CC BY
12
УДК 339.13.017
МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В Г.КРАСНОЯРСКЕ ЗА 2013 ГОД
А. Г. Юзаева, Л. М. Савченко Научный руководитель - С. И. Сенашов
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева
Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
E-mail: savchenko-l-m@ro.ru
Собраны и проанализированы данные по стоимости вторичной жилой недвижимости в г. Красноярске за 2013 г. Количество объектов 2994. Каждая квартира характеризуется 13 параметрами: количество комнат, планировка, микрорайон, этаж, всего этажей в доме, материал стен, телефон, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, санузел, кухонная плита, наличие балкона или лоджии. На основе МНК построена адекватная линейная модель стоимости квартиры. В модель вошли 7 значимых факторов: общая площадь, количество комнат, микрорайон, материал стен, планировка, жилая площадь, санузел. При использовании полученной линейной модели наблюдается гетероскедастичность остатков. С помощью метода ОМНК, на основе линейной модели, построена новая модель с гомоскедастичными остатками. Построенная модель адекватно описывает опытные данные.
Ключевые слова: стоимость жилья, МНК, ОМНК, линейная регрессионная многофакторная модель, гетероскедастичность, гомоскедастичность.
SIMULATION OF THE COST OF HOUSING IN KRASNOYARSK 2013
A. G. Yuzaeva, L. M. Savchenko Scientific Supervisor - S. I. Senashov
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: savchenko-l-m@ro.ru
Information on the cost of the secondary residential property in Krasnoyarsk city for 2013 have been collected and analyzed. The number of objects is 2994. Each apartment is characterized by 13 parameters: number of rooms, layout, district, floor, number of floors in the house, wall material, telephone, total area, living area, kitchen area, bathroom, stove, balcony or loggia available. An adequate linear model of the price of apartment has been generated based on OLS. The model includes seven significant factors: total area, the number of rooms, district, wall material, layout, living area, bathroom. By using the linear model we got it's observed heteroskedasticity of residuals. Using the GLS method, based on the linear model, a new model with homoscedasticity residuals has been built. The generated model describes the experimental data adequately.
Keywords: cost of the secondary residential property, OLS, GLS, multivariable linear regression model, heteroscedasticity, homoscedasticity.
Ранее, стоимость вторичного жилья за период 1998-2012 гг. в г. Красноярске изучалась в работах [1-4].
Рынок вторичного жилья 2013 года отличается от предыдущих годов тем, что на нем присутствовали интересные предложения кредитования, ипотеки от банков. Объем предложения квартир вырос на 24 %, при этом жилье новой планировки стали продавать на 10 % больше, в то время как в домах старого фонда предложение упало на 12 %.
Предпочтения покупателей в 2013 году распределились так, что 33 % проданных квартир - однокомнатные, по 27 % - двух- и трехкомнатные, оставшиеся 13 % квартир - с четырьмя и более комнатами.
Актуальные проблемы авиации и космонавтики - 2016. Том 2
Самыми востребованными квартирами у покупателей были однокомнатные квартиры ценою до 3 миллионов рублей. Такое жилье уже на протяжении многих лет не теряет своей конкурентоспособности, потому что является самым доступным вариантом жилья для молодых семей.
Разделение города по стоимости квадратного метра, на 2013 год, было таковым: самые дорогие квартиры в микрорайонах Центр, Академгородок, Взлетка, Копылова, Свободный. Цена за квадратный метр там варьируется в диапазоне от 68 000 до 120 000 рублей. В свою очередь, самое недорогое жилье типовой планировки можно приобрести в микрорайонах Черемушки, Энергетики, цена которых находится в диапазоне от 42 000 до 50 000 рублей на один квадратный метр.
Также на рынок вторичного жилья оказывает влияние большое количество строящихся домов в самом городе и его окрестностях, также активная реклама жилья в Дивногорске и Сосновоборске. Ещё одним конкурентом вторичного жилья начинают выступать поселки коттеджного типа в пригороде Красноярска. Они привлекают потенциальных покупателей низкими ценами, отсутствием пробок, красивой природой, чистым воздухом и отсутствием городского шума.
Цены на объекты недвижимости и их характеристики взяты из [5].
Предполагаем, что стоимость жилья описывается следующим линейным многофакторным уравнением регрессии
X1 = а0 + а1Х'1 + ... + о14Х1г4, (1)
Здесь X1 - стоимость 1 квартиры; а{ - коэффициенты, определяемые по методу МНК; Х']- -] фактор 1 квартиры.
С помощью метода наименьших квадратов было построено уравнение (1).
Оказалось, что оно адекватно описывает стоимость квартир в городе Красноярске за 2013 г. Значимых факторов оказалось 7:. Модель имеет вид
2[ = 985,67-308,15X/ -47,3Х2 -55,7Х3 -198,52Х4 + 65,6Х'5 + 4,62Х'6 + 81,7 Х7, (2)
(122,9) (34,23) (13,9) (5,98) (33,21) (1,58) (1,45) (41,37)
где Х[ - количество комнат в квартире; Х2 - планировка квартиры; Х31 - микрорайон, где находится квартира; Х4 - материал стен дома; Х5 - общая площадь квартиры; Х6 - жилая площадь квартиры; Х7 - санузел.
Качественный фактор Х2, планировка квартиры, заменяется значениями: индивидуальная планировка- 1, новая планировка (строительство началось в 1980-е годы, дома кирпичные и панельные, преимущественно девяти-, двенадцатиэтажные; основное отличие таких квартир - это кухня не менее 9 кв.м., комнаты изолированы, санузел раздельный, лоджия) - 2, ленинградка (строительство таких домов начало с 1970-ых годов, материал домов - панель или блок; лоджия в таких квартирах расположена с торца здания, а комнаты находятся по одной стороне вдоль длинного, широкого коридора) -3, сталинка (квартиры в трех-пятиэтажных домах, строительство которых началось с 1950-ых годов, основные показатели таких квартир - высокие потолки и большая жилплощадь, комнаты изолированы, санузел раздельный.) - 4, улучшенная планировка (строительство таких домов началось в 1970-е годы, дома кирпичные и панельные пятиэтажки, позже появились и девятиэтажки) - 5, хрущевка (строительство домов началось в 1960-е, они панельные и кирпичные с тонкими стенами, сами квартиры имеют низкие потолки, маленькую кухню (не более 6 кв.м.), смежные комнаты, совмещенный санузел, узкий коридор) - 6, гостинка- 7, секционка (жилая площадь, где в одной секции 6 комнат, одна кухня, ванна и туалет) - 8, коммунальная (в коммунальной квартире живёт несколько семей или отдельных людей; они занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются ванной, туалетом и кухней, а также коридором и прихожей) - 9, общежитие (это раздельные комнаты, расположенные вдоль коридора; санузлы, душевые и кухня - общие и находятся также в коридоре) - 10.
Вместо Х3, микрорайон, используются значения: Академгородок - 1; центр, Северный, Копылова, Железнодорожников, Зеленая роща, Солнечный, ж/д вокзал - 2; взлетка, Иннокентьевский, краевая больница - 3; студенческий городок, предмостная площадь, юбилейная, ветлужанка, ботанический - 4; Космос, Кецховели, Красноармейская, БСМП, ГорДК, ДОК - 5; Свободный, с/з Октябрьский - 6; Покровка, затон, цирк - 7; Калинина, северо-западный, пашенный, Емельяновский, мясо-
комбинат, Козульский - 8; торговый центр, Родина, ТЮЗ, Спутник, Океан, Баджей - 9; кинотеатр Енисей, станция Енисей, Дивногорск, Удачный - 10; Первомайский, Злобино - 11; Крастец, - 12; Водников - 13; Черемушки, Энергетики, Шинники, Березовский, Сосновоборск - 14.
Вместо X4, материал стен дома, используются: шлакоблок - 0, монолит - 1, кирпич - 2, панель - 3, дерево - 4.
Вместо Х7, тип санузла, используются значения: смежный - 1, раздельный - 2, два санузла - 3.
Под каждым коэффициентом указана его стандартная ошибка.
По тесту Голдфелда - Квандта, показано, что остатки el = Yi - Zi для модели (2), с вероятностью 95 % гетероскедастичны. Здесь Yi - фактическая стоимость квартиры с номером 1, а Z1i - ее стоимость, вычисленная по формуле (2).
На основе МНК построена регрессионная адекватная модель для остатков, которая имеет вид:
(e' )2 = 2772,6+ 54,49X/ -14,28X'2 - 4,78X'3 - 85,25 X4 + 0,23 X'5 + 84,43X¿ + 1,77 Xj -
(75,6) (6,01) (1,9) (4,47) (7,85) (0,01) (13,13) (0,77)
- 0,15 X 8X9 + 0,83 X10 X'1.
(0,02) (0,07)
(3)
Введены новые переменные, равные:
7' 1 X'
N , М =-Г=Т, М = Т=' (4)
По методу ОМНК построена новая модель с гомоскедастичными остатками:
N' =-3,23+2705.39M' +23,19M2 -10,59M'3 - 3,9 M4 -51,69M'5 +
(10,15) (572,17) (9,28) (2,55) (0,61) (10,86)
+ 0,29M6 + 18,61M7 + 2,13M8 - 0,01M¿ + 0,48M1'0.
(0,02) (13,4) (0,74) (0,02) (0,1)
Проведенное тестирование показало, что модель (5) с достаточной точностью позволяет рассчитывать стоимость квартиры в городе Красноярске за 2013 г.
Библиографические ссылки
1. Информационная система оценки стоимости квартир на вторичном рынке жилья как инструмент управления инвестициями / С. И. Сенашов и [др.] // Вестник СибГАУ. 2009. Вып. 4(25). Ч. 1. С.219-223.
2. Сенашов С. И., Юферова Н. Ю., Грошак Е. В. Моделирование стоимости жилья в г. Красноярске ; СибГТУ. Красноярск, 2007. 204 с.
3. Cost estimation of information system of apartments at secondary housing markets as a management investment tool / S. I. Senashov and at all // Vestnik SibGAU. 2009. Vyp. 5(26). Р. 154-157.
4. Актуальное моделирование недвижимости в Красноярске / С. И. Сенашов и [др.] // Вестник СибГАУ, 2013. Вып. 2(48). С. 86-91
5. Юзаева А. Г., Сенашов С. И., Филюшина Е. В., Томаровская И. В., Савченко Л. М. Квартиры Красноярска 2013. Свидетельство о государственной регистрации базы данных № 2015621788.
© Юзаева А. Г., Савченко Л. М., 2016
