Модель повышения эффективности государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Развитие АПК

УДК 338.15

МОДЕЛЬ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО

РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

А.А. ЕРЁМИН,

соискатель кафедры организации предпринимательской деятельности и менеджмента в АПК E-mail: w2503@bk.ru Орловский государственный аграрный университет

Предлагается модель государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, которая включает цели, задачи, функции, исполнителей и соисполнителей, что обеспечивает системный подход в реализации приоритетных направлений государственной земельной политики. Регулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения должно реализоваться в многоуровневом пространстве федеративного государства, следовательно, предлагается структурировать данную систему с учетом уровней воздействия.

Ключевые слова: рынок, земли сельскохозяйственного назначения, государственное регулирование, земельные отношения, политика

Основным богатством любого государства являются земельные ресурсы, которые обеспечивают их продовольственную безопасность и гарантии устойчивого развития. Однако не всегда институты государственной власти обеспечивают эффективное регулирование рынка земельных ресурсов, что объясняется довольно сложным взаимодействием контролирующих органов и субъектов хозяйствования. От эффективности механизма регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения зависит устойчивое развитие сельских территорий

и качество жизни значительной части населения Российской Федерации [2, 3].

Задачей государства является создание институциональных норм и механизмов, позволяющих приватизированной земле перераспределяться между пользователями и собственниками с минимальными транзакционными издержками с учетом соблюдения общественных интересов. Если принимать за общественный интерес обеспечение целевого использования земли, то нормы и механизмы призваны обеспечивать перераспределение сельскохозяйственных земель наиболее эффективным сельхозпроизводителям.

Состояние рынка земель сельскохозяйственного назначения в современной России характеризуется рядом особенностей, которые необходимо учитывать при разработке стратегии и программ государственного регулирования процессами перераспределения сельхозугодий. В России преобладает государственная собственность на земельные ресурсы. Доля земель, находящихся в распоряжении РФ, ее субъектов и муниципальных образований в целом по землям всех категорий, составляет 92,2%, по сельскохозяйственным угодьям - 67% (табл. 1).

Более 55% земель сельскохозяйственного назначения сосредоточено в Уральском, Сибирском

Таблица 1

Распределение земель Российской Федерации, в том числе сельскохозяйственного назначения, по формам собственности в разрезе субъектов Российской Федерации (на 01.01.2012) [1]

Федеральный округ Земельные ресурсы Земли сельскохозяйственного назначения

Общая площадь, тыс. га В том числе, % Общая площадь, тыс. га В том числе, %

в собственности граждан в собственности юридических лиц в государственной и муниципальной собственности в собствен-ности граждан в собс-твеннос-ти юридических лиц в государственной и муниципальной собственности

Центральный 65 020,5 31,04 6,78 62,18 35 178,9 53,58 11,97 34,45

Северо-Западный 168 697,2 2,55 0,35 97,11 34 200,1 11,64 1,52 86,84

Южный 42 087,6 42,97 3,21 53,82 33 057,9 53,55 3,99 42,47

Северо-Кавказский 17 043,9 24,99 2,37 72,65 13 513,3 30,67 2,89 66,44

Приволжский 103 697,5 30,34 4,13 65,53 58 314,6 52,40 7,11 40,49

Уральский 181 849,7 5,00 0,37 94,62 49 505,6 17,91 1,25 80,84

Сибирский 514 495,3 5,83 0,31 93,86 96 917,5 30,44 1,55 68,00

Дальневосточный 616 932,9 0,35 0,04 99,61 68 284,1 3,04 0,31 96,66

Всего в РФ 1 709 824,6 6,99 0,79 92,22 388 972 29,74 3,32 66,94

и Дальневосточном федеральных округах, где доля частной собственности на землю ниже среднероссийского показателя. В регионах, где доля пашни в общей площади субъектов достаточно велика (Центральный и Приволжский федеральные округа - 54-56%, Южный федеральный округ- 79% от общей площади), в собственности граждан и юридических лиц сосредоточено около 60% всех земель сельскохозяйственного назначения. Исключением является Северо-Кавказский федеральный округ, где частная собственность на землю только развивается.

В структуре частной собственности на землю преобладают физические лица, что является, во-первых, следствием приватизационных процессов последних десятилетий, во-вторых, наличием большого объема земельных ресурсов в долгосрочной аренде, в-третьих, нерешенностью до настоящего времени вопроса с так называемыми невостребованными землями. Граждане и юридические лица являются более активными субъектами рыночных отношений. За последние четыре года объем продаж земли в частную собственность в 6 раз превысил аналогичный показатель по государственным и муниципальным землям. Темп роста частного сегмента рынка составил 4,5 раза, в то время как государственный увеличился только на 30%.

Сегментирование земельного рынка позволяет выделить в отдельные группы Центральный, Южный и Приволжский федеральные округа, где на

сделки с государственными и муниципальными землями приходится не более 20% от общего объема. В Северо-Западном и Северо-Кавказском федеральных округах аналогичный показатель варьируется от 25 до 35%. В третьем сегменте (Уральский, Сибирский и Дальневосточный федеральные округа) доля сделок, участником которых выступает государство, составляет более 65%. Аренда земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сохраняется практически на неизменном уровне в 90 тыс. га ежегодно. Стоимость арендной платы достаточно высока и превышает выкупную стоимость земельных участков в 2 раза. В результате чего более чем в 4 раза продажи государственной собственности превышают объемы передачи их в аренду (табл. 2).

Согласно статистическим данным, в частном сегменте земельного рынка преобладают сделки купли-продажи. Например, в Южном федеральном округе данный показатель превышает 90%. Высока доля оформления прав на земельные участки в порядке наследования. Центральный и Сибирский федеральные округа характеризуются развитием залоговых операций. В Центральном федеральном округе 10% земель, находящихся в частной собственности, заложено, из них 1/3 - земли сельскохозяйственного назначения. В Южном, Приволжском, Уральском и Дальневосточном округах в залоговых операциях используются преимущественно сель-хозугодия.

Таблица 2

Виды сделок с земельными участками в Российской Федерации в 2011 г., % [1]

Аренда госу- Продажа прав Продажа госу- Продажа зем-

Федеральный дарственных и аренды государс- дарственных и ли граждана- Дарение Насле- Залог

округ муниципальных земель твенных и муниципальных земель муниципальных земель ми и организациями дование

Центральный 10,74 0,54 4,41 23,26 2,41 32,50 26,12

Северо-Западный 19,94 4,21 3,20 21,52 7,26 40,23 3,65

Южный 9,69 2,19 1,70 78,52 4,22 1,32 2,36

Северо-Кавказский 27,81 4,03 1,41 6,85 6,36 51,50 2,03

Приволжский 12,99 1,29 1,45 12,27 32,59 34,53 4,88

Уральский 64,70 1,36 0,79 9,30 0,71 21,94 1,20

Сибирский 52,38 38,19 0,62 2,40 2,42 1,93 2,06

Дальневосточный 81,96 7,53 0,75 1,91 1,17 6,42 0,25

Всего в РФ 38,13 11,03 1,64 14,47 9,10 19,03 6,60

Сложившиеся тенденции развития рынка земель сельскохозяйственного назначения, особенности каждого федерального округа должны быть учтены при формировании системы государственного регулирования рыночного перераспределения уникального природного ресурса, чтобы обеспечить постоянный оборот сельхозугодий к наиболее эффективному и социально ориентированному землепользователю. Все это может способствовать обеспечению ключевого направления в национальной безопасности - продовольственной безопасности [4].

Центральный федеральный округ обладает значительными площадями земель сельскохозяйственного назначениям (35 178,9 тыс. га), что составляет 54,1% от всей площади округа и 9,0% от общей площади земель данной категории на территории Российской Федерации. Около 65% земель сельскохозяйственного назначения находится в собственности граждан и юридических лиц. Наиболее распространенными сделками на земельном рынке являются купля-продажа частной собственности (23,26% от всех сделок), залоговые операции (26,12%). Активно развиваются процессы оформления наследственных прав ввиду наличия большого объема земель в долгосрочной аренде.

Орловская область в составе Центрального федерального округа отличается рядом особенностей, касающихся оборота сельскохозяйственных угодий. Во-первых, по уровню обеспеченности пашней область относится к категории самых обеспеченных. Высокие удельные веса сельхозугодий в общей площади субъекта РФ свидетельствуют об аграрном характере экономики, широком использовании земельных ресурсов в деятельности хозяйствующих субъектов.

Во-вторых, более 70% земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, в структуре которой преобладает с явным преимуществом собственность граждан. Доля юридических лиц, владеющих земельными участками, достаточно мала, в 1,7 раза меньше среднего показателя по федеральному округу.

В-третьих, на рынке земель сельскохозяйственного назначения наиболее развит сегмент купли-продажи участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Он в 3,5 раза по объему превышает совокупный сегмент оборота государственной и муниципальной собственности.

В-четвертых, характер сделок с частной собственностью на земельные участки свидетельствует о высоком уровне правового обеспечения приватизационных процессов в Орловской области, в результате которых земли, переданные в общедолевую собственность, были оформлены в соответствии с действующим законодательством.

В-пятых, сегмент рынка государственных и муниципальных земель наполовину представлен сделками купли-продажи собственно земельных участков и их аренды. Продажа прав аренды госсобственности в Орловской области представлена весьма слабо.

В-шестых, ипотечное кредитование и, как следствие, залоговые операции на рынке земель сельскохозяйственного назначения занимают весьма скромную нишу. В сравнении с остальными субъектами, входящими в Центральный федеральный округ, Орловская область относится к разряду отстающих.

В-седьмых, в рыночный оборот не включены более 16% земель сельскохозяйственного назначения, используемых в аграрном производстве, по

причине отсутствия собственника на них. Речь идет о невостребованных долях, права на которые не оформлены их собственниками. Орловская область не относится к числу субъектов Центрального федерального округа, где данный показатель является достаточно высоким (25-35%).

С учетом выявленных тенденций развития рынка земель сельскохозяйственного назначения разработана многоуровневая модель его государственного регулирования, объединяющая цель (формирование эффективного, рационального, социально и экологически ориентированного землепользования) и задачи (развитие частного рынка, расширение сегмента юридических лиц, поддержание сектора государственных и муниципальных земель, включение невостребованных земель в рыночный оборот, развитие кредитования физических и юридических лиц под залог земель сельскохозяйственного назначения), а также структурированные функции исполнителей (правительства, районной администрации, органов местного самоуправления), соисполнителей (территориальных отделов органов регистрации, кадастрового учета, земельного контроля и т.п.) (рис. 1).

В предлагаемой многоуровневой модели государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения основные функции отводятся органам управления согласно существующей иерархии: правительство субъекта, районные администрации, органы местного самоуправления. Важными соисполнителями государственных функций выступают территориальные филиалы органов кадастрового учета, земельного контроля и надзора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для успешного развития направлений регулирования рыночного оборота необходимо привлечение к системному сотрудничеству консультационных служб.

Таким образом, предлагаемая модель государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения позволяет на основе анализа состояния и тенденций развития рынка сельхозугодий сформировать стратегическую цель и задачи воздействия на механизм перераспределения земельных ресурсов, структурировать функции управления и скоординировать исполнителей.

Стоит отметить, что под государственным регулированием понимается совокупность взаимосвязанных целей, задач, принципов и функций государства, в результате реализации которых формируется и

функционирует эффективное, рациональное, социально- и экологически ориентированное землепользование, направленное на сохранение и улучшение качества сельхозугодий как средства производства и основы жизнедеятельности в интересах повышения устойчивости сельских территорий, качества жизни населения и продовольственной безопасности страны. От сбалансированности элементов этой системы, их сопоставимости и взаимодействия, а также от их соответствия рыночным условиям зависит эффективность государственного регулирования рынка сельскохозяйственных земель, которая может быть выражена группой индикаторов. К числу последних следует отнести собственно рыночные (основные) индикаторы, характеризующие сам процесс оборота ресурсов, и вспомогательные, отражающие причины и последствия перераспределения сельхозугодий. Рыночные индикаторы ОРИ позволяют устанавливать тенденции развития рынка, направленность и структуру совершаемых на нем сделок, состав участников, объем обращающихся на рынке ресурсов. Вспомогательные индикаторы призваны выявить соответствие рыночных механизмов основной цели государственного регулирования - формированию эффективного и рационального землепользования.

Группа вспомогательных индикаторов рынка ВРИ более обширна, вследствие чего требует более детального структурирования:

- производственные показатели ПП;

- финансово-экономические показатели ФЭП;

- социально-демографические показатели СДП;

- ресурсные показатели, характеризующие качество земли РП1;

- ресурсные показатели, характеризующие качество использования земли РП2. Следовательно, эффективность государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения ЭГРР оценивается как совокупность основных и вспомогательных рыночных индикаторов:

ЭГРР = £ (ОРИ, ПП, ФЭП, СДП, РП1, РП2). В свою очередь:

ОРИ = У(0 ; 5 ; О ; 5 ; Д ; Д; Ц),

сд' ^стр' стр' ~~

где <2сд - количество сделок на рынке земель сельскохозяйственного назначения по видам собственности (государственная собственность, муниципальная собственность, собственность граждан, собственность юридических лиц); 5сд - площади земель, задействованных в сделках по видам собственности;

Рис. 1. Модель государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения: П - правительство региона, исполнительные органы власти субъекта РФ; РА - администрации районов, входящих в состав региона; МО - органы местного самоуправления; ОЗК- органы земельного контроля; ОГР - органы государственной регистрации; ОКУ - органы кадастрового учета; ОЦ - организации и индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на оценке земель сельскохозяйственного назначения; КУ- кредитные учреждения; КО - консалтинговые организации (юридические, риелторские и т.п.)

Qстр - количество сделок на рынке по видам (структура сделок) - купля-продажа, дарение, аренда, переуступка прав аренды, залог; Зстр - площади земель, задействованных в сделках различных видов;

Ду - динамика сделок по участникам и структуре,

Д - динамика площади земель, задействованных в сделках, по участникам и видам сделок; Ц - цена сделок (минимальная, максимальная, средняя);

ПП = 1(Уп; У ; У; ОМ; ОО; ВП; РП) =

= КЗ / Зб ; Зб / S ; ВП/ З;МУ/ Зб ; ОУ/ Зб ;

п общ обр п' и' обр' обр'

ВП; П / ВП),

где Уп - удельный показатель пашни в землях сельскохозяйственного назначения (отношение площади пашни Зп к общей площади земель сельскохозяйственного назначения Зобщ); Уобр - процент обрабатываемых сельхозугодий (отношение площади обрабатываемых земель Зобр к общей площади пашни Зобщ); У - урожайность сельскохозяйственных культур по видам (отношение производимой продукции ВП к площади земель в обработке Зп); ОМ - обеспеченность минеральными удобрениями (объем вносимых минеральных удобрений МУ на единицу площади Зобр); ОО - обеспеченность органическими удобрениями (объем вносимых органических удобрений ОУ на единицу площади Зобр); ВП - валовой сбор продукции сельскохозяйственного производства в количественном и стоимостном выражении; РП - рентабельность производства основных видов продукции сельского хозяйства (отношение прибыли П к объему произведенной продукции по видам ВП);

ФЭП = !(ДМБ; ДА; ДП; ВНО) = = КДМБ; ДА; ДП; ПН/НН), где ДМБ - доходы местных бюджетов от земельного налога;

ДА - доходы местных, региональных и федеральных бюджетов от сдачи земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду;

ДП - доходы бюджетов всех уровней от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду; . ВНО - процент выполнения налоговых обязательств в разрезе бюджетов различного уровня

(отношение поступивших в бюджет налогов ПН к объему начисленных налогов НН); СДП = КАП; ВАО; УЗ; Д ) = = КАП; ПА / НА; З / Чощ Дс), где АП - размер арендной платы, выплачиваемой участникам общей долевой собственности; ВАО - процент выполнения арендных обязательств (отношение размера арендной платы ПА, выплаченной участникам долевой собственности государству, органам местного самоуправления, к объему начисленной арендной платы НА);

УЗ - уровень занятости местных жителей в сельскохозяйственном производстве (отношение количества сельских жителей, занятых в сельском хозяйстве З, к общей численности работоспособного населения Чобщ); Дс - доходы сельского населения; РП = К(У ; УКП; У ) = К(У ; УКП; З / З к ),

1 пл' ' вв7 пл' ' вв обр7'

где Упл - уровень содержания необходимых для производства веществ в землях сельскохозяйственного назначения (фосфора, калия, гумуса и т.д.) - содержания вещества в плодородном слое почвы, %;

УКП - доля умеренно кислых почв в общем объеме площадей, занятых в сельскохозяйственном производстве, %; Увв - площади земель, вводимых в сельскохозяйственный оборот (отношение вводимых площадей Звв к площади обрабатываемых земель

Зобр);

РП2 = К(УН; ЗК.У; НЗЗ; ШС) =

= КНДоф / НДбщ; Зку;УН / ВН;ПЗ / НЗ), где Ун - отношение количества оформленных в

собственность невостребованных долей НДоф

к общему объему невостребованных долей

НДобщ;

З - площадь земель сельскохозяйственного

к.у

назначения, прошедших государственный кадастровый учет;

НЗЗ - устраненные нарушения земельного законодательства УН в общем объеме выявленных нарушений ВН, %;

ШС - процент погашения штрафных санкций (отношение погашенной задолженности по штрафам и иным санкциям за нарушение земельного законодательства ПЗ к начисленной задолженности НЗ).

Говорить об эффективности государственного регулирования рынка земель сельскохозяйствен-

ного назначения можно только при соблюдении условия

\ЫОРИ = |ЛВРИ(ПП; ФЭП; СДП; РП1; РП2).

Иными словами, активизация основных рыночных индикаторов свидетельствует о повышении эффективности государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения только в том случае, если она сопровождается ростом производственных, финансово-экономических; социально-демографических и ресурсных показателей.

Необходимо отметить наличие тесной взаимосвязи между показателями, характеризующими собственно рынок земель, и критериями, прямо или косвенно отражающими рациональность, рентабель-

ность, социальную ориентированность складывающегося землепользования. Поскольку регулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения, представляющее собой совокупность управленческих целей, задач, функций и принципов, реализуется в многоуровневом пространстве федеративного государства, целесообразно структурировать данную систему с учетом уровней воздействия (рис. 2).

Формирование совокупности (системы) данных для анализа и разработки направлений совершенствования государственного регулирования рыночного оборота осуществляется посредством территориальных отделов, региональных управлений и федеральных учреждений и организаций, таких

Комплекс нормативно-правовых и организационных мероприятий для создания условий, обеспечивающих развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения

Определение направлений развития рынка сельскохозяйственных земель

-г*-

Анализ тенденций развития рынка земель сельскохозяйственного назначения -А-

Разработка рекомендаций по активизации эффективного оборота земель сельскохозяйственного назначения

I

Анализ эффективности и рациональности использования в

регионе земель сельскохозяйственного назначения

-А-

Разработка предложений по повышению эффективности использования сельхозугодий

ЗЕ

Анализ влияния характера землепользования на устойчивость сельских территорий

А

я ¡д

А Я

- щ

3 ¡В

» 2

и а

4 ^

и ©

= =

е щ

3 м

Я о

2 а -

и еь

<и

О &

-

и

Рис. 2. Система повышения эффективности государственного регулирования рынка земель

сельскохозяйственного назначения: ОГР - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; ОСУ - органы статистического учета; ОЗК - органы земельного контроля; ОКУ - органы кадастрового учета; НО - налоговые органы

как органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органы статистического учета, органы земельного контроля, органы кадастрового учета и налоговые органы.

Таким образом, систему государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения необходимо рассматривать как модель -совокупность взаимосвязанных целей и задач, структурированных по уровням управления (федеральный, региональный, местный) и реализуемых посредством детализации функций и методов воздействия на рыночную среду. Функционирование рынка сельхозземель в условиях федеративного государства обусловливает включение в алгоритм повышения эффективности его регулирования органов власти федерального, регионального и местного уровней с детализацией их задач и функций, что позволит повысить информативность процессов управления и их взаимосвязанность.

Список литературы

1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2012 году. URL: https://rosreestr.ru/wps/ portal/p/cc_ib_other_lines_activity/cc_ib_condition_ earths_Russia/cc_ib_texts_of_documents.

2. Савкин В.И., Деулина А.В. Оценка эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения // Вестник ОрГАУ. 2011. № 5. С.27-32.

3. Савкин В.И., Деулина А.В. Современные проблемы рационального использования земель сельскохозяйственного назначения // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2011. № 24. С.43-46.

4. Савкин В.И., Прока Н.И. Продовольственная безопасность государства: состояние и прогноз // Проблемы теории и практики управления. 2013. № 1. С. 25-37.

Development of agricultural sector

A MODEL OF EFFICIENCY INCREASE OF AGRICULTURAL LAND MARKET STATE REGULATION

Aleksandr A. EREMIN

Abstract

The author offers a model of government regulation of the agricultural land market . The model includes the purposes, tasks, functions, executors and co-contractors. This ensures a system approach to realization of the priority directions of a state's land policy. The agricultural-land market regulation has to be realized in multilevel space of a federal state; therefore, it is reasonable to offer structuring of this system considering various influence levels

Keywords: market, agricultural land, government regulation, land relations, policy

References

1. Gosudarstvennyi (natsional'nyi) doklad o sos-toianii i ispol'zovanii zemel' v Rossiiskoi Federatsii v 2012 godu [The government (national) report on the status and use of land in the Russian Federation in 2012]. Available at: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/ cc_ib_other_lines_activity/cc_ib_condition_earths_ Russia/cc_ib_texts_of_documents. (In Russ.)

2. Savkin V.I., Deulina A.V. Otsenka effek-tivnosti ispol'zovaniia zemel' sel'skokhoziaistvennogo naznacheniia [An assessment of agricultural land efficient use]. Vestnik Orlovskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta - Bulletin of Orel State Agrarian University, 2011, no. 5, pp. 27-32.

3. Savkin V.I., Deulina A.V. Sovremen -nye problemy ratsional'nogo ispol'zovaniia zemel' sel'skokhoziaistvennogo naznacheniia [The modern problems of agricultural land efficient use]. Natsional 'nye interesy: prioritety i bezopasnost'- National interests: priorities and security, 2011, no. 24, pp. 43-46.

4. Savkin V.I., Proka N.I. Prodovol'stvennaia bezopasnost' gosudarstva: sostoianie i prognoz [Food security of a country: a condition and forecast]. Problemy teorii i praktiki upravleniia - Problems of theory and practice of management, 2013, no. 1, pp. 25-37.

Aleksandr A. EREMIN

Orel State Agrarian University, Orel, Russian Federation w2503@bk . ru

68

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: ЖЦ№ И ПрШШ