CC BY
152
НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СФЕРЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
КОЛОСКОВА Наталья Александровна
Аннотация: в данной статье дан краткий анализ норм гражданского законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в сфере индивидуального строительства и строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Кроме этого, дано краткое сравнение правового регулирования различных сфер строительной деятельности и выделены его особенности в сфере строительства индивидуальных жилых домов.
Annotation: in this article, a brief analysis of the norms of civil legislation regulating legal relations arising in individual building and apartment buildings and other real estate. In addition, a brief comparison of the legal regulation of different areas of construction activities and highlighted its features in the construction of individual houses.
Ключевые слова: многоквартирные дома, строительство индивидуальных жилых домов, малоэтажное строительство.
Key words: apartment buildings, construction of individual houses, low-rise construction.
В последнее время одним из наиболее распространенных видов гражданско-правовых отношений являются отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирных домов. Это явление вполне объяснимо и прежде всего экономическими причинами, наличием спроса на жилье, доступными условиями кредитования.
Объектом рассматриваемых гражданско-правовых отношений, как правило, являются многоквартирные дома. В связи с усложнением данных отношений и необходимостью их детального урегулирования принимается Федеральный закон РФ от 30. 12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».1
На сегодняшний день без надлежащего внимания законодателя остается вопрос правового регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов. Данные отношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми, так как правовые вопросы их строительства регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о договоре строительного и бытового подряда. Общие положения о договоре подряда носят в большей степени универсальный характер, так как
1 Федеральный закон РФ от 30. 12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» //Российская газета от 31. 12. 2004 г. № 292.
применимы к различного рода правоотношениям. На сегодняшний день это практически единственный источник правового регулирования строительства индивидуальных жилых домов. Однако в связи с увеличившимся спросом на индивидуальные жилые дома и необходимостью закрепления гарантий правовой защиты интересов граждан -заказчиков остро встает вопрос об улучшении качества правового регулирования правоотношений в сфере строительства.
Мнение о том, что законодатель уделил недостаточное внимание правоотношениям в сфере строительства индивидуального жилья, основано прежде всего на том, что Гражданский кодекс Российской Федерации содержит в своем составе всего лишь десять статей, посвященных договору бытового подряда. В силу пункта 3 статьи 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК РФ, применяются закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Таким образом, применение Закона РФ «О защите прав потребителей» в данных правоотношениях вторично, лишь тогда, когда отсутствует специальная норма, регулирующая спорные правоотношения. При этом многие важные проблемы, имеющие место при строительстве индивидуальных жилых домов, до сих пор законодательно не решены. Например, не урегулированы надлежащим образом вопросы сдачи
- приемки объекта индивидуального жилищного строительства. Важность этого вопроса неоспорима по той причине, что на практике часто имеют место нарушения со стороны застройщика (подрядчика)
32
Юридическая наука. 2011. № 1
в отношении качества строительства. С учетом того, что гражданин - заказчик - это более слабая сторона правоотношений, требуется более детальное правовое регулирование отношений по сдаче -приемке объекта. Следует сказать и об ответственности сторон договора в случае нарушения сроков сдачи - приемки. В то же время Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данные проблемы разрешает путем детального регулирования процесса приемки объекта строительства. Детальность регулирования заключается в том, что законодателем четко предусмотрен порядок извещения заказчика (инвестора) о готовности объекта к приемке. Кроме того, достоинством названного закона является определение требований к договору долевого участия в строительстве. В законе определены несколько существенных условий договора долевого участия в строительстве, без которых договор нельзя признать заключенным. Такая определенность - это прежде всего гарантия соблюдения интересов потребителей.
В отношении цены договора установлены специальные требования путем законодательного определения данного понятия. Итак, цена в договоре
- это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого участия для строительства (создания) объекта. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. Из данного определения видно, что цена договора должна в любом случае соответствовать тем фактическим затратам, которые были произведены застройщиком при строительстве (создании) объекта. Застройщик имеет право рассчитывать на вознаграждение, уровень которого также должен быть не выше сложившейся цены на подобного вида работы. Таким образом, участник долевого строительства имеет гарантию того, что сумма, которую он выплатит, в случае необходимости должна быть подтверждена и обоснована застройщиком.
Обратимся теперь к Гражданскому кодексу РФ. В силу ст. 735 ГК РФ цена в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами. В данном случае, несмотря на принцип равенства сторон, подрядчик, без сомнения, будет диктовать свою волю в отношении условия о цене, а заказчику при наличии желания получить готовый объект, придется согласиться на предложенную цену. И в последующем в случае
возникновения спора между подрядчиком и заказчиком по поводу цены, верх одержит подрядчик, потому что со ссылкой на ст. 735 ГК РФ суд укажет на наличие соглашения между сторонами именно о таком размере цены, а не ином.
Достоинства Федерального закона № 214-ФЗ заключаются еще и в порядке регулирования процедуры расторжения договора. В этом смысле глава Гражданского кодекса РФ о договоре бытового подряда не содержит специальных правил, что нередко создает спорные ситуации.
Были приведены лишь несколько преимуществ Федерального закона № 214-ФЗ, и только для того чтобы в данном сравнении отметить некоторые пробелы и недостатки законодательной базы, предназначенной регулировать правоотношения в связи со строительством индивидуального жилья. Конечно же нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что правоотношения, складывающиеся в сфере строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (под которыми законодатель понимает в том числе и нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости) являются более сложными, чем отношения в сфере индивидуального жилищного строительства. Но, тем не менее, если строительная компания возводит дом на две семьи, то уже можно говорить о создании долевой собственности. Дом, предназначенный для проживания двух или более семей, может рассматриваться как многоквартирный. В таком случае применению подлежит Федеральный закон № 214-ФЗ. И только если дом предназначен для нужд одной лишь семьи, то речь идет о необходимости применения норм о договоре подряда. Фактически объекты незначительно отличаются между собой, однако, правовое регулирование различное.
Нельзя отрицать и тот факт, что правовое регулирование индивидуального жилищного строительства также имеет свои особенности. Анализ ряда нормативных правовых актов позволяет сделать такой вывод. Так в статье 25. 2 Федерального закона от 21. 07. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены особенности государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для целей индивидуального жилищного строительства.
Статья 25. 3 названного Федерального закона предусматривает особенности государственной регистрации некоторых объектов недвижимого имущества, в частности государственной регистрации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемого или созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или созданном на земельном участке, расположенном в
черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.2 Таким образом, законодателем предусмотрен упрощенный порядок регистрации прав на указанные объекты. В этом состоят, конечно же, преимущества действующего законодательства, которые, как правило, выражают интересы индивидуального застройщика.
Особенности имеются и в порядке выделения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
Специфика правового регулирования строительства индивидуальных жилых домов заключается в том, что гражданско-правовой аспект данной проблемы определен не только Гражданским кодексом РФ, но и нормами иных правовых актов.
К ним относятся Жилищный кодекс Российской Федерации,3 Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»4, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»5, Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»6, Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах»7 и некоторые другие.
Для строительства индивидуального жилого дома застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для строительства дома; разрешение на строительство и производство строительномонтажных работ; архитектурно-строительный проект и справку о сметной стоимости дома.
Для приобретения или для строительства жилого дома гражданин может использовать собственные средства. Типичны ситуации, что их не хватает. При их нехватке он может использовать заемные средства, предоставляемые гражданам на основе специальных региональных программ, разработанных в соответствии с федеральным законодательством.
Необходимость привлечения денежных средств для строительства позволяет говорить о тесной взаимосвязи правоотношений в сфере строительства и кредитных правоотношений.
При этом кредитные правоотношения
2 Федеральный закон от 30. 06. 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» //Российская газета от 07. 07. 2006. № 146.
3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 г. № 188-ФЗ //Российская газета от 12. 01. 2005 г. № 1.
4 Федеральный закон от 6. 10. 2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета от 8. 10. 2003 г. № 202.
5 Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Российская газета от 22 июля 1998 г. № 137.
6 Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» //Российская газета от 30. 12. 1993 № 254.
7 Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180
«О жилищных кредитах» //Российские вести от 15 июня 1994 г. № 108.
регулируются не только Гражданским кодексом РФ, так как необходимо учитывать местные особенности. В связи с этим региональным законодательством могут устанавливаться требования для договора займа, используемого для финансирования строительства. В нем, как правило, должны быть указаны: цель получения займа; срок возврата и размер займа; порядок использования заемщиком средств первоначального взноса; порядок выдачи займа; порядок погашения займа; величина процентной ставки за пользование займом, условия изменения процентной ставки; условия страхования рисков; обеспечение обязательства заемщика; способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования займа; ответственность за нецелевое использование и несвоевременный возврат займа и другие условия по соглашению займодавца и заемщика.
Специфика займа в данных правоотношениях очевидна. Он в любом случае является целевым. Займодавец имеет право осуществлять контроль за использованием денежных средств заемщиком.
Возможно в строительных правоотношениях и поэтапное финансирование. Этапы финансирования согласовываются с застройщиком. Учету подлежит в данном случае и сметная документация. Окончание отдельного этапа строительства дома удостоверяется актом приемки законченного этапа строительства, подписываемым заемщиком и уполномоченным представителем займодавца.
Региональное законодательство имеет преимущество еще и в том, что позволяет молодым семьям получать социальные выплаты, в том числе и на строительство индивидуальных жилых домов.
Учитывая актуальность проблемы развития массового малоэтажного строительства индивидуальных домов, в правовом регулировании данных правоотношений большое значение играют региональные программы развития жилищного строительства, которые определяют роль органов местного самоуправления в данной сфере деятельности. Примером может служить областная целевая программа «Свой дом»8, принятая постановлением Рязанской областной Думы.
Таким образом, очевидно, что помимо Гражданского кодекса РФ, целый ряд вопросов регулируется подзаконными актами и актами органов местного самоуправления. Однако существующее разнообразие правовых актов нельзя рассматривать как положительную тенденцию развития законодательной базы в сфере индивидуального жилищного строительства. Отсутствие единого нормативного правового акта, несомненно, сказывается на качестве правового регулирования.
8 Закон Рязанской области «Об утверждения областной целевой программы «Свой дом» (принят постановлением Рязанской областной Думы от 21 мая 2003 г. № 322-111 РОД) от 3 июня 2003 г. № 33-ОЗ //Рязанские ведомости от 18 июня 2003 г. № 116.
