CC BY
64
Региональное развитие • № 3(7) • 2015
http://regrazvitie.ru
«Региональное развитие: электронный научно-практический журнал» Е-ISSN 2410-1672 http://regrazvitie.ru Выпуск № 3(7), 2015 http://regrazvitie.ru/2015/06/
URL статьи: http://regrazvitie.ru/nowe-podhodv-k-nalogooblozhenivu-dohodov-fizicheskih-lits-ot-sdachi-v-arendu-imushhestva/
УДК 332.6
Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества
© 2015 Дождева Елена Евгеньевна
кандидат экономических наук, доцент Самарский государственный экономический университет E-mail: [email protected]
© 2015 Родионова Екатерина Владимировна
студент
Самарский государственный экономический университет E-mail: katevrodionova@gmail. com
Ключевые слова: налогообложение, физическое лицо, недвижимость, аренда, доходы.
Аннотация. В статье предложены новые способы налогообложения доходов физических лиц, полученных от аренды имущества на основе опыта зарубежных стран и субъекта федерального значения РФ (Республика Крым).
New approaches to personal income tax from rental property
© 2015 Dozhdeva Elena Evgenyevna
Candidate of Economics, Assistant Professor Samara State Universitv of Economics E-mail: [email protected]
© 2015 Rodionova Ekaterina Vladimirovna
student
Samara State University of Economics E-mail: katevrodionova@gmail. com
Key words: taxation, individual, real estate, rent, income.
Abstract. The article analyzes the new ways of taxation of income derived from the rental of property on the federal level, at the level of federal significance (Republic of
37143
Финансы и кредит. Бюджет
Crimea) and the experience of foreign countries, the comparative characteristic value of income was received in Russia and Spain.
Выходные сведения статьи:
Дождева Е.Е., Родионова Е.В. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества // Региональное развитие: электронный научно-практический журнал. 2015. № 3(7). URL: http://regrazvitie.ru/novye-podhody-k-nalogooblozheniyu-dohodov-fizicheskih-lits-ot-sdachi-v-arendu-imushhestva/ (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ.
В настоящее время все больше наших соотечественников относятся к недвижимости как к инструменту получения стабильной прибыли от сдачи в аренду. Бизнес рантье является привлекательным по причине стабильности получаемых доходов от сдачи в аренду имущества.
Аренда жилья в РФ-это решение квартирного вопроса за счет найма недвижимости. В РФ за 2013 год официально декларирующих доходы от сдачи недвижимости в аренду в два-четыре раза меньше, чем в Европе и США.
Что же предприняли законодатели, чтобы привлечь граждан, сдающих по договорам аренды/найма жилые помещения (в т.ч. комнаты), дачи и гаражи, делиться с государством своими доходами? С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный Закон №382 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (глава 266) о введении упрощенной системе налогообложения доходов физических лиц, полученных по договорам аренды (найма) недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности. Налоговая ставка установилась в размере 10% ежемесячного дохода, полученного от аренды имущества [1]1. Размер ежемесячного налогового платежа будет устанавливаться субъектом Российской Федерации с учетом ежемесячного дохода физического лица, потенциально возможного к получению по договорам аренды (найма) собственного недвижимого имущества. При этом размер ежемесячного налогового платежа не должен превышать 5000 рублей. В соответствии с законопроектом уплата налога производится по месту нахождения сдаваемого в аренду (наем) недвижимого имущества. Поскольку предполагается, что налог будет доходным источником местных бюджетов, это станет стимулом для усиления активности налоговых органов и органов местного самоуправления по выявлению квартиросдатчиков, не уплачивающих налоги с дохода, получаемого от аренды имущества. Однако, на территории Самарского региона законодательный акт о размере ставки налогового платеж не принят.
Еще один способ, способствующий налогообложению дохода граждан от сдачи в аренду имущества, появился у нового субъекта Российской Федерации-Республики Крым. Во время переходного периода предусмотрена покупка свидетельства об уплате налога на доходы физических лиц по фиксированным ставкам. Данная возможность появилась у жителей Республики Крым благодаря Постановлению Государственного совета Республики Крым, принятого 30 апреля 2014 года № 2091-6/14. Данное Постановление предусматривает возможность приобретения свидетельства об уплате налога на доходы физических
37143
Региональное развитие • № 3(7) • 2015
http://regrazvitie.ru
лиц, полученных от предоставления услуг по кратковременному проживанию в индивидуальных средствах размещения. Ставки данного налога устанавливаются решениями муниципальных органов и колеблятся от 12 рублей - за 1 кв. м. общей площади помещения в месяц при площади до 50 кв. м.; до 20 рублей - за 1 кв. м. общей площади помещения в месяц при площади свыше 50 кв. м.
Местные советы могут устанавливать повышающие коэффициенты к базовой фиксированной ставке НДФЛ, но не более чем в 5 раз.
Порядок не распространяется на граждан, предоставляющих более 29 мест для кратковременного проживания, предоставляющих также дополнительные услуги (организация питания, экскурсионное и транспортное обслуживание и т.д.), и на доходы физических лиц, полученные от предоставления принадлежащих им объектов недвижимости в наем (аренду) [2]2.
За предоставление мест для кратковременного проживания без уплаты НДФЛ к налогоплательщику применяются штрафные санкции в пятикратном размере фиксированной ставки налога, установленной органом местного самоуправления.
Для получения свидетельства об уплате налога на доходы физических лиц, полученных от предоставления услуг по кратковременному проживанию в индивидуальных средствах размещения необходимо обращаться в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Существует однако еще одна категория налогоплательщиков - граждане РФ, которые намереваются или купили недвижимость за рубежом. Причина устойчивого интереса россиян к инвестициям в недвижимость европейских стран в возможности получения стабильного дохода от сдачи в аренду от 40 до 80% (в зависимости от типа недвижимости и страны) Г ермания, в особенности Берлин, имеют наивысший показатель доходности по Европе, а именно 75% (для сравнения в Испании доходность по аренде составит 60%, в Италии 65-72%) по статистическим данным 2013 года.
При покупке недвижимости за рубежом и при сдаче ее в аренду с целью получения дохода часто бывает так, что наши граждане заявляют себя резидентами этой страны. Объявив себя резидентом другой страны, он автоматически перестает быть резидентом РФ. Это будет являться результатом того, что все доходы, которые он получает в РФ, начинают облагать налогом на доходы физических лиц уже не по ставке 13%, как для обычных отечественных резидентов, а по ставке 30%, установленной для нерезидентов, что значительно повышает фискальную значимость данного налога.
Ставки налогов и порядок определения налоговой базы на доход от аренды значительно отличаются по странам. Как правило, размер налогооблагаемой базы можно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость, расходов на ремонт и содержание жилья, платежей за услуги кондоминиума [3].3 Ставки налога на доход от сдачи в аренду приведены на рисунке 1:
37143
Финансы и кредит. Бюджет
28% 24% II 30% 1 40% 1 17% 1 15% 1 15% 1 20% 1
Финляндия Испания США Италия Чехия Латвия Черногория Египет
Рис. 1. Размеры ставок налога с доходов, полученных от сдачи в аренду жилья в зарубежных странах
С целью пресечения фактов уклонения от уплаты налогов с доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества необходимо учитывать опыт ведущих зарубежных стран.
Завершающим этапом нашего исследования является сравнительный анализ суммы дохода, полученных от аренды жилья за рубежом и в России.
В качестве зарубежной страны мы выбрали Испанию, Салоу. Салоу - привлекательный курорт. Сюда приезжают отдыхать наши соотечественники и европейцы.
Даже если вы не планируете сдавать недвижимость в Испании в аренду, вы обязаны как нерезидент по испанским законам платить налог на прибыль. Он составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья [4]4.
Сезон здесь длится с мая по октябрь. Цены на аренду варьируются от €400 до €800 в неделю.
Если вы доверяете сдачу в аренду своего объекта управляющей компании, то можете рассчитывать на то, что ваша квартира не будет простаивать на протяжении полугода - то есть всего туристического сезона в Салоу. Размер комиссии агентству обычно составляет 20%.
Недвижимость в Салоу за €100 000 можно купить только на вторичном рынке. А коммунальные платежи на вторичное жилье в Испании небольшие. На апартаменты с двумя спальнями, например, они могут составлять всего €350400 в год. В новых комплексах с бассейном и джакузи такие расходы могут превышать €1000-1500 в год. Но и арендная плата в таких комплексах будет выше, чем за скромное жилье эконом-класса.
Таким образом, в сезон на аренде своего жилья в Салоу можно заработать €7000-€10000.
1) Сумма налога на прибыль от кадастровой стоимости: 100000*0,02= €2000
2) Сумма аренды жилья в Салоу, за полгода: 800*4*6= €19200
3) Доход от аренды за минусом комиссии агентству: 19200*20%= €15360
4) Доход от аренды за минусом комиссии агентству минус коммунальные платежи: 15360-500= €14860
37143
Региональное развитие • № 3(7) • 2015
http://regrazvitie.ru
5) Доход от аренды за минусом комиссии агентству минус коммунальные платежи минус налог на прибыль от кадастровой стоимости: 14860-2000= €12860
6) Доход от аренды доход от аренды за минусом комиссии агентству минус коммунальные платежи минус налог на прибыль от кадастровой стоимости минус НДФЛ: 12860*24%= €9773,66
Теперь приступим к расчету получения доходов от сдачи аренды жилья на примере г. Самара. В пересчете на российские рубли €100 000 составляют 5,5 млн. рублей. Квартиры такой ценовой категории можно купить в Ленинградском районе, например, на ул. Ново-Садовой.
В качестве рассматриваемого периода также возьмем полгода. Цены на аренду варьируются от 20000-25000 рублей.
Комиссия агентству за предоставленную помощь поиска квартирантов составляет среднюю планку - 20-25 тысяч рублей - стоимость месячной аренды. Ниже этой цифры комиссию агентства недвижимости оплачивает снимающий; выше - платит собственник жилья.
Размер коммунальных услуг составит около 5000 рублей в месяц.
Таким образом, на аренде жилья в Самаре можно заработать 490500 рублей
1) Сумма аренды жилья в Самаре, за полгода:25000*4*6=600000 рублей
2) Доход от аренды за минусом комиссии агентству: 600000-
25000=575000 рублей
3) Доход от аренды за минусом комиссии агентству минус коммунальные платежи: 575000-(5000*6)=545000 рублей
4) Доход от аренды за минусом комиссии агентству минус коммунальные платежи минус НДФЛ от сдачи в аренду имущества 545000*10%=490500 рублей
В пересчете на российские рубли по среднему курсу ((€1=55 рублей) получим следующую сравнительную таблицу:
Таблица 1 - Сравнительная таблица доходов, полученных от сдачи ___________________в аренду жилья, в руб.________________
Сравниваемый показатель Испания Россия
Сумма аренды жилья 1 056 000 600 000
Комиссия агентству 211 200 25 000
Коммунальные платежи 27 500 30 000
Сумма налога от дохода, полученного от сдачи в аренду имущества 169 752 135 500
Чистый доход 537 548 490 500
Таким образом, можно сделать вывод о том, что доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимого имущества, в Испании и в России примерно одинаковые. Анализ показал, что сравнение доходов произошло за счет большей суммы, получаемой агентством в виде комиссии в Испании.
37143
Финансы и кредит. Бюджет
На основании вышеизложенного и, учитывая необходимость привлечения физических лиц, сдающих в аренду имущество, к уплате налогов следует реформировать систему налогообложения данных доходов в РФ по следующим направлениям:
Введение упрощенной системы налогообложения на всей территории РФ.
Освобождение налогоплательщиков, пользующихся упрощенной системой, от предоставления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц.
Усиление контроля за уплатой налога от дохода, полученного в результате сдачи недвижимого имущества в аренду. Поскольку предполагается, что налог будет доходным источником местных бюджетов, это станет стимулом для усиления активности налоговых органов и органов местного самоуправления по выявлению квартиросдатчиков, не уплачивающих налоги с дохода, получаемого от аренды имущества.
Литература:
1. Федеральный Закон №382 «О внесении изменений в части первую и вторую налогового кодекса Российской Федерации», 2015 г.
2. Постановление «Об утверждении Порядка уплаты налога на доходы физических лиц гражданами, предоставляющими места для кратковременного проживания в индивидуальных средствах размещения, по фиксированным ставкам в переходный период» № 2091-6/14 от 30.04.2014 г.
3. http://riarealty.ru/ - Недвижимость. Доступное жилье.
4. International residence: журнал о недвижимости за рубежом. - М., - № 20 - C. 23.
References:
1. Federal Law №382 «On Amendments to Parts One and Two of the Tax Code of the Russian Federation», 2015
2. Resolution «On approval of the tax on personal income citizens, provides a place for a short stay in individual accommodation facilities, at fixed rates in the transition period» № 2091-6 / 14 dated 30.04.2014
3. http://riarealty.ru/ - Properties. Affordable housing.
4. International residence: Journal Property foreign. - M., - № 20 - P. 23.
37143
