CC BY
182
ток и здания, сначала будут удовлетворены требования такого третьего лица, затем — дольщиков.
Если таким третьим лицом, финансирующим инвестиционный проект застройщика, является банк, то первый вариант в целом невыгоден для застройщика, который вынужден будет искать банк-поручитель, второй — для банка, который должен будет отказаться от части прав на удовлетворение своих требований в случае реализации заложенных прав.
Предположительно, разрешение этого противоречия будет определяться индивидуально в каждом конкретном случае и будет зависеть от позиций сторон на российском инвестиционном рынке.
(Ь) Залог прав после заключения первого договора участия в долевом строительстве
По общему правилу, после заключения первого договора долевого строительства, любое из прав, указанных в п. 3 (а) выше, может быть обременено залогом только с согласия дольщиков.
Тем не менее, в виде исключения, права, указанные в п. 3 (а) выше, могут быть заложены в пользу банка после заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве, но при этом:
(1) такой залог должен обеспечивать обязательства по возврату кредита, который был предоставлен банком исключительно для целей финансирования возведения объекта долевого строительства, а не для каких-либо других целей;и
(и) банк должен дать те же согласия, что и описанные в п. 3 (а (2)) выше.
Таким образом, права банка, предусмотренные Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.1, на автоматическое приобретение обеспечения в виде залога права собственности на земельный участок (или прав аренды), а также права на объект незавершенного строительства (в случае регистрации такого права) и права собственности на возведенное здание (с момента регистрации такого права застройщиком), значительно ограничены в случае финансирования банком инвестиционного строительного проекта на условиях долевого строительства.
Законодатель в данном случае придерживается позиции безусловного приоритета защиты прав дольщиков над защитой прав банков.
Данный факт подтверждается и иными положениями Закона о долевом строительстве.
Так, например, в 2006 году в Закон о долевом строительстве были внесены изменения, в соотвествии с которыми передача гражданам прав путем
1 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, № 137, 22 июля 1998 // Собрание законодательства РФ. 20 июля 1998. № 29. ст. 3400.
уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
До введения данной нормы Закона застройщики — юридические лица имели возможность финансировать строительные проекты в соотвествии с заключенными ими инвестиционными договорами и на определенном этапе строительства уступить часть своих прав требования на строящиеся квартиры гражданам.
Таким образом, для инвестора существовал легкий способ «обхода» положений, предусмотренных Законом о долевом строительстве, прежде всего относящихся к финансированию проектов долевого строительства и вариантам обеспечения такого финансирования, привлекаемого от третьих лиц.
При этом граждане не получали той защиты прав, которую предоставлял Закон о долевом строительстве дольщикам, заключившим с застройщиком договор долевого строительства.
Введение вышеуказанного положения Закона о долевом строительстве позволило защитить права граждан, инвестирующих свои накопления в строительство многоквартирных домов.
Макаров О.В.,
канд. юрид. наук, адвокат, адвокатская палата Липецкой области
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
Гражданско-правовая ответственность по договору строительного подряда характеризуется такими особенностями: 1) за возможные нарушения установлена зачетная неустойка 2) убытки взыскиваются полностью; 3) в качестве специального основания имущественной ответственности сформулированы недостатки построенного объекта, в том числе недостиже-
1 Предложение о разрушении сложившейся системы неустоек по российскому гражданскому праву, с которым выступил В.А. Хохлов, представляется неприемлемым. В своей монографии он пишет: «Так, взыскание неустойки в ее теперешнем виде следует рассматривать как аномалию и законодательно предусмотреть возможность применения данной санкции только в отдельных, исключительных случаях» (Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву / ВА.Хохлов, Тольятти, 1997. С. 42). Обоснованной представляется точка зрения B.C. Белых, который критически оценивает предложения ряда ученых об упразднении неустойки любого вида (см.: Белых B.C. Гражданско-правовое обеспечение качества продукции, работ и услуг / B.C. Белых. Автореф. докт. дисс. Екатеринбург, 1994. С. 7.
ние проектной мощности либо других запроектированных показателей. Надо отметить, что стороны договора строительного подряда придерживаются принципа реального исполнения обязательств. Например, п. 4.3 договора № 21-91/97 от 15 апреля 1997 г. между ОАО «Воронежнефтепродукт» (заказчик) и ЗАО «Электронмехстрой» предусматривалось: сторона, нарушившая условия договора, возмещает другой стороне все понесенные убытки, что не освобождает стороны от дальнейшего выполнения ими взятых на себя обязательств по настоящему договору.
Что касается убытков, то они должны в соответствии с действующим законодательством взыскиваться полностью. В практике строительства не всегда возмещается даже реальный ущерб в имуществе заказчика или подрядчика. Например, по договору строительного подряда от 09 марта 1979 г. Усманская межколхозная передвижная механизированная колонна Липецкого облмеж-колхозстрой объединения выполняла работы по строительству комплекса на 800 голов крупного рогатого скота в одном из колхозов. При этом субподрядной организацией недоброкачественно был смонтирован трубопровод от емкостей до котельной. При пробном пуске трубопровода, когда была сделана попытка подать топливо к котельной под давлением, оно было выброшено из-за неисправностей в трубопроводе. Колхоз предъявил иск к МПМК как генподрядчику о взыскании 2407 руб. (в существовавшем масштабе цен), составляющих стоимость топлива. Иск был полностью удовлетворен
Между тем такое решение явно недостаточно. Ни заказчик, ни суд не поставили вопрос о взыскании стоимости материалов и конструкций, израсходованных на монтаж трубопровода, а также стоимости строительномонтажных работ, хотя это, безусловно, положительный ущерб в имуществе. По нашему мнению, в целях обеспечения принципа полного возмещения убытков при нарушении обязательств по выполнению строительных работ давно пора не только изменить действующее правовое регулирование, но и разработать и утвердить соответствующие методики. В современных условиях такие методики должны носить рекомендательный характер для участников строительного процесса и для правоохранительных органов. Обобщение судебной и судебно-арбитражной практики выявляет крайне незначительное число дел о взыскании убытков. Обычно требование о возмещении убытков заявляется вместе с требованием о взыскании задолженности и за выполненные строительно-монтажные работы и выражаются в денежных суммах, уплаченных в связи с неплатежами (налоги, прочие обязательные платежи)2. При обобщении судебной практики по
1 См.: Архив нарсуда Усманского района Липецкой области. 1980. Дело 2791.
2 См.: Архив арбитражного суда Хабаровского края. Дело А 73-7280/1-99. Дело А73-7292/1-99.
строительным подрядам за 2000 год в арбитражном суде Воронежской области было выявлено три дела о взыскании убытков (общее количество су-дебно-арбитражных дел — 83).
Что касается имущественной ответственности подрядчика за неисполнение обязательств по выполнению строительных работ, то здесь больше всего нерешенных вопросов и пробелов. Отказ от консолидированного нормативноправового акта типа Правил о договорах подряда на капитальное строительство всего лишь усугубил недостатки анализируемого правового института.
В литературе справедливо отмечено, что практически отсутствует гражданско-правовая ответственность подрядчика за недоброкачественное строительство Действительно, в том случае, если подрядчик устранил за свой счет все недоделки и дефекты к сроку, указанному в акте приемочной комиссии, то ка-кой-либо ответственности для него не наступает. Правда, по мнению некоторых авторов, устранение дефектов и недоделок в возводимых объектах можно рассматривать как форму гражданско-правовой ответственности2. Однако более обоснованной представляется противоположная точка зрения, в соответствии с которой устранение дефектов и недоделок не является гражданско-правовой ответственностью подрядчика \ В самом деле, вряд ли можно признать действия подрядчика по доведению строительного объекта до того уровня качества, который предусмотрен договором, гражданско-правовой ответственностью, хотя определенные неблагоприятные последствия для подрядчика наступают. Практически они выражаются в перерасходе фонда заработной платы, в необходимости дополнительного расходования строительных материалов и изделий, в отвлечении части рабочей силы с планируемых объемов строительно-монтажных работ и т.п. Все это, по нашему мнению, не носит характера имущественной ответственности по договору строительного подряда. Поэтому нужно согласиться с предложением об установлении ответственности подрядчика за сам факт предъявления к сдаче объекта с недоделками и дефектами 4, поскольку недоброкачественное строительство порождает крайне неблагоприятные экономические и моральные последствия.
1 См.: Цыбуленко З.И. Сотрудничество социалистических предприятий при исполнении хозяйственных обязательств / З.И. Цыбуленко. Саратов: изд-во Саратовского ун-та, 1988. С. 132; Кичатова В. С. Вопросы ответственности по договору подряда на капитальное строительство /
B.C. Кичатова // Правоведение. 1977. № 6. С. 116; Басин Ю.Г. Вопросы совершенствования хозяйственного законодательства / Ю.Г.Басин // Правоведение. 1975. № 6. С. 57.
2 См.: Баирыев К.К. Правовое регулирование производственно-хозяйственной деятельности межколхозных строительных организаций / КК.Байрыев. Ашхабад, 1969. С. 93; Хохюв В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву / ВА.Хохлов. Тольятти, 1997.
C.286 и след.
J См.: РайхерВ.К. Правовые вопросы договорной дисциплины в СССР / В.К. Райхер. JL: изд-во Ленинградского ун-та, 1958. С.72; Занковский С. С. Субподряд в капитальном строительстве. Правовые вопросы / С.С. Занковский. М.: Наука, 1986. С. 79.
4 См.: Калмыков Ю.Х. Правовое регулирование хозяйственных отношений / Ю.Х. Калмыков. Саратов: изд-во Саратовского университета, 1982. С. 188—189.
С.С. Занковский справедливо обратил внимание на то, что строительное законодательство не содержит указаний в отношении сроков ликвидации недоделок, выявленных в процессе приемки Установление сроков ликвидации недоделок и дефектов возможно на основе сочетания норма-тивно-правового и индивидуального регулирования: в федеральном законе о строительстве можно было установить предельный срок устранения недоделок и дефектов, предоставив сторонам по договору право конкретизировать его в зависимости от объема и содержания недостатков.
При несвоевременном обеспечении заказчиком строительства материально-техническими ресурсами (в том случае, когда такое регулирование охватывается условиями заключенного договора строительного подряда) возникает вопрос о соотношении ст. 404 ГК и 401 ГК РФ: согласно ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Дальнейший анализ правоотношений распадается на два варианта: нормативный и договорный.
Если стороны предпринимательского договора не предусмотрели иное, то неисполнение обязанностей со стороны должника (например, заказчиком) не признается основанием для освобождения контрагента (в данном случае — подрядчика) от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Не действует и ст. 404 ГК РФ, поскольку действия (бездействия) кредитора безразличны для решения вопроса об ответственности должника. Получается, что в основном, нормативно-правовом варианте, закрепленном ГК РФ, вина кредитора учету не подлежит.
Учет вины кредитора возможен в договорном варианте взаимоотношений сторон: если стороны признали действие принципа вины, то, следовательно, подлежит учету как вина должника, так и вина кредитора. Представляется, что договорный вариант регулирования гражданско-правовой ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности, заключающийся в признании принципа вины, носит более цивилизованный характер и позволяет учесть особенности и конкретные обстоятельства рыночного положения. В основном же варианте, когда гражданско-правовая ответственность при осуществлении предпринимательской деятельное-
1 См.: Занковский С. С. Субподряд в капитальном строительстве. Правовые вопросы. С. 63.
ти усилена до пределов непреодолимой силы, такой учет невозможен, что может привести к недостаточно гибким решениям в системе предпринимательства.
Статью 404 ГК РФ целесообразно разделить на две статьи. Первая должна быть посвящена только вине кредитора как основанию освобождения должника от ответственности либо уменьшения его ответственности. Вторая же будет регулировать отношения, возникающие при смешанной вине, когда обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом по вине обеих сторон. В нормативно-правовых актах, относящихся к отдельным видам обязательств, необходимо закрепить более детальное и отражающее соответствующие особенности регулирование.
По отношению к договорным отношениям в системе бизнеса действующее законодательство предусматривает исключение из принципа вины. Поскольку договорная ответственность в системе предпринимательства носит, по общему правилу, безвиновный характер, в литературе возникает дискуссия о ее сущности и стимулирующем характере. В литературе представлен взгляд, в соответствии с которым за безвиновной ответственностью признается стимулирующее значение1.
Противоположный подход заключается в квалификации безвиновной ответственности предпринимателей как значительного правового препятствия для российского бизнеса2. B.C. Мартемьяновполагал, что «...безвинов-ная ответственность как наказание без вины — не лучший способ укрепления обязательственной дисциплины»3.
Бесспорно, что расширение сферы применения безвиновной гражданско-правовой ответственности в какой-то степени отражает такую тенденцию развития обсуждаемого института в странах Запада, как отказ от принципа вины4. Представляется, что наиболее верное решение возможно при условии выработки надлежащего понятия вины.
Распространенный характер приобрело понимание вины как психического отношения правонарушителя к своему противоправному поведению и возникшему результату. Такой подход в настоящее время не соответствует ст. 401 ГК РФ, в соответствии с которой лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства или условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
1 См.: Повышение роли гражданско-правовой ответственности в охране прав и интересов граждан и организаций / Киев, 1983. С. 83—86.
2 См.: Андреев В.К. Рынок и закон / В.К. Андреев // Хозяйство и право1993. № 5. С. 55.
J Мартемьянов B.C. Хозяйственное право / В.С.Мартемьянов. М.: БЕК, 1994. Т. 1. С. 263.
4 См.: Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву / М.И.Кулагин. М.: Статут, 2004. С. 309.
В цивилистической доктрине субъективное понимание вины оспаривается Б.И. Путинским и Д.Н. Сафиуллиным. Они полагают, что под виной в хозяйственной и юрисдикционной практике понимается существование двух обстоятельств, дающих основание для возложения ответственности: 1) наличие у должника реальных возможностей для надлежащего исполнения и 2) непринятие им всех необходимых мер к недопущению нарушения, предотвращению вредаНельзя не признать, что часть их подхода в понимании вины нашло отражение в ст.401 ГК РФ, где говорится о необходимости принятия со стороны должника всех мер для надлежащего исполнения обязательств.
Что же касается степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от должника по характеру обязательства или условиям оборота, то этот элемент вины не предусмотрен в концепции Б.И. Путинского и Д.Н. Сафиул-лина. Однако объективность обсуждаемого элемента вины не вызывает сомнений, поскольку выяснению подлежат внешние обстоятельства — характер обязательства или условия оборота, а не личные данные того или иного должника. Какие-либо субъективные предпосылки и данные не выясняются, что, по всей видимости, позволяет усомниться в понимании гражданско-правовой вины как психического отношения правонарушителя к собственному поведению и возникшему результату. Таким образом, подход, обосновываемый Б.И. Путинским и Д.Н. Сафиуллиным, в тенденции представляется верным.
Кроме того, он позволяет продемонстрировать действие механизма гражданско-правовой ответственности при отсутствии вины в субъективном понимании этого термина. Действительно, лицо внутренне может считать себя и невиновным, но доказать оно должно не отсутствие своего отношения, а принятие мер для надлежащего исполнения обязанностей. Такой вариант существовал и при отсутствии ст. 401 ГК РФ, поскольку доказывание отсутствия своего внутреннего отношения просто невозможно. Действительно, совершенно неясно, каковы могут быть доказательства наличия или отсутствия внутреннего психического отношения, в то время как действия вполне доказываемы с помощью тех или иных процессуальных средств. Статья 55 ГПК РФ и ст. 64 АПК РФ определяют, что доказательствами по делу являются полученные в порядке, предусмотренным законом порядком сведения о фактах, на основании которых соответствующий суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.Возникает вопрос: можно ли вину как психическое отношение лица рассматривать в качестве обстоятельства, подлежащего доказыванию по делу?
Отрицательность ответа очевидна.
1 См.: Пугинский Б.И. Правовая экономика / Б.И. Путинский, Д.Н.Сафиуллин. М.: Юрид. лит., 1991. С. 92.
Предмет доказывания будет в данном случае определяться ст. 401 ГК РФ, а ее формулировки таковы, что требуется доказывание объективных обстоятельств и фактов, а не чьего-то внутреннего отношения. Даже в том случае, когда обязанное лицо само будет подтверждать вину, то раскрытие вины осуществляется через освещение внешних обстоятельств, а не каких-то внутренних психических процессов. Поэтому полагаем, что подход в понимании вины, предложенный Б.И. Пугинским и Д.Н. Сафиуллиным, плодотворен, отвечает содержанию действующего законодательства и потребностям практики правоприменения.
Что касается российского гражданского права, то оно, на наш взгляд, представляет более гибкую правовую систему по сравнению со становящимися на путь непризнания принципа вины в договорных отношениях. Эта гибкость заключается в возможности субъектов предпринимательского договора перейти на виновные начала своих взаимоотношений, т.е. на применение ч. 1 ст. 401 ГК РФ. Диспозитивность гражданско-правового регулирования сохраняется и играет свою организующую роль.
Дмитриева О.А.,
канд. истор. наук, доцент кафедры истории государства и права
Курского государственного технического университета
«БОЛЕЗНЬ ОБЩЕСТВА И ГОСУДАРСТВА» - СОВРЕМЕННЫЕ РОССИЙСКИЕ ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА. ИСТОКИ И ПРЕДПОСЫЛКИ
Проблема функционирования жилищно-коммунальной системы является одной из наиболее актуальных проблем российского права. Необходимо отметить, что механизм данной системы несинхронно поддается реформированию и концептуализации из-за некоторых изначально заложенных неопределенных путей проведения соответствующей реформы, в ходе которой еще в конце 90-х годов прошлого XX столетия были разработаны федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Это было необходимо потому, что, начиная с 1997 года, главы субъектов Федерации стали полномочны определять тарифную и финансовую политику в регионах и городах, решая, каковы социальные нормы жилой площади и где начинались «излишки», при этом утверждая тарифы для коммунальных служб
1 См.: Федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилшцно-комму-нальных услуг на 1 кв.м по экономическим районам Российской Федерации» от 24 февраля 1999 года // Российская газета. 1999. № 39 /2148/; Постановление Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 1999 год» от 24 февраля 199 года. № 205 // Российская газета. 1999. № 39 /2148/.
