CC BY
107
значительного времени для формирования судебной практики в связи с тем, что практика по рассмотрению данной категории дел наработана и арбитражными судами, и судами общей юрисдикции; в-третьих, не повлечет существенного увеличения нагрузки на судей, поскольку, по данным судебной статистики, количество дел об оспаривании нормативных правовых актов составляет менее 1% от общего количества дел, рассматриваемых судами.
С другой стороны, альтернативой существующим судебным системам является создание системы административных судов, которые и будут разрешать все споры в сфере публично-правовых отношений. Справедливости ради стоит сказать, что эта идея имеет как своих сторонников, так и противников, и обсуждается в юридическом сообществе уже не первый год. Однако нельзя не отметить, что перспектива создания административных судов в России (по крайней мере в ближайшие годы) весьма туманна.
Функциональный аспект поднятой проблемы может быть решен за счет изменения критериев подведомственности дел с сохранением существующей компетенции судов, но при соблюдении следующих условий. Полагаем, что основным критерием разграничения компетенции судов должна остаться сфера правового регулирования (при условии ее указания в нормах процессуального законодательства). При этом к компетенции арбитражного суда следует отнести споры во всех сферах, где участвуют только субъекты предпринимательской деятельности, для чего необходимо пересмотреть перечень сфер правового регулирования, ранее содержавшийся в п. 1. ч. 1 ст. 29 АПК РФ. В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами законодательства о подведомственности указанной категории дел важным видится дача соответствующих разъяснений Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленумом Верховного Суда РФ в рамках общего постановления.
1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2003. № 40, ст. 3822.
2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2012. № 53 (ч. I), ст. 7642.
3 См.: Решение арбитражного суда Вологодской области от 28 декабря 2012 г. по делу № А13-11471/2012. URL: http://ras.arbitr.ru/ (дата обращения: 23.01.2013).
4 Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 23, ст. 2884.
Т.А. Савельева
О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКОВ
В статье исследуются новеллы законодательства о несостоятельности (банкротстве), регулирующего порядок удовлетворения требований граждан — участников строительства при банкротстве застройщиков. Анализируется режим погашения требований участников строительства по денежным обязательствам и обязательствам имущественного характера (о передаче жилых помещений). Вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщиков.
Ключевые слова: банкротство застройщиков; размер требований участников строительства о передаче жилых помещений; размер денежных требований участников строительства; рыночная стоимость жилых помещений; убытки в виде реального ущерба.
© Савельева Татьяна Алексеевна, 2013
Кандидат юридических наук, доцент кафедры арбитражного процесса (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: [email protected] 169
T.A. Savelyeva
SOME PROBLEMS OF IMPROVEMENT OF LEGISLATION ON INSOLVENCE (BANKRUPTCY) OF ESTATE DEVELOPERS
This article investigates the problems of legislation on insolvency (bankruptcy) governing satisfaction of claims of citizens who are participating in construction with bankruptcy of estate developers. It analyses the mode of satisfaction of claims of participants in construction with monetary obligation and property related liability (transfer of residential property ownership) and makes suggestments for improvement of existing legislation on insolvency (bankruptcy) of estate developers.
Keywords: bankruptcy of estate developers, rate of claims of participants of construction on transfer of residential property ownership, rate of monetary claims of participants of construction, actual cost of residential property, material losses as actual damage.
Банкротство застройщика - новый институт российского законодательства о несостоятельности (банкротстве), правовое регулирование которого предусмотрено § 7 гл. 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ( в ред. от 23 июля 2013 г. № 251) (далее - Закон о банкротстве)1. Принимая Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О несении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства», законодатель ввел приоритетное удовлетворение требований граждан - участников строительства при банкротстве застройщика по отношению к иным конкурсным кредиторам путем создания
т
° отдельной очереди для погашения требований кредиторов (ст. 201.9) и возмож-¡л ности получения в качестве отступного объекта незавершенного строительства £ (ст. 201.10) или готовых помещений (ст. 201.11)2.
г
^ Поскольку законодателем выделена формально равноправная единая соци-
| альная группа - участники строительства — физические лица, имеющие к за! стройщику требования о передаче жилого помещения или денежные требования, § то и режим погашения требований участников строительства как по денежным, | так и по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче | жилого помещения), должен быть одинаковым. Между тем нормы действующего '§ законодательства о несостоятельности (банкротстве), регулирующего несостоя-| тельность (банкротство) застройщиков, свидетельствуют об обратном. Ц Так, при установлении размера денежного требования участника строитель-
ства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нару-
0 шением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде раз-ё ницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения § договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно
1 было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, й уплаченных до расторжения этого договора (п. 2 ст. 201.5) Закона о банкротстве.
В реестр требований о передаче жилых помещений включаются лишь сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.7).
Между тем, если исходить из буквального толкования подп. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которой стоимость прав застройщика должна 170 сравниваться с суммой, представляющей собой совокупность уплаченных доль-
щиком денежных средств и размера неисполненных обязательств, то в пользу застройщика может возникнуть необоснованная разница, вызванная в т.ч. длительными сроками строительства и возросшей рыночной стоимостью жилых помещений. В этом случае на дольщиков, желающих получить «заветные квадратные метры», возлагается обязанность доплатить эту разницу.
В настоящее время начинает формироваться судебная практика по применению норм подп. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве. Целью § 7 «Банкротство застройщиков» указанного Закона является защита социально незащищенных участников отношений по строительству жилых домов, которые, являясь непрофессиональными инвесторами, внося большую часть денежных средств или иного имущества в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя.
Руководствуясь этими целями в одном из судебных актов действия конкурсного управляющего должника по определению суммы, подлежащей внесению участниками строительства в качестве разницы между рыночной стоимостью застроенных земельных участков с расположенными на них незавершенными строительствами многоквартирными жилыми домами и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, обоснованно признаны судом первой инстанции неправомерными и несоответствующими взаимосвязанным положениям подп. 1 п. 3 ст. 201.10, п. 2 ст. 201.5 и п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве3.
Как указано в мотивировочной части судебных актов, Закон о банкротстве не предполагает, что под размером требований, включенных в реестр требований н о передаче жилых помещений, следует понимать только сумму средств, упла- С ченных по договорам долевого участия. Требование участника строительства, т включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, состоит не в воз- к врате денежных средств, уплаченных за жилое помещение по договору долевого г
0 о
участия, а в самом этом помещении, его получении от застройщика. Данное Д
требование натурально и его размер, равно как и размер всякого натурального т
требования, должен определяться стоимостью истребуемого имущества, а не н
суммой уплаченных за него денежных средств, сведения о которой в силу ст. 201.7 |
Закона о банкротстве должны содержаться в реестре требований о передаче Д
жилых помещений наряду с другими сведениями. с
Вполне очевидно, что нормы о несостоятельности (банкротстве) застройщиков °
ставят в неравное положение участников строительства, оказавшихся в оди- Д
наковой правовой ситуации, но имеющих к застройщику разные требования |
— требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Неуди- •
вительно, что многие арбитражные суды пытались расширительно толковать (
5
положения нового законодательства, ссылаясь на положения Конституции РФ, ~ основные начала и принципы гражданского законодательства, а также обычаи 33 делового оборота4.
Ситуация несколько поменялась в связи с принятием Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"»5, в соответствии с которым участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым 171
исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, а также размера убытков в виде реального ущерба (ч. 5 ст. 201.6).
Реальный ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора (п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве). По сути законодатель признал за участниками строительства, внесших в реестр требования о передаче жилых помещений, право определения размера их требований по рыночным ценам. Таким образом, в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) застройщика наметилась тенденция выравнивания правового статуса участников строительства по денежным и неденежным обязательствам.
Между тем в позиции законодателя прослеживается непоследовательность. Сведения о рыночной стоимости жилых помещений должны учитываться как для целей определения голосов на собрании участников строительств, так и для целей формирования заключения арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В противном случае, как уже говорилось, может возникнуть необоснованная разница между стоимостью прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (курсив наш. — Т.С.).
Исходя из смысла и целей принятия § 7 Закона о банкротстве, рассматривая положения п. 5 ст. 201.6 во взаимосвязи с п. 1 ч. 3 ст. 201.10 анализируемого Закона, полагаем необходимым дополнить п. 1 ч. 1 ст. 201.7 и изложить его в следующей редакции: «В реестр требований о передаче жилых помещений включаются: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, а также сведения о рыночной стоимости жилых помещений» (курсив наш. — Т.С.).
Таким образом, законодательство о несостоятельности (банкротстве) застройщиков нуждается в совершенствовании. С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, для обеспечения единообразия судебной практики по делам о несостоятельности (банкротстве) застройщиков будут полезны также рекомендации высшего судебного органа арбитражной юрисдикции, выраженные в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.
1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 43, ст. 4190.
2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2011. № 29, ст. 4301.
3 См.: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу № А46-14935/2011, оставившего без изменения определение Арбитражного суда Омской области от 8 августа 2012 г. URL: http://omsk.arbitr.ru (дата обращения: 19.07.2013).
4 См.: Определение Арбитражного суда Саратовской области от 17 апреля 2013 г. по делу № А57- 10133/2009. URL: http://www.saratov.arbitr.ru (дата обращения: 22.08.2013).
5 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 27, ст. 3481.
