CC BY
39
Региональная экономика
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ УРОВНЯ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ И ЕГО ВЛИЯНИЯ НА РАЗВИТИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА И В ЦЕЛОМ НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ
Л.В. Короток
Удмуртский государственный университет, г. Ижевск
Национальная экономика представляет собой сложный механизм, эффективность организации которого оценивается с помощью различных количественных и качественных показателей.
В качестве количественных показателей оценки эффективности национальной экономики можно рассматривать показатели ВНП, ВВП, а также показатель чистого экспорта, т. е. показатель превышения экспорта над импортом, и ряд других показателей. В качестве индикаторов качественного состояния национальной экономики применяются различные показатели, характеризующие социальные аспекты национальной экономики - уровень рождаемости, средняя продолжительность жизни населения, а также показатели обеспеченности жильем населения страны (или отдельно взятых регионов страны).
В качестве важного качественного индикатора уровня развития национальной экономики следует расценивать состояние рынка жилья, характеризующее эффективность построения системы обеспечения государством социальных нужд населения. Рынок жилья, в свою очередь, представляет собой сложный межотраслевой комплекс, объединяющий в себе предприятия и организации различных отраслей - предприятий промышленности в отрасли производства строительных материалов, строительные предприятия, транспортные предприятия, кредитно-финансовые и иные инвестиционные учреждения.
Современная государственная политика Российской Федерации, направленная на поддержку развития региональных рынков жилья вызвала активизацию деятельности во всех вышеперечисленных отраслях национальной экономики. Однако государственная поддержка по стимулированию развития рынка жилья в регионах не достигла за прошедшее
десятилетие существенных результатов, что объясняется рядом факторов.
Проведенный комплексный анализ позволяет сделать ряд выводов, указывающих на недостаточное развитие промышленного комплекса производства стройматериалов, являющихся основополагающим фактором, сдерживающим развитие рынка жилья в регионах и, как результат, снижающим эффективность мер по стимулированию устойчивого развития национальной экономики России.
Таким образом, через выявление связи по воздействию промышленного комплекса отрасли стройматериалов на развитие регионального рынка жилья можно осуществить моделирование оценки потенциала качественного развития национальной экономики путем достижения синергетического эффекта от активизации деятельности ключевого фактора межотраслевого сегмента национальной экономики.
С целью прогнозирования развития национальной экономики разработка методов оценки и прогнозирования тенденций развития рынка жилья неоднократно предпринималась в отечественной и зарубежной практике. Причем, если зарубежная научная мысль демонстрирует большое количество исследований национальных, региональных и локальных рынков жилья, то отечественные методики применимы именно к региональным рынкам и адаптированы, главным образом, к рынкам крупных населенных пунктов.
Все методики, применяемые к анализу регионального рынка жилья, сложившиеся в научной литературе, по предмету исследования можно разделить на пять групп, которые схематично отображены на рис. 1.
Рассмотрим основные положения каждой из предлагаемых групп методик.
Рис. 1. Классификация подходов к анализу регионального рынка жилья
1. Методические подходы к анализу закономерностей изменения цен на жилье включают в себя эконометрические методы анализа факторов, воздействующих на структуру и динамику цен, среди них: метод «средней цены», «повторных продаж», гедонистический и гибридный подходы.
2. В рамках группы методик оценки и прогнозирования параметров структуры и динамики жилищного строительства применяется спектр экономических моделей, таких как:
1) модели движения жилищного фонда, исследовавшие предложение на рынке жилья в краткосрочном периоде;
2) модели, устанавливающие взаимосвязь между длительными циклическими колебаниями и спросом на жилье, естественным и механическим движением населения, темпами образования домохозяйств;
3) модель оптимизации структуры жилищного строительства на локальном рынке жилья в условиях риска и неопределенности;
4) модель прогнозирования параметров динамики жилищного строительства, включающая взаимосвязанные блоки прогнозирования демографической динамике в регионе, определения параметров перспективного стандарта жилья, оценки инвестиционного ресурса территории, необходимого для строительства жилья и др.
3. Исследование процесса приватизации жилищного фонда как составляющей первичного рынка жилья представляет собой анализ
с применением многофакторной регрессии динамики следующих показателей: количество приватизированных жилых помещений; их структура по изначальному собственнику (ведомство, муниципалитет); структура семей, приватизировавших жилье, по размеру, составу и социальному статусу их членов; структура семей, приватизировавших жилье, в зависимости от его типа и местоположения; оценка средней стоимости жилья в зависимости от его типа и местоположения, структура семей, проживающих в приватизированном и неприватизированном фондах; структура семей, приватизировавших жилье по доходным де-цильным группам; удельные веса государственного, муниципального и ведомственного жилья в общем объеме жилищного фонда (до начала приватизации) и т.д.
4. Методики анализа платежеспособного спроса и оценки доступности жилья для населения, в состав которых можно отнести:
а) анализ индикаторов потребительских предпочтений. В качестве таковых последовательно использовались доходы домохозяйств, относительные цены на жилье, демографические характеристики домохозяйств и т.д.;
б) анализ продолжительности накопления средств, необходимых для приобретения жилья путем комбинирования различных источников;
в) анализ коммерческой и социальной доступности жилья;
г) модель оценки потенциального спроса на жилье и жилищные кредиты. Главными
результирующими показателями в модели являются максимальная емкость рынка ипотечных жилищных кредитов, а также потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты;
д) пространственные модели анализа спроса на жилье.
5. В качестве примеров комплексного анализа структурных элементов жилищного сектора в качестве предпосылок развития национальной экономики можно рассмотреть следующие методики:
а) методику Института экономики города, концепция которой оформлена в виде системы жилищных индикаторов, объединенных в семь групп: качество жилища; жилищное строительство; демографические показатели; жилищные кредиты; рынок жилья; государственные расходы на жилье; индикаторы-регуляторы;
б) модель, основанную на жизненном цикле объекта недвижимости, с учетом основных параметров влияния.
Подробное рассмотрение вышеперечисленных методик позволило автору определить, что самостоятельно ни одна из них не может быть применена для комплексного анализа воздействия промышленного комплекса отрасли стройматериалов на формирование регионального рынка жилья, рассматриваемого в качестве одного из основополагающих элементов и индикаторов состояния национальной экономики.
По мнению автора, наибольшей исследовательской ценностью применительно к анализу регионального рынка жилья обладает
такой методический подход, который предполагает детальный анализ разнонаправленного воздействия и взаимодействия внешних и внутренних факторов на развитие последнего.
Основным показателем, характеризующим развитие рынка жилья, является обеспеченность жильем на душу населения, который, в свою очередь, зависит от объемов строительства жилья и ценообразования на рынке жилья. Важную роль в развитии регионального рынка жилья также играют как доходы граждан (их покупательная способность), так и государственная политика.
В расчете на одного жителя ввод жилья составил 1 кв. метр, что является 8-м показателем из 14 региональных центров в Приволжском федеральном округе [1]. Расчетная средняя стоимость 1 кв. метра жилья по состоянию на 1 августа 2007 года составила 48,6 тыс. руб. (средняя стоимость на первичном и вторичном рынках жилья), что ниже значения показателя в январе 2007 года (49,5 тыс. руб.) [2].
За первое полугодие 2007 года в Ижевске введено в эксплуатацию 193 объекта жилого и нежилого назначения общей площадью 80,0 тыс. кв. м из них сдано около 68,0 тыс. кв. м жилья (754 квартир), что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года больше в 4 раза [3]. Динамика объема строительных работ основными по доле рынка строительными организациями в г. Ижевске показана на рис. 2.
Таким образом, можно констатировать, что региональный рынок жилья является сложной системой пересечения множества интересов, в которой взаимодействуют прак-
-*-2006 ГОЯ “в-2007 ГОЙ
Рис. 2. Динамика объема строительных работ крупными и средними строительными организациями в г. Ижевске [3]
тически все экономические и социальные процессы.
Для выявления резервов оптимизации ценообразования стоимости жилья на региональном рынке рассмотрим, какие факторы влияют на ценообразование рыночной стоимости жилья.
Кроме производственных затрат на строительство жилья строительные компании вынуждены нести различные непроизводственные издержки: передача квартир муниципалитету (например, в Москве введено за норматив передача застройщиками в собственность муниципалитета 20 % построенных квартир [4]), затраты на подготовку инфраструктуры и прочие. Указанные затраты не попадают в статистические данные. Не учитывается в данных статистики и прибыль застройщиков, которая зависит от платежеспособности населения в конкретном регионе.
В экономически развитых регионах, где спрос на жилье высокий, застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль, доходящую до 40-50 % от себестоимости, что явно не способствует снижению цен, а в регионах с низким спросом, застройщики довольствуются 4-6 % дохода [5]. Так, например, в Москве доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов составляет примерно 30-40 %, а в Санкт-Петербурге - 16-20 % [6].
Следует отметить, что строительная продукция - весьма специфичный товар. Сориентироваться в ценовом разнообразии не так просто даже специалистам. Это объясняется существенными различиями в терминологии: сметная стоимость строительства, себестоимость строительства и стоимость реализации. Сметную стоимость рассчитывают на начальном этапе строительства, чтобы сориентироваться, в какую сумму обойдется застройка. Она складывается из нескольких параметров. Во-первых, затраты подготовительного периода: получение прав на участок, освобождение площадки, снос строений, перенос коммуникаций, в ряде случаев - расселение жильцов дома, предназначенного под снос, получение технических условий для проектирования и т.д.
Во-вторых, издержки на проектноизыскательские работы для объекта строительства и наружных коммуникаций, благоустройства. Здесь следует отметить, что иногда строителям приходится выполнять сети не только в границах отведенной территории
строительства, но и за ее пределами (внепло-щадочные сети). Это связано с техническими условиями обеспечения новой застройки энерго-, тепло- и водоснабжением. Кроме того, при строительстве требуются затраты на проведение экспертизы проектов. В-третьих, затраты на строительно-монтажные работы по возведению объекта строительства, наружных сетей, благоустройства.
Отметим, что жилищное строительство является весьма материалоемким процессом, где стоимость материалов составляет приблизительно 50-60 % от себестоимости строительства [6]. А стоимость строительных материалов, в свою очередь, зависит от цен заво-дов-производителей и поставщиков строительных материалов. В-четвертых, в стоимости строительства учитываются платежи за услуги государственных согласующих организаций, отчисления на развитие инженерной и социальной инфраструктуры города.
Сметная стоимость в зависимости от источника финансирования рассчитывается разными способами. Основной из них, которого придерживаются большинство заказчиков и подрядчиков, сметно-нормативная база 2001 года. Соответственно, и цены на все ресурсы (материалы, транспорт, зарплата, работа строительной техники и т.п.) определены по ценам того периода. На момент строительства проводится индексация статей затрат. Индексы по нашему региону утверждаются не менее 1 раза в квартал Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве Правительства УР. Так, например, по состоянию на март 2007 года индексы составляют: по материалам - в 2-5 раз, по транспортным расходам - в 3,5 раза, по зарплате - в 5,52 раза, по строительной технике - в 2,5-4,2 раза [7].
Переходим к следующему термину - себестоимость строительства. Практически, это все те же затраты, что предполагались расчетным путем в сметной стоимости, только полученные фактически по итогам строительства. Разница одна - величина прибыли. Как правило, в структуре сметной стоимости планируемая прибыль не превышает 12 %. Фактический размер «чистой прибыли» у строителей ниже, так как необходимо выплачивать часть налогов, да и себестоимость практически никогда не превышает планируемую.
В таблице приведена средняя структура себестоимости строительства по России за 1 кв. м жилых домов массового спроса (по дан-
ным материалов научно-практической конференции инженеров-сметчиков, декабрь 2006 г.).
Анализ структуры типовой сметы затрат на строительство 1 кв. м жилья массового спроса [7]
Как показывают данные таблицы, наибольшая доля затрат приходится на строительные материалы - более 50 % всей стоимо-
сти строительства (по оценкам ряда других экспертов данная доля составляет 55-68 % [8]). Поэтому рост цен на стройматериалы сразу же приводит к росту цен на жилье. За 2004 год стоимость строительства выросла в среднем по России на 16 % (в абсолютном значении) или на 10,7 % с учетом ежемесячного производственно-финансового задела. В этот период стоимость материалов выросла на 17,2%. В результате производители строительных материалов пошли вслед за строителями и подняли цены [9].
На рынке строительных материалов происходит и монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. К примеру, Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России недавно возбудила дело в отношении холдинга «Евроцемент групп» по фактам установления монопольных цен на цемент [9].
На прочие управленческие издержки, повлиять на которые может государственное управление, также приходится существенная доля структуры затрат. В частности, затраты за право пользования земельным участком составляют 11,5-13,5% от стоимости строительства, а платежи за услуги различных государственных согласующих организаций -6,5 %. Данные платежи идут в различные уровни бюджета, а в конечном итоге переносятся на стоимость жилья. Получается, что государство одной рукой разрабатывает и реализует меры по повышению доступности жилья и ограничению роста цен на жилье, а другой рукой, стремясь «откусить кусок пирога» сверхприбыли застройщиков, через налоги и иные неналоговые сборы способствует росту цен на жилье.
Не будь этих государственных поборов, затраты застройщиков снизились бы примерно на 20 %. Однако это не означает, что рыночные цены на жилье начали бы снижаться, так как в настоящий момент отсутствуют действенные меры ограничения уровня рентабельности деятельности строительных компаний, риелторов и иных посредников на рынке жилья.
Существенный вклад в формирование стоимости жилья вносят затраты на инфраструктуру, которые составляют, согласно данным таблицы, около 12-15 % от стоимости строительства. Большую проблему для застройщиков в настоящее время составляет необходимость обустройства сетей коммуникаций и объектов инфраструктуры, так как
№ Наименование элементов затрат Доля в структуре, %
1 Получение прав на земельный участок под строительство (приобретение в собственность или в аренду) 11,5-13,5
2 Затраты на проектно-изыскательские и строительно-мон-тажные работы, в том числе: 67,8
2.1. Проектирование и авторский надзор 3
2.2. Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе: 54,11
- цемент 6,74
- металлопрокат (арматура, металлоизделия) 8,44
- щебень 1,26
- песок строительный 0,34
- доля стоимости железобетонных в крупнопанельных и объ-емно-блочных домах типовых проектов 37-42
- доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета армирования) 8
- с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков 8,37
- полномонолитных 12,3
2.3. Затраты на заработную плату 2,83
2.4. Затраты на машины и механизмы 2,16
2.5. Накладные расходы 5,7
3 Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе к электросетям) 4,5
4 Платежи за услуги различных согласующих инстанций 6,5
5 Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инфраструктуры или передача части построенного жилья 8-10
ИТОГО 100
это не свойственная для застройщиков деятельность и, кроме того, за безвозмездную передачу этих объектов муниципалитету также придется платить. Например, при комплексной застройке строительная компания проводит комплексное освоение микрорайона, т.е. строит не только жилые дома, но и школы, детские сады, магазины и больницы. Так как в отличие от магазинов, здания школ, детских садов и больниц у застройщиков никто не купит, для возмещения затрат на строительство данных объектов застройщики закладывают в стоимость 1 кв. м жилья в таком микрорайоне.
Помимо вышеперечисленных более-менее объективных факторов есть также субъективный личностный вклад, его вносят участники рынка жилья. Стоимость реализации жилья формируется рынком в результате взаимодействия спроса и предложения. Естественно, чем выше спрос и меньше предложений, тем цена выше. Поэтому существующее в настоящее время острое преобладание спроса позволяет эффективно спекулировать на региональных рынках жилья.
Все вышеперечисленные факторы не исчерпывают данную тему, так как вопрос ценообразования в строительстве жилья является одним из ключевых в отрасли. В настоящее время развитие рынка регионального рынка жилья возможно, прежде всего, путем внедрения эффективных мероприятий, направленных на сокращение издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.
Результаты проведенного анализа указывают на тесную взаимосвязь промышленного комплекса отрасли по производству строительных материалов с уровнем развития регионального рынка жилья, который, в свою очередь, является индикатором качественного развития национальной экономики.
Литература
1. Грязнеет, В. Рецепт доступности / В. Грязнеет, Е. Зубова // Эксперт on-line. -http://www.expert.ru/printissues/volga/2007.
2. Лосева, Е. Цементный голод / Е. Лосева // Деловая газета «BUSINESS-CLASS». - Ноябрь, 2007.-№29.-С. 12.
3. Тонкова, А. Ценовая политика / А. Тонкова //Бизнес Удмуртии. Приложение: Строительство & Городское хозяйство. Информационно-аналитический журнал. - Ноябрь, 2007. - С. 2.
4. Жарская, М. Город строится! / М. Жар-ская // Развитие. Вестник ФГУП «Ростехинвен-таризация». - 2007. - №6. - С. 5.
5. Грязнеет, В. Опасные соблазны / В. Грязнеет // Эксперт Северо-Запад. - 2006. - № 38. -С. 31-32.
6. Лебедев, В.Г. Управление затратами на предприятии / В.Г. Лебедев, Т.Г. Дроздова, В.П. Кустарев. - СПб.: Изд. дом «Бизнес-пресса», 2006. - 352 с.
7. Тюлькина, О. Сколько стоит построить?/ О. Тюлькина // Деловой квадрат. - 2007. - № 2. -С. 46-47.
8. Шпагина, А. Рынок недвижимости Ижевска: затишье после бури / А. Шпагина // Вся недвижимость. - 2007. —№12. - С. 43.
9. Тулякова, А. Надбавка за точность / А. Туликова // Удмуртская Республика. Бизнес-журнал. - Май, 2007. - № 9. - С. 22.
