CC BY
42
Модернизация жилищной сферы как необходимость создания комфортной среды жизнедеятельности человека
М.В. Гладкова
Рассмотрены предпосылки новой модели роста экономики и социальной политики в Российской Федерации. В рамках этой модели, особое внимание уделяется созданию качественной среды, благоприятной для жизни и развития человека. Важнейшей составляющей этой среды является жилищная сфера, ее комфортность и доступность для различных слоев общества. Исследованы основные показатели жилищных условий населения, объем ввода жилья, динамика цен, уровень благоустройства российского жилищного фонда. Представлен новый целевой подход к стратегии развития жилищной сферы. Раскрыты основные принципы современной жилищной политики. Определены механизмы реализации новой жилищной стратегии.
Ключевые слова: жилищная сфера, комфортная среда жизнедеятельности человека, жилищные условия населения, ввод жилья, жилищное строительство, модернизация инфраструктуры, жилищная политика, уровень доступности жилья, качество городской среды.
Мировая экономика в настоящее время все еще находится под угрозой ослабления и подвергается множеству рисков, и в числе главных - риск Ев-розоны. В среднесрочной перспективе вызывает опасение уровень долговых обязательств не только в Еврозоне, но и в США. По прогнозам Службы аналитической информации «World Organization of Creditors», в развитых странах ВВП вырастет в 2012 г. на 1,5%. В Еврозоне, вследствие действующих факторов, таких, как низкая деловая уверенность, прогнозируется падение экономики на 0,3%.
Однако в нынешнем глобальном экономическом контексте становится все более очевидным, что при развитии кризиса развивающимся государствам следует искать пути роста и направления для развития совместно с другими развивающимися экономиками, не надеясь на развитые страны. В 2013 г. экономика развивающихся стран, согласно прогнозам экспертов вырастет на 5-6%. С^рее всего, негативное влияние финансовой ситуации из Еврозоны будет компенсировано регулированием монетарной и фискальной политики правительствами Старого Света. Ситуация в развивающихся и транзитных странах обещает быть относительно стабильной.
Но, необходимо отметить, что годы кризиса и тенденции текущих лет со всей определенностью продемонстрировали, что Россия находится на новом переломе социально-экoномического развития. В значительной степени исчерпаны возможности прежней модели роста экономики, опиравшейся на быстрое расширение внутреннего спроса. Новая модель потребует более интенсивного использования всех ресурсов и резервов производительности труда, создания соответствующей ей инфраструктуры постиндустриального общества.
Среди вызовов, стоящих перед российской экономикой, следует отметить промежуточное положение между странами с дешевым трудом и странами с хорошими институтами («ножницы конкурентоспособности»), высокую зависимость от конъюнктуры внешних рынков, рост нагрузки социальных расходов и слабое использование преимуществ, связанных с качеством человеческого капитала.
Поэтому политика государства должна базироваться на двух предпосылках - новой модели экономического роста и новой социальной политике. Для реализации стратегических целей России необходим не просто экономический рост, но достаточно высокие его темпы - не менее 5% в год, при этом экономический рост необходим определенного качества.
Стратегия «Новая модель роста - новая социальная политика», разработанная экспертами, позволяет задействовать факторы конкурентоспособности, которые были недоиспользованы в прошлом периоде: высокое качество человеческого капитала, и определенный научный потенциал.
Наряду с безусловной реализацией своих традиционных задач, направленных на поддержку наиболее незащищенных групп населения, новая социальная политика должна полнее учитывать интересы тех слоев общества, которые способны реализовать потенциал инновационного развития и создавать им комфортные условия, соответствовать более высоким социальным стандартам.
Именно в области человеческого капитала сосредоточены, если не брать в расчет природные богатства, основные социально-экономические преимущества России в глобальной экономике. В будущем межстрановая конкуренция за людей и разрабатываемые ими новые идеи и технологии станет значительно более острой, чем конкуренция за финансовые и природные ресурсы, поэтому преодоление отставания в этих областях становится особенно актуальным.
Не проиграть в этой конкуренции можно только создав среду, благоприятную для жизни и развития человека. И важнейшей составляющей этой среды является жилищная сфера, ее комфортность и доступность для различных слоев общества.
В марте этого года был проведен ряд экспертных обсуждений по различным проблемным вопросам государственной жилищной политики до 2020 года с целью выявить и обобщить различные экспертные позиции, оценки и предложения.
Основной развилкой, по мнению экспертов, является выбор между двумя стратегическими целями, отражающими разные приоритеты государственной жилищной политики:
- повышение уровня обеспеченности населения жильем, исчисляемого в количестве квадратных метров на человека, путем увеличения объемов жилищного строительства или
- сбалансированное функционально-пространственное развитие территорий, предусматривающее обеспечение благоприятных условий жизнедея-
тельности, повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство.
Так, на конец 2011 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3288 млн кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2374 млн кв.метров (72% общей площади), в сельской местности - 914 млн кв.метров (28% общей площади). Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец 2011 года составила 23,0 кв.м. (табл. 1).
Таблица 1
Основные показатели жилищных условий населения
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года) -всего, м2 19,2 19,5 19,8 20,2 20,5 20,9 21,3 21,5 22,0 22,4 22,6 23,0
из нее:
в городской местности 18,9 19,2 19,5 19,8 20,3 20,5 20,9 21,3 21,7 22,1 22,1 22,4
в сельской местности 19,9 20,3 20,7 21,0 21,1 21,8 22,3 22,3 22,7 23,1 23,9 24,5
Источник: http://www.gks.ru Росстат
На территории Российской Федерации в 2011 г. за счет всех источников финансирования построено 785,6 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 62,3 млн кв.метров. Объемы ввода жилья в течении 20062008 гг. ежегодно возрастали, с 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010 г. - на 2,4%, а в 2011 г. объемы строительства увеличились на 6,6% по сравнению с 2010 годом.
Ввод жилых домов
млн.к б .метро б
2000 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г.
—♦— Ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и
заемных средств —Ввод в действие жилых домов
Рис. 1. Ввод жилых домов в Российской Федерации, млн кв.м.
Источник: http://www.gks.ru Росстат
Несмотря на положительную динамику показателей, в настоящее время повторяется ошибка реализации жилищных программ в советский период, которая состояла в игнорировании долгосрочных целей обеспечения устойчивой пространственной организации городов при решении краткосрочных социальных жилищных проблем.
И если в советский период такой подход был оправдан необходимостью обеспечить человеку «крышу над головой», то сегодня жилище уже перестает выполнять только такую базовую функцию. Основной характеристикой жилища перестает быть только количество квадратных метров общей площади и уровень благоустройства. В число жилищных стандартов включаются: отдельное проживание каждого домохозяйства, обеспеченность всех членов домохозяйства как минимум отдельной комнатой, а при более высоких стандартах - наличие общей комнаты.
В настоящее время, в среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведени-ем (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%. К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта. Исходя из уровня благоустройства жилищного фонда, на 1 января 2012 г. численность населения, проживающего в необорудованном водоснабжением жилье, оценивается в 29,2 млн человек, водоотведением (канализацией) - 34,9 млн человек, отоплением -22,2 млн человек, горячим водоснабжением - 47,1 млн человек (табл. 2).
Таблица 2
Уровень благоустройства жилищного фонда
на конец года, в %
Жилищный фонд, оборудованный
водопроводом канализацией отоплением ваннами (душем) газом горячим водо-снабжением напольными электроплитами
1 2 3 4 5 6 7 8
Весь жилищный фонд
2005 г. 76 71 80 65 70 63 17
2010 г. 78 74 83 67 69 65 19
2011 г. 78 74 83 70 69 65 19
Городской жилищный фонд
2005 г. 88 86 91 81 68 79 23
1 2 4 5 6 7 8
2010 г. 89 87 92 81 67 80 25
2011 г. 90 88 92 82 67 80 25
Сельский жилищный фонд
2005 г. 43 34 52 26 75 22 3
2010 г. 48 39 60 29 75 25 4
2011 г. 49 39 61 29 74 26 4
Источник: http://www.gks.ru Росстат
Возрастают и дифференцируются требования как к типу и качеству жилища (квартира, односемейный дом; количество комнат в жилой единице; обеспечение не только основными коммунальными услугами, но и средствами современной связи и т.д.), так и к среде, которая его окружает (благоустройство территории, транспортная доступность, визуальная привлекательность, экологические требования и т.д.).
Современная мировая убанистика исходит из того, что:
1) городская среда - это уже не только обеспечение жилой застройки социальной и инженерной инфраструктурой, но и многофункциональность застройки, транспортная связанность территорий, пространственная соразмерность, обеспечение доступности мест приложения труда, создание полноценной среды для трудового и внетрудового общения жителей, безопасной и комфортной среды для детей и подростков, доступной среды для лиц с ограниченными возможностями и, не в последнюю очередь, - городская эстетика, которая обеспечивает визуальную привлекательность архитектурной среды;
2) при реализации жилищного строительства и формировании комфортной среды жизнедеятельности необходимо придерживаться доминирующего концептуального подхода, основанного на триедином принципе: градостроительное проектирование - архитектура - промышленные технологии. Пространственная организация населенных пунктов в разрабатываемых документах территориального планирования должна отвечать разносторонним требованиям: предоставлять удобные территории для жилья, производства, управления, торговли, образования и науки, культуры, спорта, отдыха; соответствовать критериям экологической безопасности; быть эстетически привлекательной и комфортной для жизнедеятельности; обеспечивать надежность и безопасность инженерной и транспортной инфраструктуры. Архитектурно-проектные решения и строительные технологии должны реали-зовывать градостроительные планы и отвечать современным требованиям.
Таким образом, необходимо перейти от стратегической цели наращивания объемов жилищного строительства к более приоритетной цели - созданию комфортной среды жизнедеятельности человека, которая не только позволяет удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом.
Ориентация только на наращивание квадратных метров и освоение новых незастроенных территорий без учета других факторов, в том числе прогнозных демографических тенденций и платежеспособного спроса населения на жилье, может привести к следующим отрицательным последствиям.
Ценовой дисбаланс.
Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Средние цены 1 кв. метра общей площади проданных квартир по Российской Федерации на конец IV квартала 2011г. на первичном рынке жилья составили 43,7 тыс. рублей, на вторичном - 48,2 тыс. рублей. По сравнению с концом предыдущего года цены на жилье на первичном рынке выросли на 6,7%, на вторичном - на 5,8% [3]. При этом номинальные доходы населения с 2002 года выросли менее, чем в два раза (рис. 2).
Такая динамика и стимулировала постановку в качестве цели увеличения объемов жилищного строительства и доведения их в 2015 г. до 90 млн кв. м (индикатор ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг.), а к 2020 г. - до 145 млн кв. м (контрольные показатели Минрегиона России). Основным инструментом увеличения объемов жилищного строительства стало крупномасштабное комплексное освоение новых территорий
Отметим, что в любом случае планируемые объемы жилищного строительства в России являются весьма амбициозными, поскольку уже сегодня объемы ввода жилья (как по количеству кв. м на человека, так и по числу жилых единиц на 1000 человек) превосходят показатели многих развитых стран. Европейские страны, демонстрировавшие в начале века существенно высокие темпы ввода жилья (Испания, Португалия, Ирландия), столкнулись в конце его первого десятилетия с острым кризисом «перепроизводства» жилья, существенно усугубившего финансово-экономический кризис в этих странах. Поэтому при наращивании объемов жилищного строительства (а также ипотечного кредитования) необходимо очень внимательно прогнозировать не столько потребность, сколько спрос на такое жилье (включая спрос на приобретение и на наем жилых помещений) в различных регионах и муниципалитета.
70 60 Н 50 40 -30 ■ 20 -10 -0
36,2 36,6
Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья
тыс.рублей/1 кб.м общей площади на конец года
47,5 47,2
56,5
52,5
52,!
47,7
60,0
43,1
43,2
43,7
2006 г.
2007 г. 2006 г.
□ первичный рынок
2009 г. 2010 г.
□ вторичный рынок
2011 Г.
Рис. 2. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья,
тыс.руб за 1 кв.м.
Источник: http://www.gks.ru Росстат
Дисбаланс потребности в жилых единицах
Как было уже сказано выше, международная статистика давно уже перешла от показателей обеспеченности кв. м общей площади жилья к показателям обеспеченности жилыми единицами и комнатами, что соответствует современным жилищным стандартам.
Количество жилых единиц в России сегодня вполне соответствует количеству домашних хозяйств (в среднем на одно домохозяйство приходится 1,11 жилой единицы), а также средним европейским показателям обеспеченности жилыми единицами. При этом по обеспеченности общей площадью жилья и количеству комнат на одного человека Россия существенно отстает от других развитых стран. Таким образом, задача значительного увеличения количества жилых единиц не стоит. Вопрос заключается в качестве этих жилых единиц, в том числе в их размерах и числе комнат, а также месте их расположения.
В таких условиях основной задачей становится не увеличение числа новых жилых единиц, а замещение наиболее старого и неблагоустроенного жилищного фонда новым, отвечающим современным требованиям, а также модернизация уже существующего фонда, повышение качества городской среды в целом.
Риск потери устойчивой пространственной организации городов
В условиях рынка жилья, свободного передвижения граждан и размещения бизнеса необходимо учитывать перспективы социально-
экономического развития регионов, городских и сельских поселений, прогнозы спроса на жилье и факторы его территориальной дифференциации. Всеобщая ориентация сегодня на комплексное освоение новых земельных участков в городах без учета указанных тенденций и факторов может привести к отрицательным результатам. Например, освоение новых территорий в городах, численность населения которых стагнирует (Новосибирск, Нижний Новгород, Уфа, Пермь, Воронеж, Кемерово) или снижается (Волгоград, Саратов, Ульяновск, Тула, Брянск), может привести к формированию заброшенных районов старой неблагоустроенной жилой застройки, так называемой «фрагментации» городских территорий. Данное явление присуще многим странам мира. Понятие «фрагментарного города» ввел в научный оборот французский экономист-урбанист В. Ренард, который отмечал, что «бурный рост городов и гигантизм крупнейших агломераций дополняются растущей фрагментацией (физической, экономической и социальной) городского пространства, проявляющейся в настоящее время в качестве главной проблемы» [5]. Большие потоки мигрантов из сельской местности (особенно в развивающихся странах), рост населения городов, структурные сдвиги в экономике и занятости, технологические революции отражаются на использовании городских пространств, вызывая смену функций и типов землепользования. При этом в пространственном развитии городов возникают острые проблемы неэффективного использования территорий, дисбаланса функций, деградации среды в отдельных городских районах.
Поэтому для снижения данных видов рисков в жилищной сфере необходим новый целевой подход на основе концепции повышения качества и комфортности среды жизнедеятельности человека.
Такой подход, по мнению экспертов, определяет и набор основных механизмов достижения стратегической цели, в том числе:
1) градостроительное планирование на местном уровне на базе (а лучше одновременно) стратегического социально-экономического планирования. В целях повышения качества градостроительного планирования необходимо:
- провести гармонизацию законодательства - градостроительного, земельного, экологического, об охране и использовании объектов культурного наследия, иных видов законодательства, нормы которых определяют процессы градоустройства;
- стимулировать создание структур независимой экспертизы, мониторинга, выработки рекомендаций муниципальным образованиям и регионам по вопросам градорегулирования;
- использовать механизмы финансовой помощи дотационным муниципальным образованиям на разработку и актуализацию документов градостроительного проектирования;
- стимулировать совместное территориальное планирование органами государственной власти и органами местного самоуправления либо предос-
тавить более широкие полномочия муниципалитетам в сфере организации, разработки, согласования и утверждения документов территориального планирования;
2) муниципальное планирование развития всех видов коммунальной инфраструктуры на территории муниципалитета на базе градостроительного планирования (формирование потребности);
3) создание условий для реализации проектов ГЧП в сфере жилищного строительства и модернизации инфраструктуры с учетом сформированной потребности;
4) создание конкурентной среды в строительстве и снижение административных барьеров;
5) использование новых современных технологий индустриального домостроения и новых проектных решений, позволяющих не только удовлетворять жилищные потребности, но и создавать разнообразную, удобную и эстетически привлекательную среду жизнедеятельности, в том числе с учетом потребностей детей, подростков, лиц с ограниченными возможностями;
6) использование государственного заказа на рынке жилищного строительства для стимулирования внедрения таких новых технологий и проектных решений;
7) развитие проектного кредитования жилищного строительства под залог земельного участка (права аренды на земельный участок), строящихся жилых объектов и других активов проектных компаний;
8) создание устойчивого механизма финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда;
9) совершенствование информационного обеспечения процесса планирования, мониторинга и оценки хода реализации программ развития жилищного строительства [4].
Предлагаемый стратегический целевой подход - формирование «компактных городов с комфортной средой жизнедеятельности человека» - может существенно изменить потребности в жилищном строительстве, в развитии и модернизации инфраструктуры, а также позволит по-новому и более сбалансировано определять политику в отношении градорегулирования и застройки. Такая политика, в первую очередь, должна быть направлена на стимулирование развития сектора жилья эконом-класса, приобретение в собственность, или в наем должны стать доступны гражданам со средними доходами и доходами ниже средних и проводиться с учетом необходимости сбалансированного функционально-пространственного развития территорий городов и иных поселений, повышения качества среды жизнедеятельности человека.
Но необходимо признать, что успех государственной жилищной политики во многом будет зависеть от эффективной макроэкономической политики, обеспечивающей рост реальных доходов населения, существенное снижение инфляции (до 2-3%) и стоимости жилищных кредитов (до 3-4%).
Внедрение новых институтов в жилищной сфере потребует существенной бюджетной поддержки, а также повышения объемов финансовых ресурсов на уровне местного самоуправления, ответственного за вопросы формирования комфортной среды жизнедеятельности в городах и иных поселениях.
Литература
1. О' Салливан А. Экономика города. - М.: ИНФРА-М, 2002.
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. URL: http://www.gks.ru
3. Рынок недвижимости России. URL: http://www.realtymarket.ru
4. Стратегия 2020: Новая модель роста - новая социальная политика. Итоговый доклад. URL: 2020strategy.ru/data/2012/03/14/1214585998/1itog.pdf
5. Renard V. Les nouvelles frontiers de illégalité // Urbanisme. - 2001. -№ 318. - P. 70- 73
