CC BY
49
Финансы ЖКХ
Удк 336.055
о новом механизме финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в российской федерации
А. Н. СУХАРЕВ, доктор экономических наук, профессор кафедры конституционного, административного и таможенного права E-mail: su500005@yandex.ru Тверской государственный университет
В статье раскрыта и представлена оценка нового механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, который создается в России с 2014 г, а также указаны возможные проблемы в этой области. Представлен механизм формирования и использования фонда капитального ремонта.
Ключевые слова: взносы, капитальный ремонт, финансирование, фонд капитального ремонта, специальный счет.
Жилье является одним из важнейших составляющих благополучия человека и его семьи. В России большая доля населения проживает в многоквартирных домах, многие из которых требуют капитального ремонта или этот ремонт потребуется для них в ближайшие годы. Это приводит к обострению проблемы финансового обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов. Из каких источников его проводить? Сегодня в качестве такого основного источника выступают средства бюджетов бюджетной системы РФ, тем самым средства государства и муниципальных образований направляются на финансирование капитального ремонта объектов, находящихся в частной собственности. Другим источником средств
являются платежи собственников многоквартирных домов на капитальный ремонт, которые установлены не для всех домов, а сами такие платежи часто считаются не вполне законными, кроме того, их величина является недостаточной. Будущая все возрастающая потребность в таких средствах и ограниченность бюджетного финансирования приводят к необходимости создания достаточно четкой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в России. Такая система начнет функционировать с 2014 г. в связи с принятием соответствующего федерального закона, который внес необходимые изменения в жилищное законодательство [2].
В соответствии с новым механизмом финансирования капитального ремонта многоквартирных домов их собственники обязаны производить ежемесячные отчисления в фонд капитального ремонта дома, с тем, чтобы в дальнейшем их использовать на финансирование капитального ремонта. Размер таких взносов устанавливают субъекты РФ в расчете на 1 м2 жилья (или площади помещений иного назначения в многоквартирном доме). Эти взносы могут дифференцироваться в зависимости от вида дома и других его особенностей, а также в зависимости от того, в каком муниципальном образовании
дом расположен. Средства бюджетов бюджетной системы РФ будут рассматриваться в качестве дополнительных источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
Правительством РФ установлены предельные ставки взносов на капитальный ремонт для субъектов РФ. В 2014 г. их величина в среднем по России должна составлять не более 6,90 руб. за 1 м2, а для Москвы - 7,70 руб. за 1 м2. Самая большая ставка установлена для Камчатского края - 13,10 руб. за 1 м2, а минимальная (5,20 руб.) для Липецкой, Ульяновской и Тюменской областей, Республики Дагестан, Чувашской Республики, Республики Тыва и Республики Хакасия [4]. Исходя из этого субъекты РФ должны устанавливать так называемый минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов на год с дальнейшей его индексацией на последующие два года. Каждые три года эта сумма должна вновь пересчитываться исходя из складывающихся фактических затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов в муниципальном образовании.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в субъектах РФ должен устанавливаться:
- во-первых, по отдельным муниципальным образованиям;
- во-вторых, с учетом установленного перечня необходимых услуг и работ по капитальному ремонту;
- в-третьих, с учетом нормативных межремонтных сроков произведения капитального ремонта отдельных элементов многоквартирного дома;
- в-четвертых, с учетом стоимости затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов, которые дифференцируются по отдельным группам в зависимости от технических характеристик домов и степени их благоустройства. Такая дифференциация считается необходимой при отклонении стоимости отдельных видов капитального ремонта в отдельных типах домов на величину, превышающую 10 %. В счет уплаты взносов на капитальный ремонт помещений в фонд капитального ремонта могут зачисляться денежные средства ТСЖ, полученные от осуществления им своей хозяйственной деятельности, а также от предоставления за плату объектов общего пользования дома.
Собственники жилья могут принять решение об увеличении взносов на капитальный ремонт дома.
В этом случае полученные средства могут быть ими использованы для проведения дополнительных видов работ и услуг по капитальному ремонту, кроме тех, которые установлены федеральным и региональным законодательством.
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту может формироваться за счет:
во-первых, списка услуг и работ, установленных Жилищным кодексом РФ (общий список в целом для Российской Федерации);
во-вторых, установленных видов услуг и работ нормативно-правовым актом субъекта РФ (дополнительный перечень для субъекта РФ);
в-третьих, решения собственников многоквартирного дома (за счет большей величины отчислений взносов на капитальный ремонт по сравнению с минимальным значением, принятым нормативно-правовым актом в субъекте РФ (дополнительный перечень для многоквартирного дома) (рис. 1).
Общий для Российской Федерации перечень видов услуг и работ по капитальному ремонту включает:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водо-отведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений;
- утепление и ремонт фасада;
- установку коллективных приборов учета потребления ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
- ремонт фундамента многоквартирного дома [ 1, ст. 166; 3].
Стоимость выполнения отдельных видов капитального ремонта должна определяться исходя из их фактической стоимости в муниципальном образовании за последние 1-3 года с учетом изменения индекса цен к текущему году.
Взносы на капитальный ремонт формируют так называемый фонд капитального ремонта конкретного многоквартирного дома. Исходя из этих средств и должен финансироваться капитальный ремонт наряду с возможностью получения софинансиро-вания со стороны государства или муниципального образования.
Жилищное законодательство позволяет собственникам домов выбрать способ формирования
Взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома
Минимальный размер - устанавливается субъектом РФ
Дополнительный размер -устанавливается собственниками жилья
Виды услуг и работ по капитальному ремонту
Единый перечень для Российской Федерации. Дополнительный перечень, ус- Дополнительный перечень, устанавливаемый собственниками конкретного многоквартирного дома
Примечание: авторская разработка.
рис. 1. Структурно-логическая схема формирования и использования взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в Российской Федерации (с 2014 г.)
и управления средствами фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта может быть сформирован как на счете создаваемого в субъекте регионального оператора, так и на открытом в кредитной организации специальном счете (рис. 2). При выборе способа формирования фонда на специальном счете собственники помещений должны определить величину взноса (не менее установленного минимального размера), перечень услуг и ра-
бот по капитальному ремонту (за счет возможного расширения соответствующего перечня, предусмотренного региональной программой капитального ремонта), сроки проведения капитального ремонта (но не позднее тех, которые должны планироваться в рамках региональной про -граммы капитального ремонта), владельца специального счета, банк, в котором должен быть открыт специальный счет. Так, специальный счет должен открываться только в достаточно крупных российских банках, имеющих величину собственных средств (капитала) не менее 20 млрд руб. По состоянию на 01.07.2013 такому требованию удовлетворяло 38 банков.
В качестве владельца специального счета могут быть:
- товарищество собственников жилья, которое осуществляет управление домом или несколькими
Примечание: авторская разработка.
рис. 2. Структурно-логическая схема формирования и управления фондом капитального ремонта многоквартирного дома в Российской Федерации (с 2014 г.)
домами (для случая нескольких домов установлено ограничение по общему количеству квартир в нем -не более 30);
- жилищный или специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление домом;
- региональный оператор.
Специальный счет должен открываться на бессрочной основе, а его средства не должны включать -ся в общую конкурсную массу при банкротстве его владельца. Жилищным кодексом РФ установлены случаи списания средств со специального счета, а иные виды списания не должны допускаться [1, ст. 177]. Все эти списания связаны только с необходимостью произведения оплаты за капитальный ремонт, перечисления средств в другой банк при смене банка, в котором должен быть открыт специальный счет, перечисления средств на счет регионального оператора (при смене способа формирования фонда капитального ремонта). Банк вообще не вправе осуществлять какие-либо иные виды списания со специального счета. Причем любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе получить от владельца специального счета и банка, в котором он открыт, выписку о зачислении и списании средств и об остатках средств на счете.
В субъекте РФ может быть создано несколько региональных операторов, но каждый из них должен иметь организационно-правовую форму фонда, а субъект РФ должен нести субсидиарную ответственность по его обязательствам. В случае формирования фонда капитального ремонта дома у регионального оператора его средства могут использоваться на возвратной основе для проведения капитального ремонта других домов, находящихся в том же муниципальном образовании. В этом случае собственники домов лишаются возможности получения процентного дохода от временного использования средств фонда, однако они имеют возможность проведения капитального ремонта без получения кредитов у банков, экономя на процентах. Необходимо отметить, что не существует запрета на уровне субъектов РФ принять нормативно-правовой акт, устанавливающий платность использования средств фондов многоквартирных домов, находящихся у регионального оператора, при их использовании для капитального ремонта других домов.
Формирование фонда капитального ремонта дома осуществляется за счет:
1) взносов собственников на капитальный ремонт;
2) процентов за задержку уплаты взносов на капитальный ремонт;
3) дохода от размещения накопленных взносов собственников на капитальный ремонт;
4) бюджетов субъектов РФ. Использование средств фонда должно производиться:
1) для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном
доме;
2) для оплаты за разработку необходимой проектной документации;
3) для оплаты услуг по осуществлению контроля за строительством;
4) для погашения кредитов, займов и процентов по ним, взятых для оплаты услуг по капитальному ремонту дома;
5) для сноса дома.
Взносы на капитальный ремонт прекращаются:
1) при достижении величины фонда установленного минимального уровня, необходимого для осуществления капитального ремонта. Его значение должно устанавливаться в процентном размере от расчетной величины капитального ремонта дома субъектами РФ. По рекомендации Минрегионразвития России минимальный уровень должен соответствовать 30 % от полной стоимости капитального ремонта [5]. По решению собственников дома эта минимальная величина может быть увеличена;
2) при признании дома аварийным и подлежащим сносу или при изъятии земельного участка, на котором находится дом, для государственных и муниципальных нужд. В этом случае накопленные средства должны быть распределены между собственниками помещений пропорционально уплаченным суммам.
Каждый субъект РФ в целях обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора самостоятельно устанавливает долю расходования средств, поступивших на капитальный ремонт многоквартирных домов, фонд капитального ремонта которых формируется у регионального оператора. Такая доля должна определяться по отношению к сумме взносов, поступивших в предыдущем году. Например, в Калужской области она установлена в размере 60 %, в Краснодарском крае - 70 %, в Красноярском крае -
90 %, в Ростовской области - 100 %, в Тверской области - в диапазоне от 80 до 95 %, в Московской и Томской областях - не более 80 %, в Ярославской области - не более 85 %, в Тюменской области - не более 95 %, в Ивановской области - 92 % (плюс оставшиеся 8 % подлежат расходованию в следующем году) 1 Установление доли расходования средств менее 100 % (без определения механизма расходования оставшихся средств) будет приводить к неограниченному накоплению остатка денежных средств у регионального оператора. В этом случае оказывается не вполне понятным, когда эти средства будут израсходованы на капитальный ремонт. Так, в Калужской области за 5 лет остаток таких средств (с учетом дохода от их размещения) составит 300 % от величины годовых сборов взносов на капитальный ремонт, получаемых региональным оператором, а за 10 лет - уже 500 %. Поэтому наиболее разумным представляется схема расходования средств на капитальный ремонт, принятая в Ивановской области, где 8 % поступивших в предыдущем году средств рассматриваются в качестве технических остатков, которые необходимы для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, что соответствует получению им взносов в течение одного месяца. Кроме того, надо учитывать, что дополнительным средством обеспечения финансовой устойчивости региональных операторов являются средства, получаемые ими за предшествующие годы.
Покажем это на следующем примере. При некотором упрощении и при допущении равномерного в течение года расходования средств на капитальный ремонт в середине 2015 г. у регионального оператора должно быть израсходовано 50 % взносов, собранных в 2014 г. В итоге остаток средств регионального оператора на середину 2015 г. составит 100 % от величины годовых взносов (50 % годовых взносов за 2014 г. и поступившие 50 % годовых взносов за 2015 г.). В любой момент времени у регионального оператора остаток денежных средств должен быть около 100 %. Так, в конце 2015 г. средства, полученные на капитальный ремонт за 2014 г., должны быть израсходованы, но одновременно должны иметься в полном объеме средства, полученные за 2015 г. Поэтому в Ивановской области математически ожидаемый остаток денежных средств, получен-
1 На основании обзора нормативно-правовых актов субъектов РФ, устанавливающих порядок и организацию проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
ных региональным оператором по взносам, будет составлять 108 % от их годовой величины, а для Ростовской области - 100 %.
Однако в зависимости от регионального оператора систематического накопления средств может и не происходить, так как собранные в течение года средства будут направляться на финансирование капитального ремонта других домов (не считая образующихся у регионального оператора текущих кассовых остатков средств, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости). При выборе аккумулирования средств на специальном счете на нем будут накапливаться взносы собственников многоквартирного дома за некоторый период времени (несколько лет), а сами такие остатки могут быть значительными. Так, для 100-квартирного дома максимальная накопленная сумма (в ценах на середину 2013 г.) может составить 4-5 млн руб. при среднем остатке в 2-2,5 млн руб. Тем самым аккумулирование средств на специальном счете приведет к росту общей величины сбережений в российской экономике, а их величина к 2024 г. может превысить 1 трлн руб. Эти средства можно считать дополнительным источником финансирования внутренних инвестиций в России. В связи с этим следует поставить вопрос о необходимости: во-первых, создания эффективного механизма трансформации таких сбережений во внутренние инвестиции; во-вторых, создания гарантий защиты накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов. По мнению автора, эти два аспекта могут быть взаимоувязаны.
Целесообразно было бы аккумулировать средства фондов на капитальный ремонт в государственной корпорации «Внешэкономбанк», которая в силу своего статуса не может быть обанкрочена и где будет обеспечена наивысшая защита для таких накоплений, а сам ВЭБ является банком развития, имеющим огромный опыт реализации масштабных инвестиционных проектов. Кроме того, ВЭБ выполняет функции государственной управляющей компании по размещению пенсионных накоплений граждан, условно относящихся к категории «молчунов» - не выбравших частную управляющую компанию или негосударственный пенсионный фонд для перевода туда индивидуальных пенсионных накоплений.
Одной из проблем созданного механизма финансирования капитального ремонта является обесценение средств, поступивших в фонд капитального ремонта. В том случае, если фонд капитального
ремонта формируется у регионального оператора, начисление процентов не производится. Так, для домов, находящихся в хорошем физическом состоянии, капитальный ремонт будет производиться в отдаленном будущем по решению компетентных органов субъектов РФ и муниципальных образований. Поэтому накапливаемые в фонде дома средства будут обесцениваться. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в банке также может происходить обесценивание средств, так как не существует гарантии того, что процентные ставки по таким счетам будут больше темпов инфляции. У крупных банков, как правило, процентные ставки не являются высокими, а в ряде случаев оказываются меньше показателей темпов инфляции. Кроме того, жилищное законодательство ограничивает круг банков, в которых могут размещаться средства фондов на капитальный ремонт, что снижает остроту конкурентной борьбы между банками за эти средства и не будет способствовать установлению приемлемой величины процентной ставки. Поэтому автор видит возможное решение этой проблемы в нормативном предписании Банка России о минимальной величине процентной ставки по средствам фонда на капитальный ремонт, привязанной к уровню инфляции (например, годовые темпы инфляции + 1 %).
Также могут возникнуть проблемы при переходе многоквартирного дома от регионального оператора на режим открытия специального счета. В этом случае необходимо четко прописать механизм того, как это должно происходить при превышении величины выплат на капитальный ремонт дома по сравнению с величиной созданного в доме фонда капитального ремонта.
Подытоживая сказанное, можно сделать вывод о том, что создаваемый в России новый механизм финансирования капитального ремонта многоквартирных домов позволит повысить качество
жилищных условий граждан, а также приведет к росту совокупной величины сбережений в российской экономике (за счет формирования фондов капитального ремонта на счетах в банках), которые могут быть использовны в целях финансирования модернизационного развития страны. Однако вводимый новый финансовый механизм не является совершенным и потребует в будущем многих корректировок в процессе его функционирования.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N° 188-ФЗ (в ред. от 05.04.2013). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». URL: http://gkh1.ru.
4. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 гг.: постановление Правительства РФ от 21.02.2013 № 146. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт: приказ Министерства регионального развития РФ от 10.07.2013 № 288. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
