CC BY
48
ГОРОДСКАЯ СРЕДА
со с со
со
УДК 338.2 ББК 65.9(2)-96
Л.Г. Селютина
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССОМ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА
Предлагается методология эффективного управления инвестиционно-строительным комплексом, ориентированным на воспроизводство жилищного фонда города.
Ключевые слова:
город, жилой фонд, инвестиционно-строительный комплекс, исторический центр города, капитальный ремонт, многофункциональная застройка, недвижимость, реконструкция, система управления, социальный конфликт, строительство
Современная градостроительная доктрина, сменившая господствующую более полувека концепцию экстенсивного индустриального освоения и развития городов, отвечает новым общественным приоритетам и ставит задачи по интенсивному развитию городских образований.
В основе формирования системы управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки должны лежать принципы, соответствующие концептуальным положениям политики градоразвития и тем стратегическим ориентирам, которые определяют развитие данной сферы в новых хозяйственных условиях.
В условиях сосредоточения реконструируемой застройки в культурно-исторических центрах городов становится актуальной проблема формирования адекватных принципов ремонтно-строительной деятельности. Широко известны следующие принципы градостроительной реконструкции, используемые, в частности, при разработке концепции исторического центра Санкт-Петербурга:
1. Элиминирование из центральных территорий исторической части города, тех функций, которые не связаны с функционированием городского центра, и функций, не приносящих доход;
2. Использование для этой цели таких экономических рычагов, как диффе-
ш ренциация земельного налога и арендной платы;
3. Экономическое стимулирование размещения в центральных районах уни- 213 кальных и доходных учреждений, а также объектов культурно-исторического значения;
4. Разработка критериев и так называемой шкалы престижности участков, расположенных в районе исторического центра;
5. Организация системы регулирования режимов реконструкции при помощи использования ряда архитектурно-планировочных ограничений, соблюдения градостроительной дисциплины;
6. Обеспечение преемственности в композиционном построении городского исторического центра и сохранение пропорциональности городских пространств;
7. Обновление инженерной инфраструктуры и транспортно-пешеходной системы исторического центра;
8. Поддержание высокого качества архитектурного и ландшафтного дизайна градостроительной среды.
Анализируя представленные принципы, можно сделать следующие выводы. Во-первых, с точки зрения необходимости сохранения культурно-исторических качеств центральной застройки их использование может быть целесообразно, т.к. оно обеспечивает градостроительную преемственность (принципы 3, 5, 6, 8).
Во-вторых, в числе данных принципов присутствуют попытки экономических оценок и положений маркетинга недвижимости, базирующегося на использовании в качестве основного фактора, детерминирующего потребительский спрос, фактора месторасположения объекта (принципы 1, 2, 4).
В то же время необходимо отметить, что комплексная реализация данных принципов может привести к существенным функциональным диспропорциям. Так, например, элиминирование из исторического центра функций, которые напрямую не связаны с функциями, присущими центральным районам (а это, прежде всего, жилые функции), создает следующие проблемы:
- повышение «нагрузки» на периферийные жилые районы;
- усложнение транспортных взаимосвязей;
- опасность «музеефикации» исторического центра, не позволяющей обеспечить реализацию ремонтно-реконструктивного цикла;
- обострение социальных конфликтов, связанных с вынужденным переселением граждан, проживающих в центральных районах.
Следует подчеркнуть, что современные тенденции в области экономики гра-доразвития предполагают использование принципа многофункциональности застройки. Идея сохранения многофункциональности различных городских кварталов отнюдь не случайна. Она инициирована результатами анализа практического опыта в организации градостроительных территорий с типично «центральными» функциями. Этот опыт приобретен в процессе реконструкции ряда крупных исторически значимых городов Европы, а также при реконструкции центральных районов Москвы.
Принцип многофункциональности застройки (а значит и сохранения жилищной функции реконструируемых кварталов) противоречит принципу экономической рациональности использования территорий, в соответствии с которым, наиболее ценные в экономическом отношении территории (расположенные в историческом центре), должны приносить повышенный доход. Использование этого принципа предполагает размещение на этих территориях объектов недви- § жимости, приносящих повышенный доход. ^
214 Указанное противоречие может быть разрешено только с помощью разумного
компромисса, единственно возможного при попытках учета разнонаправленных факторов, близких по уровню значимости. Применительно к рассматриваемой задаче таким компромиссом является условие сохранения в исторических центрах зданий, используемых под жилые нужды. Жилая функция может быть совмещена с иными функциями приносящей доход недвижимости за счет использования ряда помещений (частей) жилых зданий под нежилые нужды. Безусловно целесообразно, например, размещать в первых этажах жилых зданий предприятия и организации, деятельность которых соответствует функциям типичных городских центров и приносит высокий доход.
Данный подход особенно важен для крупных городов, обладающих существенным культурно-историческим потенциалом. В таких городах наблюдается тенденция к постепенному увеличению территорий, относящихся к историческому центру и «вытеснение» жилой функции. Этот процесс необходимо приостановить, так как он помимо обострения представленных выше проблем чреват чрезмерным увеличением всей территории занимаемой городом.
Важной градостроительной задачей является организация строительства новых объектов в реконструируемых районах и центрах. Необходимо обеспечить выбор стилистических подходов к новому строительству. Градостроительная наука последних десятилетий считает неперспективным жесткое стилистическое ограничение нового строительства, ведущегося в исторических центрах. Признано нецелесообразным ограничение творческих возможностей архитектора-проектировщика, поэтому в мировой практике предлагается не собственно стилистика новых строительных объектов, а система принципов и подходов к формированию архитектурного образа нового сооружения. В этой системе представлены такие принципы, как:
- историческая стилизация;
- ретроспективный подход;
- имитационный подход;
- инспирирование;
- контекстуальный подход;
- новационный подход.
Принцип исторической стилизации подразумевает воссоздание старых зданий и строительство новых с использованием старого стиля, а также создание на этой основе стилистически завершенного ансамбля.
Ретроспективный подход предполагает воссоздание утраченных зданий и сооружений вблизи сохранившихся памятников истории, культуры, архитектуры, а также проектирование новых сооружений в старинном стиле.
Имитационный подход базируется на творческой импровизации на тему прошлого. В рамках данного подхода осуществляется проектирование, основанное на использовании особенностей сложившегося архитектурного облика города, ориентированное на соответствие исторической стилистике и этажности окружающей застройки, а также элементам благоустройства.
Принцип инспирирования означает повторение общих традиций места застройки: ритмов членения фасадов, пропорций, цветовых решений, отдельных строительных материалов и их имитаций, а принцип контекстуального подхода - соподчинение или объединение нового и старого стилей на основе меньшего, чем при инспирировании, количества общих характеристик.
со с со
со
I_
I_
Новационный подход представляет собой возможность строительства новых 215 объектов, контрастирующих по стилю со сложившейся исторической застройкой.
Выбор одного из рассмотренных стилистических подходов является завершающим этапом архитектурно-градостроительного обоснования в концепции реконструкции городских исторических центров.
В практической управленческой деятельности учет градостроительных аспектов осуществляется в рамках проектирования капитального ремонта и реконструкции зданий, сооружений и их комплексов. Процесс проектирования организуется таким образом, чтобы предполагаемая ремонтно-строительная деятельность обеспечивала бы соответствие перспективных характеристик объекта требованиям основных градостроительных документов (генеральных планов городов, проектов районной планировки, схем развития инженерных и транспортных сетей, проектов детальной планировки и т.д.).
При проектировании капитального ремонта жилых и общественных зданий должны обеспечиваться:
а) реализация достижений науки, техники и передового отечественного и зарубежного опыта при ремонте и последующей технической эксплуатации зданий;
б) высокая эффективность использования средств на капитальный ремонт за счет: наиболее эффективного использования и сохранения существующих конструкций и оборудования зданий; комплексного устранения при капитальном ремонте неисправностей всех элементов дома; механизации и автоматизации производственных процессов; применения индустриальных методов ремонта и эффективных форм его организации, обеспечивающих повышение производительности труда; совершенствования объемно-планировочных и конструктивных решений ремонта зданий; повторного использования материалов, изделий, полученных от разборки конструкций и демонтажа инженерного оборудования;
в) высокий уровень архитектурно-планировочных решений демонтируемого здания;
г) снижение удельных показателей трудоемкости и материалоемкости ремонта;
д) снижение эксплуатационных затрат.
В проектировании капитального ремонта должна быть широко использована типизация на базе унификации объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений, конструкций и изделий.
Эффективность капитального ремонта и реконструкции жилых зданий определяется на основе сопоставления комплексного социально-экономического результата и затрат, необходимых для их достижения. Комплексный результат ремонтно-строительной деятельности агрегирует экономическую и социальную составляющие. Экономический результат заключается в устранении физического износа зданий и снижении эксплуатационных затрат. Социальный результат - в улучшении условий проживания населения, повышении уровня комфортности и благоустройства жилища.
В случае внедрения в ремонтно-строительную деятельность элементов нового строительства (надстройка и пристройка здания, возведение в реконструируемом квартале новых объектов) экономический результат достигается за счет увеличения общей площади жилых зданий.
Организация взаимодействия между двумя важнейшими подсистемами гра-доразвития - реконструктивно-строительной подсистемы и градостроитель-
о со
С!
ш о. О
216 ной регламентирующей подсистемы - всегда оставалась наиболее сложным вопросом управленческой практики. В современных условиях уже недостаточно диалога между проектными организациями и соответствующими органами, управляющими градостроительными процессами. При формировании стратегических и тактических решений в области управления реконструкцией жилой застройки следует использовать законодательные механизмы; заинтересованные отрасли хозяйства; общественные организации; судебные органы (в случае необходимости); средства массовой информации; широкие слои населения.
В последние годы предпринимаются попытки кардинального усовершенствования организации управления ремонтно-строительной деятельностью с учетом принципов экономико-хозяйственного взаимодействия всех ее субъектов.
Концептуальным принципом целесообразной организации реконструктив-но-строительных процессов является принцип интеграции, который означает включение этих процессов в единую (интегрированную) совокупность - инвестиционно-строительный комплекс города. Инвестиционно-строительный комплекс объединяет в себе три относительно самостоятельных, но взаимозависимых направления:
- деятельность по новому строительству объектов различного назначения;
- деятельность в области капитального ремонта и реконструкции существующих объектов;
- инвестиционную деятельность, ориентированную, в первую очередь, на решение задач по первым двум направлениям.
Интеграция этих направлений позволяет обеспечить соблюдение еще одного важнейшего принципа эффективного управления производственными процессами - принципа полной инвестиционной обеспеченности предлагаемых мероприятий.
С точки зрения повышения эффективности управления создание инвестиционно-строительного комплекса обладает следующими преимуществами: позволяет сократить число управляющих структур; увеличивает скорость информационного потока, способствует увеличению объема и степени координации информации; способствует сосредоточению трудовых, финансовых, материальных и других ресурсов в меньшем числе субъектов управления и, как следствие, обладает большей ресурсной маневренностью.
Интегративное видение ремонтно-строительной деятельности диктует необходимость рассмотрения принципов организации и управления комплексными инвестиционно-строительными процессами. Эти принципы, в данном случае, следует рассматривать как общий методологический базис, применимый для решения компонентных задач. В числе основных принципов, формирующих систему управления инвестиционно-строительным комплексом города, необходимо выделять следующие:
1. Стремление к достижению максимально возможной эффективности функционирования управленческой системы.
2. Обеспечение возможности регулирования инвестиционно-строительной деятельности со стороны государственных (региональных, муниципальных) органов управления.
3. Обеспечение инвестиционно-строительной деятельности нормативно-правовой базой.
со с со
со
I_
I_
4. Учет всей совокупности факторов, обусловливающих возможность рацио- 217 нального функционирования инвестиционно-строительного комплекса.
5. Концентрация функциональных задач по управлению инвестиционно-строительной деятельностью в минимально возможном числе отраслевых органов управления.
6 Оптимизация объема и структуры информации, необходимой для разработки эффективных управленческих решений.
7. Стремление к увеличению скорости информационного потока и сокращение времени на прохождение информации по линии «субъект управления - объект управления».
8. Минимизация документооборота.
9. Применение современных средств, обеспечивающих управленческий процесс.
10. Максимально возможное применение системы управления проектами и методов инвестиционного проектирования.
11. Активное использование подсистемы организации и проведения инвестиционных конкурсов (торгов).
Реализация изложенных принципов позволит повысить уровень обоснованности принимаемых управленческих решений по вопросам развития всех компонентов инвестиционно-строительной сферы и ремонтно-строительной деятельности, имеющей важное формирующее значение.
Интеграция реконструктивно-строительных процессов в инвестиционно-строительном комплексе крупного города обусловливает необходимость разработки научно обоснованных эффективных управленческих решений.
Суть эффективных решений состоит в том, чтобы добиваться намеченных целей наиболее рациональным путем. Применительно к задачам в области управления жилищным строительством и реконструкции жилой застройки категория эффективности приобретает особую значимость. Она выступает как индикатор и как стимул к целесообразному инвестированию с его стремлением к инновациям и прогрессивным изменениям в инвестиционно-строительной сфере и ремонтно-строительной деятельности. Стремясь повысить эффективность принимаемых решений, участник инвестиционно-строительного процесса определяет конкретные меры, способствующие развитию, отсекая те из них, которые неизбежно ведут к регрессу.
Современная теория эффективного управления социально-экономическими системами, в т.ч. инвестиционно-строительным комплексом, является предметом широких обсуждений в экономической литературе. Исследованиям в области методологических и теоретических проблем оценки эффективности управленческих решений в строительстве посвящены труды многих ведущих представителей отечественной научной школы1. Критические замечания в адрес теории эффективного управления концентрируются, в первую очередь, на необходимости более полного освещения социальных аспектов эффективности. Разделяя, в принципе, данную точку зрения, следует отметить, что структуризация модельных построений - выделение стадий программирования и проектирования, позволяет выполнять более полные обоснования и в т.ч. всесторонне анализировать социальные последствия ремонтно-строительной деятельности2. Эти последствия оцениваются в процессе разработки комплексных реконструктивно-стро-ительных программ, учитывающих динамику основных макроэкономических ™
3 си
процессов3. о.
Таким образом, методологический инструментарий, используемый для формирования и развития системы управления процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города, интегрирует в себе положения многих экономических и инженерно-экономических направлений, экономики и организации строительного производства, маркетинга, техники и технологии.
Одним из требований, предъявляемых к нему, является необходимость учета современных управленческих методов и специфики социально-экономических условий, сложившихся в пределах исследуемого ремонтно-строительного рынка.
1 Чистов Л.М. От марксовой экономической науки к теории эффективного управления социально-экономическими системами. - СПб., 2006.
Чистов Л.М. Инновационный как оптимизационный подход в теории эффективного управления социально-экономическими системами. - СПб., 2008.
2 Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях.- СПб., 2002.
3Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки. - СПб.: Изд-во «ВВМ», 2006.
