CC BY
40
4. Marketingovoe agenstvo Step by Step [Elektronnyj resurs] // Step by Step [sajt]. URL: http://www Step -by-Step.ru. (data obrascheniya: 2.11.2017).
5. Ermancenkova O.A Marketingovye issedovania v turisme // Molodoj uchenyj. - 2014. -№4. -P. 513-515.
УДК 631.11(075)
Канд. экон. наук В.А. ПАВЛОВА (СПбГАУ, [email protected]) Канд. геогр. наук А.Г. ОСИПОВ (Военно-космическая академия им. А.Ф. Можайского, [email protected])
НАУЧНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Как многогранное социально-экономическое явление, оценка земли базируется на научных достижениях различных направлений: естественного, технического, правового, экономического и других циклов. Так, среди естественных наук мы видим использование достижений почвоведения и почвенного картирования; в техническом отношении оценка земли базируется на передовых методах геоинформатики (географические и земельно-информационные системы); правовая сторона оценки земли регулируется гражданским, земельным и другими направлениями юридической науки. Оценка земли в экономическом касательстве базируется как на общую экономическую теорию, так и на отраслевые экономики.
Цель исследования - выявить современный научный инструментарий оценки земельных ресурсов.
Материалы, методы и объекты исследования. В рамках данной работы авторами были использованы такие методы научного исследования, как аналитический, монографический, картографический.
Результаты исследования. Рассмотрим обозначенные направления более подробно. Классификация почв является одной из существенных форм визуализации научной логики и уплотнения информации. Можно предположить, что в перспективе будет применен генетический принцип классификации почв нашей планеты, а диагностика выделяемых таксонов (порядков, групп, типов и др.) будет базироваться на количественной субстантивной характеристике профилей почв и слагающих ее горизонтов.
Относительная сопоставимость качественного состояния планетарных земельных ресурсов допустима на базе единой системы классификации земель. Система комплексного экологического и экономического учета (СЭЭУ) использует две системы классификации земель. Руководство «Land Cover Classification System» («Система классификации покрова земли», (FAO 2005a), подготовленное совместно Продовольственной и сельскохозяйственной организацией Объединенных Наций (ФАО), Программой ООН по окружающей среде (ЮНЕП), и «Cooperazione Italiana», служит международным стандартом, определяющим классификацию наземного покрова в увязке с жизнедеятельностью человека. Таким образом, устанавливается прямая связь между земным покровом и деятельностью живущих на земле людей. Например, «луга» - это вид почвенно-растительного покрова, в то время как «пастбищные угодья» - это вид землепользования для нужд животноводства. Другая классификация была разработана ФАО на основе глобальных статистических баз данных по структуре сельскохозяйственного и лесохозяйственного землепользования [1].
Использование обозначенной классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного исследования. Важность проведения почвенных и иных обследований и изысканий состоит в том, что изучение и оценка земель должны рассматриваться не как
однократные мероприятия, а как система планомерных, систематических действий, обеспечивающих поддержание полученной информации на уровне современности. Периодичность проведения оценки земель в Российской Федерации - 5 лет. По данным UN ECE WPLA (2001 г.), периодичность переоценки недвижимости в ряде европейских стран соответствует российским (например, Дания, Финляндия, Франция), что позволяет говорить об интеграции оценки земли, как и всей экономики Российской Федерации, в мировую систему рыночных отношений [2].
При этом практически в каждой стране оценка земли развивалась в соответствии со сложившимися естественно-историческими традициями, накопленного опыта.
Напомним, что на территории России уже в XIX веке начали проводить систематическое изучение почв с обозначением качественных параметров почв, их доли в общей площади сельскохозяйственных угодий и пашни. Классификация земель на хорошие, средние, худшие неизменно присутствует в качестве составляющей в оценочных процедурах, в инструментарии кадастровых и рыночных механизмов оценки. Научная типология почв служила и служит существенным ориентиром для оценки земель и в настоящее время.
XXI век является веком высокотехнологичного общества, которое нуждается в получении актуальной, достоверной и оперативной информации. Инновационные продукты проникают во все сферы жизнедеятельности человека. Сфера оценки земли и иной недвижимости не стала исключением. Одним из таких направлений являются геоинформационные системы (ГИС).
Перечень современных продуктов ГИС достаточно разнообразен и обширен. Среди из наиболее распространенных геоинформационных систем можно выделить следующие: ГИС MapInfo, Arc/Info, ArcViewGIS, AutodeskWorld, AutoCADMap, AutoMap, ГеоГраф/ГеоКонструктор, GeoMedia, GeoDraw, MGE (ModularGISEnvironment), WinGIS, Талка, Панорама, Карта 2000, ObjectLand, ArcView, Новая Земля, ROSCAD, ArcCadastre и др.
На ГИС базируется современное цифровое картографирование, автоматизированные информационные системы оценки земли и иной недвижимости, программные модули, используемые для предоставления сведений, которые ежегодно обновляются и совершенствуются.
Инновационными направлениями развития кадастра недвижимости и, в частности, оценки недвижимости можно признать - появление электронных сервисов, создание актуальной, высокоточной электронной картографической основы.
Так, например, электронные сервисы Росреестра предоставляют в электронном виде следующие услуги:
- доступ к публичной кадастровой карте;
- доступ к справочной информации по объектам недвижимости;
- доступ к геопорталу инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации;
- доступ к актуальной информации о сделках с различными видами недвижимости.
Наложение кадастровой информации на картографическую основу позволит выявить
количество неучтенных земельных участков и объектов недвижимости на них для их последующей идентификации. На основе мультимасштабных карт и детальных космических снимков должен быть создан достоверный и полный источник информации о территории для ведения Единого государственного реестра недвижимости и идентификации нахождения объектов недвижимости.
Путем наложения данных публичной кадастровой карты о земельных участках кадастрового квартала 78:37:1782303, расположенного на территории города Санкт-Петербург, на спутниковую топографическую основу мы получили примерный вид электронной картографической основы реестра недвижимости (рис. 1).
Такая картографическая основа должна включать следующие слои: тематическую информацию, адресные данные, кадастровую информацию, ортофотопланы и цифровую топографическую основу.
Возможно проведение аэрофотосъемки с беспилотных летательных аппаратов (БПЛА) и последующей обработки данных. Данное направление перспективно по экономическим и техническим показателям. Однако для проведения работ глобального картографирования необходимо также использовать спутниковые технологии. Основными их преимуществами является глобальность, оперативность, всепогодность, точность и эффективность, а также возможность их интеграции с ГИС. Спутниковая и аэрофотосъёмка на производстве дополняют друг друга, например, космическая съёмка используется для мониторинга обширных территорий, а данные с БПЛА - для уточнения мелких особенностей. Таким образом, объединив два вида съемки, возможно получить максимально качественный результат. Дополнительным источником для создания цифровой картографической основы кадастра недвижимости являются накопленные в значительных объемах архивные картографические материалы на бумажных носителях [3].
-V
Ч
Рис. Совмещение данных ДЗЗ с материалами публичной кадастровой карты (границами кадастрового
деления) на территории г. Санкт- Петербурга
Также не вызывает сомнения, что правовая основа призвана выполнять существенную роль, поскольку нормативно-правовые документы в действительности обусловливают систему оценки земель. В цепи правовой основы оценки земель до настоящего времени отсутствуют основные звенья. Законодательством до конца не сформулированы не только цели, задачи и методики рыночной и кадастровой оценки, но даже условия использования их результатов в тех или иных сферах хозяйственной деятельности. Так, «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» от 20.09.2010 г. не учитывают показатели бонитировки почв и качественные характеристики земельных участков.
В экономическом смысле оценка базируется как на общей экономической теории, так и на теоретических положениях отраслевой экономики. Стоимость земли не константа, она модифицируется с течением времени и динамики качественного состояния земель [4, 5]. Стадии подъема стоимости земельных ресурсов сменяются стадиями спада, и наоборот, то есть стоимость на землю модифицируется циклами. Циклы падения и роста на земельном
рынке привязаны к циклам падения и роста экономики вообще, тем не менее при этом земельный рынок обладает зримой инерционностью и реагирует на спады и подъемы в экономике с очевидно выраженным торможением. Поэтому данное обстоятельство используют инвесторы в своей деятельности.
Важно подчеркнуть, что в каждом новом цикле подъема земельного рынка обновляются предшествующие предельные уровни цен. Следует отметить, что обозначенное явление характерно не только земельному рынку, но и рынку недвижимости в целом.
Выводы. Теория и практика оценки земельных ресурсов тесно связаны с научно-техническим прогрессом в народном хозяйстве. На научной основе разрабатываются стандарты, методические указания и рекомендации для осуществления оценочных действий на практике. Обобщая изложенное выше, можно сделать вывод, что методы и инструментарий оценки земли совершенствуются на научной основе.
Литература
1. Global Strategy to Improve Agricultural and Rural Statistics Copyright© 2011 by The International Bank for Reconstruction and Development / The World Bank 47 р.
2. Весели Р., Ланкин А. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения - российский и зарубежный опыт // Экономические стратегии. - 2008. -№ 2. - С. 124-131.
3. Гарманов В.В., Осипов А.Г., Терлеев В.В., Грик А.Р. Технология создания цифровой картографической основы на базе архивных фондовых материалов // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2017. - № 2 (47). - С. 268-275.
4. Гарманов В.В., Терлеев В.В., Итикеев И.И. Влияние эколого-экономических факторов на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения // Научное обеспечение развития АПК в условиях импортозамещения: Сб. науч. тр. международной науч.-практ. конференции профессорско-преподавательского состава: в 2-частях. / СПбГАУ, 2017. - С. 333-337.
5. Сулин М.А., Шишов Д.А. Основы земельных отношений и землеустройства: Уч. пос. -СПб: Проспект Науки, 2015. - 320 с.
Literatura
1. Global Strategy to Improve Agricultural and Rural Statistics Copyright© 2011 by The International Bank for Reconstruction and Development / The World Bank 47 р.
2. Veseli R., Lankin A. State cadastral (mass) valuation for purposes of taxation - Russian and foreign experience // Economic strategy. - 2008. - No. 2. - Pp. 124-131.
3. Gаrmanow V. V., Osipov A. G., V. V. Terleev, Greek, A. R. Technology of creation of digital cartographic base on the basis of the archival stock of materials // Bulletin of Saint-Petersburg state agrarian University. - 2017. - № 2 (47). - P. 268-275.
4. Garmanow V.V., Terleev V. V., Itikeev I. I. Influence of ecological-economic factors on the cadastral value of land for agricultural purposes // Scientific provision of AIC development in the context of import substitution: Sat. scientific. Tr. the international scientific. -pract. conference faculty: in 2 parts. / Spbgau, 2017. - S. 333-337.
5. Sulin M. A., Shishov D. A. Fundamentals of land relations and land management: Textbook. POS - St. Petersburg: Prospekt nauki, 2015. - 320 p.
