CC BY
40УДК 340
А.А. Склярова
НЕКОТОРЫЕ АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В данной статье проводится анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регламентирующих основные положения о приобретении права собственности на жилые помещения. Также в рамках данной статьи была рассмотрена специфика объекта права собственности - жилого помещения. В результате проведенного анализа выявлены проблемы, а также сделаны предложения по их разрешению.
Ключевые слова: жилое помещение, приобретение права собственности, собственник жилого помещения, обременение права собственности, техническое состояние.
Статья 40 Конституции РФ1 гласит, что каждый гражданин нашей страны имеет право на жилище. Данное право реализуется в большинстве своем посредством приобретения гражданами жилых помещений в собственность за счет личных средств. Такое положение следует признать неслучайным, поскольку, несмотря на государственную поддержку отдельных категорий граждан в реализации их права на жилище, ныне действующая Конституция все-таки придерживается новой позиции в решении жилищной проблемы, предполагая при этом активные действия граждан, связанные с приобретением жилья, а не ожидания его предоставления от государства.
Прежде чем перейти к характеристике проблем, связанных с приобретением права собственности на жилые помещения, уделим свое внимание объекту данного права и его специфике.
Понятие жилого помещения дано в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации2 (Далее - ЖК РФ), под которым следует понимать «.. .изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». В норме ст. 16 ЖК РФ приведен исчерпывающий перечень жилых помещений, среди которых жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры.
Гражданским законодательством предусмотрены различные способы приобретения в собственность жилых помещений, среди которых следует назвать куплю-продажу, мену, дарение, ренту, залог, приватизацию, наследование и т.д. Вместе с тем, становясь собственниками жилых помещений, граждане помимо прав владения, пользования и распоряжения, несут также бремя его содержания, а также должны соблюдать ограничения установленные законом для данных объектов.
Приобретая в собственность жилые помещения, гражданам следует знать, что содержание принадлежащих им прав и обязанностей будет отличаться в зависимости от вида жилых помещений. Так, Л.Б. Ситдиковой были выделены следующие правомочия собственников разных видов жилых помещений3:
1) приобретая в собственность квартиру, ее часть или изолированную комнату в многоквартирном доме, собственник также приобретает право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома, что предполагает собой несение бремени содержания такого имущества, а именно обязанности платить, например, за содержание такого общего имущества, как лифт или домофон;
2)при приобретении в собственность жилого дома или его части, изолированной комнаты собственнику переходит также право собственности на земельный участок, на котором он расположен, либо, в случае, когда жилой дом и земельный участок принадлежит разным лицам - права пользования чужим земельным участком или его частью;
© Склярова А.А., 2019.
1 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. ст. 445.
2 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N° 188-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
3 Ситдикова Л.Б. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки/ Л.Б. Ситдикова // Российская юстиция, 2016. № 8. С. 9-11.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2019. № 4-4(91)
3) собственники комнат, в том числе в коммунальной квартире в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ приобретают преимущественное право покупки других комнат в случае их продажи.
Отметим, что приобретение в собственность жилых помещений не ограничивается проблематикой выбора будущего жилья. При совершении любой гражданско-правовой сделки, направленной на приобретение жилого помещения могут иметь место различные нюансы, но знание специфики объекта позволяет выявлять общие проблемы, возникающие на данном этапе.
Все проблемы можно классифицировать в зависимости от неблагоприятных последствий, к которым они могут привести, а именно: к признанию сделки недействительной, к обременению права собственности, к приобретению жилого помещения ненадлежащего качества1. Данные проблемы будут рассмотрены подробнее на примере сделки купли-продажи.
Во-первых, рассмотрим обстоятельства, на основании которых сделка может быть признана недействительной.
При заключении договора купли-продажи необходимо обращать свое внимание на личность продавца, его дееспособность, а также убедиться в его правомочиях собственника. Данные действия имеют особую важность, поскольку передача денежных средств осуществляется до момента государственной регистрации (обычно момент перехода права собственности и момент государственной регистрации не совпадают), а не владея полной информацией о собственнике недвижимости покупатель может передать денежные средства по сделке, которая в последующем будет призвана недействительной. Безусловно, покупатель сможет обратиться к продавцу с требованием о возврате денежных средств, но на тот момент их уже может не быть у продавца, в связи с чем, с возвратом денежных средств могут возникнуть трудности.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2, информацию о собственниках можно получить в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Однако следует отметить, что не все сведения, содержащиеся в ЕГРН, находятся в свободном доступе. В частности, это относится к сведениям о недееспособности, ограниченной недееспособности и невозможности самостоятельно совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества.
С такими ограничениями в доступе к сведениям о собственниках жилых помещений сложно согласиться, поскольку такие сделки требуют вложения огромных денежных средств.
Важным следует считать также вопрос о принадлежности жилого помещения к общедолевой или совместной собственности, поскольку, покупая жилое помещение, собственник должен убедиться, что все сособственники уведомлены о его продаже и ими даны согласия в письменной форме. При несоблюдении данного правила, сделка может быть оспорена.
Во-вторых, обстоятельства, которые могут привести к обременению или ограничению права собственности.
Покупатель, приобретая жилое помещение, также должен удостовериться в том, что оно не обременено правами каких-либо третьих лиц, за которыми сохраняется право собственности на жилое помещение. Данную информацию в полном объеме не могут предоставить ни выписки из домовой книги, ни ЕГРН.
Это обусловлено тем, что, например, договор найма, заключаемый на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации не подлежит также право пользования жилыми помещениями, которое сохраняется за бывшими членами семьи собственника приватизируемого жилого помещения, а также право, возникшее на основании договора безвозмездного пользования.
В связи с вышесказанным, представляется необходимо внести изменения, заключающиеся в обя-зании вносить изменения в ЕГРН обо всех обременения жилых помещений.
В-третьих, обстоятельства, которые могут привести к покупке жилого помещения ненадлежащего качества.
При заключении гражданско-правовых сделок, за исключением наследования и дарения, сведения о техническом состоянии жилого помещения могут играть принципиальную роль.
Принимая решение о покупке жилого помещения, покупатель, путем осмотра, оценивает его, однако обнаружить недостатки не всегда удается. Например, при осмотре помещения в летний период, не всегда можно оценить, как помещение обогревается. Скрытые недостатки обнаруживаются чаще всего после покупки и регистрации права собственности, а споры об устранении недостатков и уменьшении покупной цены подлежат разрешению в судебном порядке.
1 Цитович Л.В. Право граждан на жилище/ Л.В. Цитович, А.Б. Никишов // Законодательство и экономика, 2015. № 7. С.
24-27.
2 Федеральный закон от 13.07.2015 N° 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
Выписка из ЕГРН также содержит достаточно скудные данные о состоянии объекта: год постройки, год ввода в эксплуатацию, материал наружных стен. В связи с чем, выходом из сложившейся ситуации представляется сделать экспертное заключение обязательным при заключении договора (за исключением наследования и дарения).
Таким образом, подводя общий итог, отметим, что вид гражданско-правовой сделки на стадии приобретения жилого помещения отходит на второй план. Данное утверждение не отменяет важности грамотного составления договора, но наличие последнего не гарантирует отсутствие проблем, которые могут возникнуть после заключения сделки и регистрации права собственности. В первую очередь, особое внимание приобретателю следует обратить на само жилое помещение и его правовую «чистоту» и «техническое состояние».
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. ст. 445.
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
3.Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
4.Ситдикова Л.Б. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки/ Л.Б. Ситдикова // Российская юстиция, 2016. № 8. С. 9-11.
5.Цитович Л.В. Право граждан на жилище/ Л.В. Цитович, А.Б. Никишов // Законодательство и экономика, 2015. № 7. С. 24-27.
СКЛЯРОВА АРСЕНИЯ АЛЕКСАНДРОВНА - магистрант, Вятский государственный университет, Россия.
