CC BY
44
Обмен опьытом
Гранат М.А. некоторые способы присвоения денег и собственности при операциях на рынке недвижимости
В статье рассмотрены некоторые схемы, применяемые недобросовестными участниками рынка недвижимости, и предложены способы противодействия нарушениям прав добросовестных продавцов и покупателей недвижимого имущества.
Ключевые слова: защита прав участников рынка недвижимости, недобросовестные участники рынка недвижимости, мошенничество.
Granat M.A. some ways of assignment of money and property at operations in the real estate market
In article some schemes applied by unfair participants of the market of real estate are considered, and ways of counteraction are offered violations of the rights of conscientious sellers and buyers of real estate. Keywords: protection of the rights of participants of the market of real estate, unfair participants of the market of real estate, fraud.
Пенсионерке на праве собственности принадлежала квартира в г. Тольятти. Дочь этой женщины вышла замуж. Пенсионерка подарила дочке и ее избраннику квартиру на свадьбу, а сама осталась без какой-либо недвижимости.
Дочь и ее супруг оказались порядочными людьми, скопили денег, всего около пятисот тысяч, и под залог уже своей квартиры заняли еще два миллиона рублей. Все свои накопления и кредитные средства супруги отдали пенсионерке, чтобы она приобрела себе отдельное жилье. Пенсионерка выбрала строительную компанию, с которой заключила договор долевого участия в строительстве. Оплата была произведена женщиной в полном объеме. Договор со строителями был заключен в 2006 г. За регистрацией данного договора стороны в регистрационную службу не обращались (хотя с 01.04.2005 такие договоры обязательно должны регистрироваться согласно ФЗ «О долевом участии в строительстве...», если разрешение на строительство было получено после вступления в силу названного закона).1
Когда в 2008 г. строительство дома подходило к концу, пенсионерка стала узнавать, когда ей по факту передадут квартиру. Так как подписание акта приема-передачи под различными предлогами затягивалось, женщина начала беспокоиться и обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности. Как выяснилось в ходе подготовки дела к слушанию, женщина оказалась уже не первой покупательницей данной квартиры. Квартиру получил тот покупатель, который первым
1 Фасахова Л.И. Защита прав дольщиков и порядок признания права собственности на объекты незавершенного строительства в долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Сборник научных статей преподавателей кафедры права. - Казань: Мир без границ, 2010. - С. 46-53.
обратился в суд о понуждении ЖСК к регистрации договора. Этот гражданин в процессе изменил исковые требования и попросил признать за ним право собственности. Данный иск был удовлетворен. После вступления в силу решения суда построенная квартира была немедленно перепродана. Так как право собственности было признано за иным лицом еще до обращения пенсионерки, и так как в настоящее время спорной квартирой владеет совершенно посторонний гражданин, районный суд разъяснил пенсионерке ее право требовать возврата денег и компенсации убытков от строителей.
Все произошедшее строители объясняли технической ошибкой, возникшей в результате привлечения новых сотрудников. Наличие долга перед пенсионеркой руководство организации не отрицало, но ссылалось на временное отсутствие средств для исполнения обязательств.
В настоящее время строительная фирма деятельность фактически прекратила. Многократные обращения в правоохранительные органы результата не дали. Кроме того, известно, что у руководителя организации какой-либо собственности и официального дохода не имеется.
Окончательный итог по данному делу таков: новой квартиры у пенсионерки нет. У ее дочери с супругом все накопления утрачены, и при этом имеется долговое обязательство в размере двух миллионов рублей. Единственное жилье данной семьи находится в залоге у банка, и в случае прекращения ипотечных выплат все трое останутся на улице. Выплаты по кредиту, согласно договору с банком, должны продолжаться в течение пятнадцати лет. Глава семьи - работник АвтоВАЗа, и его зарплата едва покрывает ежемесячный ипотечный платеж. Перспективы у семьи незавидные.
1SC
Очевидно, что причиной тяжелейшей ситуации стали действия строительной компании, а также беспечность пенсионерки, которая произвела исполнение по незарегистрированному договору.
Мы отказали данной семье в юридической помощи, так как не увидели каких-либо перспектив по данному делу. В последующем выяснилось, что свои последние деньги пенсионерка потратила на оплату услуг других юристов, которые получили заведомо неисполнимое решение суда о взыскании денег со строительной фирмы. Вынесение данного судебного акта никак не улучшило ситуацию, и даже можно говорить об обратном: парадоксально, но последний отказ правоохранителей в возбуждении уголовного дела был мотивирован тем, что отношения по делу носят гражданско-правовой характер, так как между сторонами имелся гражданский спор, и он был разрешен в гражданском процессе, о чем свидетельствует вынесенное судебное решение.
Большой интерес среди юристов вызвала еще одна схема, при которой не имеется потерпевших граждан и юридических лиц, а страдают только интересы государства, так как целью схемы является изъятие средств из бюджета.
Суть схемы состоит в следующем. Есть три товарища. У первого участника схемы («продавца») на праве собственности имелась квартира, которая не была обременена какими-либо правами третьих лиц. Собственник данной квартиры выдал доверенность на сделки с ней своему другу, второму участнику схемы. Назовем этого участника условно «риэлтор».
Данный товарищ интересен, прежде всего, тем, что у него нет никакой собственности. «Риэлтор», действуя по доверенности, продал квартиру третьему участнику схемы - «покупателю». По документам «покупатель» якобы полностью расплатился с «риэлтором» за переходящую по сделке недвижимость. Для имитации реальности сделки денежные средства были зачислены со счета «покупателя» на счет «риэлтора». Самое важное действие совершилось непосредственно перед заключением договора купли-продажи: за день до сделки собственник отозвал доверенность у «риэлтора». Это ключевой момент всей схемы. Так как регистрационная служба не имела возможности проверить, отозвана или действует выданная «продавцом» доверенность, сделка по купле-продаже успешно прошла регистрацию.
В дальнейшем от бывшего собственника к «покупателю» поступил виндикационный иск. В иске было заявлено требование об истребовании из незаконного владения квартиры, которая была
продана неуправомоченным лицом (имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать - п. 2 ст. 301 ГК РФ). В основании данного иска заявитель ссылался также на известное Определение КС РФ от 25 марта 2004 г. № 98-О. В качестве третьего лица в процесс был привлечен «риэлтор».
Так как все участники схемы изначально находились в сговоре, серьезных возражений от «покупателя» не поступило. Так как «покупатель» выразил явное намерение в будущем взыскивать денежные средства с «риэлтора», суд удовлетворил требования о виндикации, и с момента вступления в законную силу решения суда первый участник описываемой схемы снова стал собственником своей квартиры. По легенде, «риэлтор» полученные от «покупателя» денежные средства присвоил. Поэтому в дальнейшем от «покупателя» к «риэлтору» последовал иск о взыскании денежных средств. Данный иск также был удовлетворен судом - имелись к тому явные основания. Так как «риэлтор» никаким имуществом и доходом не располагал, исполнительное производство в отношении него через некоторое время было прекращено за невозможностью исполнения.
В итоге действиями данной группы был сформирован пакет документов, из которого следовало, что: «покупатель» приобрел квартиру и заплатил за нее цену в полном объеме, а позже он лишился квартиры в результате предъявления к нему виндикационного иска. При этом в решении суда была установлена добросовестность «покупателя» - он не знал и не мог знать о том, что «риэлтор» не имел прав по продаже квартиры. «Добросовестный покупатель» в силу объективных причин не смог получить исполнение от «риэлтора», так как последний является полностью несостоятельным должником.
Дальнейшие действия продиктованы следующим.
ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» в измененной редакции содержит ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».
Согласно данной норме закона, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим причинам взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Таким
образом, наш «покупатель» выжидает один год с момента начала исполнительного производства по взысканию денег от «риэлтора». Не получив деньги, «покупатель» заявляет регистратору требование о предоставлении компенсации в размере, предусмотренном законом (один миллион рублей). Данные денежные средства в итоге делятся между тремя товарищами - участниками описанной схемы.
Интересно, что приведенная комбинация не предполагает со стороны ее постановщиков каких-либо существенных материальных затрат. Кроме уплаты госпошлин за регистрацию договора в рег-палате и платежей в бюджет за обращение в суд, участники группы потратились только на услуги нотариуса и потеряли небольшой процент при межбанковском переводе.
Бороться с данной схемой возможно на стадии регистрации сделок, но это достаточно проблематично, так как не организовано сотрудничество между нотариальными конторами и регистатора-ми, а сама система предполагает добросовестность участников сделок. На стадии получения судебных решений участники схемы наиболее уязвимы, так как судью может насторожить пассивность «покупателя» при истребовании от него недвижимости, но новизна и очень узкая известность данной схемы делает ее практически неузнаваемой для подавляющего большинства работников судебной системы. Бороться же с участниками данной схемы после вступления в силу судебных актов практически бессмысленно.
Отметим также, что работники регистрационной службы, когда им заявляют требования о компенсации в размере миллиона рублей, ссылаются
на п. 3 ст. 31.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», согласно которому «порядок выплаты Российской Федерацией компенсации ... устанавливается Правительством Российской Федерации».2 Так как соответствующего постановления с 2004 года так и не принято, регистраторы в производстве выплаты отказывают. Суды позицию регистраторов не разделяют и указывают, что право на компенсацию у «покупателя» имеется на основании ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», и данное право не может зависеть от принятия или непринятия какого-либо уточняющего постановления правительства. Таким образом, взыскание миллиона рублей с регистратора происходит в судебном порядке. Эффективной схемы борьбы с данными действиями, насколько известно, пока не создано.
Пристатейный библиографический список
1. Ковешников Д.А. Административно-правовое регулирование государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2010.
2. Фасахова Л.И. Защита прав дольщиков и порядок признания права собственности на объекты незавершенного строительства в долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Сборник научных статей преподавателей кафедры права. - Казань: Мир без границ, 2010.
2 Ковешников Д.А. Административно-правовое регулирование государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2010.
РАГУЛИН А.В.
Процессуальные
и тактические
аспекты
деятельности
адвоката-защитника
в уголовном
судопроизводстве
Рагулин А.В. Процессуальные и тактические аспекты деятельности адвоката-защитника в уголовном судопроизводстве. - М.: Юрлитинформ, 2011.
В настоящей работе развивается сформулированная в выпущенной издательством «Юрлитинформ» в 2008 г. монографии Рагулина А.В. авторская концепция учения о профессиональной защите по уголовным делам.
В работе, являющейся логическим продолжением предыдущей, на основании действующего законодательства и правоприменительной практики рассматриваются уголовно-процессуальные и тактические аспекты деятельности адвоката на стадии предварительного расследования и судебного рассмотрения уголовных дел.
Особое внимание в работе уделено исследованию проблемных правовых вопросов участия профессионального защитника по уголовному делу, а также анализу нарушений норм уголовно-процессуального законодательства, допускаемых лицами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, предварительное расследование и судебное разбирательство, и алгоритму действий адвоката по использованию указанных нарушений в интересах стороны защиты и нейтрализации этих нарушений.
