CC BY
42
УДК 332.834.8:711.16
О. Н. Тюляев
Новые подходы к финансированию строительства доступного жилья, проблемы и пути их разрешения
В статье дана характеристика текущего положения на жилищном рынке, определены тенденции в современном городском строительстве, проанализирована специфика реализации проектов комплексного освоения территорий в рамках жилищного строительства, предложен механизм снижения затрат на инженерное обеспечение при строительстве.
In the article the current tendencies of the Russian housing market, the integrated development of the construction projects are considered, and the mechanism to reduce costs on engineering nets is offered.
Ключевые слова: проекты комплексного освоения территорий, строительство инженерной и социальной инфраструктуры, проектное финансирование.
Key words: integrated development of the construction projects, construction of engineering and social infrastructure, project financing.
В России жилищная проблема актуальна как для жителей больших городов, так и всех россиян. По официальным оценкам, в улучшении жилищных условий в РФ нуждается каждая шестая семья. Согласно данным государственной программы «Жилище», общая потребность в жилье в России составляет 1570 млн м2 [7]. В период с 2010 по настоящее время объемы жилищного строительства в РФ выросли. Так, по данным Росстата, в первом полугодии 2013 г. введено в эксплуатацию 278,2 тыс. домов и квартир общей площадью 22,6 млн м2, что составило 114,6 и 107,6 % соответственно к аналогичному периоду предыдущего года, однако этих объемов по-прежнему недостаточно, чтобы удовлетворить потребность россиян в жилье. Наряду с недостаточным объемом вводимого жилья также одной из основных причин является отсутствие платежеспособности граждан. Труднодоступность жилья для основной массы населения косвенно доказывает статистика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о количестве выданных прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем. Так, по итогам первого полугодия 2013 г. подобных свидетельств выдано 1 814,3 тыс., что на 7 % ниже уровня I полугодия 2012 г. Кроме того, важной особенностью рынка жилья в России стало увеличение ипотечных схем в системе приобретения
© Тюляев О. Н., 2013
жилья на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью. А это в свою очередь подтверждает прогнозы о снижении спроса на жилье из-за исчерпания сбережений населения. По сравнению с 2008 г. покупательский спрос на жилые помещения сократился и остается крайне неустойчивым из-за высокой волатильности цен на жилье и неуверенности граждан в своей долгосрочной платежеспособности. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (23,6 %), зарегистрированное в сделках с жильем в первом полугодии 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита (рис. 1).
Рис. 1. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в 2010-2013 гг., % [5]
Таким образом, у большинства россиян не хватает средств для приобретения квартир или домов, а воспользоваться заемными средствами может только каждый пятый.
В свою очередь, строительные компании стараются максимально уменьшить среднюю цену продажи квартиры при сохранении приемлемой маржинальности сделки. Данный эффект достигается за счет уменьшения средней площади одной квартиры, а также ориентацией на крупные проекты, в которых достигается экономия издержек за счет масштабов в пересчете на 1 м2. Кроме того, в
настоящее время в строительстве отдается приоритет реализации проектов комплексного освоения территорий, что и определило современные тенденции массового спроса на рынке жилья.
Проекты комплексного освоения и развития территорий (КОТ) -единственно возможное решение для сохранения необходимого объема предложения жилья эконом-класса в мегаполисах по доступным ценам. Согласно ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, осуществление строительства в соответствии с видами разрешенного использования. За последний год около четверти введенного в России жилья составили строительные проекты с комплексным освоением территорий.
Смещение интереса строителей от точечных объектов к проектам КОТ объясняется как ситуацией в развитии современных городов, так и правительственными директивами. В частности, реализация проектов комплексной застройки отвечает целям, поставленным Указом Президента РФ № 600 от 7 мая 2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», поскольку стоимость квадратного метра при таком подходе становится существенно ниже в сравнении с небольшими точечными объектами. В среднем затраты снижаются на 18 %, при этом повышается комфортность проживания за счет обеспечения жителей удобной инфраструктурой. Благодаря росту предложения жилья в проектах КОТ сегодня средняя стоимость квадратного метра растет не так быстро, как в 2007-2008 гг. (рис. 2).
Аналогичная с общероссийской тенденция наблюдается и в Санкт-Петербурге. Так, в структуре новостроек Санкт-Петербурга и его пригородов проекты КОТ занимают долю в 39%. По данным исследования компании «НДВ СПб», общая площадь проектов КОТ, выведенных в продажу, составляет на сегодняшний день порядка 2,2 млн м2. Всего по прогнозам экспертов за 2013 г. в Петербурге поступило в продажу порядка 3 млн м2 жилья, или 64 тыс. квартир [8].
Проекты комплексного освоения территорий предполагают строительство жилья и инфраструктурных объектов на новых неподготовленных к эксплуатации участках. Соответственно география таких объектов включает в себя в основном районы на границе Петербурга и Ленинградской области. При этом на городские территории приходится 59 % всех проектов КОТ, а на территорию Ленинградской области - 41 % [8].
Рис. 2. Динамика индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках,
2007-2013 гг.,% [5]
Следует отметить, что возведение социальных объектов, инженерных внутриквартальных сетей и дорог оказалось самым сложным делом в практически всех начатых проектах комплексного освоения территорий в Петербурге.
Так, в отсутствие государственной поддержки строительство сопутствующей инфраструктуры полностью ложится на плечи строительной компании. В то же время не существует корректно работающего механизма, по которому построенные объекты можно передать на баланс городу. В связи с этим застройщики стремятся минимизировать затраты на создание инженерной и социальной инфраструктуры или, еще хуже, строить ее в последнюю очередь, не укладываясь в смету.
Таким образом, обеспеченность проектов КОТ инженерной и социальной инфраструктурой оказалась проблемой номер один, в особенности для владельцев, чьи квартиры расположены в отдалении от обжитых кварталов.
В настоящее время ведутся дискуссии о том, кто должен финансировать строительство инфраструктуры, необходимой для обслуживания новостроек. На этот счет существуют разные мнения. Так, многие представители местной власти и жители считают, что стоимость увеличения мощности электростанций, строительство
школ и пр., если это необходимо в связи с новым строительством, должна оплачиваться в первую очередь за счет новоселов, а не за счет всего населения города. Противники же такой точки зрения считают, что заставить новоселов платить за развитие инфраструктуры - значит заставить их заплатить дважды, поскольку новоселы будут оплачивать стоимость инфраструктуры и платить налог на недвижимость, который идет на финансирование общегородской инфраструктуры и услуг, тогда как право пользоваться благами, оплаченными всем населением города, должны иметь все жители.
До декабря 2012 г. работал принцип компенсационных платежей, который заключался в том, что застройщики строили объекты социальной и инженерной инфраструктуры за счет собственных средств, после чего администрация города выкупала у них данные объекты либо по полной стоимости строительно-монтажных работ, либо по частичной, что закреплялось в конкретных соглашениях с каждым застройщиком. Однако с конца 2012 г. правительство города полностью отказалось участвовать в подобных проектах, переложив все затраты по строительству на застройщиков [1]. Аналогичная ситуация наблюдается и во всех остальных городах России.
Главная проблема сегодня в строительстве сопутствующей инфраструктуры жилых комплексов - это поиск источников финансирования. Чаще всего решение этой проблемы видят в том, что все дополнительные расходы, связанные с благоустройством вновь создаваемой жилой территории, застройщики будут перекладывать на плечи дольщиков, а это, конечно, отразится на стоимости квадратного метра в сторону увеличения. Текущая платежеспособность населения находится на крайне низком уровне, что не позволяет удовлетворить спрос на жилье, так как оно становится недоступным вследствие удорожания.
Специфика развития и модернизации инженерной и социальной инфраструктуры в целях обеспечения новых объектов строительства заключается в необходимости масштабных капиталовложений, в то время как платежи от застройщиков и/или потребителей поступят только тогда, когда вся инфраструктура уже подготовлена. Иначе говоря, участок, где будет строиться новый объект недвижимости, должен быть обеспечен инженерной и социальной инфраструктурой к моменту планового завершения строительства. Это повлечет за собой рецессию на строительном рынке жилья в России и как следствие увеличит социальную нестабильность в обществе.
Для разрешения возникшей угрозы резкого удорожания на рынке новостроек необходимо создание новых эффективных финансовых инструментов, позволяющих минимизировать затраты на
строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Этот процесс только начинается и требует новых разработок в этой области.
В настоящее время в зарубежной практике инвестиционные проекты в отдельных капиталоемких отраслях национальной экономики, которые не являются высоко или стабильно доходными, как правило, реализуются с помощью схем организации проектного финансирования (финансирование инвестиционных проектов, при котором источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом) с использованием концессии, т. е. временной передачи государством юридическому лицу прав на эксплуатацию своих предприятий. Эти схемы известные под названием:
• «строй-владей-эксплуатируй» (ВОО = Build, Own and Operate);
• «строй-эксплуатируй - передай право собственности» (BOT = Build, Operate and Transfer);
• комбинированные схемы «строительство - приобретение прав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = Build, Own, Operate and Transfer) [3].
Все перечисленные выше схемы представляют собой компромисс между проектным финансированием с ограниченным регрессом (лимитированное распределение рисков проекта между его участниками) и привлечением ресурсов, гарантированных государством. В силу того, что на социальных объектах, таких как школы, детские сады, больницы и пр., нет возможности зарабатывать (объекты не имеют доходной части при реализации), то остается актуальным вопрос о том, как можно использовать мировой опыт при строительстве и эксплуатации инженерной инфраструктуры, что позволит хотя бы частично оптимизировать затраты на инженерное обеспечение. Так, в структуре себестоимости строительства затраты на инженерию в среднем составляют 15 % для точечных объектов и 20-25 % стоимости в проектах КОТ, тогда как социальные объекты составляют порядка 10 % [2].
В свою очередь, повышенная стоимость инженерного обеспечения кварталов, планируемых к возведению в рамках объектов КОТ, а также сложность в получении технических условий на подключение к сетям, необходимость строительства мощностей, способных обслужить весь квартал, заставляет застройщиков делить проекты на мелкие по размерам очереди и продлевать общие сроки реализации проекта. Таким образом, возникает необходимость в поиске механизмов финансирования затрат на возведение инженерных сетей из источников, отличных от средств дольщиков, вносимых при покупке квартиры.
Перспективной, с нашей точки зрения, является концессио-нальная схема BOT, предполагающая создание проектной компа-
нии, на которую будут возложены функции застройщика инженерной инфраструктуры и права коммунального предприятия по сбору платежей с пользователей. В результате затратная часть будет состоять из затрат на полноценную подготовку земельных участков инженерией, а доходная складываться из двух источников: предоплата со стороны застройщиков проектов КОТ за подключение и добавленная стоимость к коммунальным платежам новоселов. По факту возврата вложенных средств и получения прибыли такая компания должна передавать имущество на баланс городу, а коммунальные платежи для жильцов становятся равными общегородским. Отдельное привлечение заемного финансирования таким специализированным предприятием имеет ряд преимуществ для реализации проектов КОТ, так как имеет независимый экономический цикл, а затраты перекладываются на застройщиков жилой недвижимости, а впоследствии и на жильцов пропорционально возведенным и занимаемым площадям. В общем виде предложенная схема «строй - эксплуатируй - передай право собственности» (BOT) с созданием отдельной проектной компании для строительства инженерного обеспечения в рамках проектов КОТ показана на рис. 3.
Рис. 3. Схема реализации принципа ВОТ при строительстве инженерной инфраструктуры в проектах КОТ*: 1 - предоставление кредита на цели строительства инженерной инфраструктуры
на земельном участке; 2 - предоставление гарантий исполнения обязательств по кредиту; 3 - предоставление технических условий застройщикам для подключения к построенным инженерным сетям; 4 - плата застройщику инженерной инфраструктуры за подключение; 5 - предоставление квартир жильцам со всеми удобствами по доступной цене; 6 - оплата коммунальных платежей с добавочным коэффициентом; 7 - погашение кредита; 8 - передача на баланс города всей построенной инженерной инфраструктуры
* Составлена автором.
Предложенная модель, на наш взгляд, решает три основные проблемы, связанные с обеспечением земельных участков, выделенных под жилищное строительство, коммунальной инфраструктурой:
1) неравные конкурентные условия для участников рынка жилья (не все компании-застройщики проектов кОт имеют возможность построить диалог с администрацией города), сдерживающие масштабы жилищного строительства;
2) проблемы в отношении собственности и эксплуатации вновь построенных коммунальных объектов;
3) отсутствие связи между процессом развития коммунальной инфраструктуры и процессом городского планирования.
В предложенной схеме тариф на подключение формирует равные конкурентные условия для застройщиков. Развитие инженерной инфраструктуры вменяется в обязанность специальных предприятий, становится составной частью инвестиционной программы и обеспечивается источниками финансирования.
Предложенная система финансирования позволяет опережающе обеспечивать земельные участки инженерной инфраструктурой при минимальных рисках убытков для застройщиков. Прозрачность процесса формирования платы за подключение существенно повышается, и появляется возможность экономии бюджетных средств. Согласование интересов застройщиков по проекту КОТ и инженерии, а также городской администрации позволяет повысить эффективность городского планирования через повышение эффективности планирования коммунальной инфраструктуры.
Однако при применении модели на практике могут возникнуть определенные трудности.
Во-первых, сложность применения модели связана с отсутствием четкой методики расчета доли финансового бремени для каждой группы конечных получателей выгоды.
Во-вторых, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры означает, что при реализации большинства проектов по расширению инженерной инфраструктуры могут потребоваться значительные капитальные вложения на модернизацию существующих систем. Не всегда эти расходы можно будет покрыть за счет средств застройщиков и существующих потребителей. Поэтому возникнет необходимость либо привлекать заемное финансирование, либо расходовать бюджетные средства. Привлечение долгосрочного заемного финансирования в свою очередь может натолкнуться на трудности с предоставлением кредита значительного объема и на длительный срок. Российская финансовая система еще не настолько окрепла, чтобы предоставлять подобные кредиты проектным компаниям (жизненный цикл компании - застройщика инженерной инфраструктуры - ограничен одним проектом), которые зачастую
рассматриваются финансовыми организациями как заемщики с высокими уровнями рисков. В то же время бюджетные средства муниципалитетов на проекты в коммунальной инфраструктуре также ограничены.
В-третьих, внедрение модели требует дополнительного регулирования. В результате могут возрасти транзакционные издержки регулирования, так как помимо обычных процедур регулирования необходимо будет утверждать еще один тариф с совершенно особой структурой, содержащий надбавку за пользование вновь построенной коммунальной инфраструктурой.
Большинство перечисленных недостатков модели являются следствием недостаточного внимания, которое уделялось проблеме финансирования инженерной инфраструктуры до недавнего времени. Рассмотренная модель является необходимым шагом к упорядочиванию взаимоотношений застройщиков, коммунальных предприятий и муниципалитетов в процессе развития рынка доступного жилья. К сожалению, до настоящего времени не созданы предпосылки к формированию специализированных субъектов строительного рынка, которые могли бы взять на себя ответственность за решение вопросов строительства и эксплуатации коммунальной инфраструктуры.
Существующие на сегодня модели финансирования в большинстве случаев предусматривают использование бюджетных средств. С развитием рыночных отношений их роль будет постепенно снижаться. Поэтому уже сегодня следует предвидеть необходимость использования новых принципов партнерства между участниками строительного процесса.
Переход к вышеописанной модели в долгосрочной перспективе должен быть осуществлен, но на текущем этапе необходим переходный механизм взаимодействия государства и бизнеса, который бы предполагал максимальную поддержку со стороны государства, т. е. роль гаранта с минимальными финансовыми затратами. Без данного механизма процесс партнерства бизнеса и сторонних инвесторов, в том числе банков, тормозится из-за неуправляемых долгосрочных рисков. Как следствие результатом этого является повышение стоимости квадратного метра жилья и сокращение объемов его предложения. Именно поэтому решение задачи, связанной с поиском источников дешевого долгосрочного финансирования и распределением ролей между застройщиками, коммунальными предприятиями и государством при реализации проектов КОТ, является приоритетным для продолжения начатого курса по решению жилищной проблемы в стране.
Список литературы
1. Данные Агентства строительных новостей от 09.12.2012 [Электронный ресурс: информационный портал о новостройках регионов России] - URL: http://news.vdolevke.ru/read/6389/
2. Зворыкин В. Переоценка стройки // Эксперт Северо-Запад. № 45(642). 2013. - 20-27 окт.
3. Ирниязов Б.С. Организация проектного финансирования с использованием концессионного соглашения // Финансовый менеджмент. - № 5. - 2007.
4. Плотников А.Н. Финансирование инновационной деятельности в строительстве. - М.: Форум, 2012. - 143 с.
5. Рынок жилья и ипотечного кредитования в I полугодии 2013 года. Аналитический центр АИЖК. Окт. 2013.
6. Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры. - М.: ДЕЛО, 2013. - 261 с.
7. Соколова Т. Как снизить цены на жилье и при этом не обрушить рынок [Электронный ресурс: портал бизнес-новостей]. - URL: http://www.bfm.ru/news/ 181206?doctype=article (дата обращения: 22.05.2012).
8. Эксперт: в 2013 году на рынок Петербурга выйдет 3 млн м2 жилья [Электронный ресурс: строительный портал]. - URL: http://www.estateline.ru/ news/177387 (дата обращения: 04.06.2013).
