CC BY
119
Новые Робинзоны
Как купить личный остров и стоит ли это делать.
Главному герою романа Даниэля Дефо несказанно повезло. Он совершенно бесплатно стал владельцем целого острова с вполне дружелюбной флорой и фауной. Конечно, отсутствие связи с внешним миром и элементарных удобств слегка омрачало быт. Зато в его распоряжении оказалось чуть ли не собственное государство. Пусть и маленькое.
Сегодня необитаемые острова продаются точно так же, как любая другая недвижимость. Каковы ассортимент, цены и условия? Попробуем выяснить.
Весь покрытый зеленью, абсолютно весь...
«Мировые цены на острова сопоставимы с ценами на элитное жилье и колеблются от сотен тысяч до десятков миллионов долларов», — отмечает директор департамента компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его данным, ежегодно в мире продается около 300 островов. Согласитесь, немало. Однако стоимость выставленных на продажу островов может разниться довольно существенно.
Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс говорит, что в среднем стоимость «неплохого острова» составляет ныне $1-2 млн. Таким образом, общий годовой оборот рынка частных островов можно приблизительно оценить в $300-600 млн.
Впрочем, эти цифры очень условны. Ведь цены на самые дешевые и самые дорогие острова могут различаться на порядок. Так, по данным АН DOKI, самые дешевые острова стоят всего $30-40 тыс. Это острова Гатун (Gatun) за $30 тыс. и Бухта Дельфина (Dolphin Bay Island) за $35 тыс. в Панаме, а также остров Макгиббон (McGibbon) по цене $35 тыс. в Канаде (подробнее на с. 100). Впрочем, остров можно приобрести еще дешевле. Разве что не в море-океане, а на озере в Европе. Игорь Индриксонс уверяет, что такие объекты порой можно купить за смешные пять тысяч долларов. Если удастся подгадать момент.
За самые же дорогие острова, выставленные сегодня на продажу, предлагается отдать от 30
$1-2 мл
составляет
средняя цена небольшого острова. Ежегодно в мире продается около 300 островов
до 60 миллионов долларов. Лидер списка — Эхинадон (Echinadon) в Ионическом море площадью в 440 га — оценивается в $65 млн. Другим ценовым лидером — $45 млн — является один из Виргинских островов Грейт Ханс Лоллик (Great Hans Lollik), занимающий более 200 га. Замыкает тройку огромный остров Альтамура (Altamura): за 10 тыс. га неподалеку от побережья Мексики просят $35 млн.
«Отличие островов от других видов недвижимости, — поясняет Дмитрий Цветков, — заключается в том, что их стоимость не зависит от площади, а складывается из множества второстепенных факторов, таких как расположение, удаленность от материка, наличие источника пресной воды, электроэнергии, построек, а также возможности возводить их в дальнейшем».
Спрос на острова очевиден, однако назвать его сформировавшимся пока трудно. Как бы то ни было, такие вложения совершаются до-
бизнес-журнал сентябрь #9 2011
97
до50%
может доходить
рентабельность девелопмента на острове, но для этого объем инвестиций должен начинаться со $100 млн
г
вольно часто — для удовлетворения собственных нужд и амбиций, а также в коммерческих целях. «Возможностей для использования островов — не меньше, чем самих островов, — говорит управляющий партнер агентства Evans Анна Левитова. — Однако доминируют два варианта: строительство и обустройство под курортный комплекс — либо использование в качестве частного владения».
«Для себя» острова чаще всего покупают герои светской хроники — крупные бизнесмены, звезды кино и шоу-бизнеса, известные политики. Так, несколько лет назад актер Мэл Гибсон приобрел окруженный со всех сторон водой клочок тверди за $15 млн. Припомнить современных «робинзонов» из числа российских знаменитостей эксперты рынка недвижимости так и не смогли. Зато острова пользуются популярностью у наших бизнесменов. По словам Анны Левитовой, несколько лет назад владельцем собственного острова стал Роман Абрамович, купивший 70 акров земли на карибском острове Сен-Бартельми, в районе Говернор Бич, за $93 млн. Ранее эта территория принадлежала семье Рокфеллеров. Не отстает и Михаил Прохоров: недавно
за 25 млн евро предприниматель (а теперь еще и политик) приобрел один из Сейшельских островов — Норт. По данным одного из брокеров, интерес к островам проявляли и некоторые крупные чиновники из России. Разумеется, через подставных лиц. Впрочем, эти случаи носили единичный характер.
— Легенда о «своем собственном острове» не так-то хорошо продается в российских широтах — хотя на Западе она уже давно распространена среди обеспеченных людей, — сетует Дмитрий Цветков.
Игорь Индриксонс полагает, что чаще всего острова приобретаются все-таки для того, чтобы получать прибыль. «Компании инвестируют в строительство курортов, вилл и прочей недвижимости, которая со временем начинает приносить доход», — поясняет эксперт. «С коммерческой точки зрения, — поддерживает Анна Левитова, — есть масса функций, которые способен выполнять остров-курорт: он может быть пристанищем для любителей эко-туризма, дайвин-га, из него можно сделать высококлассный курортный комплекс и так далее».
Правда, как уточняет Дмитрий Цветков, при освоении островов нередко возникают проблемы с транс-
Выбор за вами
■
ш
АннаЛевитова
управляющий партнер Evans
Где выбирать себе остров? В большинстве стран мира покупка островов возможна как на физическое, так и на юридическое лицо, однако бывают и исключения. В некоторых регионах оформление в частную собственность недопустимо вовсе, а есть возможность лишь оформить остров в долгосрочную аренду. К таковым относятся Мальдивские острова, Коста-Рика, Сейшельские острова, Китай (максимум на 50 лет), Фиджи, Панама, Гватемала, Маршалловы острова и Великобритания (за исключением некоторых островов, которые государство ежегодно утверждает для продажи в частную собственность). В Азии вообще, помимо Малайзии, покупка такого рода невозможна. Приобрести остров с песчаными пляжами в Карибском бассейне также не удастся: здесь есть ограничения по ландшафту и острова с песчаными пляжами запрещены к продаже. Если же частный белоснежный пляж — мечта жизни, в этом случае стоит обратить внимание на острова Французской Полинезии и Белиза, где нет существенных ограничений при покупке. Любимая многими Куба вообще не продает землю в частную собственность, на Бермудах существуют ограничения по площади приобретаемого острова и стоимости отстроенной на нем недвижимости, а в Хорватии необходимо будет зарегистрировать юридическое лицо для осуществления покупки.
портной доступностью. Поэтому, считает он, намного более ценным продуктом для бизнесменов оказывается... полуостров, имеющий хотя бы тоненький перешеек, соединяющий его с материком. «Один из таких полуостровов, имеющих символическую связь с материком, расположен в Рублеве и застроен коттеджными поселками», — отмечает Цветков. Впрочем, на большинстве островов проблему доступности удается решить либо налаженным трафиком по воде, либо путем строительства взлетно-посадочной полосы или вертолетной площадки.
— Чаще всего, — говорит Игорь Индриксонс, — компании, покупающие острова, строят курорты, развивают инфраструктуру и формируют туристический поток. В том числе благодаря отдыхающим на круизных лайнерах.
Есть и другие варианты. Нередки случаи, когда инвесторы приобретают остров не во имя развития туристического бизнеса, а с целью застройки его постоянным жильем для обеспеченных людей, не желающих покупать целый остров, но стремящихся почувствовать себя «почти робинзонами». По оценкам специалистов, таких примеров уже достаточно. Как правило, речь идет о строительстве нескольких десятков частных вилл и резиденций, покупатели которых отбираются по схожим социально-экономическим показателям. Таким образом, на острове формируется единая среда, комфортная для всех владельцев недвижимости.
Другим способом коммерциализации купленного острова может стать сдача его в аренду на короткие сроки. «Существует рынок сдачи в аренду островов с инфраструктурой, то есть небольшой остров
бизнес-журнал сентябрь #9 2011
98
г
с несколькими домами и пляжем можно арендовать за сумму от $10 тыс. в сутки, — рассказывает Игорь Индриксонс. — Как правило, такие острова арендуют для вечеринок, мероприятий и свадеб».
...Остров невезения в океане есть
Купить остров и нарисовать красивый проект его освоения — это даже меньше половины дела. «Потенциальное использование острова с коммерческой выгодой возможно лишь при условии участия опытного девелопера, обладающего навыком подобных работ, пониманием будущего развития объекта, определенно надежным партнером на местном рынке и механизмом согласования всяческих разрешительных документов», — предостерегает инвесторов гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. По его словам, в развитых странах придется иметь дело с экологами. А в неразвитые — «нечего и соваться».
«Всегда необходимо, — подчеркивает Анна Левитова, — с помощью местных юристов детально ознакомиться с законодательной базой выбранной страны, прежде чем принимать какое-либо решение и тем более подписывать документы».
После решения юридических вопросов начинается разработка проекта развития острова. «Чтобы остров приносил прибыль, в него надо вкладываться, — говорит Игорь Индриксонс. — Иначе он так и останется просто куском земли посреди моря или озера».
Вложения, кстати говоря, будут значительными. Как отмечает Анна Левитова, стоимость строительных работ на острове обычно на 30-35% выше, чем при возведении объектов на материке. Ведь добавляются расходы на транспортировку стройматериалов, техники и рабочей силы.
«Если вы купили или арендовали остров у государства и построили там курорт, то доходность таких вложений может достигать 50%, но сумма инвестиций при этом должна начинаться от $100 млн, — подсчитывает Игорь Индриксонс. — Если оперировать меньшими суммами, то вряд ли удастся выйти на сколько-
нибудь интересные показатели доходности».
В совокупности все эти факторы и риски нередко охлаждают пыл, с которым потенциальные покупатели начинают присматриваться к островам. Председатель совета директоров инвестгруппы Sesegar Ирина Жарова-Райт рассказывает, что к ней уже обращались состоятельные клиенты, желающие стать «робинзонами». Но после проведения due-diligence — отказывались от сделки: «Мои клиенты не смогли понять, как извлечь выгоду из островов: уж больно высоки затраты на инфраструктуру — а вернее, ее создание, да и обслуживание. Так что те миллиардеры, которые посматривали на острова до кризиса, сейчас больше заняты
основной задачей — сохранением накопленного и приумножением заработанного».
В России покупки островов пока единичны. Несмотря на то что самих по себе (включая те, что в озерах и реках) их в стране достаточно. Как правило, речь идет не о покупке острова, а о получении прав застройки определенных участков на нем. В частности, Роман Абрамович выиграл конкурс на застройку острова Новая Голландия в Санкт-Петербурге, заплатив около $400 млн. А GVA Sawyer разрабатывает концепцию застройки острова в центре Красноярска. «В России могут продаваться участки земли, а не острова как объекты недвижимости, — говорит Георгий Дзагуров. — При этом уча-
Остров в законе
Марина Краснобаева
юрист компании «Юков, Хренов и партнеры»
Покупая остров, придется соблюдать обычаи страны, которая его продает.
Принимая решение о приобретении острова за рубежом, принципиально важно изучить законодательство государства, на территории которого он располагается. Анализ особенностей соответствующих юрисдикций показывает, что каждое государство вводит собственное, часто отличное от других регулирование данного вопроса. В первую группу входят страны, допускающие приобретение иностранцами островов в частную собственность. Так, в Греции продажа островов не ограничена законом, иностранные физические и юридические лица имеют те же права, что и греческие. Вместе с тем в Греции действует множество ограничений на застройку, связанных с необходимостью получения согласия археологической службы на проведение любых работ. На Бермудских островах иностранцы также вправе приобретать острова в собственность, однако только для частных целей. Коммерческое использование островных территорий иностранцами недопустимо. Кроме того, действуют ограничения по стоимости и площади приобретаемого участка. Так, гражданин иностранного государства не может быть собственником острова площадью более 810 га и стоимостью свыше 1 млн долларов. На Карибах в собственность иностранцев могут передаваться только острова с каменистым берегом, поскольку острова с берегами песчаными являются особо ценными и используются государством в туристических целях.
Вторую группу стран составляют те, что допускают передачу находящихся на их территории островов только в долгосрочную аренду. Мальдивская республика устанавливает наиболее жесткие ограничения для передачи островов в аренду: арендаторами островных территорий вправе выступать только мальдивские граждане, срок аренды не может превышать 25 лет, использование островов в коммерческих целях строго ограничено. Вместе с тем, учитывая чрезвычайно благоприятный климат Мальдивских островов, российские граждане не отказываются от оформления арендных прав на островные участки. Как правило, в таких случаях официальным покупателем острова выступает гражданин Республики Мальдивы, и все документы оформляются на него. На Сейшелах иностранцы вправе брать в аренду острова и осуществлять на их территории практически любую хозяйственную деятельность. Ограничения незначительны. Аналогичный порядок действует в Коста-Рике, Фиджи, Панаме, Бали, Маршалловых островах.
бизнес-журнал сентябрь #9 2011
99
$65 млн
стоит
самый дорогой остров в мире, расположенный в Ионическом море
г
сток может занимать всю территорию такого острова или возможную для эксплуатации его часть».
Оценивая российский рынок предложения, Анна Левитова утверждает, что в нашей стране острова предлагаются для продажи в Северо-Западном регионе, на Псковском и Чудском озерах и на Волге: «В России купить остров можно как на физическое, так и на юридическое лицо: большой специфики в оформлении документов нет. Однако необходимо удостовериться, не относится
ли зона с островом к природоохранной территории,территории заповедника и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к повышенному интересу со стороны различных проверяющих инстанций. В мировой практике покупка острова — нечастое явление, а в России — тем более. Поэтому могут проверять все — от пожарной безопасности до наличия плавсредств».
Итак, рынок довольно узок. И, строго говоря, конечен (по крайней мере если иметь в виду окруженные водой участки суши естественно-
го происхождения). Однако потенциал для роста этого сегмента есть. Да и тех, кто мечтает получить в свое распоряжение личный рай на Земле, все еще достаточно. ■
Топ-10 самых доступных островов мира
Остров Регион Стои-мость,$ Площадь Описание
Isla Gatun Панама, озеро Гатун (часть Панамского канала) 30 тыс. 0,74 акра (3 000 кв. м) Пресноводное озеро Гатун — одно из самых больших искусственно созданных озер в мире. На острове живут обезьяны, попугаи, туканы, тапиры. До крупнейшего в мире порта Панама-Сити можно добраться за 40 минут.
McGibbon Island Нью-Брансуик, Канада 35 тыс. 6,25 акра (25 292,84 кв. м) Расположен на реке Сент-Джон возле крупного города Фредериктон, в минутной доступности от делового центра столицы Нью-Брансуик. На острове нельзя ничего строить из-за весеннего паводка.
Dolphin Bay Island Панама 40 тыс. 0,2 акра (610 кв. м) Соединен с островом Сан-Кристобаль полосой мангровых деревьев в очень приятном месте с прекрасными видами на Дельфиний залив.
Big TUsket Island Новая Шотландия, Канада 65,6 тыс. 37 акров (149 733,62 кв. м) Архипелаг Таскет — это группа живописных гранитных островов на юго-западном побережье Новой Шотландии в Атлантическом океане. Острова необитаемые, здесь сохранилось несколько уникальных маяков.
Gunning Island Округ Ярмут, Новая Шотландия, Канада 70,2 тыс. 6,94 акра (28 085,17 кв. м) Остров расположен в Гусином заливе. Отличное место для коттеджа, где можно наблюдать за морскими птицами.
Pigeon Island (Cayo Paloma) Никарагуа 69 тыс. 7,2 акра (29 137,35 кв. м) Можно приобрести участки размером 1-5 акров, но рассматриваются и предложения по приобретению всего острова. Если он будет продан по частям, это, тем не менее, гарантирует спокойную частную жизнь всем покупателям.
Barnard Island Флорида, США 75 тыс. 5,2 акра (21 043,64 кв. м) Расположенный в 20 милях от длинной цепи озер Тсала Апопка, сильно поросший лесом остров славится богатством фауны и отличной рыбалкой. Остров очень уединенный, находится в полумиле от берега. Есть много домов на набережной вокруг озер, можно также купить участки земли по соседству. В часовой доступности — Диснейленд, парк дикой природы Гаторлэнд и город Кристал-Ривер.
Ilha Caetano Бразилия, Пиаса-бусу, Алагоас 79, 5 тыс. 16 акров (64 749,67 кв. м) Остров с прекрасной тропической растительностью (на нем произрастают 172 кокосовых дерева) расположен в 20 минутах езды от муниципалитета Пиасабусу в северо-восточном штате Алагоас.
Islas El Peru Никарагуа, Эль Райо, озеро Гранада 90 тыс. 1,48 акров (5 989,34 кв. м) Эта группа из трех островов, расположенная в 15 минутах езды от города Гранада, обладает потенциалом для превращения их в небольшой курорт.
Bumbo Island Новая Шотландия, Канада 100 тыс. 2,7 акра (10 926,51 кв. м) Остров Бамбо, покрытый хвойными деревьями, идеально подойдет для кемпинга и рыбалки. С одной стороны расположен галечный пляж, а с другой — песчаный; в центре — поляна: на тот случай, если вы захотите построить коттедж.
Источник: АН DOKI
i бизнес-журнал сентябрь #9 2011
i. Echinadon
Греция, Ионическое море
Регион: '
440 га
Площадь-. .
$65,3 млн
Стоимость.
Местоположение — между островами Итака (на расстоянии 4 моль) ^гими ГЛафкада. В рельефе жруобладают высокие скаль.И4ПмщоерТьрСвоамногими естественными гаванями. Самая высокая твекa — 334 м. Острова я
ДоГенов—етобь, Слагать ^пPивa■P«a:.ь¡ивC^PB¡;a;ре;¡Я
нанихесть все условия для создания большого куиорта(-Ниг°с2р0о)в0аХаУ^е построены дом и церковь.Они находятся п°д защитоиМа1иге20001а^......
Great Hans Lollik
Виргинские острова
около 200 га
$45 млн
Регион: Площадь: Стоимость:
Great Hans Lollik принадлежит США и являета идеальным райскш местечком. Великолепный экологически чистый Ксжосотш Пляж, МегСсеЧТоримы^виды п скалы, пальмовые леса и чиСТейШие водыделают ЭеТострРовл^Шим местом для частной тропической резиденции или строительства высококлассного экокурорта......
з. Altamura
Регион:
Площадь:
Стоимость:
Мексика, море Cortez 10 ТЫС. га
$35 млн
Остров Altamura расположен в море Корте« в 220 км к северу от Mazaitlan и в 7окмк западу от города Culiacan, столицы штага. В наСТ°ящее время оСров испо/ъзуется в качестве скотоводческого ранчо. Это —с* ко °м™я охот! и рыбалки; здесь можно построить, например, несколько бунгало и орглнизовлтьа/pо^рТlЫ£очлиШе.Го..УP.оBHt:.....
4. Trinity
Греция 4,8 га
$26 млн
Trinity Island расположен в южной части залша Эвбея рв^ в 1 200 мГ™Пберегп близ древнего города Эретрии. Таким образом, общее меемя, зе;реаРчеиГваемоеДрапyтеШегрвие из Афин в Щ* около полутора часов. Trinity Island по форме похож на гитару и площадь около 12 акров (48 тыс. кв. м). Его мнш^ая 6 составляв 650, а ширина — 150 метров. Средня высота — от 4 до 6 Cм0тCТеовнедуровнeм моря. На острове расположены, гл— дом,дом мТприступГпляжный домик, частная церковь!трипесчаныхпляжа:.....
Регион:
Площадь:
Стоимость:
Pakatoa
Новая Зеландия 2,4 га $22,5 млн
Регион. Площадь-Стоимость:
Pakatoa приютившийся в заливе \Waitemata НагЬоиг, находится всего в 32 км от Оукленда. Это один из очень немногих островов в зaливе, находящихся в частной собственности; в основном они ^^рж** был нах . природных парков, В 1950-х годах на осФове был
возможность вдохнуть в него новую жизнь.
государству в качеате г отстроен курорт, сейчлс есть
6. Isle de Caille
Площадь:
Гренада
160 га $20 млн
Стоимость:
Isle de Caille — это прекрасный остров с раз™™ ^расгруиур0^ разнообразными постройками, водоснабжением и М^ешюм. Расположен остров в 4 милях от побережья Гржады и всего в 15 км от международного аэропорта.
Islands of Happy Days
Регион: Площадь: Стоимость:
Два острова соединены мостом длиной 100 футов, а бо^^с™
США P,08 гл $1P млн
построек находится на
большем из них (Уэст-Айленд). На островлх
имеются домик, девять бунгало различных размеров, три дополнительное иГвеЮтсЯеннь.х^тРоительнь.площадки, эллин, различные хозяйавенные постройки и теннисный юрт......
8. Bonefish Cay
Регион: Площадь:
Багамы 5,4 га $14,5 млн
Стоимость:
Семь лет назад этот остров превращен в первоклассный ЮТ б^ю постРоено пять зданий общей площадью 15 тыс. кв. футов,
материалы из Европы и Америки, Здесь полная сист^ конДиционировaния, генератор электричества, телефонная связь,.Факс-Интернет:.....
9. Oxia
Регион: Площадь: Стоимость:
Расположенный среди Ионических острое Греции, да* вместе
Греция
500 гл $10 млн
ост^^йск^ моря являются центрами туриетичераоо а—сти в Греции, остров Ош, возможно, последний из еще не рaзрaб°т■aннЬх, Онимеет площадь в 500 гектаров и может поквасшл. чистой водой о п ы^иной р)ост^тельиос:тъ>ю. Oxia в два раза меньше Капри, он «ае^ напыШ^м р 6 мили) в длину, а его ширина колеблется от ^ км (О,9 мили) на севеТе^/км ¿м^Она юге, Остров необитаем и неразвит: на нем
ИМеется лишь заброшенный,ноживописный.маяк:......
1o. Middelgrunds For
Дания
P0 га $9,9 млн
Источники: Evans, IntermarkSavils, Penny Lane Realty
Регион: Площадь: Ствимостъ■.
Остров создан в 1890 году по указу корим Кристиана х Является крупнейшим искусственным островом в мире, не связанным хоро1о сземлей, с уникальными природными краюгаш и пт°цами, хорошо сохранившимися фортификациями; чрвдигает бесчисл ^ны Площадь возможности, но в первую очередь является
острова составляет около 70 тыс. кв. м (застроенная площадь — ^о« тыс) адобраться до него на катере от датской столицы можно ичшмрт» ^са Крепоость располагает в общей сложности 200 номерами. Для созданил этого шедевра были использованы тысячи тонн твердого гранита.
