Об одном способе внесения корректировок на разность площадей аналогов в методе прямого сравнения продаж Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

4(4) - 2008

Оценка стоимости бизнеса

ОБ ОДНОМ СПОСОБЕ ВНЕСЕНИИ КОРРЕКТИРОВОК НА РАЗНОСТЬ ПЛОЩАДЕЙ АНАЛОГОВ В МЕТОДЕ ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

о. ю. Батурина,

генеральный директор ООО «РАО КЭС»

а. г. перевозчиков,

доктор физико-математических наук, профессор, академик РАЕН, директор по производству ООО «РАО КЭС», г. Тверь

В настоящей работе рассматривается задача внесения корректировок на разность площадей аналогов в методе прямого сравнения продаж. Получена формула, связывающая мультипликативную корректировку на разность объемов и аналогичную корректировку на разность площадей объектов с учетом средней высоты их этажей. Первая корректировка может быть получена из таблиц сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в рамках затратного подхода. Это позволяет получить из нее корректировку на разность площадей в рамках сравнительного подхода. Рассматривается числовой пример.

1. Постановка задачи внесения корректировок на разность площадей аналогов в методе прямого сравнения продаж

Предположим, что известны площади «большого» и «маленького» объектов 5Р52,51 > Б2, и высоты Ь1,Ь2,Ъ1 > Ъ2, тогда известны и объемы У1= Б1 ■ к1 и У2 = 52 ■ Н2. Тогда

V >г2. (1)

В общей части к сборникам УПВС имеются таблицы табулированных значений мультипликативных поправок р = р(V У2) > 1 в смысле соотношения:

С = р ■ с,

(2)

где — стоимости единицы объема, для оп-

ределенности — м3.

Пусть С1, С2 — соответствующие стоимости единицы площади, для определенности — м2.

7х"

Из соотношения (2) для стоимостей единицы объема вытекает цепочка равенств:

С = с ■ ^ = р■ с ■ н2 = р■ с ■ ^(3)

Обозначим через q = ,Б2) > 1 соответствующую поправку по площадям. Тогда справедлива формула

q(SvS2) = р^У2) ■ к2(4)

В частности, при \ = Ъ2, объемная и площадная поправки совпадают.

Поскольку \> Ъ2, то справедливо неравенство:

1 < q(Sl,S2) < р(2У ) . (5)

С учетом (5) формула (4) имеет экономический смысл, только когда

1 < q(SvSг) = р^Уг) ■ h2/V (6)

то есть, при выполнении неравенства

1 /р(У,Уг) < \/Й1. (7)

2. Числовой пример

Приведем числовой пример с реальными данными для производственных помещений.

Предположим, что известны величины:

51 = 16 667 м2, S2 = 2 500 м2, ^ = 1,2 м, = 6 м.

Тогда V = 120 000 м3 , V, = 15 000 м3 По таблице, проведенной ниже, находим р(21,22) = 1, 35. Откуда по формуле (4) определяем требуемую корректировку:

q(Sl^2) = р(УгУ2)■ \= 1,35 ■ 0,83 = 1,12. (8)

77

4(4) - 2008

Оценка стоимости бизнеса

3. Таблицы табулированных значений мультипликативных поправок Поправочные коэффициенты на отклонение объемов зданий, подлежащих переоценке,

против аналогов, приведенных в таблицах сборников УПВС

Кубатура зданий аналога по таблицам сборников УПВС, тыс. м3 Кубатура зданий, подлежащих переоценке, тыс. м3

0,5 0,8 1 1,5 2 2,5 3 4

0,5 1,00 0,98 0,92 0,89 0,87 0,83 0,81 0,78

0,8 1,04 1,00 0,96 0,92 0,90 0,87 0,84 0,82

1 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,90 0,87 0,85

1,5 1,13 1,08 1,03 1,00 0,97 0,93 0,90 0,87

2 1,16 1,13 1,08 1,03 1,00 0,97 0,93 0,93

2,5 1,21 1,16 1,12 1,11 1,03 1,00 0,98 0,94

3 1,25 1,21 1,15 1,14 1,07 1,03 1,00 0,90

4 1,29 1,25 1,19 1,19 1,10 1,06 1,03 1,00

5 1,35 1,29 1,24 1,24 1,15 1,11 1,08 1,04

8 1,35 1,29 1,28 1,28 1,19 1,14 1,13 1,09

10 1,35 1,29 1,28 1,31 1,24 1,19 1,15 1,12

12 1,35 1,29 1,28 1,64 1,26 1,23 1,18 1,16

15 1,35 1,29 1,28 1,41 1,31 1,30 1,23 1,19

18 1,35 1,29 1,28 1,41 1,35 1,30 1,28 1,22

20 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,34 1,30 1,25

25 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,31 1,27

30 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,31

35 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,33

40 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

45 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

50 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

60 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

70 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

80 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

90 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

120 1,35 1,29 1,28 1,41 1,39 1,35 1,35 1,37

Продолжение таблицы

Кубатура зданий аналога по таблицам сборников УПВС, тыс. м3 Кубатура зданий, подлежащих переоценке, тыс. м3

5 8 10 12 15 18 20 25 30

0,5 0,76 0,78 0,76 0,77 0,75 0,76 0,73 0,75 0,76

0,8 0,78 0,78 0,76 0,77 0,75 0,76 0,73 0,75 0,76

1 0,82 7,79 0,76 0,77 0,75 0,76 0,73 0,75 0,76

1,5 0,84 0,82 0,79 0,77 0,75 0,76 0,73 0,75 0,76

2 0,87 0,84 0,83 0,80 0,77 0,76 0,73 0,75 0,76

2,5 0,90 0,87 0,85 0,82 0,80 0,78 0,76 0,75 0,76

3 0,93 0,91 0,87 0,85 0,82 0,80 0,78 0,77 0,76

4 0,96 0,92 0,90 0,87 0,85 0,82 0,81 0,80 0,77

5 1,00 97,00 0,96 0,92 0,88 0,86 0,84 0,82 0,81

8 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91 0,89 0,87 0,86 0,85

10 1,07 1,03 1,00 98,00 0,94 0,92 0,89 0,88 0,86

12 1,12 1,06 1,03 1,00 0,97 0,94 0,92 0,90 0,88

15 1,14 1,10 1,05 1,03 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91

18 1,17 1,13 1,08 1,07 1,03 1,00 0,98 0,96 0,92

20 1,20 1,16 1,12 1,09 1,05 1,03 1,00 0,98 0,93

25 1,23 1,18 1,16 1,11 1,07 1,04 1,03 1,00 0,95

30 1,25 1,21 1,17 1,14 1,10 1,07 1,04 1,03 1,00

35 1,27 1,23 1,19 1,16 1,11 1,08 1,06 1,04 1,02

40 1,31 1,26 1,22 1,19 1,14 1,12 1,08 1,07 1,04

45 1,33 1,28 1,24 1,21 1,17 1,14 1,10 1,09 1,06

50 1,35 1,30 1,28 1,23 1,19 1,15 1,12 1,11 1,08

60 1,40 1,35 1,30 1,27 1,22 1,19 1,16 1,14 1,11

70 1,40 1,37 1,32 1,30 1,25 1,21 1,18 1,16 1,13

80 1,40 1,42 1,37 1,34 1,29 1,25 1,22 1,20 1,17

90 1,40 1,42 1,42 1,39 1,31 1,30 1,26 1,25 1,21

120 1,40 1,42 1,45 1,43 1,35 1,32 1,29 1,27 1,24

Оценка стоимости бизнеса

4(4) - 2008

Окончание таблицы

Кубатура зданий аналога по таблицам сборников УПВС, тыс. м3 Кубатура зданий, подлежащих переоценке, тыс. м3

35 40 45 50 60 70 80 90 120

0,5 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

0,8 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

1 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

1,5 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

2 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

2,5 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

3 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

4 0,76 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

5 0,80 0,77 0,76 0,75 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

8 0,82 0,80 0,79 0,77 0,76 0,74 0,74 0,72 0,71

10 0,85 0,82 0,81 0,80 0,77 0,76 0,74 0,72 0,71

12 0,87 0,84 0,83 0,82 0,80 0,78 0,76 0,73 0,72

15 0,90 0,87 0,86 0,85 0,82 0,81 0,79 0,76 0,75

18 0,92 0,90 0,88 0,87 0,84 0,83 0,81 0,78 0,76

20 0,95 0,92 0,91 0,89 0,87 0,85 0,82 0,80 0,79

25 0,96 0,93 0,92 0,91 0,88 0,87 0,84 0,81 0,80

30 0,98 0,96 0,94 0,93 0,90 0,89 0,86 0,83 0,82

35 1,00 0,98 0,96 0,94 0,92 0,90 0,87 0,84 0,83

40 1,03 1,00 0,98 0,97 0,94 0,92 0,89 0,87 0,85

45 1,04 1,02 1,00 0,98 0,96 0,94 0,91 0,88 0,86

50 1,06 1,03 1,02 1,00 0,97 0,95 0,92 0,89 0,87

60 1,09 1,06 1,05 1,03 1,00 0,96 0,95 0,92 0,91

70 1,11 1,08 1,07 1,05 1,02 1,00 0,97 0,93 0,92

80 1,15 1,12 1,10 1,08 1,05 1,03 1,00 0,97 0,95

90 1,19 1,16 1,14 1,12 1,08 1,07 1,03 1,00 0,96

120 1,21 1,18 1,16 1,14 1,11 1,09 1,05 1,02 1,00

В заключение отметим, что настоящая работа возникла из [1], в которой был предложен альтернативный метод оценки ставки поправочного коэффициента на площадь оцениваемого помещения, исходя из статистической обработки рыночных данных. Однако таких данных может быть недостаточно для набора нужной статистики. В связи с этим в настоящей работе предлагается использовать для корректировки на площадь таблицу корректировок на объем из [2] и информацию о

высотах оцениваемого помещения и аналогов, что более реалистично.

Литература

1. Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязно-вой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости в строительстве. М.: Госстрой СССР, 1961.

Уважаемые читатели!

К сожалению, в содержании № 3 (3) 2008 Имеется:

ФИНАНСОВЫЙ РЫНОК

• А.В. Суворов. Опыт иностранных банков по освоению финансовых рынков стран

с перходной экономикой...................................

БАНКОВСКИЙ СЕКТОР

• Е.Ю. Щетинин. О зарубежном опыте

и перспективах развития рынка кредитных ценных бумаг в России......................................

г. была допущена ошибка.

Должно быть:

БАНКОВСКИЙ СЕКТОР

• А.В. Суворов. Опыт иностранных банков по освоению финансовых рынков стран

..41 с перходной экономикой..............................

ФОНДОВЫЙ РЫНОК

• Е.Ю. Щетинин. О зарубежном опыте

и перспективах развития рынка кредитных 53 ценных бумаг в России.................................

.41

.53

Редакция приносит извинения авторам и читателям сборника.

7х"

79