество МКД и специальное право собственности на квартиру. Эта связь является правовой необходимостью и проявляется в том, что право собственности на квартиру само по себе исключено, оно считается законной составной частью доли в праве общей долевой собственность на здание[4, С.41].
В российском законодательстве, термин «кондоминиум» получил своё официальное в Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ныне утративший силу), где в абз. 5 ст.1 формулируется обозначенное понятие: «Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности». Исходя из правовых норм закона, можно прийти к выводу о понятийной тождественности «кондоминиума» по российскому и германскому праву, но только в общих формулировках [13, с. 54].
Общее имущество МКД по ФЗ «О ТСЖ» сформулировано в абз. 4 ст.1: «Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества,
124
предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе». Более подробно содержание общего имущества раскрыто в ст.7, указанного Федерального закона, что по аналогии с действующим ЖК РФ соответствует пп. 1,3,4 ч.1 ст.36. Таким образом, ЖК РФ ввел новеллу, включив в состав общего имущества помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, которые предназначены для удовлетворения различных потребностей собственников (п.2 ч. Ст.36). Т.е. появилась категория помещений, обслуживающая не другие помещения многоквартирного дома, а исключительно собственников. Это касается только помещений, но не иного имущества как, например, видеокамеры, домофоны и пр. [14, с. 45].
Из ряда норм закона (п.5 §1 WEG) можно сделать вывод, что объекты, которые обеспечивают безопасность и надежность здания, а также технические устройства, оборудование и земельный участок, служащий общему употреблению, не входят в состав специального права на квартиру, а составляют общую собственность всех собственников квартир. Например, к таким объектам относятся: несущие стены, потолки, лестницы, система центрального отопления, т.е. все оборудование, предназначенное для обслуживания интересов всех сособственников. Линии питания относятся к общему имуществу, так как они проходят через пространство всего здания и не имеет значения сколько квартир обслуживает данная сеть (пуская даже одного собственника домовладения)[11].
Спорные вопросы возникают в отношении дверей, связанных с общим имуществом (входные двери, запасные входы и выходы и т.д.)[12], по делу BGH, Urteil vom 25. 10. 2013 - V ZR 212/12; G Dortmund один из собственников домовладения изменил конструкцию (дизайн) двери, которая соединяла галерею с квартирой, в которой проживал собственник домовладения (изменивший дизайн). Было также соглашение жильцов по вопросу конструкции дизайна дверей (размер, цвет, материал и т.д.). В
указанном постановлении, суд приводит множество примеров из судебной практики и немецкой доктрины, в которых перечислены различные подходы:
1) Двери - это специальное имущество (MünchKomm-BGB/Commichau, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 12 a. E.);
2) Двери - это общее имущество, если от них зависит безопасность и надежность здания (OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 279 , 280; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 52);
3) Внутренняя часть двери является специальным (частным) имуществом (Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 5 WEG Rn. 25), а внешняя часть общим (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil 2 D Rn. 80).
4) Двери всегда общее имущество (OLG München, NJW 2007, 2418 ; OLG Stuttgart, BauR 2005, 1490 f.; OLG Düsseldorf, OLGR 2000, 1 fta др.). Этот подход судом был признан доминирующим и правильным.
Если исходить из российского законодательства, то двери соединяющие квартиры и, допустим, лестничную площадку нельзя считать общим имуществом, исходя из п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ, т.к. эти двери обслуживают только одно помещение. Исходя из указанного постановления, дизайн двери «обслуживает» эстетические интересы жильцов дома, т.е. превалируют и обслуживаются интересы сособственников, а не помещений.
Таким образом, можно подвести итог, указав, что категория «кондоминиума» в германском праве, это сложный правовой институт воплотивший в себя сильные стороны немецкой правовой доктрины посвященной общей собственности. Но даже на весь высокий законодательный и теоретический уровень, на практике возникает множество проблем, как было показано в тексте настоящей работы. И с этими проблемами вполне могут столкнуться российские правоприменители, поэтому изучение немецкой судебной практики и доктрины в данном вопросе поможет разработать наиболее рациональный подход к решению возможных казусов.
Список литературы:
1. Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория, практика. Ростов н/Д: Издательство СКАГС, 2003.
2. Тарасова А.Е. Проблемы правового регулирования оснований и порядка прекращения права пользования жилым помещениями / СевероКавказский юридический вестник. 2012. №3. С.28-37.
3. Гражданское уложение Германии : ввод. Закон к Гражд. Уложению; пер. с нем. / [В.Бергманн, введ., сост.] ; науч. Редакторы - А.Л. Маковский [и др.]. - 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2006.
4. Филатова У.Б. Право общей союственности в России, Германии, Австрии и Швейцарии: историко-компаративистское исследование: монография / науч. Ред. Д.ю.н. А.П. Фоков.- М.: ИД «Юриспруденция», 2012.
5. Grziwotz H., Keukenschrijver A., Ring G. BGB Sachenrecht // Kommentar. Band 3: 854-1296. Auflage 2. 2008.
6. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, Gesetz vom 15.03.1951 (BGBl. I S. 175) // http://dejure.org/gesetze/WEG (по состоянию на 24 апреля 2014 года)
7. Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом "Нотариус", 2007, N 6 // СПС Консультант+.
8. Певницкий С.Г. К проблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме "Нотариус", N 3, 2004 // СПС Консультант+
9. Lukas Andreas Wenderoth. German Condominium Act // http://www.kanzlei-wenderoth.de/services-in-english/condominiums-in-germany/ (по состоянию на 24 апреля 2014 года)
10. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав "Статут", 2011 // КонсультантПлюс
11. BGH, Urteil vom 16. 11. 2012 - V ZR 9/12; LG Koblenz // http://lexetius.com/2012,5513(по состоянию на 24 апреля 2014 года)
12. BGH, Urteil vom 25. 10. 2013 - V ZR 212/12; G Dortmund // http://lexetius.com/2013,4437(по состоянию на 24 апреля 2014 года).
13. Дикун А.В. К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве // СевероКавказский юридический вестник. 2010. №1. С. 53-57.
14. Кандыбка А.И. Актуальные проблемы правового регулирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов // СевероКавказский юридический вестник. 2013. № 3. С. 41-46
