CC BY
59
Межевание и образ (обрез) города (один из множества аспектов)*
П.Н. Никонов
директор бюро городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИГрад» (г. Санкт-Петербург)
Павел Николаевич Никонов, nikonovnp@mail.ru
Пофлигельное межевание и законодательный пофигизм
Взгляд Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга на отдельный флигель исторического домовладения как на отдельный многоквартирный дом предопределен тем, что с 6 мая 2005 года действует приказ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Петербурга (ГУИОН) № 30 «О справке о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом». Хотя в этом документе и нет прямого толкования понятия «многоквартирный дом» как исключительно конструктивно обособленного здания, при составлении формы паспорта многоквартирного дома не учитывалось, что многоквартирный дом может состоять из нескольких отдельных жилых строений. В этом же документе указано, что утратил силу приказ ГУИОН от 24 августа 2004 года № 57 «О паспорте домовладения», причем при составлении формы паспорта домовладения исходили из того, что оно может включать несколько жилых строений. Отказ от «паспорта домовладения» в пользу «паспорта многоквартирного дома» знаменует собой отказ, во-первых, от признания домовладения в качестве структурной единицы в застройке Петербурга, и, во-вторых, от признания совокупности отдельно стоящих флигелей одного домовладения единым многоквартирным домом. Однако при этом названный приказ ГУИОН от 2005 года обнаруживает заметную непоследовательность. В этом документе заявляется, что он
основывается на Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземс-троя от 4 августа 1998 года № 37, первым же пунктом которой определено, что единицей технической инвентаризации является «домовладение или отдельно стоящее основное здание». Таким образом, петербургская практика входит в противоречие с базовым федеральным документом, на который опирается.
Домовладение в исторической части Санкт-Петербурга, как правило, представляет собой земельный участок с замкнутым внутри застройки дворовым пространством. Все строения на территории домовладения имеют окна и выходы, обращенные в это пространство. На уровне земли это пространство через арочные проемы связано с улицей. Часто, точнее в общем типовом случае, это единственная связь с улицей. Застройка этих участков имеет свою физическую анатомию, понимать которую необходимо для того, чтобы при межевании не навредить полноценности недвижимого имущества. А эта анатомия, в свою очередь, сложилась исторически. Автор с громадным удивлением для себя обнаружил, что многие специалисты и должностные лица, которые имеют непосредственное отношение к решению вопроса, какими быть земельным участкам на территории исторической застройки Петербурга в результате нынешнего межевания, имеют абсолютно неверное представление об истории такой застройки. Они полагают, будто бы некогда, в период формирования этой за-
* Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 10.
стройки, земельный участок домовладения как объект имущества существовал сам по себе, застройщики строили на нем отдельные корпуса автономно друг от друга, становясь собственниками этих построек независимо друг от друга, и, очевидно, от владельца участка. То есть имущественная разделенность этих зданий будто бы была изначально. Это действительно тяжелое заблуждение - участок домовладения всегда застраивался единым хозяином - собственником этого участка. Застраивался планомерно. Весь долгий процесс застройки и перестройки от первого строения до последнего представлял собой процесс развития единого объекта.
Вот так и получилось, что процессы функционирования этих строений - использование, эксплуатация, ремонт - в своей фундаментальной основе принципиально едины, в деталях предельно взаимосвязаны и могут протекать только в условиях постоянной согласованности. Методическая и воистину роковая ошибка, содержащаяся в приказе ГУИОН от 2005 года, состоит в том, что в нем указаны критерии, по которым можно судить о том, что здание физически является отдельно стоящим строением, но при этом не рассмотрены критерии, позволяющие установить, представляет группа зданий единый объект или это независимые друг от друга объекты с точки зрения их использования, эксплуатации, ремонта и всех прочих видов функционирования. И уж тем более ГУИОН не озаботился исследованием их единства или разобщенности как объектов права и гражданского оборота.
Лишь условно, с определенными оговорками и только в определенных контекстах каждое из отдельно стоящих строений исторического домовладения возможно рассматривать как отдельную строительную единицу. В действительности же каждое из них, по сути, части одного тела. Ибо и создавались они, как части единого имущества, без тени предположения, что будут когда-либо разъединены. В отдельных случаях, имея созревшее целенаправленное,
осознанное волевое решение, их, может быть, и желательно разделить. И, может быть, это даже физически возможно, но для этого необходимо осуществить некоторые специальные планировочные, строительные и организационные мероприятия, состав и масштабы которых уникальны для каждого случая. Слепой механистический передел не просто сложившейся, но осмысленно созданной планировочной структуры исторического центра Санкт-Петербурга не приведет к созданию его новой планировочной структуры, а превратит существующую застройку в строительный мусор.
К сказанному следует добавить, что поиск каких-либо оснований в российском или петербургском законодательстве, который позволил бы объяснить отказ петербургского ГУИОН от использования понятия «домовладение», результатов не дал. Так же не дал результатов и поиск ответов на вопросы: почему понятие «многоквартирный дом» следует распространять только на отдельное здание. Почему нельзя понятие «многоквартирный дом» распространить на группу зданий, объединенных единым земельным участком исторического домовладения, единой нумерацией квартир в этом доме, построенных в качестве единого комплекса недвижимого имущества, учитывавшихся в XX веке как единый инвентарный объект? Почему и зачем потребовалось разрушить это исходное единство многоквартирного дома?
Во всяком случае, судя по последним изданиям трудов представителей цивилис-тической науки, физическая составляющая понятия «многоквартирный дом» ведущими специалистами гражданского права еще только обсуждается, а точнее, осмысливается. И вот то, как это обсуждается и через какие гипотезы осмысливается, привлекает внимание. В книге В.А. Алексеева «Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирова-ния»4 приводятся цитаты, иллюстрирующие разные взгляды на то, что есть объект недвижимого имущества вообще. Так, при-
4 Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М. : Волтерс Клувер, 2007. С. 140.
водится мнение М.Г. Пискуновой о том, что «наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами»5. Сразу возникает вопрос: объектами чего? В этой цитате сквозит явная недоговоренность между нашими правоведами и законодателями, а также между теми и другими о том, что есть объект недвижимого имущества, что есть недвижимая вещь вообще. Зачем рассматривать, например, ограду или гараж, или сарай, или колодец и т. п. в качестве самостоятельных объектов? Самостоятельных от чего? Квартира в многоквартирном доме, с одной стороны, абсолютно самостоятельный объект, имеющий самостоятельное хозяйственное значение, а также самостоятельна как объект права, в том числе оборота на рынке жилья. С другой - это абсолютно несамостоятельный объект, ибо квартира есть составная часть физического целого - многоквартирного дома. Чем по смыслу дела офис во встроенном в многоквартирный дом помещении отличается от офиса, размещенного в отдельно стоящем расселенном ради его создания флигеле того же дома? Ничем, ибо и то и другое есть части изначально единого целого - многоквартирного дома.
Если есть желание разделиться и это физически возможно, пожалуйста. Но именно разделиться, то есть произвести разумно осознанный раздел изначально целого. Если на территории вашего двора находится колодец, который с течением времени приобрел самостоятельное хозяйственное значение, то есть теперь в силу каких-то причин им принуждены пользоваться кроме вас и собственники других недвижимостей, пусть он будет самостоятельным объектом в рамках той же самостоятельности, что и квартира в вашем доме. Например, пусть он
будет собственностью и объектом ответственности муниципального образования или группы собственников окружающей недвижимости. Но зачем же на вашем участке принудительно, в порядке некой законодательной предопределенности, вырезать анклав для этого колодца? Достаточно и сервитута. Этот вопрос решили уже в Древнем Риме. Хотя, повторим, если есть осознанное желание и физическая возможность, можно и вырезать.
Отметим интересную деталь в законе ФРГ «О праве собственности на жилье»: в статье, посвященной описанию объекта индивидуальной собственности (помещению), место на автомобильной стоянке при многоквартирном доме, если оно обозначено долговременной маркировкой, рассматривается в качестве аналога помещения в этом доме6.
В монографии «Право собственности. Актуальные проблемы», подготовленной по решению ученого совета Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, в которой, судя по составу авторов, наиболее авторитетным образом, в высокой степени подробности рассматриваются действительно актуальные детали жилищной собственности, имеется следующее заключение: «Теперь жилые дома составляют самостоятельный вид родового понятия - здания, называемые «жилыми домами»7. Все рассуждения о том, что есть жилые и, в частности, многоквартирные дома, ведутся вокруг того, являются ли они зданиями или строениями. Вариант из комплекса жилых зданий в составе одного жилого дома даже не называется. Хотя приведенное утверждение лишено какой-либо решительности и категоричности, понятие «дом» приравнивается к зданию. Но даже из элементарного житейского опыта следует, что это понятие много-много шире. Да вот хотя бы лавка, вкопанная при входе
5 Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Сборник статей «Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика». М. : Ось-89, 2005. С. 366.
6 Германское право. Часть III. П. 2. § 3. М. : Статут, 1999. С. 61.
7 Право собственности. Актуальные проблемы : монография / под редакцией В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. М. : Статут, 2008. С. 455.
в этом дом, чтобы жители могли посидеть и подышать воздухом. Разве это не элемент дома? Авторы указанной монографии, рассматривая критерии единства имущества, ограничились исследованием связанности помещений в многоквартирном доме едиными капитальными конструкциями и внут-ридомовыми инженерными системами. Но так же, как и специалисты петербургского ГУИОН, они оставили без внимания обстоятельства, тесно связывающие по несколько многоквартирных зданий в единые, иногда неделимые объекты, которые проявляют себя вне зданий - на территории, на которой они расположены. Оставили без внимания и то, что территория теснейшим образом связана с жилыми зданиями, а помещения в нем - с этой территорией, она интенсивно используется в целях, непосредственно связанных с проживанием. И ее часть - земельный участок, является неотъемлемой необходимой деталью конкретного жилища. Земельный участок своим единством связывает несколько зданий в один объект не менее крепко и убедительно, чем конструкции и сети связывают несколько квартир в многоквартирное здание. Авторы названной монографии оставили все это без внимания на фоне наличия фактического ярко выраженного единства комплексов таких зданий, истории их создания, из которой следует, что созданы они были в составе единых имуществ и просуществовали в этом единстве до самого последнего времени, будучи едиными объектами и технического учета, и балансовой принадлежности, и эксплуатационной ответственности, и адресной системы, то есть буквально всего того, что так или иначе нуждается в том, чтобы отличать один многоквартирный дом от другого. И де-факто, и де-юре, и по форме, и по содержанию. И как важная бюрократу формальность, и как истина, данная жителям в ощущениях.
Наблюдая весь процесс приватизации в жилищной сфере с самого момента его зарождения, можно обнаружить один, мало заметный, но не малозначительный по своему последствию методологический дефект - недвижимость в качестве объектов приватизации выступала в качестве отоб-
ражения чьих-либо прав. То есть каждый приватизировал именно то, а точнее кусок того, на что имел право или сумел это право отстоять, так или иначе в решающий момент добыть, выбить.
А надо было при выборе главного методического подхода к формированию объекта приватизации в качестве главного, охраняемого свойства этого объекта установить его физическую целостность, то есть приватизировать целые недвижимые вещи, а не объекты прав, которые во многих случаях формировались как отражение прошлой формальности, лености, равнодушия, неаккуратности, некомпетентности бюрократов или из-за каких-либо превратностей войны под названием «жизнь». Надо было выработать критерии целостности и неделимости приватизируемого недвижимого имущества. Надо было в случае необходимости его раздела выработать процедуры трансформации этого имущества в другие, также полноценные работоспособные вещи. Но в условиях, когда авиакосмические предприятия спешно переходили на выпуск кастрюль и сковородок, такие хлопоты казались мало актуальными.
Права, соблюдаемые при приватизации, были объявлены священной коровой, ведущим фактором. Во всяком случае на его фоне вопрос о физической целостности и полноценности объекта приватизации даже не ставился. Более того, в начале 90-х годов прошлого века, когда обсуждались методические основы приватизации, судьба помысла о необходимости формирования объекта приватизации перед его приватизацией была решена следующей репликой: «Так вы нам весь процесс приватизации остановите». Действительно, тщательное, аккуратное отделение одного имущества от другого отяжелило бы весь процесс. Но дело даже не в этом. И сегодня, когда давно спешить уже некуда и незачем, основная масса специалистов, занятых в формировании объектов приватизации, нисколько не озабочена факторами физической полноценности имущества, которое они выпускают в самостоятельное плавание в океан национальной экономики.
Тем не менее в пункте 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Фе-
дерации указано: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Смысл этой установки можно трактовать только одним образом - предметом приватизации должна быть именно целая недвижимая вещь в том ее качестве и составе, в каком она была создана или в последний раз реконструирована и введена в эксплуатацию в полном соответствии с тем, какой была для этого задумана. Для подавляющего числа созданных в XX веке объектов недвижимости земельные участки с установленными границами не выделялись. Нормативная часть территории, относимая к конкретному дому, «вливалась» в общую территорию микрорайонов и растворялась в ней. Вот почему указать на готовые границы земельного участка такого дома нельзя: за редким исключением их нет, не было и не могло быть, но можно указать его ориентировочный размер, исходя из соответствующих градостроительных норм, действовавших в период строительства этого дома.
Что же касается многоквартирных домов, построенных до 1917 года, то все они строились строго в границах своих земельных участков, которые в своей массе чудесным образом сохранились. Спрашивается, как еще лучше можно исполнить норму этого закона в отношении исторического объекта, построенного в пределах своего собственного домовладения, как сформировать его земельный участок по границам этого домовладения? Они свидетельствуют и о фактическом землепользовании. Они были установлены прежде строительства этих объектов, которые, естественно, возводились в соответствии с современными им строительными правилами и нормами. Да, следует признать, что в течение XX века структура планировки территории исторической застройки частично понесла локальные утраты или претерпела существенные искажения. Но во многих случаях, указывая на историческое домовладение, можно со всей уверенностью говорить: вот целая не-
движимая вещь, и не надо лукаво мудрствовать.
К сожалению, от лукавого мудрствования уйти никак не удается. Порядок вещей, объявленный в Санкт-Петербурге, гласит, что главным специалистом, трактующим градостроительное законодательство, а также все проектные решения на соответствие этому законодательству является юрист. Юрист администрации или комитета по градостроительству, или земельного комитета, или комитета по строительству. Что странно. Например, если объектом статьи закона является «кирпич», то кто, спрашивается, должен дать адекватное толкование тому, что есть «кирпич», если при применении закона в этом вопросе возникли затруднения? Полагаю, что самым авторитетным будет мнение разработчика технологии, по которой изготавливаются кирпичи, а за ним - специалиста контроля качества готовой продукции кирпичного производства, строителя, специалиста государственного строительного надзора и экспертизы. Они должны будут растолковать это понятие юристу. А не юрист им! Еще более убедительным был бы этот пример, если бы в качестве спорного понятия выступал медицинский термин, например имеющий отношение к анатомии человека. Вряд ли какой-либо юрист взял бы на себя смелость оттеснить в трактовке термина, например «печень», хотя бы и исключительно в качестве юридического понятия, специалиста по анатомии.
Парадокс сложившейся в Санкт-Петербурге практики состоит в том, что за получением объяснения того, что есть, например, проект планировки или межевания, что такое земельный участок или красная линия, и относительно буквально всех деталей и тонкостей этих проектов, разработчики их, то есть специалисты анатомии города, инженерных систем и строений, обращаются к юристам. А те в свою очередь у них вообще ничего не спрашивают, их мнением не интересуются. В результате порядок разработки этих проектов и их методическое обеспечение в Петербурге, при том что над ними идет постоянная упорная работа, не может родиться уже более четырех лет. Потому что на каждом шаге не получает одобрения
юристов. Те просто требуют буквального соответствия этих документов текстам законов. При неоднозначности в понимании какого-либо термина, понимание его не обсуждается, а в лучшем случае «спускается» специалистам от юристов, в худшем предлагается оставлять без понимания, то есть просто транслировать непонятные, неоднозначные строки закона. Какой-либо практической ценности эти тексты не приобретают - дай Бог, чтобы не запутали все окончательно и бесповоротно, хотя прогресс именно в этом направлении, к сожалению, налицо.
В то же время путаница между столь фундаментальными родовыми понятиями, как «здание» и «дом», которая обнаруживается в среде самых авторитетных цивилистов страны, обескураживает. Ну что ж, поделимся своим соображением: между этими понятиями, по сути, такая же разница, как между понятиями «человек» в биологическом и медицинском смысле этого слова и «семья» как ячейка общества, как субъект семейной культуры, экономики, права. То есть эти понятия несколько разных смысловых срезов, пусть и определяемые одно через другое. Понятие «дом» приравнивать к понятию «здание» столь же неразумно и в общественном смысле опасно, как отказаться от юридического термина «семья», считая достаточной юридическую определенность понятия «человек» как суммы его анатомических органов.
Так или иначе известно, что никому не дано предугадать, в том числе и нормотвор-цам, как слово их отзовется. Да и предчувствовать не надо, а надо просто знать, что наверняка отзовется, и последствия могут быть огромными, даже трагическими. Санкт-Петербург - признанное воплощение градостроительного академизма, заслужил того, чтобы понятия «недвижимое имущество»,
«земельный участок», «многоквартирный дом» и так далее, заключая эту иерархию верховенством понятия «градостроительство», навязываемые ему для применения, сверялись с его опытом. Если возникла необходимость усовершенствовать какую-то шестеренку в часах, чеканящих его время, зубцы ее должны быть заточены так, чтобы они совпадали с другими шестеренками этого механизма. Кстати, это может оказаться полезными для всей страны.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОНЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О порядке строения домов в Санкт-Петербурге : Именной Указ от 4 ноября 1714 № 2855 // Собрание законов Российской империи, т. 5.
2. Именной Указ от 31 августа 1721 года № 3822 : объявлен генерал-полицмейстером Девиером в подтверждение Указа от 24 июня 1721 года «О порядке строения каменных домов в Санкт-Петербурге» // Собрание законов Российской империи, т. 6.
3. Право собственности. Актуальные проблемы : монография / под редакцией В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чуба-рова. М. : Статут, 2008.
4. Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М. : Волтерс Клувер, 2007.
5. Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Сборник статей «Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика». М. : Ось-89, 2005.
6. Германское право. Часть III. П. 2 § 3. М. : Статут, 1999.
7. План Стокгольма. и^: http://www. map.stockholm.se/kartago/Frames_Kartago_ stadsk.htm
