CC BY
21
размере налога на прибыль, которые банки вынуждены перечислять в бюджет. Вся совокупность этого механизма называется режимом отложенного налогообложения.
Учитывая приведенную аргументацию, можно констатировать, что паевые инвестиционные фонды кредитного типа могут составить функциональную альтернативу банковским институтам на рынке кредитования, ввиду наличия уникальных преимуществ, позволяющих более эффективно использовать средства, входящие в состав активов паевого инвестиционного фонда.
Литература
1. Анесянц Ю. С., Истомина Ю. С. Институциональные аспекты формирования финансовой среды // Новые технологии. 2013. № 2. С. 23-29.
2. Hodgson G. MWhat Arc Institutions? // Journal of Economic Issues. 2006. Vol. 40, № 1. P. 1-25.
3. Орлов Л. Ф. Сбережения в механизме трансформации доходов домохозяйств в инвестиции // Вестн. РЭА. 2011. № 5.
4. Государственная программа Российской Федерации «Развитие финансовых и страховых рынков, создание международного финансового центра». URL: cdnimg.rg.ru/ pril/79/11/16/226_prg.pdf (дата обращения: 05.10.2014).
5. Жук Е. А. Закрытые ПИФы в России - бизнес для бизнеса? // Бизнес, менеджмент и право. URL: http://bmpravo.ru/ show_stat.php?stat=541 (дата обращения: 13.10.2014).
6. Аннотация к приказу. URL: http://base.garant.ru/1216 1281/ (дата обращения: 13.10.2014).
7. Гагиева О. Х. Банковский сектор: проблемы и перспективы в условиях кризиса // Управление экономическими
Поступила в редакцию_
УДК 332.364:34+332.832.4
системами - электронный научный журн. URL: http://www. uecs.ru/uecs-36-122011/item/853-2011-12-15-10-00-25 (дата обращения: 10.10.2014).
References
1. Anesyants Y. S., Istomina Y. S. Institutsional'nye aspekty formirovaniya finansovoj sredy [Institutional Aspects of the Formation of the Financial Environment] // New Technologies. 2013. № 2. P. 23-29.
2. Hodgson G. M. What Arc Institutions? // Journal of Economic Issues. 2006. Vol. 40, N 1. P. 1-25.
3. Orlov L. F. Sberezheniya v mekhanizme transformatsii dokhodov domokhozyajstv v investitsii [Savings in the Mechanism of Transformation of Household Income in the Investment] // Vestnik REA. 2011. № 5.
4. Gosudarstvennaya programma Rossijskoj Federatsii «Razvitie finansovykh i strakhovykh rynkov, sozdanie mezhdun-arodnogo finansovogo tsentra» [The State Program of the Russian Federation «Development of Financial and Insurance Markets, the Creation of the International Financial Center»].
5. Guk E. A. Zakrytye PIFy v Rossii - biznes dlya biznesa [Closed Mutual Funds in Russia - Business for Business?].
6. Annotation to orders. URL: http://base.garant.ru/1216 1281/.
7. Gagieva O. H. Bankovskij sektor: Problemy i perspek-tivy v usloviyakh krizisa [Bank Sector: Problems and Prospects in the Conditions of Crisis] // Management of economic systems - electronic scientific journal. URL: http://www.uecs.ru/ uecs-36-122011/item/853-2011-12-15-10-00-25.
13 ноября 2014 г
НАРУШЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ЖИТЕЛЕЙ ПРИ КОММЕРЧЕСКИХ ЗАСТРОЙКАХ ПРИГОРОДОВ
© 2014 г. Н. Н. Евченко, В. В. Филонич
Наталья Николаевна Евченко -
доктор экономических наук, старший научный сотрудник, кафедра мировой экономики и международных отношений экономического факультета ЮФУ, СевероКавказский НИИ экономических и социальных проблем, Южный федеральный университет, ул. Пушкинская, 160, г. Ростов-на-Дону, 344006. E-mail: [email protected].
Валентин Васильевич Филонич -доктор экономических наук, профессор, Ростовский государственный экономический университет (РИНХ),
ул. Б. Садовая, 69, г. Ростов-на-Дону, 344002. E-mail: [email protected].
Evchenko Natalia Nikolaevna -
PhD of Economics, Senior Researcher,
Department of World Economy and International Relations,
Faculty of Economics SFU,
North Caucasian Research Institute of Economic
and Social Problems,
Southern Federal University,
Pushkinskaya st., 160, Rostov-on-Don, 344006, Russia. E-mail: [email protected].
Filonich Valentin Vasilyevich -
PhD of Economics, Professor,
Rostov State University of Economics (RINH),
B. Sadovaya st., 69, Rostov-on-Don, 344002, Russia.
E-mail: [email protected].
Анализируется практика нарушения прав и законных интересов жителей пригородов крупных городов (Ростов-на-Дону) при коммерческой застройке, ведущейся с нарушениями действующего градостроительного законодательства РФ. Делается вывод, что вследствие успешного использования муниципалитетами механизмов защиты коммерческих интересов застройщиков с нарушением при этом интересов жителей необходимы расширение законодательных инструментов и ужесточение мер ответственности руководителей муниципалитетов за нарушение градостроительного законодательства России.
Ключевые слова: конфликт интересов, инвестиции, интересы застройщиков, муниципалитеты, градостроительное законодательство РФ.
The practice of violations of the rights and legitimate interests of the large cities suburbs inhabitants (Rostov-on-Don) for commercial construction, ongoing violations of the existing town planning legislation of the Russian Federation is analyzed . It is concluded that the successful use of municipalities mechanisms of property developers commercial interests protection causes the violation of the interests of the inhabitants and demonstrates the need to expand the legislative tools and tightening up the responsibility of heads of municipalities for violation of town planning legislation in Russia.
Keywords: conflict of interest, investments, interests of developers, municipalities, urban planning legislation of the Russian Federation.
Обеспечение потребности жителей нашей страны в собственном жилье сопряжено с рядом трудностей, к которым относится конфликт интересов застройщиков. Одним из примеров ущемления конституционных прав граждан представляется практика их нарушения при организации землепользования в зонах малоэтажной застройки, расположенных в пригородах крупных городов.
Конституция РФ в ст. 36 п. 2 указывает: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» [1]. Иными лицами могут оказаться граждане, чьи интересы не соответствуют планам и коммерческим интересам групп, чаще всего - муниципальной власти и бизнес-застройщиков.
Бум инвестиций в жилую недвижимость 20062013 гг. несколько приостановился к 2014 г. в условиях заметных проявлений экономического кризиса. В годовом сопоставлении наблюдается замедление темпов роста экономики, сложности сохранения позитивного вектора развития в период политической и экономической волатильности. Однако тенденция сохранения инвестиций в жилье в период экономической нестабильности [2] актуализирует решение задачи защиты прав граждан пригородов. Сообщения в прессе о случаях их нарушения в результате строительства, ведущегося с грубым попранием градостроительного законодательства [3, 5], характеризуют тенденцию последних лет: муниципалитеты содействуют расширению объемов и узакониванию объектов капитального строительства, возводимых с нарушениями действующего законодательства, отдавая приоритет интересам застройщиков, а не жителей, которые возвели дома на участках с соблюдением всех положений законодательства.
Наиболее распространенными нарушениями градостроительного законодательства РФ представляются: строительство без разрешительной и проектной
документации; пренебрежение градостроительными нормами и правилами (минимально и максимально допустимых размеров участка, отступов - от «красных линий», проездов и соседних участков и т. д.), что объективно ведет к росту плотности застройки пригородных поселков. Часто под видом частного дома и без установленных законом требований (разрешительной документации, требований к застройщику, нормативов подключения к инженерно-инфраструктурным сетям и т. д.) возводятся многоквартирные дома. Современные технологии и круглосуточная работа гастарбайте-ров позволяют возводить дома стремительно и часто задолго до ввода объекта в эксплуатацию осуществлять продажу квартир, ведь собственнику незаконного строения важно иметь как можно большее число «законных приобретателей» квартир для процедуры последующей «легализации» самозастроя муниципалитетом.
Муниципальные власти, полномочия которых включают выдачу разрешений на строительство, преимущественно отстаивают интересы так называемых «инвесторов», которые своими действиями нарушают не только права жителей, но и будущих покупателей квартир. «Из 97 выданных властями Всеволожска в 2012 г. и проверенных комитетом Госстройнадзора разрешений на строительство 40 выдано с нарушениями, в том числе при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом РФ документов. Из 30 проверенных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в 12 имеются нарушения» [4].
Преступное нарушение прав жителей муниципальными властями заключается в выдаче инвестору заведомо незаконных разрешений на строительство без учета требований российского градостроительного законодательства; невмешательстве в строительство без разрешительной документации.
Примером подобных действий является кейс одного из пригородов Ростова-на-Дону, где на нескольких участках, предназначенных для застройки индивидуальными жилыми домами (зона застройки Ж-1) ве-
дется строительство фактически многоквартирных домов либо они уже построены (на 4-5 квартир). На стандартных земельных участках (10 соток) возведены так называемые «таунхаусы» (дома сблокированной застройки) либо несколько индивидуальных жилых домов (четыре при разрешенных двух, и то лишь при условии разделения участка на два и законодательном требовании сохранения минимального размера участка при новом строительстве - ст. 41 ГрК РФ).
Многочисленные примеры демонстрируют, что на земельных участках пригородов осуществляется коммерческое строительство, квалифицируемое, согласно ст. 222 ГК РФ, как самовольная застройка. Действия застройщиков представляются правонарушением, ведь в результате их деятельности нарушаются нормы земельного законодательства РФ, регулирующие предоставление земельного участка под строительство; градостроительные и строительные нормы и правила проектирования и строительства, принятые в целях и интересах граждан, т. е. не только их законные интересы и права, но и права потенциальных покупателей возводимого жилья. Последние не имеют достоверной информации, что жилой загородный дом либо таунха-ус построены незаконно и в дальнейшем могут быть снесены по решению суда или представлению прокуратуры. Например, в г. Таганроге Ростовской области в декабре 2013 г. обрушился строящийся дом, погибли 5 строителей. Прокуратура города немедленно провела проверку и установила, что «дом строился с нарушениями, часть проектных документов отсутствовала или не соответствовала градостроительному законодательству, поэтому в следственные органы были направлены материалы для решения вопроса об уголовном преследовании главного архитектора города, выдавшего разрешение на строительство дома» [5]. При последовавшем обследовании других строек города установлено, что пять из 60 строятся с нарушениями параметров разрешенного строительства, а некоторые вообще не имеют разрешительной документации, в результате в суд переданы требования об устранении нарушений градостроительного законодательства, сносе самовольно возведенных строений [5].
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Как правило, на участках для индивидуальных домов, возводятся многоквартирные или «блокированные» дома. Согласно ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, ст. 1.2 п. 24б нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области от 06.03.2013 № 25, «жилые дома блокированной застрой-
ки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Кроме того, при новом строительстве и разделе участка необходимо обязательное соблюдение требований минимальности размера приусадебного земельного участка (ст.41 п.4 ГрК РФ). Как правило, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитетов определены такие нормы в 500 м2, а нормативы Ростовской области имеют данный норматив в 400 м2.
Таким образом, именно наличие в личной собственности хозяина каждой квартиры своего земельного (приквартирного) участка, разделенного с участками других собственников квартир дома, характеризует строение как «жилой дом блокированной застройки». В случае же нахождения земельного участка или его части в общей собственности (долевой и/или совместной) собственников квартир и использования ими общей домовой коммунальной инфраструктуры данный жилой дом исключается из категории «жилой дом блокированной застройки» и относится к категории «многоквартирные жилые дома». Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г., «многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в данном доме». При этом для многоквартирного дома характерно наличие общей собственности на общее имущество (как правило, земельный участок, на котором возведен дом, находится в общей собственности).
Таким образом, в нарушение требований ст. 2 п. 4, 6, 7, 11; ст. 41 п. 4 ГрК РФ в пригородах городов происходит незаконное строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных и сблокированных жилых домов, возведенных на землях, предназначенных для ИЖС, и обладающих признаками самовольных застроек, подлежащих сносу. Их строительство и ввод в эксплуатацию многократно увеличивают законодательно установленную плотность застройки поселков, создают опасные нагрузки на жилищно-коммунальную инфраструктуру и инженерных сети, нарушают правила противопожарной безопасности, санитарные и противопожарные нормы. Самовольная застройка ухудшает качество жизни жителей, и без роста плотности застройки испытывающих проблемы с водоснабжением и газоснабжением, поскольку поселки рассчитаны на определенное число домовладений. Постройка многоквартирных домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного
обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов.
Механизмом выдачи разрешений, возведения и узаконивания объектов жилищного строительства, возведенных с нарушениями законодательства в пригородных районах, являются «публичные чтения», организованные в нарушение положений ст. 39, 40, 41 ГрК РФ, ПЗЗ пригородных территорий. Данные нормативные акты определяют закрытый перечень случаев, для которых предусмотрено использование процедуры общественных слушаний: «размеры [участков] меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, либо на которых имеются объекты индивидуального жилищного строительства, подлежащие реконструкции или капитальному ремонту».
При новом строительстве ни один из предусмотренных законом случаев, по которым возможно было бы их проведение и выдача разрешений на строительство с нарушением градостроительных регламентов, как правило, не имеет места, поскольку:
- размеры участков не меньше минимально установленных;
- конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участков являются благоприятными для застройки;
- на данных новых участках нет объектов индивидуального жилищного строительства, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.
Тем самым процедура общественных слушаний как форма узаконивания строительства домов, возводимых с нарушениями градостроительных регламентов, не может быть применена, а разрешения на строительство, выдаваемые муниципалитетами, подлежат аннулированию.
В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков, прекращения практики нарушения муниципалитетами норм действующего законодательства, выражающейся в застройках зоны индивидуальной жилищной застройки (Ж-1) многоквартирными домами и строениями с нарушениями минимального размера участков, последующим неконтролируемым ростом плотности застройки, важно существенно ужесточить меры административной ответственности руководителей муниципалитетов РФ за нарушение действующего градостроительного законодательства России. Используемые механизмы
доминирования интересов коммерческих застройщиков при содействии муниципалитетов требуют дополнения и расширения мер защиты интересов жителей застраиваемых пригородных территорий.
Литература
1. Конституция РФ. URL: http://www.consultant.ru/popu-lar/cons/1_2.html (дата обращения: 31.10.2014).
2. Успеть купить: дорожающая ипотека подстегивает спрос на квартиры. URL: http://www.lf.rbc.ru/2014/ 08/18/242953.shtml (дата обращения: 25.10.2014).
3. В Волховском районе (r. Волхов Ленинградской области) разрешения на строительство выдавались с нарушением законодательства РФ. URL: http://петербургскиепоселки. рф/news/web-dossier/v_volhovskom_raijone_razresheniia_na_ stroitelstvo_viidavalis_s_narusheniem_zakonodatelstva_rf.shtml (дата обращения: 30.10.2014).
4. 40 из 97 разрешений на строительство во Всеволж-ском районе Ленобласти выданы с нарушением закона. URL: http://www.allbeton.ru/news/8393.html (дата обращения: 21.10.2014).
5. Прокуратура нашла нарушения при строительстве объектов в Таганроге. РИА Новости. URL: http://ria.ru/ incidents/20130117/ 918566921.html# ixzz3AsU9Egc5 (дата обращения: 04.11.2014).
References
1. Konstitucija RF [Constitution of the RF]. URL: http:// www.consultant.ru/popular/cons/1_2.html (data obrashhenija: 31.10.2014).
2. Uspet' kupit': dorozhajushhaja ipoteka podstegivaet spros na kvartiry [The Time to Buy: Rising in Price Mortgages Spurs the Demand for Apartments]. URL: // http://www.lf.rbc. ru/2014/08/18/242953.shtml (data obrashhenija: 25.10.2014).
3. V Volhovskom rajone (g. Volhov Leningradskoj oblasti) razreshenija na stroitel'stvo vydavalis' s narusheniem zakonodatel'stva RF [In the Volkhov area (city Volkhov Leningrad region) building permits were issued in violation of the RF laws]. URL: //http://peterburgskieposelki.rf/news/web-dossier/v_volhovskom_raijone_razresheniia_na_stroitelstvo_ viidavalis_s_narusheniem_zakonodatelstva_rf.shtml (data obrashhenija: 30.10.2014).
4. 40 iz 97 razreshenij na stroitel'stvo vo Vsevolzhskom rajone Lenoblasti vydany s narusheniem zakona [40 of 97 Building Permits in Vsevolozhsk District of the Leningrad Region Issued in Violation of the Law]. URL: http://www.allbeton.ru/ news/8393.html (data obrashhenija: 21.10.2014).
5. Prokuratura nashla narushenija pri stroitel'stve ob#ektov v Taganroge [The Office of Public Prosecutor has Found Irregularities in the Construction of Facilities in Taganrog]. RIA Novosti. URL: http://ria.ru/incidents/20130117/918566921.html# ixzz3AsU9Egc5 (data obrashhenija: 04.11.2014).
Поступила в редакцию_26 ноября 2014 г.
