CC BY
45
Курманалина А.К.1, Феткулов А.Х.2, Жумадильдина А.К.3 ®
1Кандидат экономических наук, доцент кафедры Банковское дело Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза.
2Кандидат юридических наук, доцент, ведущий научный сотрудник научно-исследовательского института экономических и правовых исследований Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза.
3Магистрант Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза.
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЗАХСТАНЕ:
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ
Аннотация
Данная статья рассматривает проблемы ипотечного кредитования в Казахстане.
Автор затрагивает риски, факторы, сдерживающие развитие ипотеки для коммерческих банков. В результате предлагаются меры, направленные на минимизацию рисков
ипотечного кредитования, применительно к Казахстану
Ключевые слова: коммерческий банк, ипотечный кредит, ипотечное кредитование, ипотечный риск, проблемы ипотечного кредитования
Keywords: commercial bank, mortgage loan, mortgage lending, mortgage risk, the problems of mortgage lending
Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям, которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имеется и в Казахстане. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к казахстанским особенностям.
В настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в Казахстане.
Международная практика демонстрирует развитие ипотечного кредитования, приносит наибольшую выгоду для государства и экономики страны в целом. Это объясняется, прежде всего, тем, что оно влияет на проблемы жилищного характера, что является весьма значительным со стороны социальной политики государства, учитывая, что при этом стимуляции подвергается собственная инициативность граждан. Помимо этого, для общего кредитования привлекаются в основном внутренние инвестиции: сбережения населения сраны, средства институциональных инвесторов. В результате чего происходит косвенное финансирование реальных секторов экономики: в основном строительные и смежные с этой областью отрасли.
® Курманалина А.К., Феткулов А.Х., Жумадильдина А.К., 2016 г.
К основным проблемам, которые тормозят дальнейшее развитие ипотеки как финансового механизма можно отнести следующие: высокие процентные ставки для заемщиков; завышенные требования к заемщикам - получателям ипотечных кредитов; значительный размер первоначальных взносов; неуверенность основной массы заемщиков в устойчивости собственного финансового положения; низкая ликвидность объекта залога[1, 114-116].
Ипотечный кредит характеризует себя как кредит, имеющий ряд специфических критериев, вследствие чего ведя такой вид коммерческой деятельности банки, несут соответствующие риски.
Основным риском при таком кредитовании является «кредитный», т.е. риск того, что заемщик не погасит задолженность в соответствующем сроке и размере. Данный риск имеет две составляющие: прежде всего это сам риск невозврата, а во-вторых, в случае такого риска - банк не сможет компенсировать потери за счет реализации предмета залога (материальные предметы)[2 42-46].
Масштаб риска невозврата ипотечного кредита можно оценить по двум критериям: достаточный ежемесячный доход заемщика для осуществления ежемесячных выплат по погашению кредита, также и по его кредитной истории (в основном это информация о частоте задержек по ежемесячным выплатам). Размер риска по невозможности компенсирования за счет реализации залога решаются по данным судебной практики: какое количество времени и средств будет затрачено на выселение заемщика из жилья, а также на реализацию этого жилья. Помимо этого, риск зависит от возможности реализовать залог за сумму большую, чем сумма кредита, выданная самим банком [3, 42-47].
Вследствие чего, размер данного риска в целом зависит от доли, которую занимает сам кредит в стоимости залога, т.е. чем больше эта доля, тем больше повышается риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае экономических причин (падение цен, инфляция и т.д.), таким образом в случае чего залог придется продавать по цене, ниже чем первоначальная.
Также, довольно значительным риском при традиционной модели ипотечного кредитования является процентный риск, так как риск изменении процентных ставок на рынке, в целом меняет систему кредитования, учитывая что, ипотечные кредиты являются долгосрочными, такая вероятность достаточно велика. Если в случае роста рыночной процентной ставки банк продолжает получать от заемщика ежемесячное погашение ипотечного кредита исходя из той ставки, под которую он ее выдавал, то вкладчикам он выплачивает доход по большей ставке, чем это предполагалось.
Единственным целесообразным и наиболее оптимальным способом управления процентным риском в рамках такой модели (традиционной) является использование переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по той мере изменении рыночных процентных ставок изменяются также и выплаты, осуществляемые заемщиком ежемесячно [4].
Еще одной проблемой, которая таким же образом влияет на платежеспособность, является условия кредитного договора банка в одностороннем порядке. При планировании взятия ипотечного кредита, следует предусмотреть грамотный и осознанный подход к выбору кредитной организации.
Системы страховой защиты от рисков ипотечного кредитования поспособствует управлению рисками ипотечного кредитования жилья банками второго уровня, посредством применения страховых продуктов. Достаточное обеспечение необходимых объемов ипотечного кредитования, существующим нуждам общества, требует решения целого ряда задач, среди которых ключевой момент занимают проблемы обеспечении гарантии по возвращению ипотечных кредитов, оптимизация рисков участников ипотечной системы, а также необходимость общей стабилизации систем ипотечного кредитования.
Механизмом управления по решению вышеприведенных проблем, в условиях ипотечного кредитования выступает ипотечное страхование. Ипотечное страхование позволяет разграничить риски между субъектами ипотечных отношений и самим страхователем,
тем самым позволить повысить надежность ипотечной системы в целом, уменьшив размер первоначального взноса при взятии недвижимости в кредит, что также обеспечит для большего числа населения их доступность [5].
Так, на сегодняшний день, развитие ипотеки для банковских учреждений сдерживается такими факторами как:
- ограниченность платежеспособного спроса населения, по причине в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. К сожалению, большее количество банков предлагают для ипотеки слишком высокие годовые проценты;
- низкие объемы и не слишком высокое качество нового жилого строительства в субъектах Республики Казахстан объясняют недостаточное количество предложении и высокую стоимость квартир на рынке недвижимости. Известный факт, что существуют первичные и вторичные рынки недвижимости, а жилищный фонд РК (вторичный рынок) резко ушел в упадок, и даже должное количество ветхих и аварийных домов не смогут стать основой для ипотечного кредитования;
- низкие темпы разработки и совершенствования законодательных основ по ипотечному кредитованию;
- неразвитая инфраструктура рынка недвижимости;
- психологический настрой заемщиков (предположение и заведомо ложное мнение о трудностях выплаты ипотечных взносов) и др.
Для дальнейшего функционирования ипотечного рынка необходимо учитывать следующие факторы:
- сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;
- быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агентаР;
- привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
- усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
- достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
- упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;
- сформировать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;
- развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;
- создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
- уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане [6].
Совершенствование ипотечного кредитования в банках второго уровня является одной из приоритетных задач банковской сферы Республики Казахстан.
Стоит отметить, что во многом рекомендации зависят от специфики казахстанского рынка. В последнее время можно заметить тенденцию, что большинство граждан РК стали более пессимистично относится к ипотечному кредитованию, этому есть свои объяснения: во-первых термин «ипотека» вызывает сомнительные эмоции, которые основываются на продолжительных ежемесячных выплатах, во-вторых нестабильность курса американского доллара также ставить под сомнение ипотечную сферу.
Таким образом, ипотечному кредитованию требуются новые программы для повышения лояльности клиентов банков для дальнейшего развития и совершенствования системы ипотечного кредитования.
Так, можно обозначить следующие меры, направленные на минимизацию рисков ипотечного кредитования, применительно к Казахстану:
1. Разработать и внести ряд изменений в законодательную базу, относительно расширения круга полномочий и ответственности регулятора (органа, контролирующего се-кьюритизационные сделки и процессы). Это поможет усилить его роль в данном процессе, а значит и усилит контроль над сделками. Наладив эффективный надзор, ориентированный на уменьшение рисков, можно избежать негативных последствий. В последние годы в Казахстане активно обсуждается вопрос о введении подобной меры. Но законодательных основ контроля практически нет, что не позволяет создать полноценную нормативную базу.
2. Создать базы данных по сделкам с недвижимостью с регулированием прав доступа. Отслеживая кризисные явления в экономике, уполномоченным органам в первую очередь необходима полная и достоверная информация, а также требуются полномочия для принятия и реализации точных управленческих решений. Относительно рынка недвижимости сделать это несложно: посредством создания базы данных по базисным параметрам (цена, расположение, стоимость, метражи т. д.). Также, для сокращения сроков создания базы, для обезличивания данных и упрощения их обработки, каждому объекту недвижимости можно присвоить особый код. На наш взгляд, осуществление перечисленных мер, позволит обнаруживать зарождающиеся «пузыри» на рынке недвижимости, незамедлительно осуществлять регулирующие меры.
3. Улучшить точность оценок рейтинговых агентств по вторичным ценным бумагам, обеспеченным ипотечными активами.
Неверные оценки рейтинговых агентств стали одной из причин ипотечного кризиса США 2007 г. Однако, в настоящей момент, не создано альтернативной и более эффективной замены данным компаниям.
Для действенной работы финансового сектора, по нашему мнению, требуется ввести аккредитацию рейтинговых агентств и нынешних систем рейтингования. Также необходимо разработать улучшенные и общедоступные системы оценки качества эмитентов контролирующими органами; создать и внедрить фиксированные принципы присвоения рейтингов (например, ответственность рейтинговых агентств за присвоенные рейтинги, нормы раскрытия информации при присвоении рейтингов и т. д.). В настоящее время перечисленные требования в законодательстве РК отсутствуют. Однако, данные меры могут увеличить прозрачность не только на рынке ипотечных ценных бумаг, но и на финансовых рынках в целом.
Таким образом, ипотечное кредитование — это механизм, который стимулирует важнейшие направления экономической активности. Данная техника финансирования имеет ряд преимуществ и, после доработки, механизмы ипотеки будут весьма полезны для экономики Казахстана.
Литература
1. Бреус А.С., Тихомиров В.С. Ипотека в России в посткризисных условиях // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. Москва. - 2010. - № 6. - С. 114-116.
2. Беликова А. Методика оценки кредитного риска: зарубежный опыт и российская практика // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 5. - С. 42-46.
3. Мухамедова М.М. Управление ипотечными рисками в банках второго уровня // Вестник ПГУ. Павлодар. - 2011. - № 2. - С.42-47.
4. Сергеев А.П., Доступность ипотеки снижается, 2014— [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://krisha.kz/content/articles/2014 (дата обращения 03.03.2015)
5. Банковское дело / Под ред. Г.И. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2009. - 384 с.
6. Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство: Учеб .для вузов / Под ред. В. А. Челнакова. - М.: Высшая школа, 2011. - 291 с.
