CC BY
25Е.С. Хомякова
МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ЕМУ ПЕРЕГОВОРЫ
Статья посвящена исследованию института переговоров о заключении договора и предварительного договора в системе гражданско-правовых обязательств. Юридическая природа данных правовых конструкций изучается с позиции их места в предмете гражданско-правового регулирования. Переговоры о заключении договора и предварительный договор рассматриваются как классические организационные отношения.
Ключевые слова: гражданско-правовой договор, аренда, договор аренды, предварительный договор, переговоры.
Переговоры о заключении договора представляются специфическими, законодателем не поименованными, отношениями, которые по целому ряду причин сложно однозначно отнести к имущественным или личным неимущественным отношениям.
Интересным представляется взгляд А. В. Андрющенко, которая анализируя сущность рассматриваемых отношений приходит к выводу о необходимости внесения в статью 2 ГК РФ [1] организационных отношений как самостоятельного элемента, так как рассматривая предмет гражданско-правового регулирования не находят в нем место такие договоры, как рамочный, предварительный и так далее, что приводит к очевидному несоответствию, так как раз эти договорные конструкции существуют в гражданском законодательстве, то они «не могут не входить в его предмет» [3, с. 113].
Предметом договора аренды выступает индивидуально-определённая вещь, имеющаяся у арендатора. Между тем, в настоящее время широко получила практика заключения предварительных договоров аренды будущего недвижимого имущества. Эти договора заключается на стадии строительства объекта и представляют собой некую фикцию, позволяющую сторонам в будущем взять на себя обязательства по заключению основного договора аренды. Следует признать, что данная практики порождает много вопросов относительно правовых последствий, связанных с заключением таких соглашений.
Одной из проблем является описание объекта договора аренды, который стороны обязуются заключить на основании предварительного соглашения. Сложность заключается в индивидуализации объекта будущей аренды, когда здание находится в процессе строительства. Между тем описание объекта гражданского оборота, в отношении которого стороны обязуются заключить основной договор аренды, является существенным условием предварительного соглашения, и во исполнение требований закона стороны обычно указывают ориентировочную площадь помещения и приводят адресные ориентиры здания. Такого рода порядок согласования нередко толкуется судами как несоблюденный, что влечет признание предварительного договора аренды незаключенным, в связи с тем, что стороны не достигли соглашения по его существенным условиям [4, с. 278].
Так, предварительный договор предусматривает обязанности сторон заключить основной договор в будущем на условиях, установленных этим предварительным договором. Поэтому в таком договоре должны в обязательном порядке содержаться условия будущего основного договора, в частности, его предмет и иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обязанность заключить основной договор обеспечивается возможностью для одной из сторон предварительного договора обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к его заключению. В случае наличия разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются решением суда.
В отличие от этого участники переговоров не могут быть принуждены к вступлению в договорные отношения, так как в отсутствие предварительного договора или специального указания в законе обязанность заключить основной договор у них отсутствует, более того, правила о ведении переговоров применяются к ним независимо от заключения или не заключения договора. Кроме того, предварительный договор имеет ряд других специфических особенностей, связанных с его организационным характером: предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Нарушение данного
© Е.С. Хомякова, 2021.
правила влечет ничтожность предварительного договора.
В предварительном договоре должен быть предусмотрен срок для заключения основного договора. Однако если стороны не определятся со сроком, действует установленное законом правило заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного обязательства из предварительного договора прекращаются либо в случае не заключения основного договора в срок, установленный для его заключения, либо в случае, если одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор до окончания указанного срока.
Ни один из вышеперечисленных признаков не присущ переговорам о заключении договора.
Во-первых, выбор формы ведения переговоров о заключении договора является прерогативой сторон, никаких жестких императивных правил на этот счет Гражданский кодекс РФ не предусматривает. Переговоры могут проводиться как на основе закона без заключения специального соглашения, так и с заключением в письменной форме соглашения о порядке их ведения. Другими словами, есть два вида формы ведения переговоров - внедоговорная и договорная, и то, какую из них выбрать, законодатель оставляет на усмотрение субъектов переговорных правоотношений.
Во-вторых, для возникновения, изменения и прекращения правоотношений, связанных с ведением переговоров о заключении договора, условие о сроке по общему правилу не имеет существенного значения. Конечно, участники переговоров могут заключить соглашение о ведении переговоров, в котором установят конкретные сроки проведения переговорных процедур и выполнения иных, в том числе, правоустанавливающих действий, например, срок для акцепта оферты. В целом же вопрос о сроках носит дис-позитивный характер и зависит от воли участвующих в переговорах сторон [5, с. 74].
В-третьих, как выше уже было сказано, переговорные правоотношения предается юридическое значение независимо от факта заключения договора в результате переговоров, поэтому в отличие от обязательств из предварительного договора обязательства из переговоров не прекращаются в случае, если стороны в итоге не придут к соглашению и не заключат договор.
Перечисленные отличия не меняют того, что в сущности рассматриваемые институты относятся к одному и тому же виду гражданских правоотношений, в связи с тем, что предварительный договор так же, как и переговоры принято относить к организационным правоотношениям, не порождающим непосредственных имущественных связей, а лишь опосредующим их.
Представляется, что введение конструкции договора аренды будущей недвижимости в некоторой степени не будет являться новым правовым феноменом для российского гражданского права. Похожее положение содержится в ст. 455 ГК РФ [2], где указана возможность для заключения договора купли -продажи вещи, которая на момент заключения договора отсутствует у продавца. Между тем вопрос о распространении договорной конструкции аренды применительно к будущим объектам гражданских прав является неновым для правоприменительной практики. На этот счет некоторое время назад существовали разные позиции судов. С одной стороны, суды приходили к выводу, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом влечет ничтожность сделки. Они констатировали, что право собственности, зарегистрированное после заключения договора аренды, не препятствует суду признать такую сделку недействительной. С другой страны, суды указывали на то, что нарушение последовательности регистрации и распоряжения имуществом не влечет ничтожность сделки.
При таких обстоятельствах полагаем, что распространение конструкции, установленной в п. 2 ст. 455 ГК РФ, и включение соответствующего положения в гл. 34 ГК РФ о том, что арендодатель вправе передавать для целей пользования как вещи, имеющиеся у него в наличии на момент заключения договора, так и то имущество, которое появится у последнего к дате наступления соответствующей обязанности по передаче вещи, является обоснованным. Представляется, что указанный подход решит большинство споров, которые могут возникать как между участниками гражданского оборота.
Таким образом, предварительный договор и соглашение о ведении переговоров следует считать двумя самостоятельными разновидностями преддоговорных отношений, в некоторых случаях пересекающимися, но не тождественными друг другу.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (Часть первая) (ред. от 01.07.2021) // Собрание Законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс РФ от 26 янв. 1996г. № 14-ФЗ (Часть вторая) (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410
3. Андрющенко А. В. Место организационных отношений в предмете гражданско-правового регулирования // Вестн. Том. Гос. Ун-та. Право. - 2014. - №2 (12). - С. 113-116.
4. Зинченко В.Е., Спивак Н.Е. Предварительный договор и договор аренды будущей вещи // Актуальные проблемы правоприменения и управления на современном этапе развития общества.Сборник статей по материалам III
Национальной заочной научно-практической конференции. - Ставрополь, 2021. - С. 278-280.
5. Чучуйко Д.Ю. К вопросу о переговорах о заключении договора // Студенческий вестник. - 2021. - № 26-1 (171). - С. 74-77.
ХОМЯКОВА ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА- магистрант, Частное образовательное учреждение высшего образования "Академия управления и производства" (ЧОУ ВО АУП), Россия.
