CC BY
121
О ЕДИНСТВЕ СУДЬБЫ ОБЪЕКТОВ В КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Дарья Васильевна Лысых
Сибирская государственная геодезическая академия. 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры управления и права, тел. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
В статье рассмотрен принцип единства земельного участка и объекта капитального строительства, находящегося на нем, в юридическом аспекте кадастра.
Ключевые слова: принцип единства земельного участка и объекта капитального строительства.
INTEGRITY OF PROPERTY CADASTRE UNITS
Darya V. Lysykh
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Engineer, Department of Management and Law, tel. (913)900-1950, e-mail: dara8@inbox.ru
The principle of integrity of the land unit and the capital construction project on its territory in terms of legal cadastre is considered.
Key words: principle of integrity of land unit and capital construction project.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости регулируется Федеральным законом «О кадастре недвижимости», Гражданским кодексом, Земельным кодексом, Градостроительным кодеком и другими федеральными законами.
Так, Гражданский кодекс выделяет одним из признаком недвижимости неразрывную связь с землей. Одним из принципов, установленных земельным кодексом является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Закон «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает в составе уникальных сведений описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Таким образом, прослеживается единство объектов, находящихся на земельном участке, с самим земельным участком, при постановке на кадастровый учет. То есть координаты характерных точек контура здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) рассматриваются в комплексе с координатами характерных точек границ земельного участка.
Кроме того, можно заметить неразрывную связь здания (сооружении) и находящегося в нем помещения: кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это
помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение. Таким образом, невозможно поставить на кадастровый учет помещение, если здание (сооружение) на котором оно находится, не стоит на кадастровом учете.
То есть здание (сооружение, объект незавершенного строительства) для целей кадастра технически рассматриваются в комплексе с земельным участком, на котором они расположены, а помещения - в комплексе с зданием (сооружением), в котором они находятся. Таким образом, учет ведется дедуктивным методом, и в техническом аспекте это вполне приемлемо.
На практике же возникают сложности.
Законодатель создал должную базу для отсутствия таких противоречий. Так, инвентаризированные до 1 января (1 апреля, 1 июля, 1 сентября - в зависимости от субъекта РФ, в котором находятся объекты - Приказ Министерства экономического развития №577 от 14.10.2011 г.), получали кадастровые паспорта в органах технической инвентаризации и могли регистрировать право свободно. Те, кто сделали это после указанной даты, ставят на кадастровый учет здания (сооружения, объекты капитального строительства) самостоятельно,
В настоящее время для строительства здания (сооружения) необходимо в установленном Градостроительным кодексом получить разрешение на строительство объекта. А для получения такого разрешения необходимо иметь право на земельный участок, на котором планируется строительство. В случае добросовестного исполнения обязанностей, у лица не возникнет сложностей с вводом в эксплуатацию, постановкой на кадастровый учет здания (сооружения, объекта незавершенного строительства).
В противном случае объект является самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса), у лица не возникает права на созданный объект. Допустимо признание права собственности на него в судебном порядке - при наличии одного из перечисленных в ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса вещных прав. Существуют отдельные случаи, когда гражданский процессуальный кодекс допускает возможность признания иска ответчиком (ст. 39 Гражданского процессуального кодекса), если это не противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Кроме того, при отсутствии сведений о владельце здания (сооружения, объекта незавершенного строительства), невозможности установить его, у владельца помещения возникает проблема в регистрации права собственности на такое помещение. В случае, если здание (сооружение) не стоит на кадастровом учете, у владельца помещения возникает необходимость произвести кадастровые работы, необходимые для постановки на кадастровый учет здания (сооружения), за свой счет. Если речь идет о двухквартирном одноэтажном доме, где хозяин второй квартиры не заинтересован в кадастровом учете своего помещения, то для владельца, решившего зарегистрировать права на квартиру, речь идет о больших затратах, но его
проблема может быть решена. Гораздо сложнее дело обстоит, если это трехсотквартирный многоэтажный дом. Здесь речь идет о несоразмерных затратах, когда владелец помещения не может зарегистрировать своё право.
По нашему мнению, исходить нужно не из технической логики учета объектов - от общего к частному, а от титула, как основания права. Для лица, имеющего основания для регистрации права, такая регистрация должна быть доступна. Собственник является лицом, обязанным уплачивать налог. Своевременная регистрации права при наличии основания дает большую гарантию соблюдения этого права, отсутствия споров о праве.
Так, в Великобритании, нет жесткой привязки к таким учетным регистрам как кадастр. Основой учета земель и объектом недвижимости там является собственность на объект. При этом не возникает проблем с регистрацией титула, с оборотоспособность объектов.
Логика законодателя должна быть направлена именно на стабилизацию нормального безопасного оборота недвижимости с одной стороны и получения дохода государством - с другой. Однако такая логика прослеживается не всегда. Так, с 1 января 2012 г. актуальны положения пп. 21 п. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», согласно которого собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. То есть при отсутствии регистрации права на объект незавершенного строительства до указанного срока, договор аренды должен заключаться через проведение торгов. Но лицо, добросовестно оформившее разрешительные документы и производившее строительство, должно иметь основания для приобретения права на построенный объект: завершено строительство или не завершено. При этом договор аренды может закончиться. У лица должно быть преимущественное право продления договора аренды. Согласно пп. 21 п. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», у него такого права нет. Его имущество может быть выставлено на торги вместе с земельным участком. Тогда «строитель» вынужден обращаться в суд.
В то же время при наличии на земельном участке, находящемся в муниципальной или государственной собственности, объекта капитального строительства, не принадлежащего собственнику участка, такой земельный участок не может быть выставлен на торги. Налицо норма законодательства, разрывающая судьбу земельного участка и объекта, расположенного на нем. Указанный незавершенный строительством объект можно фактически расценивать как объект «вне закона», необоротоспособный.
Хотя на государственном уровне, норма, безусловно, направлена на стимулирование лица, получившего земельный участок в аренду, к своевременному вводу здания (сооружения) в эксплуатацию. Это увеличит доходную часть, введет объект в экономический оборот. А само по себе
признание существования здания (сооружения) будет признано в момент постановки на кадастровый учет и внесения объекта в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.
Несоответствия и сложности в практике возникают в связи с приданием чрезмерного значения техническим сторонам вопроса. В то время как о титуле владельца (собственника) законодатель не задумывается.
Придание большего значения титулу, упрощения норм о признании права на основании приобретательной давности, позволило бы поставить на кадастровый учет большее количество объектов, а значит, и получать большую стабильность и экономическую выгоду в государственном масштабе.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Richard GROVER. Why the United Kingdom does not have a cadastre - and does it matter? - Annual Meeting 2008 FIG Commission 7 Verona, Italy, September 11-15, 2008
2. Гагарин А.И. Землепользование и рынок земли. - Вестник Сибирской государственной геодезической академии. 2006. № 11. С. 145-153.
3. Гиниятов И.А., Жарников В.Б. О структуре и содержании мониторинга земель в современный период. - Вестник Сибирской государственной геодезической академии. 2000. № 5. С. 25-27.
4. Гиниятов И.А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости. - Вестник Сибирской государственной геодезической академии. 2012. № 171. С. 85 -87.
5. Жарников В.Б., Ван А.В. Природно-технические системы Новосибирского приобья как объект кадастра. - Вестник Сибирской государственной геодезической академии. 2010. № 12-1. С. 83-93.
6. Приказ Министерства экономического развития №577 от 14.10.2011 г. «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства». В редакции 2012 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n= 140153/
7. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного
Кодекса РФ». В редакции 2012 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=133520/
8. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 №221 -ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости». В редакции 2012 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=133520/
9. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ «Земельный кодекс РФ». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/
10. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» В редакции 2012 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gskrf/
11. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ (часть
первая)». В редакции 2012 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
12. Шишкин М.И., Кодолова А.В. Некоторые вопросы осуществления кадастрового учета объектов недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011. - № 2. - С. 11-16.
© Д.В. Лысых, 2013
