CC BY
120
С. А. КИРСАНОВ
О ПОВЫШЕНИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Ключевые слова:
реформа ЖКХ, управляющие компании, жилищный фонд, эффективность управления многоквартирным домом
Ситуация с реформированием ЖКХ в Санкт-Петербурге рассмотрена на примере деятельности государственного учреждения «Жилищное агентство Красносельского района». В статье утверждается, что в системе управления жилищным фондом Санкт-Петербурга произошли существенные изменения, в частности, была ликвидирована монополия государственных управляющих организаций. Автор считает, что для эффективной деятельности жилищных агентств города в их устав необходимо внести изменения, учитывающие новый перечень функций, который они фактически выполняют.
Key words:
housing and communal services reform, management companies, available housing, management effectiveness of tenement house
State of housing and communal services reform in St.-Petersburg is considered on the example of working of the state company “Housing Agency of the Krasnoselsky district”. It is stated in the article that essential changes have taken place in the system of available housing management in Saint-Petersburg; in particular, monopoly of state management companies have been liquidated. The author states necessity of updating the housing agency charters, according to the new list of functions which the agencies fulfill in practice.
За годы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства произошли существенные изменения в системе управления жилищным фондом мегаполиса: выполнена задача демонополизации системы управления жилищным фондом, завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами, внедрены конкурентные отношения в сфере управления многоквартирными домами. Благодаря значительному финансированию капитального ремонта из
городского бюджета и Фонда содействия реформированию ЖКХ в значительной степени вырос уровень технического состояния многоквартирных домов в Санкт-Петербурге. Об этом свидетельствуют темпы роста объемов капитального и текущего ремонта, снижение количества аварийных ситуаций и обращений граждан по вопросам неисправно стей элементов общего имущества многоквартирных домов.
Основополагающим документом для решения задачи планомер-
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
Власть и экономика
ного преобразования системы жилищно-коммунального хозяйства, принятым в Санкт-Петербурге, является утвержденная в марте 2004 г. Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 гг. [1]. Кроме того, Правительством Санкт-Петербурга был разработан ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности товариществ собственников жилья и управляющих компаний. В основу документов легло утверждение принципов реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга, предусматривающих такие новые подходы, как демонополизацию и развитие конкуренции, реформирование системы оплаты жилых помещений, создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), развитие государственно-частного партнерства.
Следует отметить, что и сегодня происходят существенные преобразования в структуре управления и взаимоотношений, сложившихся в системе ЖКХ города.
Рассмотрим ситуацию с реформированием некоторых направлений деятельности на примере государственного учреждения «Жилищное агентство Красносельского района», осуществляющего организацию технической эксплуатации и текущего ремонта, а также капитального ремонта и реконструкции
объектов жилищного фонда с целью улучшения их эксплуатационных характеристик1.
Жилищное агентство Красносельского района выполняет роль координатора между районной администрацией, Жилищным комитетом, ТСЖ, управляющими компаниями, жителями по следующим направлениям деятельности:
— Выполнение функций заказчика при проведении капитального ремонта и реконструкции находящихся на территории района объектов жилищного фонда, независимо от форм собственности, с целью улучшения их эксплуатационных характеристик; технический надзор за работами по капитальному ремонту и реконструкции.
— Представление интересов города Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений в установленном порядке в товариществах собственников жилья, а также при осуществлении иных предусмотренных законодательством способов управления объектами жилищного фонда.
— Рассмотрение обращений и жалоб юридических и физических лиц по вопросам, находящимся в компетенции Жилищного
На территории района находятся 1012 жилых зданий общей площадью 6 376 тыс. м2, жилая площадь — 2 859,9 тыс. м2, количество квартир — 88 445, население — 241,9 тыс. человек.
агентства Красносельского района.
— Регистрационный учет граждан по месту жительства и по месту пребывания в части, возложенной на жилищные организации.
- Передача государственного жилищного фонда по договорам найма, социального найма, аренды.
— Расчет платежей за жилье и коммунальные услуги в установленном законодательством порядке.
В целях обеспечения системного подхода к решению задач реформирования ЖКХ в городе сложилась следующая схема управления жилищным хозяйством: координирует и регулирует деятельность Жилищного агентства Красносельского района администрация района, а Жилищный комитет Санкт-Петербурга, осуществляющий проведение государственной политики в сфере содержания и ремонта жилищного фонда и реформирования
275,6; 6%
4262,7; 94%
ЖКХ, оказывает организационнометодическую поддержку.
В Жилищном агентстве Красносельского района услуги по управлению и эксплуатации жилищного фонда в настоящее время оказывают 10 управляющих компаний, в числе которых 8 частных компаний, обслуживающих более 90% жилого фонда: ООО «Строитель», ООО «Жил-комсервис», ООО «Жилищник», ООО «Жилкомсервис № 4 Красное Село», ООО «Городской центр коммунального сервиса», ООО «Ев-рохрос», ООО «Городская служба коммунального сервиса», ООО «УК „Спирина-2“», а также 2 хозяйственных общества со стопроцентной долей участия государства в уставном капитале — ООО «Жилкомсервис № 1» и ООО «Жилкомсервис № 2». Сегодня в жилищно-коммунальном комплексе предприятия частной формы собственности являются полноценными партнерами на рынке предоставления жилищных услуг, что отражено на рис. 1.
частные управляющие компании
общества с долей участия государства в уставном капитале
Рис. 1. Обслуживающие компании по формам собственности ^общ, м2) (данные 2009 г.)
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
Власть и экономика
Интересно проследить динамику увеличения обслуживаемой площади жилищного фонда частными управляющими компаниями (рис. 2). Если в 2007 г. она составляла 51%, то в 2008 г. уже — 90%.
Таким образом, система управления жилищным фондом Красносельского района Санкт-Петербурга претерпела кардинальные изменения вследствие того, что была ликвидирована монополия государственных управляющих организаций. Сдерживание роста цен на рынке жилищных услуг и повышение их качества достижимо путем развития конкуренции в данном секторе и открытия его для эффективных управляющих и обслуживающих компаний.
Как известно, целью коммерческой организации является получе-
ние прибыли, предусматривающее превышение доходов над расходами. Особенность предприятий ЖКХ заключается в том, что предоставление жилищных услуг не может быть высокорентабельным, поскольку задача жизнеобеспечения населения в условиях минимальных цен на услуги входит в число социальных. В этой связи необходимо найти возможности для снижения затрат при производстве услуг, привлечения инвестиций на развитие предприятий и выполнение непрофильных рентабельных видов деятельности.
Управляющие компании, занятые вопросами управления и обслуживания общего имущества жилых домов существующей застройки, сегодня ориентируются на те тарифы за содержание и ремонт жилых по-
2007 г.
2008 г.
2279,051; 51%
2216,415; 49%
457,3; 10%
4069,1; 90%
частные управляющие компании
общества со 100% долей участия, находящиеся в госсобственности
Рис. 2. Обслуживающие компании по формам собственности в 2007-2008 гг. ^общ, м2)
мещений, которые установлены для нанимателей по договорам социального найма государственного жилищного фонда. При этом согласно действующему законодательству размер обязательных платежей для членов ТСЖ и собственников определяется органами управления товариществ собственников жилья, а там, где данная структура не была создана, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей компании. Таким образом, разночтений в размерах стоимости жилищных услуг пока не наблюдается. Но ведь есть и иные значимые для собственников помещений факторы, такие, например, как уровень качества предоставляемых услуг. Именно в этой сфере лидирующие позиции сегодня занимают управляющие компании. Согласно действующему законодательству, управляющая компания обязана:
— предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирных домов, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг;
— информировать собственников помещений многоквартирного
дома о подрядных организациях и знакомить с перечнем выполняемых ими работ с расценками на их осуществление;
— рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки;
— ежегодно проводить отчетное собрание с жителями о выполнении договора управления. Кроме того, управляющая компания обязана использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению.
При допущении одной из управляющих организаций отступлений от установленных нормативно-технических параметров, при нецелевом использовании средств либо при нарушении условий договора уполномоченный представитель собственников помещений в многоквартирном доме имеет право потребовать устранения допущенных нарушений, а при невыполнении данного требования — назначить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору другой управляющей компании.
Сегодня около 35% площади жилых помещений в районе находится в собственности города. Наделенная правом в установленном порядке представлять интересы Санкт-Петербурга как собственника поме-
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
Власть и экономика
щений в многоквартирном доме через отдел районного хозяйства, через Жилищное агентство, районная администрация активно влияет на управленческие процессы в таких домах.
Представляя интересы собственника, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме [5], Жилищное агентство имеет право:
— требовать от исполнителя предоставления жилищных и коммунальных услуг в необходимых объемах и надлежащего качества; параметры качества жилищных услуг устанавливаются договором управления, а также действующим законодательством;
— требовать от исполнителя уплаты неустоек при непредоставле-нии услуг или предоставлении услуг ненадлежащего качества в порядке, предусмотренном федеральными законами и договором управления;
— в соответствии с п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме — получать не позднее, чем через 5 рабочих дней после обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг [5];
— проверять объем, качество и периодичность оказания услуг;
— требовать от ответственных лиц полного и своевременного устранения выявленных дефектов и проверять выполнение требований.
При этом функции государственного контроля органами исполнительской власти за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме осуществляют органы государственной жилищной инспекции. Выполнение договорных обязательств между управляющей компанией и представителем собственника регулируется применением системы контроля за содержанием и текущим ремонтом переданных объектов жилого фонда.
Если говорить о практике реализации контролирующей функции Красногвардейского района Санкт-Петербурга, то следует отметить, что только за 2008 г. силами Жилищного агентства была проведена 221 проверка выполнения требований к организации санитарного и технического содержания жилищного фонда, установленных постановлением Губернатора Санкт-Петербурга [2].
По результатам проверок составляются акты о выявленных замечаниях, в соответствии с которыми управляющие организации устраняют недостатки. Жилищное агентство осуществляет проверки технической эксплуатации и санитарного содержания жилищного
фонда, в ходе которых особое внимание уделяется «проблемным» вопросам, поступающим от населения (качество теплоснабжения в зимний период, состояние контейнерных площадок, техническая укрепленность чердачных и подвальных помещений, своевременное утепление жилищного фонда, бесперебойная подача электроэнергии и пр.), также проводятся и внеплановые проверки по поступившим обращениям граждан. В первую очередь проверяется достоверность сведений обслуживающих организаций о выполнении работ при ответе заявителям, обратившимся в вышестоящие организации и по повторным заявлениям. При поступлении информации от управляющей компании об устранении причин обращения сотрудники Жилищного агентства выезжают на место и с участием заявителя проверяют фактическое выполнение работ и оказание услуг.
Для улучшения качества работы с заявками населения постоянно проводятся совместные совещания руководителей Жилищного агентства и управляющей компании, где анализируются результаты проведенных мероприятий по контролю. Динамика показателя оценки качества обслуживания жилищного фонда представлена на рис. 3.
На основании проверок производится оценка деятельности организаций с применением системы единичных и комплексных показателей в соответствии с действующими правовыми и нормативными техническими актами, в том числе такими как: подготовка домов к зиме; улучшение качества работы по обращениям граждан в вышестоящие организации; средняя заработная плата одного работника; уровень поступления платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги и др.
Рис. 3. Динамика показателя оценки качества обслуживания жилищного фонда
Красносельского района
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
Власть и экономика
Для решения этих задач в Жилищном агентстве действует группа по работе с населением, которая:
— организует работу и учет создания товариществ собственников жилья в многоквартирных домах;
— участвует в комиссиях по передаче жилых домов государственного фонда в жилищный фонд ТСЖ;
— оформляет акты технического состояния инженерного оборудования, сетей и конструкций домов;
— формирует адресный список домов ТСЖ, где требуется выполнение капитального ремонта по основным видам работ;
— осуществляет представление интересов Санкт-Петербурга как собственника части помещений в многоквартирных домах на общих собраниях собственников помещений, проводимых по вопросу выполнения капитального ремонта (за счет средств фонда реформирования ЖКХ, субсидий из бюджета Санкт-Петербурга и 5% средств собственников помещений);
— обеспечивает своевременное рассмотрение жалоб и обращений граждан;
— ведет работу по взаимодействию со структурами земельного комитета по оформлению в собственность земельных участков,
на которых расположены многоквартирные дома;
— ведет работу «горячей линии» по приему обращений граждан и организаций в связи с коррупционными явлениями в сфере ЖКХ.
В результате деятельности группы в домах, где возможно было осуществить выбор способа управления (878 домов — без учета ведомственных, одноквартирных, аварийных), эта задача решена полностью:
— 653 многоквартирных дома переданы в управление управляющим организациям по решениям общих собраний собственников;
— 71 многоквартирный дом — по результатам открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами;
— 78 домов ТСЖ и 76 домов ЖСК. В домах существующей застройки управление как концептуальное направление реформирования сферы жилищного хозяйства решено в пользу профессионального управления: 99% собственников дома выбрали способ управления многоквартирным домом с помощью управляющей компании (724 дома); либо, создав товарищества собственников жилья, они также доверили управление домом управляющей компании (14 домов); лишь 9 домов ТСЖ предпочли самообслуживание.
На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью товарищества собственников жилья является перспективным направлением развития реформы ЖКХ, т. к. данная форма управления позволяетулучшитька-чество работы в сфере жилищнокоммунальных услуг и предоставляет большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Как показывает практика, ТСЖ в большинстве случаев способны более эффективно управлять многоквартирным домом, чем сторонние управляющие компании.
Тем не менее, сегодня товарищества собственников жилья остаются неразвитой сферой ЖКХ. Это происходит в значительной степени в связи с тем, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем: только 10-15% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями пока воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства. Нередко, несмотря на стремление собственников и избранного ими правления, качество управления товарищества собственников жилья остается на неудовлетворительном уровне.
Для того чтобы управление ТСЖ стало более эффективным, в первую очередь необходимо осу-
ществлять деятельность по следующим направлениям:
1. Планирование. Невозможно улучшить работу организации, если нет полного и детального представления о том, ради чего она работает, созданием какого именно продукта она занимается. В ТСЖ собственником и одновременно потребителем услуг становятся домовладельцы. Именно собственники, в конечном счете, определяют цели деятельности ТСЖ. Определение реальных целей и адекватных методов их достижения — важнейшая задача, которая должна быть решена при планировании финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья.
2. Информационная работа. Участие собственников в работе ТСЖ — важнейший ресурс и залог успешности организации. К сожалению, жители многоквартирных домов в большинстве своем не готовы к активному участию в управлении собственной недвижимостью. Для того чтобы изменить эту ситуацию, необходимо полноценное информирование жителей о работе товариществ собственников жилья, как о возникающих в процессе работы трудностях, так и об успехах. Без такого рода информации практически невозможно привлечь соб ственников к решению таких важнейших задач, как, например, погашение просроченной задолжен-
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
Власть и экономика
ности и формирование бережного отношения к общему имуществу.
3. Повышение квалификации. Управление многоквартирными домами — задача, требующая специальных знаний. В то же время не в каждом доме имеется возможность избрать в правление ТСЖ профессионалов, имеющих опыт работы в жилищно-коммунальной сфере. Поэтому членам товарищества собственников жилья в смете на управление домом необходимо планировать средства для привлечения квалифицированных работников и повышение квалификации членов правления и работников ТСЖ.
4. Внедрение новых методов управления. Улучшению финансового состояния товарищества собственников жилья способствует освоение всех возможных методов привлечения денежных средств: получение кредитов, бюджетных субсидий, организация в ТСЖ предпринимательской деятельности. Но не менее важными являются действия по оптимизации расходов: поиск оптимальных решений на рынке жилищно-коммунальных услуг и осуществление мероприятий, способствующих ресурсосбережению.
Следует отметить, что главная цель реформирования ЖКХ города — повышение стандартов проживания граждан, устойчивое и надежное функционирование систем го-
родского хозяйства, рациональное использование ресурсов на основе структурной перестройки хозяйственных отношений и создание конкурентной среды.
Свою деятельность Жилищное агентство осуществляет на основании Устава, утвержденного распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга в 2004 г. Однако в связи со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ передачей всех многоквартирных домов, ранее находившихся в ведении Жилищного агентства, в управление организаций, уполномоченных собственниками, действующий Устав не отражает реальных целей и задач, стоящих перед учреждением.
С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ Жилищное агентство фактически лишено права применять какие-либо меры ответственности к организациям и гражданам, нарушающим правила содержания общего имущества в многоквартирных домах и правила пользования жилыми помещениями.
Полагаем, что жилищные агентства города могут действовать более эффективно при соответствующей доработке Уставов, предусматривающей введение нового перечня функций, фактически выполняемых данными учреждениями.
При этом с учетом изменения действующего законодательства необходимо развивать и новые меха-
низмы управления системой жилищно-коммунального хозяйства:
— повышать уровень участия представителей администрации района в финансово-хозяйственной деятельности товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, управляющих компаний, предусматривая в существующих договорах соответствующие полномочия;
— рационально распоряжаться объектами недвижимости, предназначенными для организации
1.
2.
5.
управления жилищным фондом и находящимися в оперативном управлении жилищных агентств. Следует предусмотреть возможность предоставления управляющим организациям таких помещений на период действия договоров управления домами;
осуществлять контроль за содержанием жилищного фонда, а также сбор информации в пределах компетенции жилищных агентств на основании новых договорных отношений.
Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 гг.: постановлен. Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2004 г. № 431. [Электронный ресурс] // Юридическая Россия. Федеральный правовой портал. ШИЗІ.: http://www.law.edu.ru/norm/norm. а$р?погт]Б=1297326 (дата обращения: 20.11.2010).
О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов: постановлен. Губернатора Санкт-Петербурга от 27 сентября 2004 г. N 843-пг. [Электронный ресурс] // Правовая система «Референт». ШИЗІ.: http://www. referent.ru/178/11112 (дата обращения: 20.11.2010).
О размещении заказа на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд: федер. закон Рос. Федерации от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ. [Электронный ресурс] // Гарант. Информационно-правовой портал. ШИЗІ.: http://base.garant. ш/12141175/ (дата обращения: 20.11.2010).
О Региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга: постановлен. Правительства Санкт-Петербурга от 24 марта 2009 г. № 314. [Электронный ресурс] // Законодательное Собрание Санкт-Петербурга. Официальный сайт. ШИЗІ.: http://www.assembly.spb. ru/manage/page?% 20&nd=891808473 (дата обращения: 20.11.2010).
Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановлен. Правительства Рос. Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 // Справочно-правовая система «Консультант плюс».
Кирсанов С. А. О повышении эффективности системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга
