Научная статья на тему 'Обоснование необходимости совершенствования механизма управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации'

Обоснование необходимости совершенствования механизма управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
417
49
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ / ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ / СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ / ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ / CADASTRAL VALUE FOR TAX PURPOSES / CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE / THE SYSTEM OF STATE CADASTRAL VALUATION PRINCIPLES OF THE SYSTEM OF CADASTRAL VALUATION

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Григорьев Владимир Викторович

На основе анализа отечественного и зарубежного опыта обосновывается необходимость реформирования существующего в Российской Федерации механизма определения кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения. Описываются особенности процесса оценки кадастровой стоимости, и делается вывод о том, что эта процедура имеет все основные признаки системы. Автор предлагает создать в Российской Федерации постоянно действующую систему государственной кадастровой оценки, дает ее определение и формулирует принципы ее построения.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

JUSTIFICATION OF THE NEED TO IMPROVE THE MANAGEMENT OF STATE REAL ESTATE CADASTRE VALUATION IN THE RUSSIAN FEDERATION

Based on the analysis of domestic and international experience in the necessity of reforming existing in the Russian Federation mechanism for determining the cadastral value of the property for tax purposes. The features of the evaluation process of cadastral value, and concluded that this procedure has all the basic features of the system. The author proposes to establish in Russia a permanent system of state cadastral valuation gives it definition and formulates the principles of its construction.

Текст научной работы на тему «Обоснование необходимости совершенствования механизма управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации»

 Обоснование необходимости совершенствования механизма управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации

В.В. Григорьев профессор кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, Заслуженный деятель науки Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Владимир Викторович Григорьев, vv_grigoriev@mail.ru

Создание системы государственной кадастровой оценки недвижимости (далее -Система) является качественно новым этапом в развитии механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости, действующего в настоящее время в Российской Федерации. Он характеризуется переходом от локального совершенствования отдельных методик, способов, процедур и документов к постоянно функционирующей единой комплексной Системе (см. [1 и 2]).

Система представляет собой более высокую и совершенную форму организации сферы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Объективной предпосылкой для создания такой Системы, охватывающей множество законодательных, методологических, экономических и организационно-управленческих вопросов деятельности государственных органов управления, профессиональных оценочных организаций и оценщиков, служат массовые негативные социальные процессы в обществе по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, которые в перспективе могут еще более усугубиться с введением налогообложения коммерческой недвижимости по кадастровой стоимости.

К настоящему времени в России появилась потребность в изучении пятнадцатилетнего отечественного и зарубежного

опыта определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и выработке соответствующих мер по исправлению сложившейся в стране негативной ситуации.

Системный подход к процессу определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости позволяет более глубоко исследовать характеристики и свойства экономических и организационно-управленческих, законодательных аспектов и социальных явлений, происходящих в сфере определения и оспаривания кадастровой стоимости. На основе их анализа и синтеза можно конкретизировать способы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости с точки зрения диалектического метода познания (также см. [3]).

При разработке методологических характеристик Системы, основанных на терминах системного анализа, необходимо рассмотреть, что представляет собой процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в нашей стране, и обосновать использование методологических положений системного анализа для совершенствования этого процесса.

Процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости характеризуют следующие особенности:

• целостность - несводимость свойств всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости к сумме свойств составляющих его элементов, а также зависимость каждого элемента от его места внутри процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;

• структурность - возможность описания процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через установление его структуры (выявление отдельных элементов процесса и их связей);

• зависимость от постоянно изменяющегося состояния рынка недвижимости;

• иерархичность - каждый компонент процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости может рассматриваться как самостоятельная подсистема, а сам процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости - как одна из частей общего процесса налогообложения недвижимости;

• множественность описания - в силу сложности рассматриваемого процесса требуется рассмотрение его в процессуальном, функциональном, структурном и других аспектах;

• динамичность - со временем процессы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости претерпевают изменения, обусловленные изменениями на рынке недвижимости и другими факторами;

• сложность - процесс состоит из множества элементов, процедур и операций и требует переработки больших объемов информации.

Таким образом, процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества имеет все признаки системы, вследствие этого к нему можно применить методологические положения общей теории систем, системотехники и системного анализа.

По аналогии с общим понятием системы дадим определение понятию «система государственной кадастровой оценки недвижимости». Государственная система государственной кадастровой оценки недвижимости - это совокупность подсистем и элементов, отражающих отдельные стороны процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости: методы, законодательная база, функции, государственные органы, информация, оценщики, техника и технология. Она базируется на существующей структуре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) и предназначена для определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью их налогообложения. Система обеспечивает целенаправленный процесс выделения основных элементов и явлений рынка недвижимости, анализ его состояния в период предыстории и в будущем, разработку и корректировку моделей оценки объектов недвижимости, определение их кадастровой стоимости и регулирует процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядках.

При использовании системного подхода как метода изучения процессов определения и оспаривания кадастровой стоимости основное внимание уделяется исследованию элементов и основных частей этого процесса, а также механизму его функционирования.

Функционирование Системы с ее иерархической структурой (федеральный, региональный и местный уровни), которая определяет условия зависимости ее отдельных подсистем и элементов друг от друга, сопровождается влиянием на нее как внешних, так и внутренних факторов.

Суть этого принципа в том, что Система обладает свойствами, которых нет у ее отдельных элементов, а также в возможности обособления (автономии) отдельного элемента Системы для исследования его конкретности и наличия специфических за-

кономерностей функционирования. В то же время этот принцип не игнорирует взаимосвязи исследуемого элемента и других объектов и предполагает его комплексный анализ с учетом влияния множества факторов.

Построение Системы проводится согласно требованиям массовой оценки и системного анализа, а также характеру и целями функционирования Росреестра. В соответствии с этим основными требованиями, предъявляемыми к Системе, являются следующие:

1 ) соответствие Системы целям и особенностям массовой оценки и налогообложения недвижимости, а также целям и особенностям деятельности Росреестра, то есть в процессе функционирования Системы должны решаться следующие функциональные задачи:

• определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием методологии массовой оценки;

• сбор, обработка и анализ информации об объектах недвижимости и сделках с ними;

• разработка и актуализация оценочных моделей для расчета кадастровой стоимости недвижимости;

• размещение заказов на оценку кадастровой стоимости недвижимости и контроль качества расчетов;

• администрирование процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости в Российской Федерации;

2) Система должна быть адаптивной, то есть способной быстро реагировать на постоянно изменяющиеся условия функционирования рынка недвижимости и появление новых методов ее оценки. При этом изменения условий для рынка недвижимости и для самой Системы могут быть внутренними (например изменение соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости или появление новых методов оценки недвижимости) либо внешними (изменение государственной политики и т. д.). Адаптация Системы проявляется в коррекции параметрических и структур-

ных характеристик оценочных моделей, в уточнении ежегодных данных об объектах недвижимости, которые постоянно изменяются, в ежегодной систематической переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, в постоянном совершенствовании законодательной базы и системы администрировании или в виде других форм адаптации. Вследствие постоянно изменяющихся внешних и внутренних факторов, влияющих на процессы определения и оспаривания кадастровой стоимости, появляется необходимость в функционировании Системы в непрерывном режиме;

3) Система должна быть надежной. Понятие «надежность» определяется как свойство изделия выполнять заданные функции, сохраняя при этом свои эксплуатационные характеристики в определенных пределах в течение требуемого периода времени. Так и государственная система определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - это «изделие», обеспечивающее оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей их налогообложения в течение всего периода эксплуатации этой Системы. Таким образом, надежность Системы определяется стабильностью выполнения ее функций и задач. Показатель надежности Системы в наибольшей степени характеризует ее эффективность, так как целью функционирования Системы является не получение максимального количества оценок (то есть не ее производительность), а определение качественной кадастровой стоимости недвижимости (то есть обеспечение требования надежности);

4) важнейшим требованием при разработке Системы является принцип ограниченности числа ее элементов. Степень детализации, разбиения Системы определяется многообразием функций и задач, реализуемых в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;

5) одним из основных требований к Системе является принцип ее единства на всех уровнях иерархии (федеральном, региональном и местном). С точки зрения реа-

лизации этого принципа единства Система должна рассматриваться как подсистема более высокого регионального уровня, а региональная система - как подсистема федеральной системы. Соблюдение требования единства Системы также означает соблюдение на всех уровнях иерархии методологического единства расчетов кадастровой стоимости недвижимости и сопоставимость отчетной документации;

6) Система должна быть экономной. Оценка экономичности Системы осуществляется путем расчета и сравнения финансовых и трудовых затрат на ее создание и функционирование.

Поскольку особенности экономических, социальных и организационно-управленческих процессов, происходящих на рынке недвижимости и в стране в целом, многочисленны и все их отразить в Системе невозможно, учет указанных требований к Системе позволяет отразить основные характеристики этих процессов в их взаимозависимости.

Предлагаемая нами Система может быть представлена как единство структуры и процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Структура отражает статику Системы - ее состав, подсистемы, элементы, связи между ними, а процесс - динамику Системы, то есть деятельность всех подсистем в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации.

Процессы определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости можно характеризовать как деятельность работников Росреестра и оценщиков, направленную на достижение поставленных перед ними целей путем реализации соответствующих функций и задач с использованием наиболее подходящих подходов и методов оценки кадастровой стоимости недвижимости.

Процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости можно рассматривать с разных сторон - содержатель-

ной, законодательной, организационно-управленческой, технологической и т. п. При определении содержания процессов определения и оспаривания кадастровой стоимости выявляются их элементы в режиме нормального функционирования. С организационно-управленческой основное внимание уделяется обеспечению эффективного взаимодействия работников Системы и оценщиков в этих процессах. Технологический аспект предполагает определение отдельных стадий, этапов и частей, из которых строится процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, а также решение вопросов рационализации выполнения отдельных операций по сбору, обработке и передаче информации, необходимой для оценки.

Наибольшее влияние на структуру Системы оказывают функции определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, их состав, содержание и объем. Именно функции Системы определяют ее структуру, поэтому анализ функций Системы должен предшествовать разработке ее структуры. В то же время изменение функций Системы обусловлено изменениями внешних и внутренних социально-экономических условий на рынке недвижимости и в экономике в целом.

Таким образом, изменение социально-экономических условий функционирования рынка недвижимости, а также изменение в экономике в целом обуславливают изменение функций Системы, а значит, изменение ее Структуры.

В настоящей статье мы рассмотрели основные особенности процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости с точки зрения системного подхода к нему, требования, предъявляемые к Системе, и различные аспекты ее представления. В последующих статьях мы проанализируем структурные и процессные аспекты Системы государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации для цели налогообложения и других целей.

ЛИТЕРАТУРА

1. Богатырев С.Ю. В помощь оценщику // Оценочная деятельность. 2013. № 2.

2. Григорьев В.В. К вопросу о создании

государственной системы определения ка* *

дастровой стоимости недвижимости с целью ее налогообложения // Экономические стратегии. 2014. № 4.

3. Федотова М.А. Оценка недвижимости. М. : Финансы и статистика, 2010.

Окончание. Начало на с. 32

обязательству физического лица - российского налогового резидента, является доходом от источников в России и подлежит налогообложению в России в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 309 НК РФ (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 23 июня 2014 года № 03-00-08/2/29954).

10. По мнению Минфина России, в случае ликвидации эмитента акций убыток организации-акционера в виде средств, потраченных на приобретение соответствующих акций, не может быть учтен в составе расходов акционера ни на основании пункта 10 статьи 280 НК РФ, ни на основании иных норм НК РФ (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25 августа 2014 года № 03-03-06/1/42306).

Отметим, что ведомство занимало подобную позицию и ранее (см., например, письмо Министерства финансов Российской Федерации от 1 марта 2010 года № 03-03-06/2/36). Вместе с тем подход Минфина России представляется спорным и не разделяется судебной практикой.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее сформулировал правовую позицию, в соответствии с которой при ликвидации эмитента не происходит реализации акций, следовательно, положения статьи 280 НК РФ не подлежат применению к указанной ситуации. В этом случае акционер может включить в состав расходов затраты на приобретение акций на основании пункта 2 статьи 277 НК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 июня 2009 года № 2115/09).

11. По мнению Минфина России, комиссия депозитария, брокера или биржи являются расходами, связанными с приобретением ценных бумаг. Такие расходы подлежат учету при исчислении налога на прибыль организаций только в момент реализации (погашения) ценных бумаг (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25 августа 2014 года № 03-03-06/1/42312).

Отметим, что в некоторых более ранних разъяснениях Минфин России допускал возможность учета затрат по оплате брокерских и депозитарных услуг в составе внереализационных расходов (см., например, письмо Министерства финансов Российской Федерации от 10 ноября 2009 года № 03-03-06/1/736).

12. При исчислении налога на доходы физических лиц доход от продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью может быть уменьшен на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли, в том числе на сумму дополнительных вкладов в уставный капитал, при условии государственной регистрации увеличения уставного капитала. При продаже доли в уставном капитале выделенного в процессе реорганизации общества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи доли на часть расходов, связанных с приобретением доли в уставном капитале реорганизуемого общества исходя из отношения размера уставного капитала выделенного общества к размеру уставного капитала реорганизуемого общества (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 9 июля 2014 года № 03-04-05/34273).

Отметим, что разъяснения были даны Минфином России применительно к редакции нормы статьи 220 НК РФ, действовавшей до 1 января 2014 года. Вместе с тем ни старая, ни действующая редакции указанной нормы не содержат правил об определении пропорции расходов при продаже доли выделенного общества. Из разъяснений Минфина России остается неясным, правомерно ли, по мнению ведомства, исчислять пропорцию по иным правилам (например исходя из соотношения чистых активов выделенного и реорганизуемого общества).

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.