CC BY
14
0 СПОСОБАХ РАЗРЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО
ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Козлова Л.С.1, Ларченко Д.А.2 ©
1 2
Кандидат юридических наук, доцент; магистрант направления «Юриспруденция», Тюменский государственный университет
Аннотация
В статье дается анализ положений нормативных правовых (правовых) актов в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, выявлены отдельные проблемы правового регулирования организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и предложены пути разрешения выявленных на практике проблем применения законодательства в области организации проведения капитального ремонта.
Ключевые слова: капитальный ремонт, общее имущество, многоквартирный дом Keywords: capital repair, common property, apartment building.
Своевременный и качественный капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (далее - МКД) является условием безопасного и комфортного проживания граждан.
Вместе с тем, в силу значительного количества многоквартирных домов и ограниченности средств муниципальных бюджетов, муниципальные образования не в состоянии обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
На федеральном уровне обозначенную проблему решили путем возложения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт на собственников помещений, объективировав данную обязанность в Жилищном кодексе Российской Федерации [2] (далее
- ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Согласно ч.1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества в МКД, кроме того, она презюмирует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее по тексту
- ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Более того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).
На наш взгляд, положительным моментом новой системы организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД является постепенное накопление денежных средств, что, в свою очередь, обеспечит проведение капитального ремонта через
© Козлова Л.С., Ларченко Д.А., 2016 г.
длительный промежуток времени и позволит накопить денежные средства, которых будет достаточно для проведения капитального ремонта.
Тем не менее, ввиду своей новизны, система капитального ремонта является весьма пробельно урегулированным правовым институтом. В ходе практической реализации положений ЖК РФ (в части организации проведения капитального ремонта), а также нормативных правовых и правовых актов как федерального, так и регионального уровня, возникают спорные моменты и противоречия. Данный факт предопределяет нарушение сроков реализации краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Далее обозначим отдельные проблемы, выявленные нами в процессе анализа нормативных правовых (правовых) актов по обозначенной проблематике.
Проблемным вопросом является предоставление государственной поддержки из регионального бюджета на проведение капитального ремонта для собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете. Подобная проблема актуальна для всех без исключения субъектов РФ, но мы рассмотрим её на примере Тюменской области.
Во исполнение пункта 4 части 1 статьи 167 ЖК РФ, постановлением Правительства Тюменской области от 27.12.2013 № 582-п утвержден Порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - Порядок).
Согласно п. 2.2. Порядка размер субсидии составляет 20% от стоимости услуг и (или) работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренной перечнем и подтвержденной проектной документацией.
При этом для МКД, собственники помещений которых формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, определяется предельная стоимость работ/услуг по капитальному ремонту конструктивных элементов МКД, в то время как для МКД на специальном счете указанной предельной стоимости работ/услуг не предусмотрено.
В результате получается следующая ситуация. В двух МКД проведен капитальный ремонт одного и того же конструктивного элемента. В одном доме собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в другом - на специальном счете. После проведения капитального ремонта уполномоченные представители собственников помещений двух МКД обращаются в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ за предоставлением государственной поддержки. При этом, поскольку для собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, определена предельная стоимость работ по капитальному ремонту, соответственно, размер государственной поддержки будет меньше ввиду меньшей стоимости проведенных работ/оказанных услуг.
Во избежание подобных ситуаций органам государственной власти субъектов РФ целесообразно разработать единую методику определения предельной стоимости выполненных работ/оказанных услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД, распространяющую свое действие на два возможных способа формирования фонда капитального ремонта.
Другой проблемой является отсутствие методики определения предельной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, включенных в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД.
В соответствии с ч. 3 ст. 189 ЖК РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам, в том числе предложения о стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту.
Постановлением Правительства Тюменской области от 05.10.2015 № 466-п «Об установлении срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме предложений, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» указанный срок сокращен до 2 (двух) месяцев.
Возникает ситуация, при которой собственники помещений должны быть проинформированы, в том числе о стоимости работ по капитальному ремонту, при этом ни на федеральном, ни на региональном уровне нет единой утвержденной методики определения предельной стоимости работ по капитальному ремонту.
Полагаем, что для прозрачности, открытости, ясности необходимо на федеральном уровне утвердить Методические рекомендации для определения предельной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Данные Методические рекомендации явились бы основой для принятия органами государственной власти субъектов РФ соответствующей методики, утвержденной распоряжением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, с учетом специфики регионов.
Последним проблемным вопросом, который мы хотим обозначить в данной статье, является вопрос того, с какого момента перестают уплачивать взнос на капитальный ремонт общего имущества в МКД собственники помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу.
Согласно ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
Из смысла указанной правовой нормы неясно, с какого момента от уплаты взносов освобождаются собственники помещений, многоквартирные дома которых признаны аварийными и подлежащими сносу. Можно предположить, что по аналогии, - с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Таким образом, полагаем, что предложенные нами пути разрешения выявленных на практике проблем применения законодательства в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД будут способствовать эффективной реализации региональных программ капитального ремонта в субъектах РФ.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51 - ФЗ: по сост. на 30 декабря 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. -
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г № 188 - ФЗ: по сост. на 01 января 2016 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
