CC BY
219
3.12. НОВЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ФАКТЫ И ИХ СОСТАВЫ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Якушева Наталья Евгеньевна. Должность: главный специалист - эксперт, юрист государственноправового комитета, ассистент кафедры гражданско-правовых дисциплин. Место работы: администрация Владимирской области, Владимирский государственный университет. E-mail: [email protected]
Аннотация: Статья посвящена анализу юридических фактов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренной Гоажданским кодексом Российской Федерации. Автор исследует правовую сущность заявления о возражении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и отметки о возражении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья обосновывает необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Ключевые слова: юридические факты, правоотношения, недвижимость, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сделки с недвижимостью.
NEW JURIDICAL FACTS AND THEIR COMPOSITIONS IN
REGARD TO THE STATE REGISTRATION OF THE REALTY
Yakusheva Natalya Evgenievna, the chief specialist-expert, lawyer of the State and Legal Committee of the administration of the Vladimir region, assistant of the Department of Civil law of the Vladimir State University. E-mail: [email protected]
Annotation: The article is concerned with the analysis of the juridical facts in regard to the state registration of the realty which is provided for by the Civil Code of the Russian Federation. Author examines the legal essence of the application to the center of state registration and of the mark of the objection in the Unified State Register of Real Estate Titles and Transactions. The article explains the need for amendments to the Civil Code of the Russian Federation related to the state registration of the realty. Keywords: juridical facts; legal relations; realty; Unified State Register; deals with the realty.
03.04.2012 г. Президент Российской Федерации внес в Государственную Думу проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которому присвоен номер № 47538-6 (далее также - Законопроект).
27.04.2012 г. законопроект принят Государственной Думой в первом чтении. Предполагается, что основные изменения вступят в силу с 01.09.2012 г.
Законопроект предусматривает внесение наиболее существенных изменений в первую часть ГК РФ. Также предлагаются достаточно серьезные изменения в третьей (за исключением раздела V «Наследственное право») и четвертой частях ГК РФ, а также, в меньшей степени - в некоторых главах части второй ГК РФ.
В первой части вводится новая статья 81 «Государственная регистрация прав на имущество», которая
определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого).
Рассмотрим некоторые новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, учитывая важность данного правового института исходя из особой ценности объектов прав.
Предполагается, что общие нормы о государственной регистрации, закрепленные в статье 81, будут распространяться как на регистрацию прав на недвижимость, так и на случаи регистрации прав на движимые вещи, если это будет установлено законодательством.
В указанной статье установлены принципы государственной регистрации прав: проверка законности оснований регистрации, публичность и достоверность государственного реестра. Применение данных принципов может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.
Принципы публичности и достоверности реестра раскрываются в пункте 5 статьи 81 и предполагают, что любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (т.е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может. При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, предполагается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.
Если права возникают на основании сделки, они признаются возникшими не ранее, чем будет внесена соответствующая запись в реестр. Напротив, если права возникают, изменяются или прекращаются в силу обстоятельств, указанных в законе (например, в результате универсального правопреемства при наследовании), то правовые последствия, указанные в законе, возникают независимо от факта государственной регистрации. Однако любое лицо, затронутое в сложившейся ситуации тем, что запись в реестре стала недостоверной, вправе потребовать исправления регистрационной записи (пункт 3 статьи 81).
Пунктом 6 статьи 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) предусматривается, что, если какое-либо лицо, являющееся правообладателем, неправомерно исключено из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также -ЕГРП), то во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта недвижимости такое лицо может заявить о возражении. В этом случае в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, за которым аналогичное право было зарегистрировано ранее.
Наличие в реестре отметки о возражении исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра в соответствии с пунктом 5 указанной статьи.
В частности, покупатель недвижимости, в отношении которой в ЕГРП внесена запись о возражении, не сможет ссылаться на добросовестность приобретения, поскольку он при должной степени заботливости и осмотрительности, какая должна быть проявлена при приобретении недвижимости, может получить сведения из ЕГРП и узнать об отметке о возражении лица, за которым аналогичное право было зарегистрировано ранее.
4'2012
Пробелы в российском законодательстве
То есть для возникновения правового последствия -утраты возможности ссылаться на достоверность данных ЕГРП - необходимо наличие юридического состава, включающего в качестве юридических фактов: 1) заявление лица, за которым аналогичное вещное право было зарегистрировано ранее; 2) внесение отметки о возражении в ЕГРП.
Абзацем третьим п. 6 ст. 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) предусмотрено, что, если в течение трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, то отметка о возражении аннулируется.
Соответственно, для аннулирования отметки о возражении также необходим юридический состав, элементами которого является следующая совокупность юридических фактов: 1) истечение периода времени -трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении; 2) необращение в суд лица, по заявлению которого внесена отметка о возражении, с иском об оспаривании зарегистрированного права.
При этом Законопроект не уточняет механизм поступления в регистрирующий орган информации об оспаривании зарегистрированного права в суде лицом, по заявлению которого внесена отметка о возражении. Из текста Законопроекта не ясно: должно ли это лицо представить в регистрирующий орган определение суда о принятии к производству искового заявления об оспаривании зарегистрированного права, либо регистрирующий орган должен по истечении трех месяцев направлять запросы в суд и (или) такому лицу с целью установления факта оспаривания зарегистрированного права, либо регистрирующие орган должен узнавать такую информацию из сведений, размещенных на официальном сайте суда. Как должен поступить регистрирующий орган, если непосредственно по истечении указанного трехмесячного срока отметка о возражении аннулирована, а через несколько дней в регистрирующий орган по почте поступит определение суда о принятии к производству искового заявления об оспаривании зарегистрированного права, отправленное в пределах трехмесячного срока? Можно ли признавать в этом случае добросовестными приобретателями лиц, совершивших сделку в период между аннулированием отметки о возражении и поступлением в регистрирующий орган своевременно направленного определения суда о принятии к производству иска об оспаривании зарегистрированного права?
В целях внесения определенности в рассматриваемые отношения необходимо в абзац третий пункта 6 ст. 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) внести изменения, изложив его, например, следующим образом:
«Если в течение трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не представит в регистрирующий орган доказательства оспаривания зарегистрированного права в суде, то отметка о возражении аннулируется».
При этом в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 либо в подзаконных нормативных актах, регламентирующих порядок государственной регистрации, необходимо закрепить, что доказательством оспаривания
Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
зарегистрированного права в суде является копия определения суда о принятии искового заявления к производству суда.
Кроме того, пункт 6 статьи 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) открывает путь для злоупотреблений со стороны недобросовестных участников гражданского оборота.
Так, существует опасность того, что недобросовестное лицо сможет постоянно заявлять в регистрирующий орган о возражениях. В ЕГРП будет вноситься отметка о возражении, что ограничит возможность титульного владельца по распоряжению недвижимостью. Допустим, что в течение трех месяцев лицо, заявившее о возражении, не представит доказательств оспаривания зарегистрированного права в суде и отметка о возражении будет аннулирована. Но на следующий день такое лицо сможет вновь заявить о возражении, и снова на три месяца в ЕГРП будет внесена запись о возражении. Указанную процедуру можно повторять неограниченное число раз, что теоретически может на неопределенный срок ограничить возможность титульного владельца по распоряжению недвижимостью (потенциальные покупатели, увидев в ЕГРП отметку о возражении, могут вполне обоснованно отказаться от заключения договора, ведь при наличии отметки о возражении они не смогут быть признаны добросовестными приобретателями).
В этой связи, представляется, что пункт 6 статьи 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) необходимо дополнить положениями, защищающими титульного владельца недвижимости от злоупотреблений лиц, которые могут заявить в регистрирующий орган о возражениях, например:
- предусмотреть гражданско-правовую ответственность лица, по заявлению которого была внесена отметка о возражении, в виде полного возмещения убытков титульному владельцу внесением такой отметки (в том числе - упущенной выгоды). Следует отметить, что пункт 8 ст. 81 ГК РФ (в редакции Законопроекта) предусматривает возмещение убытков, причиненных только незаконным отказом в государственной регистрации, уклонением от государственной регистрации, внесением в реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением порядка государственной регистрации по вине регистрирующего органа за счет казны Российской Федерации;
- предусмотреть административную ответственность лица, по заявлению которого была внесена отметка о возражении, если оно в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в течение трех месяцев со дня внесения в ЕГРП отметки о возражении;
- установить, что если лицо, по заявлению которого была внесена отметка о возражении, не оспорило зарегистрированное право в суде в течение трех месяцев со дня внесения в ЕГРП отметки о возражении, то оно утрачивает право заявлять о возражении в регистрирующий орган в дальнейшем.
Также пунктом 6 статьи 81 (в редакции Законопроекта) предусмотрено, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Наличие в реестре отметки о наличии судебного спора исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра в соответствии с пунктом 5 указанной статьи.
При этом Законопроект не детализирует, должно ли лицо, требующее внесения в ЕГРП отметки о наличии судебного спора, представить доказательства оспаривания права в суде. Представляется, необходимо абзац второй пункта 6 статьи 81 (в редакции Законопроекта) дополнить положением о том, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права, при предоставлении доказательств оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке.
Более того, на практике может возникнуть ситуация, когда лицо, предъявив иск в суд об оспаривании зарегистрированного права, получит копию определения о принятии искового заявления к производству суда, а в дальнейшем, после рассмотрения дела и отказа ему в удовлетворении требований об оспаривании зарегистрированного права, обратится в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр отметки о наличии судебного спора и представит ранее выданное определение о принятии искового заявления к производству суда по делу, производство по которому уже прекращено (вынесено решение, прекращено производство по делу по иным основаниям).
Поэтому, на наш взгляд, целесообразно для недопущения возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений абзац второй пункта 6 статьи 81 (в редакции Законопроекта) сконструировать иначе, предусмотрев, что суд по заявлению лица, обратившегося с иском об оспаривании зарегистрированного права, незамедлительно сообщает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о наличии судебного спора. В этом случае в ЕГРП вносится отметка о наличии судебного спора. Указанные положения не препятствуют истцу просить суд применить обеспечительные меры в порядке главы 13 ГПК РФ и главы 8 АПК РФ.
Таким образом, конструкции юридических фактов и юридических составов в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, содержащиеся в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», несовершенны и нуждаются в оптимизации по основаниям и с использованием принципов, изложенных в настоящей статье.
Список литературы:
1. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. N 1.
2. Колотилов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость как легитимирующий факт // Вестник гражданского права. 2012. N 1.
3. Полякова И.И. К вопросу о принципах производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Административное право и процесс. 2011. N 3.
4. Рожкова М.А. Юридические факты в гражданском праве // Хозяйство и право. 2006. N 7.
5. Тресцова Е.В. Огородников М.С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: монография. Иваново: Иван. гос. ун-т, 2008.
6. Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2010. N 12.
Literature list:
1. Bevzenko R.S. The state registration of the realty: problems and solutions / / Journal of civil law. 2012. N 1.
2. Kolotilov O.V. The state registration of the realty as a legitimizing fact / / Journal of civil law. 2012. N 1.
3. Polyakova I.I. To the question of the principles of production for state registration of real estate rights and deal with it are investigated / / Administrative Law and Procedure. 2011. N 3.
4. Rozhkova M.A. Juridical facts in the civil law / / Economy and Law. 2006. N 7.
5. Trestsova E.V., Ogorodnikov M.S. Problems of the theory and practice of state registration of rights to immovable property and transactions with it: a monograph. Ivanovo: Ivan. State. University Press, 2008.
6. Shvabauer A.V. On the principles of state registration of the realty / / Legal World. 2010. N 12.
Рецензия
на статью Якушевой Натальи Евгеньевны «Новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
Избранная автором тема работы является актуальной как для юридической науки, так и для практической деятельности.
Кардинальные изменения гражданского законодательства, предусмотренные проектом Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Г ражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», требуют теоретического осмысления многих правовых явлений и категорий с позиций общей теории права, а также других юридических наук, что и было предпринято автором.
В статье рассматриваются некоторые новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, учитывая важность данного правового института исходя из особой ценности объектов прав.
Автор приходит к выводу о том, что конструкции юридических фактов и юридических составов в рассматриваемой сфере, содержащиеся в проекте указанного Федерального закона несовершенны и нуждаются в оптимизации по основаниям и с использованием принципов, изложенных в статье.
В частности, обосновывается необходимость внесения изменений в п. 6 ст. 81 ГК РФ (в редакции указанного Законопроекта), а также закрепления в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положения о том, что доказательством оспаривания зарегистрированного права в суде является копия определения суда о принятии искового заявления к производству суда.
В целом, можно сделать вывод о том, что рецензируемая работа отличается высокой степенью новизны, комплексности и качеством проведенного исследования. Позиционируемые направления научного анализа реализованы, цель исследования достигнута.
На основании вышеизложенного представляется, что статья Якушевой Н.Е. «Новые юридические факты в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество» может быть использована в юридической теории и практике и опубликована в открытой печати.
Доктор юридических наук, профессор Р.Б.Головкин
