CC BY
25Научная статья Original article УДК 332:711
doi: 10.55186/2413046X_2022_7_4_234
О РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ ON THE IMPLEMENTATION OF PROJECTS OF INTEGRATED DEVELOPMENT
OF THE TERRITORY
Ь й московский
ШЩ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
чвитшл
Мезенина Ольга Борисовна, д.э.н., заведующая кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет, E-mail: [email protected]
Михайлова Анна Дмитриевна, доцент, к.э.н., ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет, E-mail: [email protected]
Масленникова Светлана Федоровна, доцент, к.п.н., ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет, E-mail:
svetl [email protected]
Mezenina Olga Borisovna, Doctor of Economics, Head of the Department of Land Management and Cadastre, Ural State Forestry University, E-mail: [email protected] Mikhailova Anna Dmitrievna, Associate Professor, Candidate of Economics, Ural State Forestry University, E-mail: [email protected]
Maslennikova Svetlana Fedorovna, Associate Professor, PhD, Ural State Forestry University, E-mail: [email protected]
Аннотация. В данной статье мы кратко представим результаты исследования задач, результатов и проблем при осуществлении в субъектах РФ проектов комплексного освоения территорий. В рамках данных ведется разработка документации по развитию территории в целях строительства социальных объектов, жилой недвижимости, а также решается вопрос транспортной и инженерной инфраструктуры. Данные проекты позволяют создавать современную городскую среду для благоприятной жизни граждан. Однако осуществление проектов комплексного освоения территории влечет за собой
крупные капиталовложения, длительные сроки реализации, а также высокие риски. Поэтому анализ практики решения многих проблем, с которыми может столкнуться застройщик при реализации проекта в муниципальном образовании и предложений путей решения данных ситуаций стоит изучения для эффективного управления и развития территорий.
Abstract. In this article, we will briefly present the results of the study of tasks, results and problems in the implementation of integrated territorial development projects in the subjects of the Russian Federation. Within the framework of the data, documentation is being developed for the development of the territory for the construction of social facilities, residential real estate, as well as the issue of transport and engineering infrastructure is being resolved. These projects make it possible to create a modern urban environment for a favorable life of citizens. However, the implementation of projects for the integrated development of the territory entails large capital investments, long implementation periods, as well as high risks. Therefore, an analysis of the practice of solving many problems that a developer may face when implementing a project in a municipality and suggestions of ways to solve these situations is worth studying for effective management and development of territories.
Ключевые слова: проекты комплексного освоения территорий; разработка документации по развитию территории; территориальное планирование; застройщики; муниципальная власть
Keywords: projects of integrated development of territories; development of documentation for the development of the territory; territorial planning; developers; municipal authorities
Решить проблему загруженности городов может комплексное освоение территории. Такой вид застройки включает в себя не только возведение жилых домов, но и
строительство всей сопутствующей инфраструктуры (рисунок 1).
Комплексное освоение территории берет начало с опубликования Постановления Правительства Российской Федерации № 265 от 05.05.2007 года «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В данном Постановлении было утверждено Положение «Об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» [1,2]. В этом Положении отражены критерии, которым должны соответствовать проекты:
— «жилищное строительство с объемами не менее 1 млн.кв. метров общей площади;
— строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
— начало реализации - не позднее 2007 года, срок реализации - не более 10 лет».
На сегодняшний день для понятия комплексное освоение территории нет четкого определения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, статье 46.4 «комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории» [ГрК РФ].
Подготовка документов территориального планирования осуществляется следующим алгоритмом, представленным на рисунке 2. В данных документах рассматриваются и
утверждаются приоритетные направления развития страны и ее субъектов [1,2,7].
На основе всей документации по планировке территории можно показать настоящую картину землепользования, осуществлять мониторинг земельных ресурсов. В результате данного мониторинга можно выявить наиболее привлекательные земельные участки для комплексного освоения территории. А также на основе документов территориального планирования подготовить документацию по планировке территории, разработать проект освоения территории с учетом всех требований законодательства.
Прежде чем приступить к реализации проекта, необходимо определить источники финансирования. Представим в статье на рисунке 3 источники финансирования проектов комплексного освоения территории в российской практике.
Источники финансирования проектов комплексного освоения террнгорю
-
Собственные средства строительной организации
Рисунок 3. Источники финансирования проектов комплексного освоения
территории в Российской Федерации
Изучив материал различных работ и исследований можно отметить, что разработка проектов комплексного освоения территории это сложный процесс, алгоритм которого — поиск земельного участка, проведение аукциона по его предоставлению юридическому лицу, разработка проекта в соответствии с требованиями законодательства и документами территориального планирования. Сложность такой разработки заключается в согласовании всех действий по реализации проекта с исполнительным органом государственной власти - выдача разрешения на строительство, передача объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность [1,2,3,4,8].
Далее в статье представим кратко конкретный пример создания таких проектов [3].
Для снижения нагрузки на инфраструктуру города и обеспечения граждан доступным жильем разрабатываются проекты комплексного освоения территории.
В нашем исследовании представим взятый из источников пример существующих проектов городского округа Кургана, направленных на улучшение условий жизни граждан, недостатки и достоинства проекта [3,4,5].
Итак, был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения. По условиям данного договора на земельном участке жилье экономического класса должно составлять не менее 75% от общей площади жилых домов. В таблице 1 представим основные характеристики проекта.
Таблица I — Характеристики проекта комплексного освоения территории, г.
Курган, район Заозерный. 16 микрорайон [7,9]
Показатель Хар актер истика
Ме сто пол оже ние Кур ганская область, город Курган, район Заозерный, 16 микрорайон
Площадь земельного участка 863 186 кв. м
Транспортная доступность "Участок расположен недалеко от въезда в г. Курган на Шадрине ком тракте
Окружение с северо-восточной стороны граничит с Шадринским трактом, с юго-восточной — территорией 13, 14 микрорайонов
Категория земель земли населенных пунктов
Застройщик ООО «Речелстрой».
Правообладатель земельного участка «Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства»
Договор аренды земельного участка от 13.12.2011 ЛеДЗ-242
Комфортное и доступное жилье - 448 210 тыс.кв.м - 7681 квартира
Решение социальных проблем - школа на 1700 мест: - 3 дошкольных образовательных учреждений, общее число мест 760: - спортивный комплекс, общая площадь 8,3 тыс.кв.м
Решение проблемы парковки 4000 машиноместа на автостоянках постоянного хранения автомобилей; 1625 машиноместа на автостоянках временного хранения автомобилей
"Условия для малого бизнеса - тор го во-до су го вый комплекс — 24 тыс. кв. м; - нежилые помещения микрорайонного значения — 28.671 тыс. кв. м.
Реализация данного проекта была запланирована в 11 этапов. Сроки строительства определены с 2015 года по 2025 год. В первую очередь строительства 16 микрорайона входили три 4-х этажных дома. Со второй очередью (два 10-и этажных дома) у строительной компании «Речелстрой» возникли серьезные проблемы, сроки сдачи двух домов постоянно сдвигались. Проблемы были связаны с отсутствием подтверждения готовности лифтов и электроснабжение было подключено по временной схеме. В итоге собственники вместо 2015 г получили жилье только в 2019г.
Еще одной проблемой, с которой столкнулись жители нового микрорайона, является отсутствие дорожного покрытия, соединяющего жилые дома с ближайшей остановкой и проезжей частью. Так как микрорайон располагается на болотистой местности, то во время осадков состояние дороги ухудшается, из-за чего снижается пешеходная и автотранспортная доступность к жилым домам. У застройщика недостаточно ресурсов для
решения данной проблемы. Исправлять ситуацию придется городской администрации. Проект строительства дороги запланирован на 2028 год. А пока жители микрорайона приняли решение улучшить ситуацию собственными силами. Все эти проблемы возникли из-за несостоятельности строительной компании «Речелстрой» [10]. Также в проекте были предусмотрены объекты социальной инфраструктуры, а именно две школы, три детских сада и спортивный комплекс. Однако этого не произошло, в связи с несостоятельностью строительной компании. И поэтому не стоит ожидать выполнения планов по возведению жилых домов и социальной инфраструктуры от застройщика. Все эти проблемы возложены на администрацию города. Таким образом, вместо развитого района и комфортной жизни, граждане получили множество проблем.
Но перейдем к рассмотрению и положительных сторон разработанного проекта. Преимуществом данного проекта является то, что застройка микрорайона начнется в существующей инфраструктуре и станет её продолжением. Создавать квартальную комплексную застройку проще, чем микрорайон. Поэтому деление проекта на три этапа является еще одним плюсом. К решению проблем, хотя это и не предусмотрено проектом, все же учтено, что в соседнем районе располагаются детский сад и общеобразовательная школа. Поэтому при введении в эксплуатацию первых жилых домов, дети все-таки смогут посещать образовательные учреждения, до того как будут возведены данные объекты на застраиваемом участке [8,9,10].
Все мероприятия по развитию земельного участка будут способствовать улучшению условий жизнедеятельности населения, увеличению коммерческой эффективности, пополнению бюджета города Кургана, что приведет к повышению качества жизни граждан. А также даст возможность для переселения граждан из аварийного жилья [3,4,5].
Обратим внимание, что строительство социальной инфраструктуры по проекту требует значительных затрат. Строительной компании не выгодно вкладывать средства в дорогостоящие объекты социального значения. В дальнейшем эти объекты застройщик передает в муниципальную собственность и соответственно, никакой прибыли от социальных объектов он не получает. Понятно, что, учитывая изменения в законодательстве в отношении договоров долевого участия, при получении средств от дольщиков после введения в эксплуатацию жилых домов, застройщик будет вкладывать полученные средства в строительство последующих домов. Исходя из предоставленных в источниках данных рынка строительства в г. Курган 1 кв.м жилья в проектируемых домах около 44 тыс. рублей, естественно чтобы застройщик не понес убытки, реализовать
имеющиеся квартиры он должен не менее чем стоимость строительства 1 кв.м. Как пишут исследователи территории данного субъекта развитие строительства ориентировано на молодые семьи, но такая стоимость квадратного метра для них является высокой. Все это может привести к приостановке развития территории [7].
Из этого можно сделать вывод, что основной проблемой развития комплексного освоения территории в городском округе Курган является отсутствие слаженного механизма между бизнесом (застройщиком) и органами власти. Органы местного самоуправления должны вести тщательный контроль над реализацией проекта комплексного освоения территории.
Изучив положительные и отрицательные стороны проектов комплексного освоения территории пилотного объекта и некоторых субъектов Российской Федерации, можно сделать несколько выводов для состоятельности осуществления проекта:
— равновесия между спросом и предложением ежегодного ввода жилья (проверка документации по планировке территории на соответствие утвержденным Правилам землепользования и застройки, Генеральному плану города);
— при развитии территории необходимо планировать участие нескольких застройщиков
— жилье будет отличаться друг от друга; возлагается меньшая нагрузка на застройщиков, соответственно, возможно выполнение обязательств, предусмотренных по проекту.
— проект может стартовать без помощи средств города и области, строительство района начинается с возведения домов, например, по заказу отраслевому. А уже в далее начать строительство для свободной реализации. Таким образом, строительство жилья по госзаказу поспособствовало дальнейшему развитию района.
— проект комплексного освоения позиционируется как экологически чистый район, но этому должно способствовать большое количество озелененной территории и наличие водоемов.
— согласно проекта застройщик своевременно реагирует на проблемы жителей района и предлагает альтернативные пути решения, для того чтобы жизнь граждан была комфортной;
— проект реализуется при поддержке правительства субъекта или региона (разработка программ улучшения жилищных условий на федеральном, региональном и муниципальном уровне).
Подводя итоги нашему исследованию, можно сказать, что для успешного развития муниципального образования необходимо осуществлять мероприятия по улучшению жизни граждан, создавая комфортные условия проживания, в целях сохранения и увеличения численности населения города — для решения этих потребностей существует комплексное освоение территории. Но реализация данных проектов в слабо развитых муниципальных образованиях (например, городской округ Курган, ежегодно получает дотации из федерального бюджета) возможна только при значительной финансовой поддержке со стороны органов власти, но понимаем, что средства идут на решение и других проблем округа.
Таким образом, только совместное партнерство между органами власти и застройщиком сможет оказать благоприятное влияние на реализацию проектов комплексного освоения территории, что подтверждает опыт других субъектов Российской Федерации.
Список источников
1. О содействии развитию жилищного строительства [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 24.07.2008 №161 (в ред. 31.12.2017). — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства [Электронный ресурс]: Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2007 №265. — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Об утверждении муниципальной Программы «Стимулирование развития жилищного строительства в городе Кургане» [Электронный ресурс]: Постановление Администрации города Кургана от 11.12.2014 №9681 (в ред. от 10.04.2019). - Доступ Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
4. Об утверждении муниципальной Программы «Обеспечение жильем молодых семей в городе Кургане на 2015-2020 годы» [Электронный ресурс]: Постановление Администрации города Кургана от 18.11.2016 №8335 (в ред. от 10.04.2019). - Доступ Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
5. Об утверждении муниципальной Программы «Формирование комфортной городской среды на территории города Кургана» [Электронный ресурс]: Постановление Администрации города Кургана от 14.12.2017 №9510 (в ред. от 29.03.2019). - Доступ
Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
6. Об утверждении Генерального плана муниципального образования города Кургана года [Электронный ресурс]: Решение Курганской городской Думы от 20.10.2010 №215 (в ред. от 30.05.2017). - Доступ Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
7. Об утверждении Стратегии социально-экономического развития муниципального образования города Кургана до 2030 года [Электронный ресурс]: Решение Курганской городской Думы от 24.12.2014 №243. - Доступ Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
8. Об утверждении Правил землепользования и застройки города Кургана года [Электронный ресурс]: Решение Курганской городской Думы от 12.12.2018 №203. -Доступ Официальный сайт Муниципальное образование город Курган. - Режим доступа: https://www.kurgan-city.ru
9. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://pkk5.rosreestr.ru, свободный
10. Городская газета «Курган и Курганцы» [Электронный ресурс]: — Режим доступа: https://kikonline.ru, свободный
References
1. On assistance to the development of housing construction [Electronic resource]: Federal Law No. 161 of 24.07.2008 (as amended on 31.12.2017). — Access from the ConsultantPlus legal reference system. - Access mode: http://www.consultant.ru
2. On experimental investment projects of integrated development of territories for housing construction [Electronic resource]: Decree of the Government of the Russian Federation dated 05.05.2007 No. 265. — Access from the legal reference system «ConsultantPlus». - Access mode: http://www.consultant.ru
3. On the approval of the municipal Program «Stimulating the development of housing construction in the city of Kurgan» [Electronic resource]: Resolution of the Administration of the city of Kurgan dated 11.12.2014 No. 9681 (as amended. from 10.04.2019). - Access the official website of the Municipality of Kurgan. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
4. On the approval of the municipal Program «Providing housing for young families in the city of Kurgan for 2015-2020» [Electronic resource]: Resolution of the Administration of the city of
Kurgan dated 18.11.2016 No. 8335 (as amended. from 10.04.2019). - Access the official website of the Municipality of Kurgan. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
5. On the approval of the municipal Program «Formation of a comfortable urban environment on the territory of the Kurgan city» [Electronic resource]: Resolution of the Kurgan City Administration dated 14.12.2017 No. 9510 (as amended. dated 29.03.2019). - Access the official website of the Municipality of Kurgan. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
6. On approval of the General Plan of the Municipal Formation of the city of Kurgan of the year [Electronic resource]: Decision of the Kurgan City Duma of 20.10.2010 No. 215 (ed. from 30.05.2017). - Access the official website of the Municipality of Kurgan. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
7. On the approval of the Strategy of Socio-economic Development of the Kurgan City Municipality until 2030 [Electronic resource]: Decision of the Kurgan City Duma dated 12/24/2014 No. 243. - Access to the Official website of the Kurgan City Municipality. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
8. On the approval of the Rules of Land use and development of the Kurgan city of the year [Electronic resource]: Decision of the Kurgan City Duma of 12.12.2018 No. 203. - Access to the Official website of the Kurgan City Municipality. - Access mode: https://www.kurgan-city.ru
9. Public cadastral map [Electronic resource]. - Access mode: http://pkk5.rosreestr.ru , free
10. City newspaper «Kurgan and Kurgans» [Electronic resource]: — Access mode: https://kikonline.ru , free
Для цитирования: Мезенина О.Б., Михайлова А.Д., Масленникова С.Ф. О реализации проектов комплексного освоения территории // Московский экономический журнал. 2022. № 4. URL: https://qj e. su/nauki-o-zemle/moskovskij -ekonomicheskij -zhurnal-4-2022-36/
© Мезенина О.Б., Михайлова А.Д., Масленникова С.Ф., 2022. Московский экономический
журнал, 2022, № 4.
