CC BY
172
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 4 (17). С. 80-81. © О.Р. Фархиуллина, 2008
УДК 347.27
О ЗАЛОГЕ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
О.Р. ФАРХИУЛЛИНА
Рассматриваются проблемы, возникающие при реализации на практике норм действующего законодательства о залоге земельного участка (права аренды земельного участка) одновременно с залогом объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Правовое регулирование отношений залога права аренды земельного участка основано на нормах ст. 336 Гражданского кодекса РФ, согласно которой предметом залога могут быть в том числе имущественные права, за исключением требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. В отношении залога прав арендатора по договорам аренды недвижимого имущества ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
При рассмотрении залога права аренды земельного участка необходимо затронуть вопрос о получении согласия арендодателя на заключение договора залога [1].
Пункт 1.1 ст. 62 закона об ипотеке устанавливает, что залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В то же время в ст. 22 Земельного кодекса РФ указывается, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производст-
венный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Чем же руководствоваться при такой коллизии?
Так, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. № 11 отмечает, что «поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
Таким образом, судебная практика склоняется к тому, что должны применяться нормы закона об ипотеке.
Но нужно заметить, что данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя земельного
участка рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г. № 90, в п. 5 которого, в частности, указано: «...установленное в пункте 1.1 ст. 62 закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения».
Этот вывод был сделан в связи с рассмотрением дела по иску субъекта Российской Федерации, сдавшей в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя земельного участка.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, яв-
ляется недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.
Что касается п. 1.1 ст. 62 закона об ипотеке, то положения гл. XI закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от гл. XII закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Так как в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 закона об ипотеке к такому договору не применяется.
Таким образом, возможна ипотека права аренды земельного участка без согласия арендодателя в случаях залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
В целом же при заключении договора об ипотеке необходимо учитывать п. 2 ст. 9 закона об ипотеке, предусматривающий, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Напомним, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Между тем, нельзя забывать об отдельных изъятиях из правил о возможности передачи права аренды в залог, которые могут устанавливаться федеральными законами. Так, согласно ст. 17.1 Федерального закона РФ «О недрах» право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных этим законом или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.
1. См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: сборник статей / сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Ось-89, 2005. - С. 26.
