CC BY
23
ЭКОНОМИКА
УДК 332.2.68.74
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОМ СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ РОССИИ
Л. Ю. Ададимова, канд. экон. наук; Ю. Г. Полулях, доктор. экон. наук, профессор, действительный член МАИЭС; А. М. Косачев, доктор. с.-х. наук, профессор
ГНУ Поволжский НИИ экономики и организации АПК Россельхозакадемии, г. Саратов, Россия, т. (8452) 64-86-70, е-таИ; adadimova@san.ru
Изложены результаты исследований, целью которых являлась разработка теоретических и методологических положений и практических рекомендаций по экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения в геоинформационной среде и использованию ее результатов для повышения эффективности аграрного сектора экономики, дифференциации государственной поддержки сельхозтоваропроизводителей с учетом кадастровой стоимости земельных участков.
Рассмотрены вопросы формирования и функционирования земельных отношений, определения земельной ренты и цены земли.
Проанализированы теоретические положения современных земельных отношений, уточнены понятия абсолютной и дифференциальной земельной ренты. Разработана методология совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и определения их рыночной стоимости. Предложены методический подход и схема расчетов ренты и цены земли. Выявлено влияние арендной платы на рыночную стоимость земельных участков.
Ключевые слова: абсолютная и дифференциальная земельная рента, кадастровая стоимость, цена земли, арендная плата, ставка налога, земельные отношения, собственники земельных долей.
Для современных земельных отношений в России вполне резонно ставить вопрос о теоретическом обосновании возможности «реализации самого принципа частной собственности на землю в виде рынка земли в условиях низкой или отрицательной рентабельности сельского хозяйства» [1]. Действительно, согласно классической теории частная собственность базируется на земельной ренте. Но поскольку рента -это дополнительный и даже остаточный доход, не связанный с предпринимательской деятельностью, а цена земли - капитализированная земельная рента, то даже при низкой рентабельности существование ренты как остаточного дохода, цены земли, а значит и самой собственности на землю весьма проблематично. При убыточности производства - это просто невозможно.
Но дело в том, что это только теоретическое представление. На самом деле в современной российской действительности частная собственность на землю и ее рыночный оборот вполне реально и де-юре, и де-факто существуют, хотя очень далеки от совершенства. По некоторым данным, «из используемых сельскохозяйственными организациями сельскохозяйственных угодий (это около 70 млн. га - прим. авторов) в их собственности находится лишь 0,6 %, около 83 % арендуется у собственников земельных долей» [4]. Последние, как к ним ни относиться (всего в стране насчитывается 12 млн. дольщиков), являются самым настоящим «рантье», которые в виде арендной платы получают ренту как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. Неважно, что эта рента зачастую
Нива Поволжья № 4 (25) 2012 87
имеет не денежную, а натуральную форму. Ее можно конвертировать и капитализировать, чтобы определить цену земли.
Ответ на вопрос о том, какая это рента -дифференциальная или абсолютная, или и та и другая - в практическом русле вполне очевиден, но возможны варианты, связанные с тем, кто платит земельный налог за используемую землю. Если это делает сам собственник земельной доли, то сумму налога он закладывает в арендную плату в качестве абсолютной земельной ренты. Абсолютной в том смысле, что за сумму ниже этой величины он просто не будет сдавать землю в аренду, потому что собственность, не приносящая дохода, ему не нужна, она для него накладна (убыточна). Сумма арендной платы, превышающая эту величину, является дифференциальной рентой I. Если же земельный налог платит арендатор, то непосредственно в арендную плату входит только дифференциальная земельная рента I. В этом случае абсолютную земельную ренту арендодатель делегирует арендатору, но она все равно имеет место и равна (тождественна) земельному налогу.
Таким образом, абсолютной рентой фактически является земельный налог, причем не важно, кто его платит, т. е. входит он непосредственно в арендную плату или нет. В любом случае для определения цены земли он должен быть либо в составе
арендной платы, либо суммироваться с ней. В связи с этим, как само собой разумеющееся, возникают два вида арендной платы: полная и частичная, или совокупная и доходная. Под частичной (доходной) арендной платой понимается величина, превышающая размер земельного налога, а под полной (совокупной) - ее сумма с земельным налогом.
Подтверждение правильности таких заключений можно найти в работах К. И. Пан-ковой. В частности, она положительно относится к зарубежному опыту определения размера арендной платы за землю с помощью согласия сторон, но при условии, что «арендатору после внесения арендной платы должна быть обеспечена достаточность оставшейся части дохода для воспроизводственного цикла и обеспечения жизненных потребностей семьи» [2, с. 61]. То есть при определении арендной платы стороны обсуждают проблему раздела чистого дохода (прибыли).
За минимальный размер арендной платы «в этом случае принимаются ставки земельного налога, устанавливаемые для регионов с низким спросом на аренду земельных участков» [2, с. 61]. Поскольку минимальная часть арендной платы, по классической теории земельной ренты, есть не что иное, как абсолютная земельная рента, то земельный налог - это и есть абсолютная рента.
Рис. 1. Схема земельных отношений при аренде земельных долей
В целом можно выстроить достаточно логичную схему формирования земельных отношений и обслуживающих их инструментов (рис. 1).
В качестве комментария к рисунку следует сказать, что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, во-первых, порождает земельный налог, который у собственника земельного участка или земельной доли трансформируется в обязательную часть земельной ренты, а у арендатора - такую же часть арендной платы. Во-вторых, кадастровая стоимость участка (доли) дает реальные основания для расчета дифференциальной земельной ренты и установления совокупной арендной платы. Но окончательный размер доходной части и полной суммы арендной платы является предметом рыночного торга и результатом согласительных процедур между арендодателем и арендатором. Поэтому рассчитанные путем капитализации совокупной ренты (полной арендной платы) стоимость и цену земли вполне правомерно называть рыночными.
Земельные отношения формируются и функционируют следующим образом: государство проводит кадастровую оценку земель, в том числе и земельных долей, устанавливает ставки и размеры земельного налога, доводит их до собственников земельных участков или земельных долей; собственники земельных долей (участков) делегируют его в форме абсолютной земельной ренты арендатору и устанавливают (согласовывают с арендатором) размер доходной части арендной платы в виде дифференциальной земельной ренты I; с этой суммы (доходной части) арендодатель должен уплачивать налог на доход (как налог на доходы физических лиц).
Технологические свойства
Урожайность
Стоимость продукции
Переменн ые затраты
Затраты на обработку
Местоположе ние
Транспорта ые расходы
Затраты на производство
Себестоимость
Цена земли определяется как капитализированная сумма земельного налога и доходной части арендной платы или полной арендной платы (совокупной земельной ренты). Несмотря на низкую рентабельность производства, предприниматель (сельхозпредприятие) вынужден арендовать землю, если еще не обанкротился, тем более что и земельный налог, и доходная часть арендной платы входят в себестоимость продукции. Кроме того, нужно учитывать государственную финансовую поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей, в той или иной степени повышающую уровень рентабельности аграрного производства. Поэтому вопрос состоит только в том, о каком размере доходной части арендной платы договорятся стороны.
Таким образом, формирование земельной ренты и цены земли в сельском хозяйстве при ее аренде базируется на следующих основных положениях (факторах): кадастровой стоимости (оценке) земельного участка, ставке земельного налога, реальном естественном плодородии почв, местоположении и технологических свойствах земельного участка, уровне эффективности предпринимательской деятельности, размере государственной поддержки (рис. 2).
Естественное плодородие определяет величину урожая и сумму переменных затрат, непосредственно связанных с ним. Технологические свойства почв формируют постоянные затраты, связанные с их обработкой. Местоположение земельного участка в основном корректирует транспортные расходы, которые могут быть отнесены как к постоянным, так и к переменным затратам.
Кадастровая стоимость
Ставка Земель
налога ный
налог
1
Обязательная часть
земельной ренты
Совокупная земельная рента
I
Доходная земельная рента
Господдержка
Цена земли
Рентабельность
Полные затраты
Чистый доход
Рис. 2. Механизм формирования земельной ренты и цены земли по арендной плате, включенной в себестоимость продукции
1Ю4В
Нива Поволжья № 4 (25) 2012 89
В дальнейшем эти три вида затрат в расчете на 1 га суммируются и делятся на урожайность (находится себестоимость единицы продукции). Урожайность умножается на цену реализации, определяется стоимость продукции с 1 га.
Параллельно ведется расчет непосредственно размера земельной ренты (арендной платы). Он начинается с кадастровой стоимости 1 га (цены 1 га), которая умножается на ставку земельного налога и образует первую - обязательную часть земельной ренты (абсолютную ренту). Затем формируется вторая - доходная - часть земельной ренты (арендной платы) как результат согласований между показателями кадастровой оценки и реально складывающимися значениями урожайности, стоимости продукции и затратами на 1 га. Она суммируется с обязательной частью, образуя совокупную ренту, капитализация которой дает величину рыночной цены 1 га посевной площади.
Далее завершается расчет экономического результата и проверяется достоверность расчетов ренты и цены земли; к производственным затратам добавляется совокупная арендная плата (земельная рента); полученные полные затраты вычитаются из стоимости произведенной продукции; полученный чистый доход делится на полные затраты и умножается на 100 %. Для того, чтобы земельную ренту и цену земли можно было признать приемлемыми, уровень рентабельности с учетом государственной поддержки, как минимум, не
должен быть отрицательным, чтобы «арендатору после внесения арендной платы была обеспечена достаточность оставшейся части дохода для воспроизводственного цикла и обеспечения жизненных потребностей семьи» [2].
Поскольку размер доходной арендной платы должен связываться с конечными результатами хозяйственной деятельности, то возникает необходимость обсудить вопрос распределения дополнительно полученной прибыли или вообще всей прибыли между арендодателем и арендатором в зависимости от участия в ее образовании естественного и искусственного плодородия. То есть проанализировать формирование двух видов дифференциальной ренты - I и II (рис. 3).
Как видно, исходной позицией для расчета земельной ренты и цены земли, как и в предыдущем варианте, является величина кадастровой стоимости. Она и здесь определяет размер земельного налога, а значит, и величину обязательной (абсолютной) земельной ренты. Кроме того, хотя и несколько условно, с ней связана урожайность сельскохозяйственных культур. Но последняя может иметь и самостоятельное значение, тем более что с ее участием формируется стоимость продукции или выручка от ее реализации и переменные затраты на производство (реализацию) продукции.
В дальнейшем переменные затраты участвуют в выделении из чистого дохода (прибыли) предпринимательского дохода
Коэфф-т капитализации
Рыночная стоимость земли
Рис. 3. Формирование земельной ренты и цены земли без включения арендной платы в себестоимость продукции
или дифференциальной ренты II. Через кадастровую стоимость, или самостоятельно, рассчитываются постоянные затраты, пропорционально которым из чистого дохода (прибыли) вычленяется совокупная земельная рента (доходная и обязательная).
Такой методический подход и схема расчетов позволяют устранить имеющийся разрыв между теорией и практикой земельных отношений. Ведущую роль в этом, вне всякого сомнения, играют «не всеми любимые» земельные доли [7-15], благодаря которым в стране реально начал функционировать рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения. Отпадает необходимость обсуждать возможность реализации частной собственности на землю в низкорентабельных хозяйствах, не нужно искать и объяснять факторы, обусловливающие наличие абсолютной земельной ренты, такие как монополия частной собственности на землю и разница в органическом строении капиталов в промышленности и сельском хозяйстве. Таковыми, на самом деле, являются факт использования земельного участка и предъявленный его собственнику (собственнику земельной доли) земельный налог. При этом остаются не востребованными факторы; «абсолютной ограниченности сельскохозяйственных угодий», так как наличие выведенных из оборота земель сельхозназначения опровергает это положение; «низкой эластичности предложения», необходимости проведения «мелиоративных и землеустроительных работ»[1] и т. д.
Некоторое упорядочение терминологии, разумеется, не решает всех проблем земельных отношений, но оно указывает направление и упрощает поиск вариантов. В частности, обоснованность размера обязательной части арендной платы (абсолютной земельной ренты) следует искать в методике и качестве проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, с одной стороны, и эффективности налогообложения - сочетания земельного налога с единым сельскохозяйственным налогом и другими формами (УСН, ЕНВД, общая схема) - с другой.
Обоснование не только размеров, но и принципов установления величины доходной части арендной платы (дифференциальной земельной ренты I) необходимо связывать, во-первых, тоже с кадастровой оценкой земельного участка, чтобы вычленить естественную составляющую экономического плодородия, а во-вторых, с факторами производства, с их отражением в
себестоимости продукции через элементы (статьи) затрат и с делением общих издержек на постоянную и переменную составляющие.
Безусловно, важное значение имеет государственная поддержка сельскохозяйственных товаропроизводителей. Некоторые исследователи [1] поднимают проблему выравнивания условий сельскохозяйственного производства, вспоминая практику установления зональных, а иногда и индивидуальных, закупочных цен в советский период с целью «нейтрализации действия дифференциальной ренты по плодородию» [1, с. 49]. Оценивая такой подход как нерациональный с точки зрения использования ресурсов и размещения сельскохозяйственного производства, авторы придерживаются опыта США и Западной Европы, свидетельствующего о том, что в «условиях рыночного хозяйства наибольшую отдачу дает сосредоточение ресурсов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием» [1, с. 49], чему способствует проведение политики единых цен.
Такой вывод не вызывает сомнений хотя бы потому, что непосредственное регулирование цен на продовольствие со стороны государства в современных условиях невозможно. Другое дело, что могут быть дифференцированы субсидии за реализованную продукцию. Но в этом случае действует социальная функция сельскохозяйственного производства, особенно, в село-образующих предприятиях.
Так или иначе, цены на землю будут существенно дифференцированы и явятся «регулятором размещения сельскохозяйственного производства» [1, с. 50], вопреки сомнениям авторов по поводу самой возможности их формирования и функционирования рынка земли в условиях низкой рентабельности сельского хозяйства. Кстати, следует сказать, что в некоторой степени рентабельность низка из-за включения в себестоимость арендной платы. Кроме того, надо иметь в виду, что рентабельность растениеводства, особенно производства зерна и технических культур, достаточно высока, за исключением крайне засушливых лет, что позволяет достоверно оценить землю по результатам их возделывания. Общую же рентабельность хозяйств снижает убыточное животноводство, но это уже другая проблема.
Наконец, в условиях современных сельскохозяйственных предприятий, массово арендующих сельхозугодия, земельная рента не должна являться «превышением дохода
Нива Поволжья № 4 (25) 2012 91
над средней нормой прибыли » и не может быть «величиной отрицательной». Она, напротив, формируется из выручки в первую очередь, находясь в составе себестоимости. Это вполне справедливо, поскольку речь идет об аренде главного средства сельскохозяйственного производства, без которого последнее вообще не возможно.
Другое дело, что такое представление возникает при сопоставлении результатов финансовой деятельности двух предприятий, одно из которых работает на «своей» земле, а другое арендует ее. Становится очевидным, что земельный налог уплачивают они оба, а дифференциальную ренту один присваивает себе за минусом налога с нее, как с дохода физических лиц, а другой - полностью передает арендодателю. Разница между двумя этими предприятиями измеряется дифференциальной рентой, уменьшенной на величину налога на нее.
И вот здесь возникает понимание, что арендатор должен быть хорошим предпринимателем, чтобы лучше использовать такую же по естественному плодородию землю, получая за счет дополнительных факторов (искусственного плодородия) большую прибыль. Дополнительная прибыль будет фактически представлять собой дифференциальную ренту II. Задача исследователя в такой ситуации состоит в том, чтобы измерить эту ренту. Поскольку действия арендатора расцениваются не иначе как интенсификация, то искать ренту II следует в эффекте интенсификации, т. е. в результате дополнительных вложений.
От расчета необходимого дополнительного дохода арендатора можно перейти к расчету нормального дохода предпринимателя, связывая его через норму прибыли с суммой переменных затрат, являющихся отражением факторов интенсификации. Совокупная земельная рента (абсолютная и рента I) в этом случае будет представлять собой величину нормы прибыли, приходящуюся на постоянные затраты, характеризующие естественное плодородие, являясь его производной. Таким образом, удаётся перевести модель расчета земельной ренты из вертикальной плоскости, где она существует лишь при определенных условиях и ее наличие не всегда очевидно, в горизонтальную, где она имеет место всегда, когда есть хоть небольшая прибыль.
Что касается конкретных расчетов, то абсолютная рента всегда равна земельному налогу независимо от результатов хозяйственной деятельности, а дифференциальная рента I, при условии, что она не
включена в себестоимость, появляется сразу, как только хозяйство становится прибыльным. Исключительно для расчета земельной ренты при прибыльном производстве, а также если предприниматель работает на собственной земле, земельную ренту (в т. ч. абсолютную) не следует включать в себестоимость продукции. При этом прибыль распределяется на две составляющие: совокупную ренту (абсолютная и рента I) - пропорционально постоянным затратам; предпринимательский доход (при определенных условиях рента II) - пропорционально переменным затратам.
Поскольку арендная плата за землю реально существует, причем в большинстве своем она является продуктом торга между собственником - арендодателем и инвестором - арендатором и даже некоторой конкуренции, а значит и продуктом рынка, то на ее базе путем капитализации могут быть сформированы рыночные цены на землю. Характерно, что они с очевидностью будут дифференцированы, поскольку размеры арендной платы очень существенно варьируют и могут меняться по годам.
Таким образом, в современном сельском хозяйстве могут иметь место два вида стоимости (цен) земли: кадастровая, установленная законом или иным нормативно-правовым актом, формирующая земельный налог и обязательную часть земельной ренты (арендной платы); и рыночная - как функция совокупной земельной ренты (полной арендной платы). При этом доходная (подвижная) часть земельной ренты является рыночной категорией, мотивированной размером кадастровой цены земли и уровнем доходности или иными результатами хозяйственной деятельности (например, урожайности сельскохозяйственных культур).
Своеобразным и интересным сектором земельного рынка являются земли садово-огороднических товариществ, дачные участки, имеющие реальный рыночный оборот, так как эта земля имеет и рыночную и кадастровую цену (стоимость).
Имея информацию о размерах арендной платы у различных сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также о ценах на дачные и садово-огородные земельные участки, можно достаточно достоверно рассчитать рыночные цены земель сельскохозяйственного назначения, т. е. провести их массовую оценку. В этих целях можно воспользоваться предложенным [3, с. 22] методическим подходом кадастровой оценки недвижимости с помо-
щью трехмерной (3й) «поверхности цен» на картографической основе. Роль третьего измерения, т. е. высоты поверхности в разных точках системы координат (Х, У), в данном случае будут исполнять цены, сформированные путем капитализации известных размеров совокупной арендной платы отдельных хозяйств, и реальные рыночные цены дачных и прочих аналогичных земельных участков. Одновременно это явится шагом на пути к трехмерному кадастру недвижимости [5] и будет способствовать гармонизации земельных отношений, с которыми многие ученые связывают устойчивое развитие сельского хозяйства [6] и повышение эффективности землепользования.
Литература
1. Попов, Н. А. Основы формирования рынка земли в России на современном этапе / Н. А. Попов, Е. Н. Попова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2010. - № 11. - С. 47.
2. Панкова, К. И. Земельный рынок в сельском хозяйстве / К. И. Панкова, А. Ф. Кор-неев, А. А. Капитонов. - М.: ФГНУ «Росин-формагротех», 2006. - 96 с.
3. Филимошин, Р. В. Кадастровая оценка недвижимости в переходный период -новый подход / Р. В. Филимошин, С. И. Носов, Ф. Н. Беликеев, А. В. Пыхтин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.
- 2010. - № 11. - С. 22.
4. Миндрин, А. С. Оборот сельскохозяйственных угодий: проблемы и решения / А. С. Миндрин // Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты: материалы Междунар. науч.-практ. конф. - М: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2010.
- 292 с.
5. Об организационно-экономическом и правовом обеспечении регулирования земельных отношений и земельного контроля в части земель сельскохозяйственного назначения: материалы заседания коллегии Минсельхоза России // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. -№ 10. - С. 5-9.
6. Кибиров, А. Я. Землепользование в аграрной сфере и уровень обеспеченности населения отдельных зарубежных стран агропродовольствием / А. Я. Кибиров // Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты: мат-лы
Междунар. науч.-практ. конф. - М: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2010. - С. 165-171.
7. Столяров, В. М. Земельные доли в аграрной экономике России / В. М. Столяров // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 12. - С. 49-54.
8. Волков, С. Н. Земельные отношения как базовый фактор устойчивого развития сельского хозяйства / С. Н. Волков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. - № 5. - С. 3-9.
9. Комов, Н. Земельно-имущественные отношения и социальное рыночное хозяйство России // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2007. - № 3. -С. 44-47.
10. Дусаева, Е. М. Экономические вопросы оборота земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения / Е. М. Ду-саева, Н. Н. Дубчинская // Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты: мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. - М.: ООО «НИПКЦ Вос-ход-А», 2010. - С. 75-80.
11. Соловяненко, Н. А. Экономические аспекты оборота сельскохозяйственных угодий в Украине / Н. А. Соловяненко // Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты: мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. - М: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2010. - С. 80-87.
12. Никонова, Г. Н. Институциональные особенности и предпосылки развития оборота в аграрном секторе экономики / Г. Н. Никонова, А. Г. Трафимов // Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты: мат-лы Между-нар. науч.-практ. конф. - М: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2010. - С. 28-35.
13. Троязыков, Д. Д. Опыт вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земельных долей / Д. Д. Троязыков, П. М. Пуляевский, О. К. Алексенцева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2010. - № 6. - С. 13-19.
14. Лукьянчикова, А. А. Актуальные проблемы функционирования земельного рынка / А. А. Лукьянчикова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. -№ 5. - С. 50-60.
15. Методические рекомендации по залогу земель сельскохозяйственного назначения для крестьянских (фермерских) хозяйств // ГНУ ВИАПИ им. А. А. Никонова -Н. И. Шайгада. - М., 2010. - 107 с.
Нива Поволжья № 4 (25) 2012 93
