CC BY
48УДК 343.3/7 ББК 67.408.122
DOI 10.24412/2073-3313-2021-10-65-68
О НЕКОТОРЫХ СПОСОБАХ ОБХОДА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Сергей Валериевич ЛЕБЕДЕВ, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России sega_cb@mail.ru
Аннотация. Статья посвящена проблемам уголовно-правовой охраны прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство коммерческих объектов недвижимости (апартаментов) либо объектов индивидуального жилищного строительства, от недобросовестных застройщиков, осуществляющих свою деятельность в обход требований законодательства о долевом участии в строительстве.
Ключевые слова: недобросовестный застройщик, долевое строительство, апартаменты, обманутые дольщики, обход закона.
Annotation. The article is devoted to the problems of criminal law protection of the rights of citizens who invest their money in the construction of commercial real estate or individual housing construction by unscrupulous developers who carry out their activities in the legislation on equity participation in construction.
Keywords: unscrupulous developer, shared construction, apartments, defrauded equity holders, circumvention of the law.
Как бы не старался отечественный законодатель, разрабатывая нормативно-правовые акты, регулирующие определенную сферу жизни, учесть все возможные факторы, способствующие недобросовестным участникам правоотношений выходить за рамки закона, не всегда получается с первого раза. В частности, речь идет о защите прав граждан, пожелавших улучшить свои жилищные условия и доверивших свои финансовые средства неблагонадежным застройщикам.
Как известно, строительная отрасль находится в стадии реформирования с целью разрешения проблемы обманутых дольщиков, количество которых с каждым годом только увеличивается. Так, по данным Единого реестра проблемных объектов, в первом квартале 2020 г. число обманутых дольщиков увеличилось на 25% по отношению к 2019 г., а в 2021 г. уже на 35%*.
Несмотря на установленный в ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ) запрет на привлечение денежных средств иным, не предусмотренным данным Законом способом под угрозой привлечения к административной и уголовной ответственности, все же находятся лица, изыскивающие различные способы обойти Закон.
Имевшие популярность до недавнего времени способы обхода Закона № 214-ФЗ посредством применения таких договорных конструкций, как: договор авансирования; договор беспроцентного или процентного займа; договор подряда; договор о намерениях; договор купли-продажи будущей вещи; инвестиционный договор; предварительный договор долевого участия и другие виды договоров стали терять свою актуальность в связи с появляющейся правоприменительной практикой и четким указанием в судебных разъяснениях на их правовую природу, связанную с долевым участием в стро-ительстве2.
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
Тем не менее возведение таких объектов недвижимости, как «апартаменты», позволяло застройщикам осуществлять строительную деятельность без соблюдения требований Закона № 214-ФЗ и заключать с клиентами, например, инвестиционные договоры3.
Это было связано с тем, что ч. 2 ст. 1 указанного Закона, указывая предмет регулирования, учитывала только возникающее право граждан на жилые помещения в многоквартирных домах, исключая из сферы правового регулирования строительство «апартаментов» — нежилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан без возможности постоянной регистрации по месту жительства, статус которых в отечественном законодательстве до настоящего времени полностью не определен4.
Такую коммерческую недвижимость чаще всего возводили в крупных городах на землях, назначение которых не позволяло строительство жилых объектов недвижимости5.
Федеральными законами в 2018 и 2019 гг. в ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ были внесены изменения, позволившие включить в сферу правового регулирования привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве «апартаментов»6.
Но отметим, что граждане, инвестировавшие в долевое строительство многофункциональных зданий, возведение которых осуществлялось без соблюдения требований, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, и до внесения в него изменений, остаются лишенными возможности возмещения вложенных средств из компенсационного фонда в случае прекращения строительства по тем или иным причинам.
Такое неравное положение дольщиков было обусловлено тем, что накопление фонда осуществляется за счет перечисления застройщиками 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве7. А поскольку застройщик, не желая нести дополнительные расходы, не проявлял инициативы руководствоваться в своей деятельно-
сти положениями соответствующего законодательства, то и дольщик оставался незащищенным.
Внесение указанных поправок в законодательство о долевом строительстве не решало такие проблемы инвесторов, как: невозможность постоянной регистрации по месту жительства; невозможность получения налогового вычета при покупке жилья согласно подп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации; повышенные тарифы на услуги ЖКХ как для коммерческой недвижимости; повышенный налог на недвижимое имущество в сравнении с квартирами; отсутствие инфраструктуры и других преимуществ, присущих собственникам квартир в многоквартирных домах в силу проводимой жилищной политики в нашей стране.
Эти проблемы вызваны тем, что апартаменты, согласно действующему законодательству, не относятся к жилым помещениям, несмотря на плюрализм мнений в литературе8. В настоящее время вопрос правового положения апартаментов стоит на особом контроле у главы государства.
Так, В.В. Путин во время совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и национальным проектам поручил Правительству до 1 августа 2021 г. обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов9.
Несмотря на желание Минстроя в конце 2020 г. запретить строительство апартаментов в России, было принято решение строящиеся и уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости учесть в общем объеме ввода жилья и законодательно утвердить их жилой статус.
Схожие проблемы возникают и у тех граждан, которые в силу правовой некомпетентности инвестируют денежные средства в строительство не многоквартирных домов, а индивидуальных жилых домов с дальнейшим выделением доли и передачи клиентам части жилого помещения. При этом зачастую этажность строений превышает законодательно разрешенную для возведения таких домов на земельных участках,
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
И хорошо, если лицо, привлекающее денежные средства и построившее такой «многоквартирный дом», узаконит данную постройку вопреки здравому смыслу. Если же нет, то инвесторы могут остаться без денег и жилья, поскольку вероятность признания таких объектов недвижимости самовольной постройкой достаточно высока.
Данная схема строительства и продажи квадратных метров распространена на юге нашей страны, где высокая стоимость земельных участков и квартир, а также повышенный спрос на жилье у моря способствовали появлению различных способов обхода законодательства о долевом строительстве.
К сожалению, такие строения, достигающие шести, а то и девяти этажей и имеющие несколько десятков отдельных помещений по типу квартир, по закону не могут быть признаны многоквартирными домами, поскольку к строительству многоквартирных домов изначально предъявляются более жесткие требования10.
А те граждане, которые все же рискнули вступить в сомнительный строительный проект, должны понимать, что такие предпринимаемые государством меры по защите прав дольщиков, как: создание компенсационного фонда, государственная регистрация договоров долевого участия, использование эскроу-счетов и другие, не распространяются на возникшие «квазидолевые» отношения.
При этом пострадавших может быть не один десяток в связи жадностью застройщиков, фактически не подлежащих контролю со стороны органов строительного надзора ввиду специфики законодательного регулирования индивидуального жилищного строительства.
Приведем пример.
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края осудил по ч. 4 ст. 159 УК РФ гражданина А., который, получив разрешение на строительство индивидуального жилого дома строительным объемом три этажа на земельном участке, отнесенном к категории земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, осуществил строительство девятиэтажного дома при отсутствии разрешительной документации на изменение целевого назначения земельного участка и на строительство многоквартирного дома, заключения государственной экспертизы о соответствии проекта многоквартирного дома требованиям законодательства в сфере стро-
ительства, а также документов, необходимых для оснащения дома центральными городскими коммуникациями, обеспечивающими газо-, водо-, электроснабжение и канализацию.
При этом А. привлекал денежные средства граждан с целью дальнейшей продажи жилых помещений, осознавая, что узаконить такую постройку вряд ли удастся11.
Для решения озвученной проблемы нам представляется целесообразным предложение Е.А. Орловского об установлении уголовной ответственности за самовольное строительство указанных объектов с финансированием за счет граждан12.
При этом под финансированием следует понимать не только привлечение денежных средств граждан, но и иного имущества, либо выполнение работ или оказание услуг. В таком случае удастся предотвратить повсеместно распространенные случаи самовольного строительства жилых объектов, введение в эксплуатацию которых вызывает сомнение, что приводит к причинению ущерба инвесторам, пожелавшим по выгодной цене приобрести жилье, но в итоге оставшимся без вложенных денежных средств и недвижимого имущества.
1 https://www.kommersant.ru/doc/4782848 / (Дата обращения: 12.08.2021)
2 Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // СПС «Консультант Плюс»
3 Иванова М. С. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации // Евразийская адвокатура. 2018. № 5. С. 110.
4 Демидова И. Апартаменты // Жилищное право. 2021. № 3 // СПС «Консультант Плюс»
5 Гришмановский Д.Ю., Тенетко A.A. Апартаменты как вид жилого помещения: направления и инициативы совершенствования законодательства // Вестник ЮУрГУ. Сер.: Право. 2018. № 3. С. 47.
6 Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 27.06.2019 г. № 151-ФЗ ««О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс»
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
7 Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 № 218-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
8 См.: Подрабинок Е.М. Проблемы реализации конституционного права граждан на жилище // Вестник Уральского ин-та экономики, управления права. 2013. № 4 (25). С. 26;
Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36—39 // URL: ИПр://отр аслипр ава.рф/article/18815; Зайченко К.В., Львова М.В. Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование. 2016. № 12 (30). С. 99—100.
9 https://realty.rbc.ru/news/60054cc89a79471e9f59ded3
10 СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 3101-2003 (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, ред. от 19.12.2019) // СПС «Консультант Плюс»
11 Приговор Центрального районного суда г. Сочи № 1112/2019 от 17.072019. Дело № 1-354/2017 // Судебные и нормативные акты РФ // URL: https://sudact.ru/ regular/doc/gIVskG4a3EZw/ (Дата обращения: 10.08.2021)
12 Орловский Е.А. Уголовная ответственность за нарушения в сфере строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан // Законность. 2020. № 2 // СПС «Консультант Плюс»
Библиографический список
1. Гришмановский Д.Ю., Тенетко А.А. Апартаменты как вид жилого помещения: направления и инициативы совершенствования законодательства // Вестник ЮУрГУ. Сер.: Право. 2018. №3. С. 47—51.
2. Демидова И. Апартаменты // Жилищное право. 2021. № 3 // СПС «Консультант Плюс»
3. Зайченко К.В., Львова М.В. Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование. 2016. № 12 (30). С. 99—100.
4. Иванова М. С. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации // Евразийская адвокатура. 2018. № 5. С. 108—112.
5. Орловский Е.А. Уголовная ответственность за нарушения в сфере строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан // Законность. 2020. № 2 // СПС «Консультант Плюс»
6. Подрабинок Е.М. Проблемы реализации конституционного права граждан на жилище // Вестник Уральского ин-та экономики, управления права. 2013. № 4 (25). С. 23—28.
7. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36—39 // URL: http://отрасли пра-ва.рф/article/18815
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Адвокатская этика
Адвокатская этика. Учебник. Гриф УМЦ " Профессиональный учебник. Гриф НИИ образования и науки.
Автор: Под ред. Г.Б. Мирзоева, Н.Д. Эриашвили. 303 с.
Раскрываются содержание и социальная ценность профессиональной этики адвоката. Всесторонне рассматриваются этико-психологические особенности личности и деятельности адвоката, морально-психологические аспекты оказания им консультационных услуг, защиты прав и интересов граждан в суде. Даются практические рекомендации по формированию профессионального имиджа, преодолению профессио-нальной деформации, использованию методов правомерного психологического воздействия на участников уголовного и гражданского процесса. Освещаются вопросы истории этических установок в адвокатской деятельности и отношения к адвокатской профессии.
Для студентов и аспирантов, преподавателей юридических вузов, практикующих адвокатов, стажеров и помощников адвокатов, слушателей курсов повышения квалификации.
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
