\ недвижимость \ вот это номер! Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Вот это номер!

Москва остается одним из мировых лидеров по стоимости гостиничных номеров. Городу по-прежнему катастрофически не хватает отелей экономкласса. Всего в столице действуют около 500 гостиниц, имеющих статус от трех до пяти «звезд», и это вдвое меньше, чем нужно. Однако строительство дешевых современных гостиниц невыгодно девелоперам.

Мила Перспективная политика

бойкова правительства

В российской столице наблюдается парадоксальная ситуация. Московские власти активно ратуют за возведение недорогих отелей для создания более благоприятного туристического климата. 19 января пресс-служба Департамента градостроительной политики города Москвы сообщила о том, что в преддверии Олимпийских игр и чемпионата мира по футболу до 2016 года количество гостиниц в столице возрастет почти вдвое. За это время в Москве предполагают построить 177 отелей более чем на 50 тыс. номеров.

Гостиничная отрасль в 2012-2016 годах будет развиваться в рамках реализуемой городом Государственной программы «Жилище». К 2025 году столица России планирует ежегодно принимать до 20 млн туристов — вчетверо больше, чем сейчас.

В одном из интервью в феврале этого года мэр Москвы Сергей Собянин назвал гостиницы одним из перспективных направлений для инвестиций. По его мнению, мизерный гостиничный фонд — одна из основных проблем, препятствующих развитию туризма в России.

Снижение цен на размещение в номерах гостиниц Москвы на 15-20% может произойти в случае повышения уровня конкуренции на рынке.------

Мэр также сообщил, что столичные власти будут развивать гостиничное хозяйство всех форматов, востребованных на рынке: от дорогого сегмента до экономкласса. Возможно, гостиницы появятся в зданиях, которые сегодня занимает чиновничий аппарат. Если государственные органы все-таки переедут на территорию Новой Москвы, освободившиеся площади в центре города, по мнению мэра, целесообразно отдать под апартаменты и гостиницы. «Главное, чтобы там не было офисов, иначе мы просто поменяем шило на мыло, — заявил г-н Собянин. — Думаю, нужно делать апартаменты, гостиницы, в первую очередь, для того, чтобы снизить количество рабочих мест в центре, соответственно, уменьшить транспортные потоки, а значит, и разгрузить эту часть города».

Причем, судя по заявлениям чиновников в прессе в феврале этого года, власти Москвы готовы помочь инвесторам строить недорогие гостиницы, хотя на бюджетные средства отели в столице возводить не будут. Как сообщил РИА «Новости» Андрей Шаронов, заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики, речь идет об освобождении площадок под строительство и подведении коммуникаций.

Кроме того, в октябре прошлого года была принята программа «Развитие индустрии отдыха и туризма в 2012-2016 годах», нацеленная на реализацию туристского потенциала столицы до 4,5 млн человек, что равнозначно 5%-ному приросту показателя относительно 2011 года. На финансирование этой программы из бюджета города будет выделено 125 млрд рублей.

Расчеты для бизнеса

Однако при существующем уровне цен на размещение в гостиницах Москвы — от $135-600 за стандартный номер в сутки до $1,5-2,5 тыс. за апартаменты «люкс» (рис. 1) — бизнесу не интересно строить и эксплуатировать более дешевые отели.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG: «Муниципальная доля при возведении гостиницы составляла 10%, тогда как при строительстве жилья, например, доходила до 40%. Но вот сроки окупаемости отельных проектов самые продолжительные на рынке недвижимости: 11-14 лет против 9-10 в ТЦ или 10-11 в офисах.

Кроме того, гостиницы для нашего девелопера не всегда понятный сегмент, поскольку ими надо еще и управлять в дальнейшем, а значит, уже на этапе проектирования необходимо привлекать для консультирования хорошего гостиничного оператора, лучше западного. Это дополнительная суета.

Так что правительство желает строить более дешевые гостиницы, а для девелоперов такой потребности пока не существует.

Москва чуть ли не лидер среди всех мировых столиц по стоимости номеров. Даже в гостиницах категории «три звезды» у нас цены достигают 300 евро, за эти деньги на Западе подчас можно остановиться в пятизвездочном отеле. Девелоперам на территории Москвы (в старых границах) пока невыгодно строить двух- и трехзвездочные гостиницы, приоритеты отдают высокозвездочным отелям».

Стоимость размещения в трехзвездочной гостинице в Москве вполне сопоставима с аналогичным показателем в пятизвездочном отеле в Европе.

ИТАР-ТАСС

Москва остро нуждается в трехи четырехзвездочных отелях эконом-класса, которых сейчас вдвое меньше, чем нужно.------------------------

Источники: рис. 1 — Praedium;рис. 2 — Мосгорстат;рис. 3 — Knight Frank Research; рис. 4-6 — STR Global, Colliers International.

По наблюдению аналитиков компании Knight Frank, Москва по уровню средней стоимости номера (ADR) в гостиницах традиционно занимала высокие позиции среди европейских городов, длительное время лидируя как по абсолютному значению показателя, так и по темпам его роста: в период с 2GG5 по 2GG8 год ежегодный прирост ADR составлял 18% (уровень доходности и ценовая динамика отелей разных категорий в Москве представлены на рис. 4, 5, 6). В условиях относительно высокой загрузки уровень дохода на номер (RevPAR) в российской столице демонстрировал еще более впечатляющие результаты, увеличиваясь в среднем на 25% в год. Правда, после кризисного падения расценок более чем на 40% в 2009 году Москва опустилась в рейтинге европейских городов по показателям

ДИНАМИКА СЛАБО ПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ

Рис. 1. Стоимость проживания в гостиницах Москвы, $/чел. в сутки 1GGG 8GG 6GG -4GG -2GG G

2GG4

2GG5

2GG6

2GG7

2GG8

2GG9

МОСКВУ ПОСЕЩАЮТ КОМАНДИРОВАННЫЕ

Рис. 2. Динамика численности размещенных лиц по целям поездки, % 60-

40% НОМЕРОВ В ОТЕЛЯХ ПУСТУЮТ

Рис. З. Заполняемость отелей Москвы, %

Рекреационный туризм

50-

4G

Бизнес

Прочие

2GG4 2GG5 2GG6 2GG7 2GG8 2GG9 2G1G

G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 1G 11 12

эффективности бизнеса, но прочно удерживает второй год подряд пятую позицию по стоимости номеров после Парижа, Рима, Лондона и Амстердама.

Понятно, что при таком уровне цен предложения основную долю спроса на размещение в московских гостиницах формируют лица, приезжающие в столицу в деловых целях (рис. 2).

Причем от 25 до 50% спроса формируют граждане иностранных государств, выбирая для своего пребывания, как правило, отели известных международных сетей. К слову, в нашей столице только 4% сетевых гостиниц категории «три звезды» управляются международными операторами (данные Colliers International). Соответственно, селиться иностранцы предпочитают в дорогих отелях высокой «звездности», стимулируя предпочтения в данном отельном сегменте и со стороны девелоперов, коих волнует исключительно прибыльность бизнес-проектов.

Интересно, что среднегодовая загрузка столичного номерного фонда в 2011 году стабилизировалась на уровне 62%. При этом в гостиницах четырех и пяти «звезд» на фоне значительного прироста предложения (более 2300 номеров за последние два года) загрузка сократилась на 2,2 пункта относительно уровня 2010 года — до 62,5%. И наоборот, увеличилась запол-няемость отелей среднего сегмента: по итогам прошлого года загрузка гостиниц «три звезды» возросла на 2,5 пункта, составив 61%.

Уже в прошлом году обстановка в гостиничном сегменте становится относительно привлекательной для инвесторов по сравнению с кризисным затишьем. Антон Мельников, замдиректора департамента профессиональных услуг Knight Frank: «Мы наблюдали рост инвестиционной активности, что выразилось как в максимальном за историю рынка объеме инвестиционных сделок, так и в возобновлении реализации гостиничных объектов и анонсировании новых проектов. В рамках осуществления программы приватизации непрофильных активов правительством Москвы были проданы несколько знаковых для города гостиничных объектов, в частности — гостиница «Москва» и отель «Националы». В начале июля 2011 года президент Бинбанка Михаил Шишханов выкупил 49% акций ОАО «Декмос» (осуществляет реконструкцию гостиницы «Москва»), ранее принадлежавших ОАО «Гостиничная компания». В октябре состоялся аукцион по продаже одной из старейших гостиниц города, впервые открывшей двери в 1903 году, — «Националь» («пять звезд», 201 номер; Тверская, 1). Новым владельцем отеля

СТАВКИ НЕ ВОССТАНОВИЛИСЬ ПОСЛЕ КРИЗИСА

Рис. 4. Гостиницы категории «люкс», руб./чел. в сутки

Ш Средняя стоимость номера Доход на номер — Загрузка

15 GGG 12 GGG 9GGG 6GGG 3GGG G

% руб./ч

1GG 1G GGG

8G 8GGG

6G 6GGG

4G 4GGG

2G 2GGG

G G

СТАБИЛЬНО ВОСТРЕБОВАНЫ

Рис. 5. Гостиницы категории «четыре звезды», Средняя стоимость номера

ДОХОДНОСТЬ НЕМНОГО ПОДРОСЛА

Рис. 6. Гостиницы категории «три звезды»,

% руб./ч

1GG 1G GGG

8G 8GGG

6G 6GGG

4G 4GGG

2G 2GGG

G G

Средняя стоимость номера Доход на номер Загрузка '

5

4

*

3

%

стала семья Гуцериевых, выкупив его у правительства Москвы за 4,6 млрд рублей».

На фоне оживления рынка, тем не менее, произошло сокращение ввода новых объектов. «В 2011 году сегмент гостиничной недвижимости пополнился за счет открытия семи отелей, суммарный номерной фонд которых составляет 1234 номера, что почти на 30% меньше значений за 2010 год.

Наиболее насыщенным с точки зрения обеспеченности отелями по-прежнему остается Центральный административный округ, на который приходится 37% от общего номерного фонда столицы.

Второе место делят САО, ВАО и СВАО, на долю каждого из которых приходится по 12% от общего номерного фонда столицы. Меньше всего отелей расположено в СЗАО, доля которого в структуре номерного фонда столицы составляет всего 1%.

84% номерного фонда категории «пять звезд» расположено в ЦАО. Здесь же находится 43% номеров категории «четыре звезды». Второе место по количеству номеров данной категории занимает СВАО, в котором расположено 20% четырехзвездочного номерного фонда.

Отели категории две и три «звезды» расположены преимущественно в ЦАО (26% от номерного фонда данной категории), ВАО (16%) и САО (13%)» (данные аналитического отчета «Итоги 2011 года для рынка гостиничной недвижимости» компании Praedium ONCOR International; рис. 7).

В основном сегодня девелоперы отдают предпочтение отелям средней ценовой категории. Так, половина номеров, вышедших на рынок в 2011 году, относится к категории «четыре звезды», тогда как доля трех- и пятизвездочных номеров составляет 31 и 19% соответственно. Интересно, что годом ранее распределение новых номеров категорий четыре и пять «звезд» было противоположным: с результатом более 50% преобладали пятизвездочные апартаменты, а доля четырехзвездочных составляла около 35%. При этом прирост номерного фонда экономсегмента из года в год остается на уровне 10-15% (рис. 8, 9). Во многом выбор девелоперов в пользу более высококлассных средств размещения связан с их более высокой доходностью по сравнению с объектами среднего класса: по итогам 2011 года доход на номер в отелях верхнего сегмента составил $142, что вдвое превышает результат трехзвездочных гостиниц — $72.

Однако напомним, что спрос со стороны населения — на более экономные варианты. По данным годового отчета Colliers International по рынку гостиничной

Сроки окупаемости гостиниц — самые длительные из всех сегментов рынка недвижимости: до 14 лет.

недвижимости, несмотря на рост предложения в сегменте среднеценовой категории («три звезды»), отмечается недостаточное предложение номерного фонда «современного стандарта». Что еще раз подтверждается информацией о динамике заполняемости гостиниц: наибольшее увеличение среднегодовой загрузки (+10,1%) было отмечено в отелях средней категории, где доходность (RevPAR) от сдачи номеров выросла в прошлом году на 9,8% по сравнению с 2010 годом. На протяжении последних трех лет показатель ADR (средней цены за номер в сутки) данной категории снижался, однако по результатам 2011 года было зафиксировано минимальное падение средней цены за номер в размере 0,2%. Отметим, что максимальный уровень загрузки в диапазоне 83,3-89% был зафиксирован здесь в летний период и в сентябре, что говорит в пользу рекреационной (туристической), а не бизнес-востребованности гостиниц невысокой категории.

Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, предполагает, что снижение цен на размещение в номерах гостиниц Москвы может произойти минимум через три-четыре года на 15-20% в случае повышения уровня конкуренции на рынке.

Источники:рис. 7 — Praedium;рис. S и 9 — Knight Frank Research.

ГОСТИНИЦЫ ПРЕДПОЧИТАЮТ РАЗМЕЩАТЬ В ЦАО ■ СТРОЯТ В ОСНОВНОМ ОТЕЛИ 4* ■ ПОЛОВИНА ГОСТИНИЦ СТОЛИЦЫ — 3*

Рис. 7. Распределение номерного фонда Москвы, %

100

80

60

40

20

CAO

C3AO

ЮВAO

ЮAO

ЮЗAO

3AO

C3AO

CAO

ЦAO

Рис. 8. Структура нового предложения гостиниц, количество номеров

2000--------------------------------------------

1600 1200 800 400 0

Рис. 9. Общая структура предложения гостиниц

5

*

5

*

3

*

3

*