CC BY
47УДК 347.4 ББК 67.404.1
DOI 10.24411 /2312-0444-2020-10183
0 СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Михаил Павлович АПУХТИН, Виктор Петрович ПОЛУНИН,
доцент кафедры гражданско-правовых начальник кафедры огневой и физической
дисциплин Российского экономического подготовки Волгодонского филиала Ростовского
университета имени Г.В. Плеханова юридического института МВД России
E-mail: gen.barmaglot@mail.ru E-mail: kafedra.oifp@bk.ru
Аннотация. В статье рассматриваются вопросы совершенствования законодательства в сфере обеспечения прав граждан — участников долевого строительства.
Отмечается необходимость продолжения реформирования строительной отрасли. В связи с этим предлагается внедрение проектного финансирования и использования эксроу-счетов при строительстве коммерческой недвижимости.
Авторы делают вывод об общей положительной тенденции совершенствования законодательства в сфере строительства с привлечением средств граждан. Снижение количества проблемных объектов связано с усилением финансового контроля за расходованием денежных средств застройщика и перечислением их лишь после оформления объекта недвижимости в собственность граждан.
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, эскроу-счет, «обманутый дольщик», банкротство.
Annotation. The article discusses the issues of improving legislation in the field of ensuring the rights of citizens participating in shared-equity construction, and notes the need to continue reforming the construction industry. In this regard, it is proposed to introduce project financing and the use of exrow accounts in the construction of commercial real estate. The authors draws a conclusion about the general positive trend of improving legislation in the field of construction with the involvement of citizens' funds. The decrease in the number of problematic objects is associated with increased financial control over the expenditure of developer funds and their transfer only after registration of the real estate object in the ownership of citizens.
Keywords: shared-equity construction, developer, escrow account, «defrauded co-owner», bankruptcy.
Строительная отрасль имеет важное значение для развития экономики государства. В условиях, когда мировая экономика подверглась серьезному подрыву в результате распространения коронавирусной инфекции, поддержка строительной отрасли должна занимать особое место. Не случайно Президент Российской Федерации В.В. Путин подчеркнул, что «на этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивов роста, который потянет за собой и другие сек-торы»1.
Восстановление строительной отрасли осуществляется и в части решения проблем так называемых «обманутых дольщиков» — граждан — участников долевого строительства.
Отметим, что сложившиеся в строительной отрасли проблемы законодатель пытался разрешить и ранее путем издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ2, одна-
ко нужно признать его неэффективность, поскольку до настоящего времени остается достаточно большое количество объектов незавершенного строительства.
Указанная проблема затрагивает всю строительную отрасль, поскольку согласно докладу Председателя Счетной палаты Российской Федерации А.Л. Кудрина в октябре 2019 г. количество объектов незавершенного строительства в России достигло 71,3 тыс., а объем инвестиций в них оценивается в 5,3 трлн руб.3.
В некоторой степени вопрос с завершением строительства проблемных объектов разрешается. Например, в Москве в 2011 г. насчитывалось 7814, в Московской области в 2012 г.— 108 проблемных объектов5.
Однако, как представляется, указанные цифры не отражали полной картины негативного развития строительной отрасли, поскольку встречается достаточное количество приме-
№ 4/2020
ров в судебной практике об оспаривании бездействия органов местного самоуправления по признанию объектов долевого строительства проблемными6.
В настоящее время ведется общий реестр проблемных объектов в Единой информационной системе жилищного строительства, согласно которой всего на 2020 г. зарегистрировано 3106 проблемных домов в 72 субъектах Российской Федерации, из них:
■ 790 — в Московской области (что составляет 25% от общего количества проблемных объектов),
■ 262 — в Краснодарском крае (8%),
■ 140 — в Москве (4%)7.
Одна из причин увеличения проблемных объектов связана с низким контролем за расходованием застройщиком инвестированных в строительство денежных средств, а также влияние финансовых кризисов.
Решение проблем граждан — участников долевого строительства началось в 2017 г. после создания публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»8.
В рамках реализации принятых решений создан компенсационный фонд, использование которого осуществляется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации9.
Начало реформ в сфере долевого строительства связано также с переходом от долевого строительства к проектному, который заключается в жестком контроле над средствами застройщика со стороны банка, поскольку именно банк финансирует строительство путем перевода денежных средств дольщиков со счета эксроу на счет застройщика после ввода жилья в эксплуатацию. Ранее банки, конечно, принимали участие в строительстве, но как инвесторы, однако в настоящее время они стали обязательными участниками правоотношений в сфере долевого строительства, при которых привлекаются средства граждан.
Механизм восстановления прав граждан — участников долевого строительства в настоящее время связан с введением процедуры банкротства в отношении застройщика10.
Следует отметить, что банкротство застройщиков осуществляется в «упрощенном» порядке, который заключается в переходе к конкурсному производству, минуя этапы наблюдения и санации11.
Таким образом, в настоящее время порядок завершения проблемных объектов заключается в следующем:
■ объект строительства должен быть признан проблемным (например, в случае нарушения сроков завершения строительства более чем на шесть месяцев, нарушение сроков передачи объекта участникам долевого строительства более чем на шесть месяцев, введение процедуры банкротства в отношении застройщика);
■ направление обращения субъекта Российской Федерации в Фонд защиты прав пострадавших граждан с целью рассмотрения на Наблюдательном совете вопроса о завершении строительства объекта;
■ Фонд инициирует в арбитражном суде субъекта Российской Федерации процедуру банкротства застройщика проблемного объекта;
■ конкурсным управляющим формируется реестр требований кредиторов, проводится оценка стоимости проблемного объекта;
■ заключение соглашения субъекта Российской Федерации с Фондом о софинанси-ровании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта либо о выплате компенсаций участникам долевого строительства.
Совершенствование законодательства в этом направлении осуществляется и в настоящее время.
Так, 7 июля 2020 г. в третьем чтении Государственной Думой Российской Федерации принят законопроект № 841216-7, согласно которому уточняются вопросы выплаты компенсации гражданам — участникам долевого строительства, преобразовывается механизм перевода денежных средств с эксроу-счетов при сдаче жилья в эксплуатацию, а не при оформлении в собственность.
Несмотря на общую положительную тенденцию, которая выражается в решении проблем граждан — участников долевого строительства, усматривается и критика реформ, выраженная, например, в недостаточном объеме компенсаций в случае банкротства банка, открывшего эск-роу-счет, на сумму не более 10 млн руб.12. Однако, как представляется, проводимая реформа восстановления прав граждан — участников долевого строительства направлена, прежде всего, на защиту интересов лиц, направивших свои денежные средства с целью приобретения не-
№ 4/2020
движимости именно для проживания, а не как инвестицию с целью последующей ее реализации. В связи с этим указанная критика представляется необоснованной.
Кроме того, набирает оборот и рассмотрение вопроса о восстановлении прав обманутых приобретателей коммерческой недвижимости, например апартаментов. Решение указанного вопроса действительно важно, однако приоритетным направлением в настоящее время все же является разрешение в полном объеме вопросов завершения строительства проблемных жилых объектов. В случае успешности, положительной динамики его развития вполне допустимым выглядит и введение проектного финансирования и использование эскроу-счетов при строительстве коммерческой недвижимости.
Таким образом, усматривается общая положительная тенденция совершенствования законодательства в сфере строительства с привлечением средств граждан. Снижение количества проблемных объектов, как представляется, связано с усилением финансового контроля за расходованием денежных средств застройщика и перечислением их лишь после оформления объекта недвижимости в собственность граждан.
1 Путин: строительный комплекс станет локомотивом роста при восстановлении экономики / / Офиц. сайт: ТАСС URL: https://tass.ru/ekonomika/8261871 (Дата обращения: 08.10.2020)
2 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
3 Счетная палата отчиталась о походе по котлованам // Коммерсантъ. 2019. № 178. 1 окт.
4 Сколько долгостроев осталось в Москве: инфогра-фикаstroi.mos.ru: URL: https://stroi.mos.ru/news/skol-ko-dolghostroiev-ostalos-v-moskvie-infoghrafika-ot-stroi-mos-ru (lfnfj,hfotybz 05/07/2020 u/)
5 Как Подмосковье решает проблему обманутых дольщиков // Офиц. сайт Правительства Московской обл: URL: https: / / mosreg. ru/sobytiya/novosti/ news-submos-cow/kak-podmoskove-reshaet-problemu-obmanutyh-dolshchikov (Дата обращения: 05.07.2020)
6 См., напр., Решение Солнечногорского городского суда Московской обл. от 26.04.2016 г. по делу № 2А-2254/ 2016 // URL: sudact.ru/regular/doc/Odq5sUcAtTdx/ (Дата обращения: 05.07.2020)
7 Единый реестр проблемных объектов, размещенный в Единой информационной системе жилищного строительства // URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-но-востроек/список-проблемных-объектов (Дата обращения: 05.07.2020)
8 См.: Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»;
Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» // СПС «Консультант Плюс»;
Распоряжение Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 2203-р // СПС «Консультант Плюс»
9 Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений» // СПС «Консультант Плюс»
10 Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1234 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществлении контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования» // СПС «Консультант Плюс»
11 Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
12 Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир // Ведомости: URL: https://www.vedomosti.ru/ realty/blogs/2019/10/23/814458-pochemu-214-fz (Дата обращения: 02.07.2020)
Библиографический список
1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
2. Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
4. Постановление Правительства РФ от 07.10. 2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участни-
№ 4/2020
ков долевого строительства» // СПС «Консультант Плюс»
5. Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений» // СПС «Консультант Плюс»
6. Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1234 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществлении контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования» // СПС «Консультант Плюс»
7. Распоряжение Правительства РФ от 07.10.2017 г. № 2203-р // СПС «Консультант Плюс»
8. Решение Солнечногорского городского суда Московской обл. от 26.04.2016 г. по делу № 2А-2254/2016 // // URL: sudact.ru/regular/ doc/Odq5sUc AtTdx / (Дата обращения: 05.07.2020)
9. Единый реестр проблемных объектов, размещенный в Единой информационной системе жилищного строительства // URL: https^/на-ш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (Дата обращения: 05.07.2020)
10. Как Подмосковье решает проблему обманутых дольщиков // Офиц. сайт Правительства Московской обл: URL: https://mosreg.ru/ sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-podmos-kove-reshaet-problemu-obmanutyh-dolshchikov (Дата обращения: 05.07.2020)
11. Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир // Ведомости: URL: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/10/ 23/814458-pochemu-214-fz (Дата обращения: 02.07.2020)
12. Путин: строительный комплекс станет локомотивом роста при восстановлении экономики // Офиц. сайт ТАСС: URL: https://tass.ru/ ekonomika/8261871 (Дата обращения: 08.10.2020)
13. Сколько долгостроев осталось в Москве: инфографикаstroi.mos.ru: URL: https:// stroi.mos.ru/news/skol-ko-dolghostroiev-ostalos-v-moskvie-infoghrafika-ot-stroi-mos-ru (lfnf j, hfotybz 05/07/2020 u/)
14. Счетная палата отчиталась о походе по котлованам // Коммерсантъ. 2019. № 178. 1 окт.
№ 4/2020
