CC BY
14Аграрное и земельное право
НЕТИПИЧНЫЕ ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ В СВЕТЕ ИЗМЕНЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
МИСНИК Галина Анатольевна,
доктор юридических наук, профессор кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия (г. Москва). E-mail: galmisnik@yandex.ru; сот. тел. 8-925-218-07-92
Краткая аннотация: в статье исследованы вопросы типологической классификации объектов недвижимости с точки зрения характера их юридической связи с земельным участком. Автор обосновывает необходимость совершенствования правовой конструкции земельного участка в части определения статуса его принадлежностей и составных частей в целях обеспечения единообразного понимания и применения законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.
The article examines the issues of typological classification of real estate objects in terms of the nature of their legal relationship with the land. The author substantiates the need to improve the legal construction of the plot in part determine the status of its accessories and components with a view to ensuring a uniform understanding and application of the legislation governing the real estate turnover.
Ключевые слова: земля; недвижимость; объекты прав; законодательство; права; принадлежности; структура; квалификация.
Land; property; objects of rights; legislation; rights; membership; structure; qualifications.
В науке земельного права в различные исторические периоды выбор критериев классификации составных частей и принадлежностей земельных участков менялся в зависимости от целей правового регулирования оборота недвижимости. Так, в начале XX в. в условиях существования поместной системы обладание землей определяло положение человека в государстве. Впоследствии недвижимое имущество сохранило свое общественное значение как особый объект фискальных отношений или как мерило избирательного ценза. В связи с этим наряду с таким основанием правовой обособленности недвижимости, как специфические природные свойства (связь с землей), законодательно вводились нормы, распространявшие по разным соображениям положения на объекты недвижимости положения о движимом имуществе. В законодательстве начала XX в. предусматривались случаи, когда строение, по своей природе являвшееся недвижимым имуществом, рассматривалось как движимость только потому, что оно располагалось на чужой земле. Таким образом, в законодательстве могут
искусственным путем как расширяться, так и сужаться
1
круг вещей, признаваемых недвижимостью .
Целесообразность названной условной дифференциации объектов недвижимости обусловлена задачами определения правового режима их оборота, соответствующего социальной ценности объекта.
1 Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 2.
Реализация модели классификации объектов недвижимости в зависимости от их социального назначения позволяет условно разделять имущество на составные части, подчинив их различным режимам оборота, расширив применение правовой конструкцию прав на чужие вещи в отношении имущества, которое обладает природными свойствами недвижимости, но имеет сложную структуру, в которой неразрывно связаны элементы объекта недвижимости и конструкции, имеющие свойства движимых вещей. Такой объект может приобретать искусственный юридический статус единого недвижимого комплекса по воле его собственника (ст. 133.1 ГК РФ). Однако данная норма не регулирует статус названного объекта до признания его недвижимым имуществом в порядке, предусмотренном названной нормой.
Структурная характеристика линейного объекта позволяет выявить признаки сложной вещи, в составе которой объединены различные вещи, имеющие общее назначение (ст. 134 ГК РФ). В ряду проблем, связанных с правовым отображением типологической специфики линейных объектов, в литературе отмечаются:
1) обширность и многообразие типологии линейных объектов и отсутствие их общего (неперечислительного) определения;
2) наличие протяженных надземных и подземных частей линейных объектов, не требующих формирования земельных участков, и отсутствие иных
(кроме как на земельных участках) правовых оснований размещения таких частей линейных объектов1.
Наряду с особенностями структуры линейного объекта следует учитывать важное социальное значение данных объектов, что диктует необходимость отведения им самостоятельного места в ряду объектов недвижимости, отделив их от обычного имущества. Для определения правовой природы линейного объекта определяющим фактором является установление специфической юридической связи линейных объектов с земельными участками, на которых они располагаются. Ни в гражданском, ни в земельном законодательстве данный вопрос до настоящего времени не получил решения, что порождает большое количество споров в судебной и административной практике. Гражданский кодекс РФ в ст. 130 ГК перечисляет виды недвижимого имущества. Однако, такое перечисление содержит лишь примеры, и не является исчерпывающим перечнем. Квалификация того или иного вида имущества как недвижимости требует выявления существенных признаков недвижимого имущества.
Введение в земельное законодательство норм о сервитутах как одной из правовых форм использования земельных участок для размещения линейных объектов (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ)2, а также закрепление ранее в Градостроительном кодексе РФ норм, обязывающих разрабатывать проекты планировки территории для названных целей (Федеральным законом от 20 марта 2011 г. № 41-ФЗ)3, выявили комплекс правовых проблем, связанных с типологической спецификой линейных объектов в системе объектов вещных прав.
Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы были подготовлены и представлены в правительство города следующие предложения:
1) включить в Градостроительный кодекса Российской Федерации:
- определение линейных объектов как сооружений, в том числе плоскостных, комплексов сооружений, комплексов зданий и сооружений, включающих наземные, подземные и (или) надземные части, протяженность которых значительно превы-
1 Баевский О.А. Правовые аспекты планировки территорий размещения линейных объектов: московский опыт // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 6 (СПС «Консультант-плюс»).
2 СЗ РФ. 2014. № 26. Ст. 3377.
3 СЗ РФ. 2011. № 13. Ст. 1688.
шает их ширину и которые предназначены для обеспечения передвижения, перемещения, транспортировки людей, грузов, веществ, материалов или передачи энергии в интересах государства, местного самоуправления или местного населения;
- определение надземных, подземных частей линейных объектов, иных объектов капитального строительства как частей зданий, сооружений, размещение и эксплуатация которых не требуют постоянного использования поверхности земельного участка, в пределах которого они расположены, и не влекут ограничения, исключающие любое использование земельного участка, кроме как для размещения такого объекта4.
Предлагаемое Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы определение правового статуса линейного объекта согласуется с позицией, отраженной ранее в постановлениях Высшего арбитражного суда Российской Федерации. Данный вопрос рассматривался Высшим арбитражным судом РФ при разрешении следующего судебного спора. Закрытое акционерное общество «Авангард-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации города Белгорода и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Белгородской области о признании права собственности на имущество - производственную площадку площадью 8565,4 кв. метра, находящуюся по адресу: г. Белгород, ул. Промышленная.
Спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 3 сентября 2007 г. в удовлетворении искового требования отказано. В мотивировочной части решения указано, что производственная площадка является самовольной постройкой, так как на момент строительства земельный участок государственному автотранспортному предприятию предоставлен не был, документов, разрешающих строительство, в материалы дела не представлено.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. решение суда первой инстанции отменено, исковое требование удовлетворено. Суд признал, что производственная площадка, построенная по заказу государственного автотранспортного предприятия, по-
4 Баевкий О.А. Указ. соч.
ступила в государственную собственность. В процессе приватизации право собственности на площадку перешло к открытому акционерному обществу. Истец приобрел право собственности на спорный объект в результате реорганизации. Критически оценивая вывод суда первой инстанции о самовольном характере строительства, суд апелляционной инстанции указал, что получения разрешения на строительство спорного объекта не требовалось, государственное автотранспортное предприятие обладало правом бессрочного пользования земельным участком, несмотря на отсутствие соответствующего документа на момент строительства.
Состав суда ВАС РФ посчитал, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку арбитражная практика не относит покрытия (замощения, площадки, стоянки) к объектам недвижимого имущества1. В определении о передаче дела выделены признаки объекта недвижимости, которые у покрытия отсутствуют, а именно наличие у объекта самостоятельных полезных свойств и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оставил постановление суда апелляционной и постановление суда кассационной инстанции без изменения, признав спорную площадку объектом недвижимости2.
Автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, -защитные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы благоустройства дорог (ст. 3 Федерального закона от 8 ноября 2008 г. № 257 «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»3).
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08,
1 Определение ВАС РФ от 1 сентября 2008г. Дело № 9626\08.
2 Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. Дело № 9626/08.
3 СЗ РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.
который рассмотрел данный вопрос в связи с разрешением спора о признании права собственности на бетонированную площадку. Позиция суда основывается на утверждении, что покрытия (замощения, площадки, стоянки) являются объектами недвижимого имущества, так как имеют характеристики, соответствующие признакам недвижимого имущества, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. Указанные площадки являются недвижимостью особого рода. Признаками недвижимого имущества являются: наличие у объекта самостоятельных полезных свойств; невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Минэкономразвития РФ относит к самостоятельным объектам недвижимости такие виды линейных объектов, как автомобильные дороги, улицы, железные дороги; электрические сети; линии связи; коллекторы, нефтепроводы, газопроводы, водопроводы. Рекомендации по вопросам, связанным с подготовкой документов, необходимых для осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных), порядком осуществления государственного кадастрового учета таких объектов и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости изложены в письмах Минэкономразвития РФ: письмо от 29 мая 2013 г. № 10571-ПК/Д23 О порядке осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества (в том числе линейных сооружений), расположенных на территории более одного кадастрового округа; письмо от 20 ноября 2013 г. № Д23и-5532 относительно осуществления государственного кадастрового учета автомобильных дорог; письмо от 14 февраля 2014 г. № Д23и-437 по вопросу подготовки технического плана сооружения.
Однако определение линейного объекта в качестве инженерного сооружения, являющегося объектом недвижимости, имеющим самостоятельное назначение, отличающееся от назначения земельного участка, не является общепризнанной позицией в судебной практике. В постановлении ФАС Московского округа от 30 июля 2014 г. по делу № А40-116090/12 отражена позиция, состоящая в признании права собственника земельного участка определять юридическую судьбу возводимого на земельном участке объекта как самостоятельного объекта недвижимости либо неотделимого улучшения земельного участка. Постановление суда о направлении дела на новое рассмотрение аргументировано выводом о недоказанности юридических оснований отнесения спорных объектов (здание кафе, забор со столбами из кирпичной кладки и соору-
жение фонтана) к объектам недвижимости, как самостоятельным объектам гражданских прав. Суды не установили, не являются ли названные объекты составными частями арендуемого земельного участка, подлежащими передаче собственнику участка как неотделимые улучшения данного участка после прекращения договора аренды, с учетом имеющегося разрешения собственника участка на такое благоустройство1.
Возведение неотделимого улучшения земельного участка, произведенное «вопреки разрешенному использованию земельного участка», не является основанием отказа в регистрации прав на земельный участок в установленном законом порядке, поскольку не является объектом самовольной постройки в смысле ст. 222 ГК, под которым понимается нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22)2.
Данные Рекомендации разработаны в рамках компетенции органов кадастрового учета недвижимости, предусмотренной п. 10 ст. 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которой особенности кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений3).
Особенности кадастрового учета линейных объектов теснейшим образом связаны с их гражданско-правовым статусом и режимом. Истоки данной проблемы лежат, прежде всего, в недостаточности критериев, выработанных ст. 130 ГК РФ, позволяющих отнести прямо не указанное в ней имущество к недвижимому. В частности, в соответствии со ст. 130 ГК
1 Постановление ФАС Московского округа от 30 июля 2014 г. № Ф05-7146/2014 по делу № А40-116090/12/ // СПС «Консультант-плюс».
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. Июль. № 7.
3 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости законодатель предлагает руководствоваться положением, в силу которого к объектам недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Указанная правовая норма объективно не в состоянии ответить на вопрос, относится ли рассматриваемый объект к недвижимому имуществу или все же он является движимым имуществом. В сложившейся ситуации суды вынуждены руководствоваться внутренним убеждением и доказательствами, предоставленными сторонами в обоснование отнесения данного имущества к движимому или недвижимому. Действующая модель классификации объектов недвижимости позволяет относить линейные сооружения к категории принадлежностей земельного участка в силу того, что принадлежность содействует достижению цели, преследуемой главной вещью, и эта экономмическая связь определяет участь вещи4. Однако классическая модель юридической связи главной вещи принадлежности существенно отличается от правовой конструкции единой судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, предусмотренной действующим законодательством (ст. 1 ЗК РФ). Судьба принадлежности главной вещи состоит в том, что собственник главной вещи вправе прекратить подчинение одной вещи другой и дать вещи другое назначение. Главная вещь может быть продана без главной вещи. Однако принцип единства судьбы земельного участка и объекта на нем исключает возможность продажи сооружения без земельного участка.
Представляется, что правовая сущность линейного объекта как недвижимого имущества может быть определена исключительно с позиций признания права собственника земельного участка определять самостоятельное назначение и юридическую судьбу объекта недвижимости. С этих позиций приобретает логическое обоснование позиция судебных органов в части признания самостоятельным объектом недвижимости бетонированных площадок и иных линейных
4 Кассо Л.А. Русское поземельное право. С. 7.
объектов. Такой подход к определению правового статуса линейного объекта является основой для определения правового режима оборота земельных участков, на которых находится данный объект.
Согласно ст. 39.23 ЗК РФ сервитут может быть установлен для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка. Однако размещение линейных объектов наряду с установлением сервитута может осуществляться также на основании права собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования. Нерешенным остается вопрос о правовых критериях выбора юридической формы пользования земельным участком для целей размещения линейных объектов. Так, п. 1 ст. 301 проекта Федерального закона № 47538-6 предусматривалось: земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе не завершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Однако, в действующем законодательства данная формулировка не нашла отражения.
В правовой регламентации отношений, связанных с установлением сервитута публичных земель, не предусматривается учет публичных интересов, которые бесспорно затрагиваются в связи с принятием решения о размещении линейного объекта. Поскольку данный вид прав не является публичным сервитутом, не применяется п. 2 ст. 23 ЗК РФ, предусматривающий проведение публичных слушаний.
Линейные объекты занимают особое место в предусмотренной гражданским законодательством типологической классификации объектов недвижимости. В ряде законодательных актов линейные объекты рассматриваются в качестве самостоятельного вида сооружений (ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384 «Технический регламент здания и сооружения», ст. 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 126 «О связи», ст. 42.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости»). Сооружение, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент здания и сооружения» сооружение - результат строи-
тельства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Характерной особенностью линейных объектов является их значительная территориальная протяженность, размещение в границах нескольких земельных участков, а зачастую, различных регистрационных округов. Приобретение и переход прав на такие объекты затрагивает не только частные интересы, а, следовательно, требует определения особых юридических форм возникновения прав на данные объекты.
Пробелом в законодательстве, создающим коррупционные риски при установлении сервитута публичных земель, следует считать отсутствие правовой определенности в вопросе о статусе линейного объекта. Дело в том, что сервитут публичных земель может быть установлен для размещения только таких линейных объектов, которые признаются недвижимым имуществом. Следовательно, основанием заключения соглашения об установлении сервитута для названной цели должны являться документы, предусматривающие право на возведение объекта, который будет признан самостоятельным объектом недвижимости. Между тем, по данному вопросу отсутствует определенность в законодательстве и единообразие правоприменения.
Ввиду неопределенности в законодательстве в части регулирования состава земельного участка и перечня его принадлежностей следует признать, что в настоящее время линейные объекты не могут быть признаны принадлежностями. Нельзя, безусловно, считать, что эти объекты разделяют участь земельного участка. В целях обеспечения реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на них объектов необходимо дополнить земельное и гражданское законодательство указанием на признание сооружений принадлежностями земельного участка по воле его собственника. Признание линейного объекта в качестве сооружения осуществляется посредством кадастрового учета данного объекта, проведенного на основании заявления собственника земельного участка. Отсутствие кадастрового учета названных объектов подтверждает правовую природу данного объекта как неотделимого улучшения земельного участка, являющегося составной частью последнего.
