CC BY
12
Научная статья Original article УДК 332.74
DOI 10.55186/27131424 2022 4 9 16
МЕТОДОЛОГИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ТЕХНОГЕННО-ДЕГРАДИРОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬ (ПОЧВ) СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И
ПЕРСПЕКТИВЫ
METHODOLOGY OF STATE CADASTRAL VALUATION OF TECHNOGENICALLY DEGRADED AGRICULTURAL LAND (SOILS):
PROBLEMS AND PROSPECTS
Власенко В.П. доктор с.-х. наук, профессор кафедры почвоведения, ФГБОУ ВО Кубанский ГАУ
Шеуджен Заира Руслановна, доцент кафедры землеустройства и земельного кадастра, Россия, г. Краснодар, ФГБОУ ВО Кубанский ГАУ
Vlasenko V.P., doctor s.-kh. Ph.D., Professor of the Department of Soil Science, , FGBOU VO Kuban State University
Sheudzhen Zaira Ruslanovna, Associate Professor of the Department of Land Management and Land Cadastre, Russia, Krasnodar, FGBOU VO Kuban State University
Аннотация
В данной статье приведена методология государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения подвергшихся техногенной
1699
(агрогенной) деградации. Приведена классификация сегментов рынка сельскохозяйственных земель. Проанализированы результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае по оценочной группе «Растениеводство». Рассмотрены ценообразующие факторы при расчете кадастровой стоимости земельных участков оценочной группы «Растениеводство», в частности показатель пригодности той или иной почвы для сельскохозяйственного использования. Проведен сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и состояния почв по совокупному почвенному баллу выборочных районов Краснодарского края. Сделан вывод о том, что на законодательном уровне достаточно закреплено положений, отражающих необходимость учета показателей качества почвы, но в силу устаревшей информации о качественном состоянии почв и проведение мероприятий по определению качества почв носит не сплошной, а фрагментарный характер. Необходимо при проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель учитывать результаты проведенного локально мониторинга земель, отражающего изменение производственной ценности почв через динамику совокупного почвенного балла.
Abstract
This article presents the methodology of the state cadastral valuation of agricultural land. The classification of agricultural land market segments is given. The results of the state cadastral assessment of agricultural lands in the Krasnodar Territory according to the evaluation group "Crop production" are analyzed. Price-forming factors are considered when calculating the cadastral value of land plots of the evaluation group "Crop production", in particular, the indicator of the suitability of a particular soil for agricultural use. A comparative analysis of the results of the state cadastral assessment of agricultural lands and soil conditions according to the aggregate soil score of selected districts of the Krasnodar Territory was carried out.
1700
It is concluded that there are enough provisions at the legislative level that reflect the need to take into account soil quality indicators, but due to outdated information about the qualitative state of soils and measures to determine soil quality are not continuous, but fragmentary. It is necessary to take into account the results of locally conducted land monitoring when conducting a state cadastral assessment of agricultural lands.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земель, земли сельскохозяйственного назначения, совокупный почвенный балл, удельный показатель кадастровой стоимости
Key words: state cadastral valuation of lands, agricultural lands, aggregate soil score, specific indicator of cadastral value.
Работа выполнена при финансовой поддержке гранта РФФИ-19-44230008р_а «Техногенная деградация почв Азово -Кубанской низменности и методы регулирования».
В 2021 году вступил в силу Приказ Росреестра № П/0336 от 04.08.2021 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», который установил новые требования к методике проведения Государственной кадастровой оценке (ГКО) земель сельскохозяйственного назначения. Согласно данному Приказу определение кадастровой стоимости производится с учетом особенностей агроклиматического районирования. При оценке сельскохозяйственных угодий необходимо учитывать плодородие почвы, а также влияния природных факторов. К основным факторам, отражающим плодородие почвы относятся содержание, запасы гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины, а также негативные свойства почвы, такие как солонцеватость, уплотнение, переувлажнение и другие.
Согласно Ф3-№237 от 03.07.2016, государственная кадастровая оценка -это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой
1701
стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом [1].
Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [2], предполагает определенную последовательность действий (рисунок 1).
Для условий Краснодарского края основными с.-х. культурами являются зерновые, многолетние травы, однолетние травы, картофель, сахарная свекла, подсолнечник, кукуруза.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае последний раз проводилась в 2019 г. Были оценены 421 565 земельных участка из состава земель с. -х. назначения [3]. Среди объектов, отнесенных по Методическим указаниям к сегменту «Сельскохозяйственное использование», на рынке земельных участков Краснодарского края предлагают участки сельхоз использования с различным назначением: выращивание с. -х. культур, выпас скота, разведение с.-х. животных. Количество объектов оценочной группы «Растениеводство» представлено в таблице 1.
Таблица 1 Количество объектов оценочной группы
«Растениеводство» [12]
Вид использования Количество объектов, шт. Количество объектов, %
Сегмент
«Сельскохозяйственное 9 813 7,35
использование»
Выращивание зерновых, 111 245 83,36
бобовых, кормовых, 2105 1,58
технических, масличных, 4851 3,64
1702
эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур
Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц 152 0,11
Овощеводство тепличное 321 0,24
1703
Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral» №5/2022
Рисунок 1 - Этапы выполнения работ по ГКО сельскохозяйственных земель
[2]
1704
Таким образом, совокупность земельных участков (результат сбора данных о ценах за период 2018 г.), предлагаемых на рынке под различное функциональное использование, разделено на следующие группы (сегменты) рынка:
«Садоводческое, огородническое использование»;
«Растениеводство»;
«Земельные участки малопригодные под пашню, используемые под кормовые угодья»;
«Рисоводство;
«Многолетние насаждения»;
«Виноградники»;
«Сельскохозяйственное производство»;
«Производственные объекты»
«Предпринимательство»;
«Объекты придорожного сервиса»;
«Рекреационное использование».
Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков под растениеводство, является его местоположение, наличие транспортной и прочей развитой инженерной инфраструктуры, площадь. Плодородие почвы, предыдущее использование сельхозугодий, отдаленность участка от источников воды, которые можно использовать для полива, наличие систем защиты грунта (мелиорации), и прочие агрономические факторы, также имеют значение в формировании общей стоимости земельного участка, но в несколько меньшей мере [4,5,6,7].
ГКО осуществлялась доходным подходом, методом прямой капитализации. Согласно результатам государственной кадастровой оценки земель на территории Краснодарского края на 01.01.2019 по земельным участкам сельскохозяйственного использования оценочной группы 2-01 «Растениеводство» (рисунок 1) самые высокие значения удельного показателя
1705
кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи (15,03 руб./м2), Динском (14,85 руб./м2), Усть-Лабинском (14,85 руб./м2), Кавказском (14,37 руб./м2) муниципальных районах, городе Краснодаре (14,32 руб./м2), а также Выселковском муниципальном районе (14,13 руб./м2).
Рисунок 1 Распределение удельного показателя кадастровой стоимости по муниципальным образованиям оценочной группы 2-01 «Растениеводство» [12]
Масштаб 1:2 ООО ООО
Средние значения в Абинском, Каневском, Ленинградском, Павловском, Тихорецком районах, городе Горячий Ключ (12,3- 2,7 руб./м2).
Одним из ключевых ценообразующих факторов при расчете кадастровой стоимости земельных участков оценочной группы Растениеводство является пригодность той или иной почвы для сельскохозяйственного использования [8,9,10,11]. Для земель оценочной группы Растениеводство был присвоен код пригодности 1 - «Пригодные для использования под любые сельхозугодья». В свою очередь землям оценочной
1706
группы 3-01 присваивается код пригодности 2 - «Малопригодные под пашню и многолетние насаждения, пригодные под кормовые угодья».
Удельный показатель стоимости для оцениваемых земельных участков определяется как средневзвешенный по площади показатель удельных показателей почвенных разностей, нормированных по их площади в структуре почвенных разностей земельного участка [12,13].
Сравнивая полученные нами данные по состоянию почв типичных районов Северной и Центральной зон Краснодарского края и результаты государственной кадастровой оценки, можно наблюдать следующее (таблица 2):
- г. Краснодар по результатам оценки имеет самое высокое значение УПКС (16,13 руб./м2), однако по нашим исследованиям величина средневзвешенного совокупного почвенного балла за период 1999-2018 гг. уменьшилась и составила 75. В Белоглинском районе балл составил 81 при меньшей величине УПКС (11,45 руб./м2) чем в Краснодаре;
- Ейский район по результатам оценки имеет практически самый низкий УПКС (6,11 руб./м2), также и самый низкий средневзвешенный совокупный почвенный балл (71) получился и по нашим исследованиям;
- Каневской район по результатам оценки и по нашим исследованиям относительно рассматриваемых районов занимает среднюю позицию;
- Новокубанский и Тимашевский районы при достаточно высоких средневзвешенных баллах районах (76 и 80) имеют также высокие показатели УПКС (15,65 и 15,29 руб./м2).
1707
Таблица 2. Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель и состояния почв выборочных районов Краснодарского края [13]
Минимальный, средний и Средневзвешенный
Муниципальное максимальный УПКС по совокупный
образование группе «Растениеводство» (руб./м2) почвенный балл
Белоглинский район 8,88/10,67/11,45 81
Ейский район 6,11/11,18/12,66 71
Каневской район 8,14/12,54/13,37 77
Новокубанский 6,57/14,03/15,65 76
район
Тимашевский район 7,87/13,55/15,29 80
г. Краснодар 9,05/14,15/16,13 75
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что на законодательном уровне достаточно закреплено положений, отражающих необходимость учета показателей качества почвы, но в силу устаревшей информации о качественном состоянии почв и проведение мероприятий по определению качества почв носит не сплошной, а фрагментарный характер, то при ГКО Бюджетным учреждением используются те данные о ценообразующих факторах которые есть. В качестве дополнительного информационного обеспечения при ГКО нужно использовать данные
1708
полученные при проведении локального мониторинга земель, что повысит
достоверность результатов оценки.
Список литературы:
1. О государственной кадастровой оценке: федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ / электронный ресурс: https://docs.cntd.ru/document/420363376
2. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 / электронный ресурс: https://docs.cntd.ru/document/726730589
3. Отчет о государственной кадастровой оценке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края / электронный ресурс: http://ocenka.kubbti.ru/otchet
4. Жуков, В. Д. Учебно-методическое пособие по выполнению курсовой работы на тему: "Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения" / В. Д. Жуков, З. Р. Шеуджен, Н. М. Радчевский. - Краснодар : КубГАУ, 2013. - 44 с.
5. Бавижев, А. А. Рациональное использование земель в зонах с особыми условиями использования территорий / А. А. Бавижев, З. Р. Шеуджен // Научное обеспечение агропромышленного комплекса : Сборник статей по материалам IX Всероссийской конференции молодых ученых, Краснодар, 24-26 ноября 2015 года / Ответственный за выпуск: А.Г. Кощаев. - Краснодар: Кубанский государственный аграрный университет, 2016. - С. 981-982.
6. Ульянова, С. О. Государственный контроль за использованием и охраной земель, как функция управления земельным фондом / С. О. Ульянова, З. Р. Шеуджен // Научное обеспечение агропромышленного комплекса : Сборник статей по материалам IX Всероссийской конференции молодых ученых, Краснодар, 24-26 ноября 2015 года / Ответственный за выпуск:
1709
A.Г. Кощаев. - Краснодар: Кубанский государственный аграрный университет, 2016. - С. 1138-1139.
7. Шеуджен, З. Р. Теоретические аспекты информационной основы природно-сельскохозяйственного районирования Краснодарского края / З. Р. Шеуджен // Научные достижения и открытия современной молодёжи : сборник статей победителей международной научно-практической конференции: в 2 частях, Пенза, 17 февраля 2017 года. - Пенза: "Наука и Просвещение" (ИП Гуляев Г.Ю.), 2017. - С. 56-58.
8. Радчевский, Н. М. Государственная регистрация и учет объектов недвижимости : учебное пособие / Н. М. Радчевский, З. Р. Шеуджен, Я. В. Зайцева ; Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина. - Краснодар : Типография Кубанского государственного аграрного университета, 2020. - 83 с. - ISBN 978-5-907346-18-5.
9. Шеуджен, З. Р. Кадастр недвижимости / З. Р. Шеуджен, Е. В. Яроцкая, А.
B. Матвеева. - Краснодар : Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина, 2021. - 178 с. - ISBN 978-5-90755008-7. - EDN OLBNZX.
10. Зайцева, Я. В. Активизация земельного рынка / Я. В. Зайцева // Творчество молодых ученых и студентов в области экономических наук : Материалы международного конкурса научных публикаций молодежи. -Краснодар : ФГБУ "Российское энергетическое агентство" Минэнерго России Краснодарский ЦНТИ- филиал ФГБУ "РЭА" Минэнерго России, 2018. - С. 100-106.
11. Зайцева, Я. В. Анализ рынка земельных участков в г. Краснодаре / Я. В. Зайцева // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 23-24 апреля 2019 года. - Краснодар: Общество с ограниченной ответственностью "Эпомен", 2019. - С. 334-342.
1710
12. Яроцкая, Е. В. Основы оценки объектов недвижимости / Е. В. Яроцкая, А. В. Матвеева, Я. В. Зайцева. - Краснодар : Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина, 2020. - 66 с. - ISBN 978-5907346-53-6.
13. Шеуджен, З. Р. Современное состояние почв Азово-Кубанской низменности и его влияние на кадастровую стоимость земель / З. Р. Шеуджен, В. П. Власенко ; Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина. - Краснодар : Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина, 2021. -197 с. - ISBN 978-5-907550-25-4.
References:
1. O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke: federal'nyj zakon ot 03.07.2016 № 237-FZ / jelektronnyj resurs: https://docs.cntd.ru/document/420363376
2. Ob utverzhdenii metodicheskih ukazanij o gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke: Prikaz Rosreestra ot 04.08.2021 № P/0336 / jelektronnyj resurs: https://docs.cntd.ru/document/726730589
3. Otchet o gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke zemel'nyh uchastkov iz sostava zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija na territorii Krasnodarskogo kraja / jelektronnyj resurs: http://ocenka.kubbti.ru/otchet
4. Zhukov, V. D. Uchebno-metodicheskoe posobie po vypolneniju kursovoj raboty na temu: "Kadastrovaja ocenka zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija" / V. D. Zhukov, Z. R. Sheudzhen, N. M. Radchevskij. -Krasnodar : KubGAU, 2013. - 44 s.
5. Bavizhev, A. A. Racional'noe ispol'zovanie zemel' v zonah s osobymi uslovijami ispol'zovanija territory / A. A. Bavizhev, Z. R. Sheudzhen // Nauchnoe obespechenie agropromyshlennogo kompleksa : Sbornik statej po materialam IX Vserossijskoj konferencii molodyh uchenyh, Krasnodar, 24-26 nojabrja 2015 goda / Otvetstvennyj za vypusk: A.G. Koshhaev. - Krasnodar: Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet, 2016. - S. 981-982.
1711
6. Ul'janova, S. O. Gosudarstvennyj kontrol' za ispol'zovaniem i ohranoj zemel', kak funkcija upravlenija zemel'nym fondom / S. O. Ul'janova, Z. R. Sheudzhen // Nauchnoe obespechenie agropromyshlennogo kompleksa : Sbornik statej po materialam IX Vserossijskoj konferencii molodyh uchenyh, Krasnodar, 24-26 nojabrja 2015 goda / Otvetstvennyj za vypusk: A.G. Koshhaev. - Krasnodar: Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet, 2016. - S. 1138-1139.
7. Sheudzhen, Z. R. Teoreticheskie aspekty informacionnoj osnovy prirodno-sel'skohozjajstvennogo rajonirovanija Krasnodarskogo kraja / Z. R. Sheudzhen // Nauchnye dostizhenija i otkrytija sovremennoj molodjozhi : sbornik statej pobeditelej mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii: v 2 chastjah, Penza, 17 fevralja 2017 goda. - Penza: "Nauka i Prosveshhenie" (IP Guljaev G.Ju.), 2017. - S. 56-58.
8. Radchevskij, N. M. Gosudarstvennaja registracija i uchet ob#ektov nedvizhimosti : uchebnoe posobie / N. M. Radchevskij, Z. R. Sheudzhen, Ja. V. Zajceva ; Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet imeni I. T. Trubilina. - Krasnodar : Tipografija Kubanskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta, 2020. - 83 s. - ISBN 978-5-907346-18-5.
9. Sheudzhen, Z. R. Kadastr nedvizhimosti / Z. R. Sheudzhen, E. V. Jarockaja, A. V. Matveeva. - Krasnodar : Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet imeni I.T. Trubilina, 2021. - 178 s. - ISBN 978-5-907550-08-7. - EDN OLBNZX.
10. Zajceva, Ja. V. Aktivizacija zemel'nogo rynka / Ja. V. Zajceva // Tvorchestvo molodyh uchenyh i studentov v oblasti jekonomicheskih nauk : Materialy mezhdunarodnogo konkursa nauchnyh publikacij molodezhi. - Krasnodar : FGBU "Rossijskoe jenergeticheskoe agentstvo" Minjenergo Rossii Krasnodarskij CNTI- filial FGBU "RJeA" Minjenergo Rossii, 2018. - S. 100106.
11. Zajceva, Ja. V. Analiz rynka zemel'nyh uchastkov v g. Krasnodare / Ja. V. Zajceva // Sovremennye problemy i perspektivy razvitija zemel'no-
1712
imushhestvennyh otnoshenij : Sbornik statej po materialam Vserossijskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Krasnodar, 23-24 aprelja 2019 goda. -Krasnodar: Obshhestvo s ogranichennoj otvetstvennost'ju "Jepomen", 2019. -S. 334-342.
12. Jarockaja, E. V. Osnovy ocenki ob#ektov nedvizhimosti / E. V. Jarockaja, A. V. Matveeva, Ja. V. Zajceva. - Krasnodar : Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet imeni I.T. Trubilina, 2020. - 66 s. - ISBN 978-5-90734653-6.
13. Sheudzhen, Z. R. Sovremennoe sostojanie pochv Azovo-Kubanskoj nizmennosti i ego vlijanie na kadastrovuju stoimost' zemel' / Z. R. Sheudzhen, V. P. Vlasenko ; Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet imeni I.T. Trubilina. - Krasnodar : Kubanskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet imeni I.T. Trubilina, 2021. - 197 s. - ISBN 978-5-907550-25-4.
© Власенко В.П., Шеуджен З.Р., 2022. Международный журнал прикладных наук и технологий "Integral", №5/2022
1713
