CC BY
69
О НОВЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ В НОРМАТИВНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
РУМЯНЦЕВ Федор Полиектович
Аннотация: в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 29 декабря 2010 года был внесен ряд существенных изменений, касающихся регулирования процедуры выделения земельной доли из общедолевого земельного участка и заключения договора аренды вновь образуемого земельного участка.
Annotation: оп December 29, 2010 a number of significant changes were introduced in the Federal ¡aw «On agricultural ¡and circulation» concerning the regulation of the procedure involving ¡and share allotmentfrom the joint share land property and lease agreements for the newly formed plots.
Ключевые слова: выдел земельной доли, проект межевания, общее собрание, договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Key words: land share allotment, survey project, general meeting, lease agreement for a shared land plot..
К такому специфическому объекту правового регулирования, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, вполне уместно применить употребляемое еще римлянами сравнение: общая собственность - «мать раздоров»1. Одним из основных камней преткновения в регламентации их оборота является выделение на местности земельного участка в счет причитающейся доли в общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Действия по выделу земельной доли являются сделкой участников долевой собственности, направленной в соответствии со ст. 153 ГК РФ на раздел общего имущества и прекращение долевой соб-ственности2. Сделка будет считаться исполненной с момента регистрации права собственности на выделенный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель, действовавшей до 1 июля 2011 г., образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществлялось на основании решения общего собрания участников долевой собственности, на котором утверждалось местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 Закона. Таким образом, по замыслу законодателя, проведение общего собрания было обязательным, поскольку именно посредством проведения собрания и в соответствии с принятым на нем решением определялось местоположение частей общедолевого земельного участка, предназначенных для различных
1 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 246.
2 Буров ВА Сделки с земельными долями // Сделки: проблемы теории
и практики: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. МАРожкова. М., Статут, 2008. С. 94.
целей, в том числе и для первоочередного выдела в счет земельной доли.
В п. 3 той же ст. 13 прежней редакции закона Об обороте земель законодатель предусматривал правовую ситуацию, когда общее собрание участников долевой собственности неутвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке. В этом случае сособственник, желающий выделить земельный участок в счет доли, имел возможность пойти по упрощенному пути выделения, который состоял в том, что сособственник земельного участка был вправе известить остальных участников долевой собственности в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации, о своем намерении выделить земельный участок в счет земельной доли с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка. Если возражений в течение месяца не поступало, местоположение участка считалось согласованным.
Следует отметить, что при применении норм о выделе земельных участков в счет земельных долей сложилась неединообразная судебная практика. В частности, возникали вопросы, можно ли использовать указанный «упрощенный порядок» в случаях, когда собрание не созывалось вообще или созывалось, но не состоялось (например, из-за отсутствия кворума). В юридической литературе мнения также разделились3.
С 1 июля 2011 г. согласно Федеральному закону от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования обо-
3 Чаркин С. А. Выдел земельной доли: основные проблемы и пути их разрешения // Российская юстиция. 2008. № 3. С. 61.
рота земель сельскохозяйственного назначения»4 порядок выдела земельных участков в счет земельных долей существенно изменился. Причем эти изменения касаются и выделения земельного участка в счет земельной доли по решению общего собрания, и выделения земельного участка в упрощенном порядке. Согласно п. 3 ст. 13 новой редакции Закона об обороте земель земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников о бразуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Порядку разработки и утверждения проекта межевания посвящена новая статья 13.1 Закона об обороте. Согласно данной статье проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.
При подготовке проекта межевания кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также
- исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастро-
4 СЗ РФ. 2011. № 1. Ст. 47.
вых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее, чем тридцать дней до дня его утверждения.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.
В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от них не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
Если возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка есть, то они направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка. Такие возражения должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенным размером и местоположением границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.
В ст. 13.1 Закона не говорится, что эти возражения должны рассматриваться и разрешаться на общем собрании сособственников. В п. 15 данной статьи сказано, что споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде. Но это означает, что роль общего собрания сводится лишь к формальному утверждению проекта межевания при отсутствии возражений со стороны кого-либо из сособственников. Представляется, что такой подход не решает проблемы выдела земельных долей, так как при наличии хотя бы одного возражения спор автоматически переносится в суд. Было бы целесообразно записать в ст. 13.1 или в ст. 14, что общее собрание рассматривает поступившие на проект межевания возражения и
принимает по ним мотивированные решения. В случае если возражения признаются обоснованными, проект межевания подлежит доработке. Если же, по мнению собрания, возражения являются недостаточно обоснованными, собрание вправе утвердить проект межевания, а лицо, заявившее возражения, вправе обратиться за разрешением спора о местоположении выделяемого в счет земельной доли земельного участка в суд.
Если решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков отсутствует, то для выдела земельного участка в счет земельной доли заинтересованное лицо заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте. Споры, как указывалось выше, рассматриваются в судебном порядке. В прежней редакции споры, связанные с определением местоположения выделяемой земельной доли на местности могли разрешаться участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливали субъекты Федерации. В новой редакции ст. 13 Закона Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ5 об обороте земель положения о согласительных процедурах были упразднены.
Согласно абз. 3 п. 3 ст. 13 прежней редакции Закона об обороте участник долевой собственности наделялся правом выделить в счет своей доли земельный участок, площадь которого отличалась от указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществлялось в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых выделялся вновь формируемый земельный участок.
Возможность применения данной нормы на практике вызывала большие сомнения. Исходя из смысла этой нормы, участник долевой собственности мог выделить участок большей площади из состава менее продуктивных сельскохозяйственных угодий (пастбища, сенокосы) или меньшей площади из состава более продуктивных сельскохозяйственных угодий (пашня, мелиорируемые земли). Однако Закон не пояснял, как же тогда определя-
5 Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ.2011. № 1. Ст. 47.
лись доли остальных участников общей собственности. Как отмечалось, с 1 июля 2011 г. редакция ст. 13 Закона изменилась. Теперь говорится, что площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Однако вопрос о том, что при этом происходит с долями остальных сособственников, так и остался без ответа. Правда федеральный законодатель передал решение этой проблемы субъектам РФ, определив, что они должны в своих законах установить порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы и закона субъекта Российской Федерации. При этом в Федеральном законе содержится важная оговорка: отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. Поскольку в состав сельскохозяйственных угодий, составляющих единый земельный участок реорганизованного колхоза или совхоза, входят пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, а заявленный для выделения земельный участок, как правило, в большинстве случаев представляет собой один вид угодий, то можно лишь предполагать, что в каждом случае формирование земельного участка будет осуществляться в пределах кадастровой стоимости как нового участка, так и участка, остающегося в общей долевой собственности, на единицу их площади.
Новая редакция Закона внесла изменения и в регулирование процедуры заключения договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Согласно п. 2.ст. 9 прежней редакции Закона об обороте договор аренды заключался или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
Комментируя данную норму Закона, А.В.Ма-зуров отмечал, что при такой регламентации теряется смысл и значение общего собрания дольщиков по вопросу определения условий аренды общедолевого участка и создано дополнительное значительное бюрократическое усложнение, предшествующее подписанию договора, поскольку собрать подписи под договором или доверенностя-
ми даже от небольшого количества земельных пайщиков непросто6.
Согласно новой редакции п. 3 ст 14 Закона об обороте (в ред. от 29 декабря 2010 г.) участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение не только об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, но и о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий. Конечно, при таком подходе процесс заключения договоров аренды общедолевого участка существенно упрощается. Вместе с тем нельзя не отметить, что здесь вводится какой-то новый вид представительства, неизвестный гражданскому праву
При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один
- остающийся участок, который уменьшился на площадь выделившихся долей. Фактически в этом
случае имеет место одностороннее расторжение договора аренды со стороны выделяющегося сособ-ственника (или нескольких сособственников). Однако согласно ст. 310 односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поэтому теоретически на лицо, пожелавшее выделить свою земельную долю из земельного участка, переданного в аренду, может быть возложена обязанность возместить другим участкам договора убытки, которые они несут в связи с выходом данного лица из договора (ст. 393 ГК РФ). Вместе с тем Закон об обороте в ст. 13 закрепляет безусловное право владельца земельной доли выделить ее в натуре, независимо от того, заключен ли в отношении земельного участка, в котором находится доля, договор аренды и истек ли срок этого договора. Так может быть это положение можно толковать как допущение одностороннего отказа от исполнения обязательства (договора аренды) со стороны выделяющегося лица? Ответ на этот вопрос может дать только правоприменительная практика.
В целях предотвращения возможных споров и защиты прав остальных сособственников, заключивших на земельный участок, находящийся в общей собственности, договор аренды, в Законе об обороте земель следовало бы четко предусмотреть, что выдел доли из такого участка допускается лишь после истечения срока договора аренды. Если же лицо, являющееся вместе с другими сособственни-ками арендодателем данного земельного участка, желает выделить свою земельную долю в натуре до истечения срока договора аренды, то оно обязано возместить другим участникам договора убытки, которые они понесут в связи с выходом данного лица из договора и необходимостью заключения нового договора в отношении вновь образованного (оставшегося после выдела доли) земельного участка.
6 Мазуров A.B., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «Консультант Плюс».
