CC BY
60
1. Казанский Ю.Н., Немчин А.М., Никешин С.И. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: Изд-во «Два Три», 1995. 438 с.
2. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. М.: Стройиздат, 1994. 416 с.
3. Пешков В.В. Общественная полезность в методологии
экономического анализа развития инвестиционно-строительной сферы // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 9 (264). С. 12-17 с. 4. Пешкова М.В. Оценка инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора для целей реализации инвестиционно-строительных проектов // Казанская наука. 2011. №9. С. 89-93.
УДК 330.332.214
НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ М.В.Пешкова1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Проведен анализ арендных отношений в сфере недвижимости. Представлена схема исследований факторов, влияющих на величину арендной платы. Представлены особенности механизма обеспечения денежных поступлений в бюджеты всех уровней РФ на основе платежей от аренды государственной и муниципальной собственности. Выявлены основные типы имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира.
Ил. 1. Табл. 3. Библиогр. 7 назв.
Ключевые слова: арендные платежи; арендные отношения; рыночная стоимость; налог.
SOME FEATURES OF LEASE RELATIONS IN REAL ESTATE M.V. Peshkova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The paper analyzes lease relations in real estate. It presents a research scheme of factors influencing the amount of lease rent as well as the features of the mechanism providing cash flow to the all-level budgets of the Russian Federation on the basis of payments from the lease of state and municipal property. The basic types of property and land relations, implemented in major cities around the world are identified. 1 figure. 3 tables. 7 sources.
Key words: lease rents; lease relations; market value; tax.
Анализ арендных отношений, связанных с передачей во временное пользование объектов недвижимости, особенно находящихся в государственной собственности, показал, что арендные платежи занимают значительное место в доходных статьях федеральных бюджетов всех уровней. В этом плане реализуется важнейшее преимущество аренды - создание долговременного стабильного и возобновляемого источника получения дохода при условии сохранения платежеспособности арендаторов. Продажа недвижимости такой возможности не дает. При продаже единовременные поступления превышают поступления по аренде, но в перспективе аренда имеет перед продажей недвижимости существенные преимущества, заключающиеся в неизменности прав владения имуществом и возобновляемости источника доходов, причем на расширенной основе.
Бюджетная система, её современное состояние, особенно в посткризисный период, не позволяет констатировать самодостаточность бюджетов разных уровней. Так, в последние годы в стране постоянно увеличивалось количество дефицитных региональных бюджетов: с 37 в 2008 году до 63 в 2010 году [1,2]. В
2011 и 2012 годах ситуация существенно не улучшилась и, более того, остается непреодоленным спад по инвестициям. И это на фоне обострения проблем размещения производительных сил и возникновения катастрофичных тенденций урбанизации и концентрации населения двадцати мегаполисов.
В связи с этим возникает необходимость создания адекватных задачам развития территорий РФ условий вовлечения федеральных земель в хозяйственный оборот. По-прежнему актуальна задача повышения эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и, в частности, повышение эффективности арендных механизмов, представляющих собой возобновляемые источники государственных доходов.
Истории аренды и арендных отношений несколько тысячелетий. В начальных формах аренда объектов недвижимости появилась еще задолго до нашей эры. В средние века в аренду крестьянам сдаются помещичьи, господские земли, оплата за пользование участками взимается в форме издольщины (доли урожая) и испольщины (половины урожая). Арендой ши-
1 Пешкова Мария Витальевна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, e-mail: [email protected]
Peshkova Maria, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, e-mail: [email protected]
роко пользуются малоземельные крестьяне в целях временного увеличения своих наделов, но имелись случаи передачи земли в аренду самими крестьянами в целях получения побочного дохода при переходе к ремесленной или иной деятельности.
В ХУ!-ХУ!! вв. получила развитие тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников, что и позволяет ему не только компенсировать арендную плату, но и получать прибыль. Входит в практику механизм субаренды, то есть сдачи во временное пользование первично арендованного имущества.
В дореволюционной России развитие арендных отношений земли было связано с крестьянской реформой 1861 г., в результате которой большое количество освобожденных от крепостничества крестьян не получило в собственность земельные участки для ведения хозяйства. Интересен факт: землями и нежилыми помещениями городские управы преимущественно не торговали, а оставляли их в своей собственности. Поэтому основной формой имущественно-земельных отношений до начала XX в. была аренда недвижимости. При этом очень важно, что крестьяне арендовали земли не только у помещиков, но и казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых составляло по разным источникам более 50 миллионов десятин. Земли сдавали под застройку, огороды, сады, под выгон скота и пр. Договор аренды, как правило, заключался сроком до 24 лет [3].
Как справедливо отмечается в [4,5.6], в советском законодательстве термин «недвижимость» долгое
время отсутствовал. Использовался ряд категорий: в Гражданском кодексе - «строение»; в законодательстве о планировке городов и капитальном строительстве - «здание»; в актах, регулирующих жилищное строительство и эксплуатацию жилых помещений, -«дом»; при правовой регистрации строений - «домовладение». Тем не менее, эти категории сохраняли все признаки недвижимости.
В период НЭПа арендные отношения интенсивно развивались. Все нежилые помещения (магазины, конторы, складские и подвальные помещения, гаражи и т.п.) в зданиях и земельные участки, находящиеся на территории города, подлежали сдаче в аренду. Арендодателем выступал соответствующий Исполком. Нежилые помещения сдавались в аренду на договорных началах домоуправлениям в арендуемых ими владениях с правом субаренды, а также государственным органам, партийным, профсоюзным и кооперативным организациям, частным объединениям и даже физическим лицам, но только в случае, если домоуправление отказывалось от аренды.
Проведенный анализ показал, что величина арендной платы зависела от факторов, представленных на рисунке.
Значительным отличием НЭПа от последующих отношений по аренде явилось допущение передачи в аренду частным собственникам государственных предприятий. В 1922 г. было передано в аренду примерно 10 тысяч относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, а с 1924 г. - в денежной форме. Но уже в 1930 г. частная аренда госпредприятий была запрещена.
Факторы, влияющие на величину арендной платы
Факторы, влияющие на величину арендной платы (период НЭПа)
Признаки возрождения аренды появились в нача- ле 60-х годов. Были законодательно закреплены
арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предприятиями, организациями и местными советами. К концу 80-х годов стали проявляться назревшие в обществе глубокие противоречия в развитии имущественно-земельных отношений. Дефицит городских бюджетов заставил местные органы власти отнестись к недвижимости как к основному инструменту пополнения доходной части. Стали крайне необходимы качественные изменения в системе управления недвижимостью.
С началом перестройки введенные в действие в 1989 г. «Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде и арендных отношениях» обусловили новый этап развития арендных отношений.
Определение платы за аренду (Пар), которая выплачивалась в натуральной, денежной либо смешанной форме, базировалось на суммировании амортизационных отчислений (АО) от стоимости арендованного имущества и части прибыли, полученной от использования взятого в аренду имущества в размере не ниже величины банковского процента, то есть: Пар = АО + Пр при условии, что Пр > % БАНК.
Таким образом, фактически арендные отношения строились на внеэкономической, внерыночной основе, так как отсутствовал реальный арендодатель - собственник. Более того, оценка рыночной стоимости объектов аренды не осуществлялась.
Практика последующих лет подтвердила, что аренда как механизм управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом служит одним из самых эффективных механизмов обеспечения денежных поступлений в бюджеты всех уровней РФ. Удельный вес доходов от использования имущества (в данную статью в табл.1 и далее включаются доходы от имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, или от деятельности государственных и муниципальных организаций), в том числе от сдачи его в аренду в общей сумме неналоговых доходов консолидированного федерального бюджета РФ, растет из года в год стремительными темпами. В середине 2000-х гг. поступления платежей от аренды государственной и муниципальной собственности в консолидированный бюджет РФ достигли 350 млрд руб., что составляет 78,76% всех неналоговых доходов консолидированного бюджета РФ против 11,8% в 1995 г. А посткризисный период на фоне снижения деловой активности приблизил долю исследуемого источника к уровню 90% * в 2010 г. -679,7 млрд руб. - 89,8%).
На основании анализа данных Росстата РФ можно утверждать, что распределение доходов консолидированного бюджета РФ по уровням бюджетной системы РФ (табл. 2) показывает: удельный вес доходов от государственной и муниципальной собственности в структуре неналоговых доходов, а также абсолютная величина этих средств выше в бюджетах субъектов РФ, чем в федеральном бюджете РФ в целом. Это говорит о важности управления имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ, а также о
большом потенциале, имеющемся в федеральной собственности. Совершенно очевидно, что она используется лишь частично.
Формирование имущественно-земельных отношений в настоящее время осуществляется в условиях рыночного хозяйства. Принципиальные основы рыночной экономики в РФ в целом были созданы к концу ХХ в., но, тем не менее, наша страна до сих пор существенно отстает от того опыта, который накоплен в экономически развитых странах. На основе изучения зарубежного опыта управления недвижимостью можно выделить три основных типа имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира [7]:
1) отношения, основанные на аренде недвижимости;
2) предпочтительные отношения купли-продажи недвижимости;
3) смешанные отношения.
Рассмотрим указанные типы отношений подробнее.
Первый тип имущественно-земельных отношений получил наибольшее распространение. Они основаны на использовании преимущественно арендных отношений в условиях доминирования муниципальной собственности на землю. Такая политика свойственна государствам, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, которые, будучи крупнейшими владельцами и распорядителями земельных ресурсов, несут ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах. Этого типа отношений придерживаются Финляндия, Швейцария, Канада, Индия и др.
Так, проведенный анализ показал, что рациональное ведение городского хозяйства Финляндии основывается на том, что в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли, которые передают в пользование исключительно путем сдачи их в аренду. Это обеспечивает городской бюджет постоянным и стабильным источником дохода. Недвижимость продается только в случае большого бюджетного дефицита. Во всех городах страны в городской собственности находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. К примеру, в муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории.
Проведенное исследование подходов к установлению сроков аренды показало, что он зависит от целевого назначения земли, а размер арендной платы устанавливается в зависимости от так называемой капитальной или оценочной стоимости участка. Кроме того, размер арендной платы обязательно учитывает индекс стоимости жизни (индекс инфляции). Характерно, что в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50%-м размере от реального уровня инфляции. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4%
К)
о 00
го гп
0 ч
1
тз
Доходы консолидированного бюджета РФ е 1995-2010 гг. (млрд руб.; до 1998 г. - трлн руб.)
Таблица 1
Статьи доходов Годы
199 5 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1. Доходы всего: 437,0 558,5 711, 6 686, В 1213, 6 2097, 7 2683, 7 3519, 2 4138, 7 5427, 3 СО _ СП СУ) ^ «о 10642, 8 13368, 3 16003, 9 13599, 7 16031, 9
а) в хд- неналоговые 53,4 57,2 64,0 66,8 84,7 135,4 198,7 266,4 333,4 421,4 328,8 444.4 609,0 576.4 739.1 757,3
б) из них доходы от имущества 6,3 9,0 9,6 14,0 24,1 72,3 115,В 160,5 240,2 330,0 255.8 350,0 526,6 439.5 653,9 679,7
Доля стр. в % 111,80 115,73 15,0 20,9 6 28,45 53,4 58.2 60,25 72,05 78,31 77,8 78,76 86,5 76,2 88,5 59,8
Распределение доходов консолидированного бюджета РФ по уровням бюджетной системы в 1995-2010 гг.
Таблица 2
Статьи доходов Годы
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Федеральный бюджет
1. Доходы всего: 232,1 281,9 343,4 325,9 615.5 1132,1 1594,0 2204,7 2586,2 3426,3 6276,3 10642,8 7781,1 9275,9 7337.8 8305,4
а)Вт неналоговые 41.5 42,2 42,7 43,3 49,2 74,7 116,3 153,1 176,7 222,0 223.8 444.4 328,4 262,3 484,4 481,1
б) из них доходы от имущества 4,1 5,4 4,6 4,70 7,4 31,6 57,0 79,6 112,7 169,4 146,4 350,0 267,1 150,5 421,3 427,8
Доля стр. в % 9,88 12.8 10,77 110,85 15,04 42,3 49,01 51,99 63,78 58,1 65,42 78,76 81,3 57,4 87,0 88,9
Бюджеты субъектов РФ
1. Доходы всего: 241,0 322,9 433,4 413,4 660,8 1065.8 1322.4 1633,6 1930.5 2403,2 2999,9 3797,3 4828.5 6198,8 5926,6 6537,3
а)Вт неналоговые 11,9 15,0 21,3 23,5 35.5 60,7 82,4 113,3 156,7 200,0 170,0 214,2 271,0 298,6 256.5 252,3
б) из них доходы ОТ имущества 2,2 3,6 5,0 9,3 16,7 40,7 58,8 80,9 127,5 160,7 154,9 196,6 249,9 273,5 234,8 228,0
Доля стр. в % 18,49 24,0 23,47 39,57 47,04 67,05 71,36 71,4 81,37 80,3 91.1 91,8 92,2 91,6 91,5 90,4
ю 00
3
К)
о
К)
Таблица 3
Отношение ставки арендной платы и налога на недвижимость к оценочной стоимости, в %
Показатели Страны
Канада Финляндия Швейцария Португалия ФРГ США
Ставка арендной платы 4,0 4,0-5,0 6,0 5,0 6,0 7,0-8,0
Ставка налога 0,5-1,0 1,2 1,5 1,0 1,5-1,8 1,0-3,0
стоимости участка, для участков производственного и коммерческого назначения - 5% стоимости участка. Для сравнения укажем, что налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости.
Соотношение ставки арендной платы и налога на недвижимость к рыночной стоимости в разных странах представлено в табл. 3 [7]:
В Канаде собственниками земель являются, во-первых, федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются, в основном, собственностью муниципалитетов, которые получают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. В бюджете столицы Канады - г. Оттава, земельные платежи составляют более 30%. Размеры арендных платежей, как и в Финляндии, определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости.
В Швейцарии, где также реализуется первый тип имущественно-земельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом законов. Например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты - не более 2 тыс. участков ежегодно. Поэтому всего лишь 18% городских земель находятся в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Общепринято считать, что в Канаде инвестиции в недвижимость затруднены. Это связано с тем, что в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости (существует специальный закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет).
Второй тип имущественно-земельных отношений характеризуется предпочтительностью купли-продажи недвижимости. Очевидно, что он может быть реализован при наличии достаточно свободного рынка городских земель. Такая политика предполагает использование менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости, таких как рыночная стоимость, налоги. По оценкам специалистов, это положительным образом влияет на экономику таких стран, как Испания, Португалия, Греция и Кипр.
Отметим, что, к примеру, в столице Португалии г. Лиссабоне используется сугубо рыночный механизм, который дополнен рядом жестких ограничений и условий, достаточно надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Закон требует от владельца, в случае приобретения земельного участка в собственность, создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то в состав инфраструктуры могут входить школы, парки,
супермаркеты, жилые дома, детские сады и т.п. Также должны быть сделаны определенные отчисления на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. При этом продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета, что обеспечивает антикоррупционный характер сделок с землей. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Второму типу имущественно-земельных отношений свойственен средний диапазон налога на недвижимость (= 1%).
Третий тип имущественно-земельных отношений, имеющий смешанный характер, обладает элементами первых двух типов. К нему относится имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых зарубежных государств - США, ФРГ, Великобритании, Италии.
Наиболее интересен опыт арендных отношений в Великобритании, так как аренда ассоциируется с получением права собственности. Собственность в Великобритании отличается от аренды тем, что в последнем случае владение землей ограничено определенным, как правило, продолжительным периодом времени. Сроки аренды настолько большие (до ста и более лет), что разница между арендой и собственностью «размывается», становится для арендатора неважной. Видимое различие состоит лишь в необходимости внесения арендной платы, которая, в известном смысле, может восприниматься как земельный налог. Как указывается в исследовании Григорьева В.В. и др., основой для расчета арендной платы и имущественного налога служит оценка недвижимости, которая производится один раз в 10 лет, а механизмы купли-продажи земельных участков в определенной степени воспроизводятся посредством возникновения многозвенных, многоступенчатых «цепочек» субаренды, которые строятся в строгом соответствии с законами и обеспечивают соблюдение интересов как первичного собственника, так и вновь возникающих субарендаторов.
Муниципальные органы в Великобритании охотно предоставляют земельные участки и иные имущественные объекты в аренду для осуществления разнообразных проектов развития. При этом муниципалитеты получают от арендатора лишь земельную ренту, оставляя ему право получения всей остальной прибыли от использования участка.
Подводя итог анализу опыта управления недвижимостью в различных странах, в том числе и в России, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, каждой стране присуща определенная
система управления недвижимостью. Что же касается конкретных видов, то они могут варьироваться в зависимости от стратегических приоритетов, формата и традиций делового оборота социально-экономической системы, в границах которой они формируются и используются. Между тем принципиальные отличия характерны для трех приведенных выше и проанализированных вариантов.
Во-вторых, формы и параметры земельно-имущественных отношений могут быть различными. Это свидетельствует о заведомо высоком уровне их вариантности. Следовательно, у субъектов управления всегда имеется выбор, который и представляет одну из основных задач обеспечения эффективного управления.
В-третьих, не взирая на многообразие конкретных систем управления, государственные и муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее куплей-продажей. Подобное предпочтение является прямым отражением принципа экономической эффективности, являясь одновременно отражением приоритета социальной функции управления.
В-четвертых, средства, полученные от аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной и муниципальной собственности, являются одним из наиболее существенных и стабильных источников бюджетов разного уровня. Данное обстоятельство
очень важно в современных посткризисных условиях, ибо только бездефицитный бюджет может являться основой дальнейшего развития и обеспечения целевых приоритетов экономической политики. В связи с изложенным следует отметить, что проблема обеспечения устойчивых поступлений бюджетных доходов, в том числе за счет арендной деятельности, в настоящее время находит отражение во всех известных концепциях управления государственной и муниципальной собственностью.
В-пятых, характер земельно-имущественных отношений, их капиталоемкий, стратегически ориентированный и долгосрочный характер предопределяет необходимость специальных антикоррупционных контрольных механизмов, что необходимо для создания основ социальной стабильности в обществе.
В соответствии с вышесказанным резюмируем -развитие арендных отношений объектов недвижимости позволяет не только создать новые доходные источники финансирования государственного бюджета всех уровней, но и повысить устойчивость бюджетной системы благодаря созданию возобновляемых и стабильных источников доходов. Таким образом, высокий потенциал развития арендных отношений подтверждает актуальность проблем эффективного управления арендой федеральной недвижимости, находящейся в государственной собственности.
Библиографический список
1. www.gks.ru - Федеральная служба государственной статистики.
2. Пешкова М.В. Оценка инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора для целей реализации инвестиционно-строительных проектов // Казанская наука, 2011. №9. С. 89-93.
3. Кулишер И.О. Очерки финансовой науки. Петроград: Наука и школа, 1920.
4. Кабанова Т.В. Целевые функции управления недвижимостью // Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью: учебное пособие. Курск: Кур-
ский гос. техн. ун-т, 2006.
5. Организация, планирование и управление строительством: учебник / под общ.ред. П.Г. Грабового, А.И. Солун-ского. М.: Проспект, 2012.
6. Пешков В.В. Общественная полезность в методологии экономического анализа развития инвестиционно-строительной сферы // Экономический анализ: теория и практика. 2012. №9(264). С.12-17.
7. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001.
УДК 796.51:379.85
НЕКОТОРЫЕ ПОСТУЛАТЫ ТЕОРИИ ОТДЫХА В ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЧЕЛОВЕКА
1 9
Н.М.Пожитной1, В.М.Хромешкин2
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
К проблемам организации отдыха в большей степени подходят практическо-эмпирически, чем научно-теоретически. Теоретико-методологические представления об отдыхе как фундаментальной философской и общенаучной категории на сегодня не сформированы. В процессе познания отдыха как необходимой составляющей жизнедеятельности человека выявлены его роль и место в обществе и природе, сформулированы основные положения теории отдыха. Разработка теории отдыха позволяет определить качественно новые закономерности жизнедеятельности человека в их практическом проявлении. Ил. З.Табл. 2. Библиогр. 10 назв.
1Пожитной Николай Михайлович, кандидат философских наук, доцент, тел.: 89149300658 Pozhitnoi Nikolai, Candidate of Philosophy, Associate Professor, tel.: 89149300658
2Хромешкин Валерий Михайлович, кандидат географических наук, доцент кафедры экономической теории и финансов, тел.: 89149204808, e-mail: [email protected]
Khromeshkin Valery, Candidate of Geography, Associate Professor of the Department of Economic Theory and Finance, tel.:89149204808, e-mail: [email protected]
