CC BY
89
О мерах, направленных на увеличение объемов жилищного строительства, включая обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой
Доклад помощника Министра регионального развития Российской Федерации, секретаря межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов Куликова М.М.
Государственная стратегия в области жилищной политики заключается в формировании рынка доступного и комфортного жилья, создании механизмов участия государства в
поддержке развития и функционирования этого рынка, обеспечении доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке (рис. 1).
Федеральная целевая программа «Жилище» Подпрограммы
Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством Обеспечение жильем молодых семей
Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры
Мероприятия
Обеспечение жильем отдельных категорий граждан Реализация концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов
Совершенствование нормативной правовой базы
•на уровне Российской Федерации •на уровне субъектов Российской Федерации
•на уровне органов местного самоуправления
Обеспечение жильем ветеранов и инвалидов
Предоставление субвенций в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года №199-ФЗ
—■——- Годы Индикаторы —— 2007 2010
Объем ввода жилья, млн кв. м в год 56,3 80
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, млрд р. в год 151 415
Ставка по рублевым кредитам 11% 8%
Доля семей, которым будет доступно приобретение стандартного жилья 17% 30%
Рис. 1. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
Реализация государственной стратегии требует комплексного подхода к увеличению как платежеспособного спроса населения на жилье, так и предложения на рынке жилья.
Одной из главных задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является выход ежегодного объема ввода жилья к 2007 году на уровень 56-57 миллионов квадратных метров, а к 2010 году - 80 миллионов квадратных метров.
Как показывают расчеты, для того чтобы выйти на эти показатели, необходимо обеспечивать прирост объемов ввода жилья в среднем по 12 процентов в год.
Однако если в 2004 году был введен 41 миллион квадратных метров (прирост -12,6 %), то в 2005 году - 43,6 миллиона квадратных метров (прирост - 6,3 %). Это на 1,1 миллиона квадратных метров меньше, чем задано в качестве целевого индикатора в национальном проекте (рис. 2).
Источник - Росстат. С 2004 года - прогнозная оценка при условии увеличения объемов ввода жилья на 12 % в год.
Рис. 2. Объем ввода жилья в Российской Федерации
В 2005 году ежегодный ввод жилья на душу населения в среднем по России составил около 0,3 квадратных метра (рис. 3).
В то же время в различных регионах наблюдаются существенные различия по этому показателю (рис. 4).
По-прежнему, как и в 2004 году, список возглавляют Московская и Астраханская
области. Сохраняют свои позиции Белгородская область, Чувашия, Татарстан, города Москва и Санкт-Петербург. В то же время Башкортостан и Тюменская область вытеснены из первой десятки Ненецким автономным округом и Липецкой областью.
Об отставании предложения на рынке жилья от спроса говорит рост цен на жилье (рис. 5).
1998 1999
Источник: Росстат
2000
2001
2002
2003
2004
10%
10%
-20 %
-30 %
■40 %
2005
Рис. 3. Объем ввода жилья в Российской Федерации на душу населения и его изменение к предыдущему году
1,00
0,90
0,80
0,70
§ 0,60
^ 0,50
ні
х
0,40
0,30
0,20
0,10
0.90
Объем ввода жилья в Российской Федерации
на душу населения - 0, 304 кв. м /чел.
0,65
0.56 0,55 о,54
0,49
0.49
0,45 0,43 0,43
°^8 0.07 0,06 о,05 0,05 0,04 0,04
ПППППппп 001ооо:
Источник: Росстат
Рис. 4. Максимальные объемы ввода жилья на душу населения в регионах Российской Федерации (2005 г.)
Источник: Росстагг
Рис. 5. Средние цены на жилье и себестоимость строительства
В 2005 году средняя цена 1 квадратного увеличивается их отрыв от себестоимости метра жилья на первичном рынке состави- строительства. Цена отличается от себесто-ла 25,4 тысячи рублей. Это на 22 процента имости в 2 раза.
выше, чем в 2004 году.
И по этому показателю наблюдаются су-
Цена жилья на вторичном рынке прибли- щественные различия между регионами жается к цене первичного рынка. При этом (рис. 6).
60000
50000
40000
30000
20000
10000
55422
31784
28187
27057
263732591325588
2456124415 24087
126521245212309122781206311 967 ц очи
10592
8556 7дер
Источник: Росстат
Рис. 6. Максимальные и минимальные средние цены на жилье на первичном и вторичном рынках в регионах Российской Федерации (2005 г.)
При общем росте цен сохраняется Не требует лишнего доказательства факт двукратная разница между первым из прямой зависимости объемов строитель-«аутсайдеров» (Ивановская область - ства жилья от возможностей жилищно-ком-12 650 р./кв. м) и последним среди «ли- мунального хозяйства (инженерной инфра-деров» (Кемеровская область - структуры, мощностей электро- и теплосе-24 090 р./кв. м). тей, насосных станций) (рис. 7).
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Прогноз объемов строительства жилья при существующих возможностях развития коммунальной инфраструктуры
□ Целевые показатели объемов ввода жилья
Источник: фактически данные - Росстат; прогнозные оценки - результаты опроса субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в конце 2003 года в рамках исследования «Оценка масштабов и динамика изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России»; целевые показатели - данные ФЦП «Жилище».
Рис. 7. Соотношение планируемых объемов ввода жилья в России и возможностей развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства
Расчеты показывают, что без специальных мер, направленных на развитие коммунальной инфраструктуры, при существующих возможностях ее развития к 2010 году можно выйти на уровень вода жилья не более 55 миллионов квадратных метров в год.
В рамках приоритетного национального проекта стимулирование предложения на рынке жилья осуществляется главным образом путем оказания государственной поддержки развитию коммунальной инфраструктуры.
Эта поддержка осуществляется по двум направлениям:
• дальнейшее развитие нормативной правовой базы в сфере жилищных отношений, жилищного строительства и жилищнокоммунального хозяйства;
• обеспечение бюджетной и организационной поддержки предложения на рынке жилья наряду со сбалансированной поддержкой спроса.
Развитие нормативной правовой базы направлено на сокращение административных барьеров, развитие рыночной инфраструктуры, градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства.
В число нормативных правовых документов, разработка которых осуществляется в 2006 году, входят:
• 8 проектов федеральных законов;
• более 20 концепций проектов федеральных законов;
• более 30 проектов постановлений и распоряжений Правительства Российской Федерации.
Одним из механизмов реализации приоритетного национального проекта является федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года № 865.
Бюджетная и организационная поддержка предложения на рынке жилья осуществляется в рамках входящих в ее состав подпрограмм:
• «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»;
• «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры».
Отбор регионов и проектов по этим подпрограммам осуществляется на конкурсной основе. Поэтому неотъемлемой частью подпрограмм являются утверждаемые Правительством Российской Федерации порядки их реализации.
Общий объем финансирования этих подпрограмм в 2006-2010 годах составляет более 380 миллиардов рублей.
В рамках отведенного регламента основные особенности подпрограмм можно пояснить по данным таблицы финансирования, представленной на рисунке 8.
Единица измерения 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Годовой объем ввода жилья* млн кв. м 41,2 44,7 50,8 56,3 63,1 70,6 80
Доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных застройщику о/ // 20 22 26 30 37 43 50
Доля городов с населением более 50 тысяч человек, в которых приняты правила землепользования и застройки о/ // 0,7 1 7 25 43 62 80
Уровень износа коммунальной инфраструктуры о/ // 60 59 57 55 53 51 50
Доля частных инвестиций в общем объеме инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры о/ // 12 14 17 20 30 40 50
* на основании расчетов с учетом сложившихся условий
Рис. 8. Основные результаты реализации подпрограмм, направленных на увеличение предложения на рынке жилья
Первое. В подпрограмме «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» пятая часть средств федерального бюджета (5,8 млрд р. из 27,4) направляются на решение проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Второе. Оставшаяся часть дополняется такой же по величине частью из бюджетов субъектов и местных бюджетов, а также двумя частями привлеченных средств частных инвесторов.
Третье. В подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» доли средств федерального и регионального бюджетов также равны (по 22,5 млрд р.). Но доля привлеченных средств значительно выше - около 85 процентов от общего объема финансирования.
Такое соотношение достигается за счет предоставления государственных гарантий Российской Федерации в объеме более 68 миллиардов рублей по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Гарантии предоставляются по Программе государственных внутренних заимствований Российской Федерации.
«Прямые» бюджетные средства предназначены лишь на предоставление субсидий заемщикам для возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам.
Исходя из условий развития рыночных отношений доля государственных гарантий по кредитам и доля бюджетов в уплате процентов по этим кредитам постепенно уменьшается с 80 процентов в 2006 году до 50 процентов в 2008-2009 годах.
Средства федерального бюджета будут направляться главным образом на модернизацию:
• сетей и объектов водо-, тепло- и электроснабжения для снижения их аварийности, потерь ресурсов и эксплуатационных расходов, повышения срока службы;
• систем водоотведения для снижения их аварийности и эксплуатационных расходов, повышения качества очистки стоков.
В результате реализации подпрограмм к 2010 году:
• годовой объем ввода жилья должен увеличиться до 56,3 миллиона квадратных метров в 2007 году и до 80 миллионов квадратных метров в 2010 году;
• доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных застройщику, должна увеличиться соответственно до 30 и 50 процентов;
• уровень износа коммунальной инфраструктуры должен уменьшиться до 55 и 50 процентов;
• доля частных инвестиций в общем объеме инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры должна увеличиться до 20 и 50 процентов;
• одну треть от общего количества всех организаций коммунального комплекса должны составить частные компании, управляющие объектами коммунальной инфраструктуры на основе концессионных соглашений и других договоров.
Со стороны субъектов Российской Федерации, претендующих на участие в двух рассмотренных подпрограммах, потребуется выполнение определенных условий (рис. 9), в том числе:
• наличие соответствующей региональной программы;
Создание условий для демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищного строительства, комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры:
• подготовка проектов планировки городских территорий, предназначенных для жилищного строительства;
• принятие правил землепользования и застройки;
• принятие программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры
Рис. 9. Требования для муниципальных образований
• отсутствие просроченной задолженности перед федеральным бюджетом;
• отсутствие нецелевого использования субвенций и субсидий федерального бюджета.
Кроме того, могут использоваться такие условия, как:
• объем ввода жилья в регионе на 1000 человек;
• индекс доступности приобретения жилья в регионе;
• удельный вес ветхого и аварийного жилья.
Все требования подробно изложены в подпрограммах и порядках их реализации и доведены до регионов.
Задачи, которые в настоящее время прорабатываются в соответствии с планами работы Министерства регионального развития и Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на первое полугодие 2006 года
1. Увеличение срока государственной поддержки (предоставление государственных гарантий и субсидирование процентных ставок) привлечения банковских кредитов на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства с 3 до 5-8 лет с возможностью предоставления указанной поддержки за пределами срока реализации подпрограммы.
2. Создание специализированной организации, деятельность которой направлена на оказание помощи муниципалитетам и организациям коммунального комплекса в привлечении частных заемных средств для модернизации и развития коммунальной инфраструктуры. В первом приближении можно говорить о создании организации подобной Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, но в интересах развития жилищно-коммунального хозяйства. Предлагается сформировать уставный капитал этой организации за счет средств федерального бюджета (1 млрд р.), средств региональных бюджетов и средств международных финансовых организаций.
Эффективность таких бюджетных затрат гораздо выше прямых инвестиций. Так, если планируемая доля частных средств, которые будут привлечены в рамках реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», составляет 50 процентов, то создание за счет бюджетных средств специализированной организации позволит за пять лет довести долю привлекаемых ею частных заимствований до 90 процентов.
3. Практическое внедрение открытых и конкурентных процедур при выделении земельных участков под жилищное строительство и реальная демонополизация локальных строительных рынков.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков для жилищного строительства с 1 октября 2005 года только на открытых аукционах. В то же время основные участки с подготовленной инфраструктурой были переданы строителям без проведения конкурсов.
До настоящего момента Федеральной антимонопольной службой и правоохранительными органами не проводились мероприятия по демонополизации строительного рынка, частично только - по рынку строительных материалов (промышленность по производству цемента).
Без решения проблемы монопольного положения компаний на региональных и местных рынках, реального снижения административных барьеров вряд ли можно будет обеспечить удвоение объемов жилищного строительства.
4. Совершенствование системы подключения к сетям коммунальной инфраструктуры.
Не останавливаясь на подробностях, можно сказать, что речь идет о применении положений Федерального закона № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», который дает возможность органам регулирования и органам местного самоуправления определять наиболее эффективную форму финансирования затрат на развитие и модернизацию коммунальной инфраструктуры, в том числе устанавливать тарифы на подключение вновь создаваемых (рекон-
струируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры.
5. Совершенствование регулирования и контроля в сфере участия в долевом строительстве.
Речь идет о внесении изменений в Федеральный закон от № 214-ФЗ Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также об определение государственного контрольного органа в этой сфере.
Сегодня проблема высоких рисков участия граждан в долевом строительстве жилья и недобросовестного поведения ряда застройщиков по привлечению средств граждан вошла в число наиболее острых конфликтов на рынке жилья. Необходимо срочно обеспечить введение деятельности застройщиков в правовое поле федерального закона о долевом участии в строительстве, сделав его нормы более сбалансированными с точки зрения ответственности сторон за нарушение договоров участия в долевом строительстве.
6. Особенно остро стоят вопросы безопасности строительства в самом широком смысле. Речь идет о проблемах, имеющихся в настоящее время в областях:
• разработки технических регламентов;
• обязательной экспертизы проектной документации;
• организации деятельности государственного архитектурно-строительного надзора;
• лицензирования деятельности участников строительного рынка.
В соответствии с федеральным законом о техническом регулировании (№ 124-ФЗ) Министерство регионального развития Российской Федерации в 2005 году защитило концепцию технического регулирования в строительстве, которая состоит из 16 базовых технических регламентов.
Эта система должна прийти на смену действующим ГОСТам, СНИПам, РДСам, ВСНам, региональным нормам и другим документам, общее число которых - около 4 тысяч.
В 2006 году планируется разработать и внести в Правительство Российской Феде-
рации 4 регламента, а до 2008 года - закончить работу по разработке технических регламентов.
В настоящее время проводятся 10 различных видов государственной экспертизы проектной документации, а также множество видов государственного надзора при строительстве.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации с 1 января 2007 года должно быть обеспечено проведение единой государственной экспертизы проектной документации и единого государственного строительного надзора. И это должно быть сделано без ущерба в вопросах, касающихся безопасности в строительстве. При этом следует учитывать, что в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности также с 1 января 2007 года отменяется лицензирование деятельности в сферах проектирования, строительства и инженерных изысканий для строительства.
В связи с этим в 2006 году следует внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части установления требований обязательного членства в саморегулируемых организациях, которые будут осуществлять лицензирование в своих профессиональных областях.
Решая задачу увеличения объемов жилищного строительства, следует иметь в виду проблемы, которые можно отнести к категории обеспечения, а именно:
• увеличение мощностей строительных компаний, модернизация парка строительной техники;
• увеличение мощностей предприятий промышленности строительных материалов;
• привлечение дополнительной рабочей силы в жилищное строительство, подготовка квалифицированных кадров;
• увеличение возможностей источников тепло-, энерго- и водоснабжения.
Кроме того, по нашему мнению, существуют проблемы, без решения которых невозможно говорить о формировании рынка доступного и комфортного жилья для граждан России. К ним относятся:
• ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда;
• реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда;
• реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
• формирование жилищного фонда социального использования.
В заключение хочу подчеркнуть, что выполнение задачи стимулирования предложения на рынке жилья путем увеличения объемов жилищного строительства нельзя рассматривать в отрыве от выполнения
мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в части повышения спроса. А это - и поддержка отдельных категорий граждан, в том числе молодых семей и молодых ученых, и развитие системы ипотечного кредитования - все то, что отражено в планах Министерства регионального развития и Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
^—■>. I—■ j Автономная некоммерческая организация
V X \1 V «Союзэкспертиза» Торгово-промышленной палаты
\1 II \ Российской Федерации приглашает принять участие
I |_/ % в однодневном семинаре
«Актуальные проблемы стандартизации оценки объектов недвижимого имущества»
27 апреля 2006 года, Москва
• проблемы ценообразования недвижимого имущества;
• согласование публичных и частных интересов при подготовке и совершении сделок по приватизации земельных участков;
• правовые и экономические аспекты стандартизации оценки недвижимого имущества;
• возможности применения международных стандартов оценки для практической работы российских оценщиков недвижимости;
• особенности проведения экспертизы результатов оценки объектов недвижимого имущества
По вопросам участия в семинаре обращаться по тел.: 8 (495) 625-1675, 206-7949 факс: 8 (495) 621-5675, 928-8412 E-mail: klm@soex.ru
