CC BY
54
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
4.7. О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Ботвинник Станислав Львович, частнопрактикующий юрист
rck@mail.ru
Аннотация: в статье рассматривается по-прежнему одна из самых актуальных проблем. Суть проблемы - это участие граждан в долевом строительстве. Законодательство совершенствуется, стремясь обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков. Но многие граждане до сих пор не знают, как действовать в ситуации, когда застройщики не выполняют свои обязательства перед участниками долевого строительства.
Ключевые слова: договор долевого участия, застройщик, неисполнение обязательств, ответственность, дольщики.
ABOUT SOME QUESTIONS WITH THE CONTRACT OF INDIVIDUAL SHARE
Botvinnik Stanislav L., private lawyer
rck@mail.ru
Annotation: one of the most current problem connected with contracts of individual share in building is considered in this article. The legislation is improved, seeking to secure citizens against unfair builders. But many citizens still don't know what to do in a situation when builders don't fulfill the obligations to participants of shared-equity construction. Keywords: contract of individual share, builder, non-execution of liabilities, responsibility, shareholder
Договором согласно действующему законодательству признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Любой вид договора, будь это договор оказания услуг, подряда, поставки, ссуды имеет свои особенности, которые так или иначе должны учитываться юристами при составлении. Договор долевого участия в этом смысле не отличается от всех остальных видов. Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства [2]. Несмотря на то, что одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип добросовестности, который предполагает, что стороны договора будут выполнять/стремиться выполнять принятые на себя обязательства надлежащим образом, договоры так и выполняются с грубыми нарушениями. Зачастую дольщикам, заплатившим денежные средства, приходится ждать годами собственного жилья и при этом они не получают в добровольном порядке никакой компенсации. Далее попробуем разобраться с основными моментами, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора и составим алгоритм действий для того, чтобы наказать недобросовестного застройщика.
И так, чаще всего по договору долевого участия выступают две стороны - Застройщик и Участник долевого строительства (далее - Участник). Застройщик - юридическое лицо, обязанностью которого является качественное строительство и передача объекта недвижимости Участнику в срок, установленный договором. Участник - чаще всего физическое лицо, обязанностью которого является оплатить в порядке и сроки, установленные договором, выбранный им объект недвижимости.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) обязательства за-
стройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Получается, что Участник имеет две обязанности, первая -оплатить в полном объеме объект недвижимости, вторая -подписать акт о передаче объекта недвижимости. И если первую обязанность Участник может выполнить сразу, то до второй бывает, что и вовсе не доходит, потому что это на прямую зависит от надлежащего выполнения обязательств Застройщиком.
Гражданско-правовая ответственность сторон договора участия в долевом строительстве выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная [5]. Под восстановлением принято понимать устранение негативных последствий нарушения обязательств должника путем применения к нему мер имущественного характера, то есть в случае просрочки по договору долевого участия - взыскание денежных средств в виде неустойки. Превентивную делят на две подфункции: общая и частная превенция. Общая направлена на предупреждение нарушения обязательств всеми застройщиками и Участниками долевого строительства. Так, например, в Федеральном законе закреплены последствия неполного или ненадлежащего выполнения обязательств. Частная же, относится к конкретным правонарушителям. То есть возможная перспектива ответственности также должна по своему смыслу побуждать к надлежащему исполнению обязательств. Но, к сожалению, это не всегда происходит.
И так, Участник оплатил полную стоимость объекта недвижимости согласно цене, указанной в договоре, при этом соблюдая сроки оплаты. Далее наступает момент ожидания. Например, в договоре был указан срок передачи объекта недвижимости Участнику ровно через год с момента подписания договора. Проходит год, Участник в полной уверенности, что совсем скоро ему передадут долгожданную квартиру, получа-
Ботвинник С. Л.
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
ет уведомление от Застройщика о переносе сроков сдачи объектов долевого строительства. Необходимо отметить, что такое уведомление, а также предложение о переносе сроков Участник должен получить не менее чем за два месяца до даты передачи объекта недвижимости, указанной в договоре, в противном случае это будет нарушение п. 3 ст. 6 Федерального закона. Далее Участник имеет право подписать с Застройщиком соглашение о переносе сроков либо не делать этого. Разумным будет подписать такое соглашение в случае если у Участника есть уверенность, что объект будет сдан в течение месяца с момента просрочки, если же такой уверенности нет, то Участник имеет полное право потребовать с Застройщика оплату неустойки, начисление которой начинается с дня следующего за днем не позднее которого Застройщик должен был передать объект недвижимости. При этом заявить требование об уплате неустойки Участник вправе как до подписания передаточного акта, так и после. Такое требование обычно излагается в досудебной претензии, которая либо направляется Застройщику заказным письмом с описью вложения, либо вручается лично Застройщику. При вручении необходимо, чтобы Застройщик подписал копию врученной претензии, желательно с указанием должности того, кто принял, а также даты принятия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. Застройщик обязан в течение месяца отреагировать. В случае, если Застройщик откажется выплачивать неустойку в добровольном порядке, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации. Но об этом чуть позднее. Необходимо, прежде всего, понимать разницу между неисполнением обязательств и ненадлежащим исполнением. Так, Белоусов В.Н. отмечает, что говорить о неисполнении или ненадлежащем исполнении можно только в конкретных ситуациях и в зависимости от степени исполнения обязательств стороной договорах [1]. В случае, если Участник будет требовать расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой процентов за пользование денежными средствами, которые подлежат расчету с учетом всего срока пользования такими денежными средствами, то такую ситуацию можно определить, как неисполнение обязательств застройщиком. Если же Участник готов ждать сдачи объекта и предъявляет только требование об уплате неустойки за просрочку, то это будет считаться ненадлежащим исполнением. Павел Черны-шов, в своей статье, опубликованной в интернет-издании http://www.gazeta.ru отмечает, что нарушение застройщиками предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта получило массовый характер [6]. В этом случае согласно закону можно требовать неустойку в суде. «Такая категория споров всегда была популярна в судах общей юрисдикции. В последние пару лет в связи с экономической ситуацией в стране в целом застройщики начали чаще нарушать обязательство по срокам передачи домов и квартир», - говорит Эдуард Оганян, адвокат, глава коллегии «Ога-нян, Арапиев и партнеры».
Несмотря на массовый характер нарушений законных прав граждан, Застройщики не торопятся действовать по закону. В этой связи Участнику придется самому доказывать свое право на получение компенсации в суде. И так, Участник отправил претензию Застройщику о выплате неустойки или направил
ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Расторгнуть договор Участнику позволяет п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона. Там четко сказано, что если Застройщик просрочил сдачу объекта более чем на 2 месяца, то Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Как было сказано выше Застройщик должен в течение месяца отреагировать. В случае если Застройщик никак не отреагировал, то остается только суд. Далее в суде необходимо потребовать неустойку или в случае расторжения договора возврата денежных средств, уплаты процентов за пользование денежными средствами, а также, за отказ добровольно вернуть денежные средства, штраф в размере 50% от всей суммы, заявленных требований согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон). Даже несмотря на дисциплинирующую норму Закона в виде существенного штрафа, Застройщики, как уже говорилось ранее, не торопятся выполнять свои обязательства или хотя бы действовать в соответствии с принципом добросовестности и выполнять требования Участников в добровольном порядке.
Далее необходимо быть готовым к тому, что в суд придется явиться неоднократно. Первое заседание будет предварительным, и, к сожалению, как показывает практика, представители Застройщиков на него не являются даже с учетом получения уведомления из суда. Затем суд назначает основное заседание, где, наконец, у Участника будет возможность встретиться с представителями Застройщика. Застройщик безусловно будет пытаться повлиять на мнение суда, предоставляя различные подтверждения того, почему не получилось надлежащим образом выполнить обязательства, но будьте уверены, суд, в данном случае, будет на стороне Участника. Суд, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе уменьшить размер выплат Участнику в том случае, если размер таких выплат явно несоразмерен последствиям нарушения. Но Участник должен знать, что в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации снижение судом выплат возможно, но не менее, чем до ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
В заключении хочется отметить, что государство, в лице органов законодательной власти регулярно вносит изменения в законы, с целью повышения уровня ответственности Застройщиков. Так, Лашманов О.И. утверждает, что современные реалии демонстрируют, что только экономическими способами воздействия проблемы в сфере участия в долевом строительстве решены быть не могут [3]. Необходимо пересмотреть процедуру привлечения недобросовестных Застройщиков к ответственности, а также ввести дополнительную ответственность при неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 76,37%.
Список литературы:
1. Белоусов В.Н. Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика // Нотариус. - 2013.
2. Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 7.
3. Лашманов О.И. Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вестник Марийского государственного университета. - 2017.
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
4. Пасикова Т.А., Комиссарова А.А., Немиров К.Ю., (2017), ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД ДОЛЬЩИКОМ-ГРАЖДАНИНОМ. Проблемы экономики и юридической практики, 6: 160-161.
5. Чернякова С.А. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов // Сервис в России и за рубежом. -2014.
6. Павел Чернышов «Застройщики задолжали» https://www.gazeta.ru /business/realty/2016/07/14_a_9690743.shtml
РЕЦЕНЗИЯ
на статью С.Л. Ботвинника «О некоторых вопросах, связанных с договором долевого участия» Данная статья посвящена проблеме участия граждан в долевом строительстве.
В статье осуществлен анализ договора долевого участия в строительстве, дана подробная характеристика сторон договора долевого участия - Застройщика и Участника долевого строительства, их прав и обязанностей, гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве при неполном или ненадлежащем выполнении обязательств сторонами договора.
Особое внимание автор сосредоточил на вопросе ненадлежащего исполнения или неисполнения Застройщиком обязательств по договору долевого строительства и подробном алгоритме действий Участника
долевого строительства в данном случае, включающем как досудебные действия, так и обращение в суд. по требованию с Застройщика как оплаты неустойки при ненадлежащем исполнении обязательств по договору (в случае переноса сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию), так и расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой процентов за пользование денежными средствами при неисполнении Застройщиком обязательств по договору.
В заключении статьи автор приходит к выводу, что государство, в лице органов законодательной власти регулярно вносит изменения в законы, с целью повышения уровня ответственности Застройщиков. Тем не менее, по мнению автора, необходимо пересмотреть процедуру привлечения недобросовестных Застройщиков к ответственности, а также ввести дополнительную ответственность при неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Статья в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к научным работам, и может быть рекомендована к публикации в научных журналах из Перечня ВАК РФ.
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского нрава и процесса и международного частного права юридического института РУДН
С. В. Одинцов
