CC BY
71
мающиеся производством сельскохозяйственной продукции, обязаны до 1.01.07 г. переоформить свои права пользования землей. В условиях Дагестана они могут взять землю только в аренду. Требуется разработать механизм оборота прав аренды. Принципы введения оборота прав аренды должны учитывать:
- обеспечение равного доступа к земле всех производителей сельскохозяйственной продукции;
- оборот прав аренды земельных участков;
- ограничение концентрации земли в руках отдельных производителей сельскохозяйственной продукции;
- установление среднесрочных сроков аренды (не менее чем на пять лет);
- запрет на передачу участка в субаренду, кроме случая болезни гражданина;
- преимущественное право на аренду участка граждан или организаций, осуществляющих непосредственное пользование участком в сельскохозяйственных целях.
Организационная схема обеспечения доступа к земле может быть осуществлена следующим образом:
1. На уровне муниципального образования устанавливаются предельные размеры арендуемой площади. Размер устанавливается в расчете на трудоспособного члена семьи или работника сельскохозяйственной организации, непосредственно занятого сельскохозяйственной деятельностью.
2. В рамках переоформления права постоянного бессрочного пользования землей сельскохозяйственных организаций, т.е. до 1. 01.07 г., все граждане, осуществляющие по факту пользование землей, закрепленной за сельскохозяйственной организацией, могут обратиться с заявлением на участие в торгах на право аренды земельным участком.
3. Формирование участка для торгов прав аренды осуществляется с учетом возможности его формирования за счет средств заявителя с последующей компенсацией из средств, полученных в ходе торгов. Необходимо обеспечить возможность реализации упрощенной процедуры подготовки документов для постановки участка на кадастровый учет, предусмотренных поправками в ФЗ «О землеустройстве» 18. 07.2005 г., т.е. без проведения то-пографо-геодезических работ.
4. Право на участие в торгах могут иметь все граждане и сельскохозяйственные организации, имеющие право на получение участка исходя из предельных размеров на 1 члена семьи или работника сельскохозяйственной организации.
5. На торги допускаются лица, оплатившие задаток, установленный исходя из стоимости права аренды в расчете на 1 га привлекаемой площади.
6. Победителем становится лицо, предложившее максимальную плату за право аренды.
7. Арендатор заключает договор, предусматривающий внесение арендной платы, установленной муниципальным образованием, если не установлен иной собственник земельного участка - республика или Российская Федерация. В случае если на арендуемом участке находятся многолетние насаждения, то победитель заключает договор аренды или права пользования с собственником насаждений.
Механизм обеспечения доступа к земле граждан - основных производителей сельскохозяйственной продукции в Дагестане должен быть закреплен в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан» № 46 от 29.12.03 г.
Обеспечение официального доступа к земле граждан Дагестана является стратегической задачей, решение которой необходимо контролировать на государственном уровне. Этот вывод базируется на данных статистики о низких доходах населения, высокой доле населения трудоспособного возраста, преобладающей доле сельского населения. Например, более 46% населения Дагестана имеют среднедушевые денежные доходы менее 1,5 тыс. р. в месяц, тогда как прожиточный уровень установлен на уровне 1 694 р. на человека в месяц. Более 65% малоимущих семей проживают в сельской местности, к тому же они имеют самый низкий уровень среднедушевых располагаемых ресурсов в Южном федеральном округе - 980,9 р./мес. [2]. В связи с этим, снятие ограничений на оборот прав на землю рассматривается как стратегическая мера борьбы с бедностью. Это приведет также к легализации оборота, оптимизации размеров земельных участков между различными группами производителей сельскохозяйственной продукции.
Литература
1. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2004 г. М.: Росземкадастр. - 2005. - С. 674, 682.
2. Узун, В.Я. Крупный и малый бизнес в сельском хозяйстве России: адаптация к рынку и эффективность/ В.Я.Узун. - М.: ФГНУ «Масинформат-ротекс», 2005 - С. 126-130.
ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА СТРУКТУРУ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Н.В.Черноножкина, асп. Омского государственного аграрного университета
В процессе становления и развития рыночных отношений в экономике России земля как главный фактор производства в сельском хозяйстве становится объектом купли-продажи. Включение земли в рыночные отношения объективно обусловлено следующими моментами. Во-первых, существованием различных форм собственности в аграрном секторе экономики и, прежде всего, частной собственности, что определяет неизбежность движения земли ме-
жду частными, государственными и коллективными владельцами. Во-вторых, свойства земли объективно вызывают необходимость ее оборота между экономическими агентами. Предприниматель, инвестирующий средства в развитие производства сельскохозяйственной продукции, должен иметь возможность приобретения данного фактора производства во владение или временное пользование. Исключение земли из рыночных отношений означает невоз-
можность макроэкономического кругооборота главного фактора производства в сельском хозяйстве и, как следствие, снижение его ценности. Таким образом, развитие рыночных отношений в аграрном секторе экономики приводит к расширению оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Законодательная база, регулирующая земельные отношения в экономике России, характеризуется противоречивостью. Возможности исследования земельного оборота ограничены недостатком достоверной информации о сделках с участками земель и о земельных долях. В то же время расширение земельного оборота вызывает необходимость изучения его влияния на развитие сельского хозяйства.
Рыночный оборот земли является формой реализации частной собственности на землю и подразумевает ее свободную куплю-продажу. Свободный оборот земель обеспечивает возможность перераспределения ресурсов в пользу более эффективных производителей.
В ходе земельной реформы в России земли сначала передавались в коллективную собственность. Впоследствии земли реорганизованных предприятий передавались в собственность гражданам с выдачей свидетельств о праве собственности на земельные доли. До принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в июле 2002 г. объектом сделок была земельная доля, а не земельный участок. Процесс выдачи свидетельств не был упорядочен.
Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» официально разрешены рыночные сделки с землями сельскохозяйственного назначения, установлены принципы оборота, касающиеся целевого использования земельных участков, определены права экономических субъектов. Расширение оборота земель сельскохозяйственного назначения не привело к улучшению ситуации в сельском хозяйстве.
По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, на 1 января 2005 г. около 69% земель сельскохозяйственного назначения находилось в государственной и муниципальной собственности и 31% земель данной категории - в частной собственности. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, земли сельскохозяйственного назначения составили 97,2%, из них 89,5% приходится на долю граждан в общей собственности на землю [1]. Несмотря на то, что доля земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, превышает аналогичный показатель по другим категориям земель, рыночный оборот большей части приватизированных земель сельскохозяйственного назначения ограничен по следующим причинам.
Прежде всего, до сих пор не решены проблемы оформления прав на земельные доли. Лишь 1,2% земель сельскохозяйственного назначения (4% от земель, находящихся в частной собственности) зарегистрировано в собственности юридических лиц, и 1,7% земель сельскохозяйственного назначения находятся в собственности фермерских хозяйств и граждан, выращивающих сельскохозяйственную продукцию. Основная доля земель, находящихся в частной собственности, представлена земельными долями. Эта часть составляет 93,2% от площади земель сельскохозяйственного назначения, находя-
щихся в собственности граждан. Примерно 7% от всех сельскохозяйственных земель, или 22% от земель, находящихся в частной собственности, приходятся на невостребованные земельные доли, в отношении которых не были получены документы, удостоверяющие права на землю и не осуществлялось распоряжение этими долями. Кроме того, примерно 1,7% от всех сельскохозяйственных земель или 5,5% от земель, находящихся в частной собственности, находятся во владении лиц, имеющих документы на землю, но не принимающих никаких решений по поводу ее использования. Таким образом, примерно треть земель сельскохозяйственного назначения от находящихся в частной собственности принадлежит собственникам, которые не используют их по целевому назначению.
В основе такого положения лежит ряд причин, среди которых можно выделить отсутствие необходимой информации и незнание процедур оформления сделок, дороговизна их оформления, отсутствие единства в оформлении документов на начальном этапе преобразований земельных отношений. Данные причины ограничивают развитие земельного оборота и обусловливают необходимость законодательных изменений в сфере земельных отношений, а также создания единой базы данных о земельных ресурсах.
Для процесса оборота земель сельскохозяйственного назначения характерны их перераспределение между категориями земель сельскохозяйственного назначения, запаса и лесного фонда, а также изменения в структуре сельскохозяйственных угодий. Рассмотрим данные изменения на примере Сибирского федерального округа. За период с 1 января 2003 г. по 1 января 2004 г. площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 6,8 тыс. га [2]. В то же время в структуре сельскохозяйственных угодий произошли изменения, связанные с сокращением площади пашни и увеличением площади залежей и кормовых угодий. Площадь пашни сократилась за данный период на 84,4 тыс. га., площадь кормовых угодий увеличилась на 17,1 тыс. га. При этом за период с 1999 по 2004 г. площадь пашни сократилась на 662,1 тыс. га, а площадь кормовых угодий увеличилась на 310 тыс. га.
Данные процессы сопровождаются ухудшением качественного состояния земель. На территории округа получили распространиение такие негативные процессы, как эрозия, заболачивание, засоление почв. В частности, 30% заросших кустарником и мелколесьем сенокосов в России приходится на территорию Сибирского федерального округа. Главная причина таких процессов заключается в тяжелом экономическом положении производителей сельскохозяйственной продукции и, следовательно, неиспользовании земель по целевому назначению.
В целом по стране наблюдается сокращение общих площадей земель у предприятий, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, и увеличение данного показателя у граждан. Тенденция выхода собственников земельных долей из сельскохозяйственных предприятий обусловлена как нерентабельностью последних, так и желанием граждан вести собственное хозяйство.
Большинство сельскохозяйственных предприятий осуществляют деятельность на частной земле, поделенной между гражданами на земельные доли.
Площадь земельных долей, используемых предприятиями в 2004 г., составила около 86% от их наличия в РФ. Наиболее распространенными среди сделок с земельными участками стали соглашения об аренде земель сельскохозяйственного назначения. За период с 2002 по 2004 г. количество соглашений по аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возросло с 85 тыс. ед. до 92,8 тыс. ед.
Наряду с проблемами, касающимися документального оформления и учета сделок с данной категорией земель, ограничение оборота земельных участков связано с несоответствием спроса и предложения земель сельскохозяйственного использования. Так как оборот земель различается по регионам страны, то не всегда спрос со стороны хозяйств может быть удовлетворен наличием соответствующих площадей земель, структура которых складывалась в течение длительного периода времени [3].
Опыт развитых стран показывает, что рынок сельскохозяйственных земель является наиболее пассивным сегментом национального рынка. Во многих странах действуют нормы рационального использования таких земель, существуют земельные программы, обеспечивающие вывод поврежденных земельных участков из оборота, предусмотрены ограничения на вывод сельскохозяйственных угодий из производства и установлены запреты на перепродажу участков в течение нескольких лет после покупки [4].
В настоящее время основными задачами в сфере регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения можно назвать создание единой системы учета данных об операциях с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечение со стороны государства механизмов принуждения к выполнению договорных обязательств в отношении использования земель в сельском хозяйстве, упрощение механизма переоформления прав собственности на землю.
Литература
1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2004 г. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.kadastr.ru.
2. Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации в 2003 году [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.kadastr.ru.
3. Рынок земель сельскохозяйственного назначения: практика ограничений / Н.Шагайда // Вопросы экономики. -2005, № 6. - С.119-128.
4. Методы и механизмы государственного регулирования агропромышленного производства /В.Садков, О.Попова // Общество и экономика .
- 2004, №3. - С. 66-84.
К ВОПРОСУ ОБ УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ НА УРОВНЕ
СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Н.В. Вайцель, асп. Алтайского государственного аграрного университета, Г. М. Гриценко, зам. дир. Сибирского НИИ экономики сельского хозяйства, зав. каф. Алтайского государственного аграрного университета
Процесс управления земельными отношениями в рамках ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» столкнулся с рядом проблем, обусловленных, в первую очередь, недостаточной проработанностью функций, структур и методов управления земельными отношениями на муниципальном уровне, в основе которых оказался недостаточно обоснованный подход к трактовке понятия «управление земельными отношениями». Под данным процессом на уровне сельского муниципального района предлагается понимать действия управляющей подсистемы, обеспечивающие посредством организационных и экономических форм, методов, условий и положений реализацию прав и интересов субъектов земельных отношений, удовлетворение общих потребностей населения района в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.
В условиях перехода к эффективному многоукладному земледелию важнейшими субъектами земельных отношений выступают сельскохозяйственные предприятия и организации, производящие сельскохозяйственную продукцию; государственные сельскохозяйственные организации, использующие землю для сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей; граждане, использующие земельные уча-
стки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства; органы местного самоуправления в сельских поселениях.
Современные земельные отношения представляют собой сложный комплекс правового, административно-организационного, экономического и социального взаимодействия между субъектами права собственности на землю по поводу владения, пользования и распоряжения ею как ограниченным природным ресурсом, средством производства, имуществом и товаром. Объекты земельных отношений, т.е. земельные ресурсы, используемые в АПК сельских территорий, имеют свою специфику, определяемую многими параметрами: географическое положение района и совокупность его природных характеристик, определяющих характер использования земли; структура сельскохозяйственных угодий, т.е. соотношение площадей пашни, сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений и др.; качественный состав почв и их мелиоративное состояние; местоположение конкретных массивов земельных угодий; сложившиеся размеры землепользования по различным категориям сельскохозяйственных товаропроизводителей и др. [1, с. 6]. Данные характеристики наряду с формирующейся правовой базой на федеральном, региональном и муниципальном уровнях определяют состояние сис-
