CC BY
463
Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения
Р.Р. Яруллин, д.э.н, профессор, Башкирский ГАУ
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами: спецификой объекта; неразработанностью нормативно-правовой базы; неразвитостью земельного рынка в стране. Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском хозяйстве.
Классическая теория оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного, которые могут задействоваться как по отдельности, так и в комбинации отдельных своих методов. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежными при определении рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.
При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли-продажи, и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения), практически исключается применение таких известных в мировой практике методов оценки стоимости, как сравнительный (анализ продаж или рыночный метод) и затратный подходы. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации земельной ренты.
Кадастровое обложение позволяет при его научно обоснованном построении определить нормальную прибыль и ту ее часть сверх средней величины, которая является результатом различного качества земли и местоположения. Это достигается путем использования результатов оценки земли по качеству и местоположению, а также стоимостной оценки по показателю земельной рен-
ты. При этом составляющие земельной ренты целесообразно исчислять не на основе оценочной шкалы кадастра по почвенным разновидностям, что свойственно разработанной аграрниками-почвоведами и подготовленной к применению методике оценки, а с использованием показателей ежегодной бухгалтерской отчетности по организациям. Данный способ определения земельной ренты учитывает видовые элементы земельной ренты, различающиеся по содержанию, условиям и причинам образования [1]. Предложенный нами метод кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по показателю земельной ренты является комплексным [2].
Важнейшими факторами, влияющими на размер ренты, получаемой с земельного участка, являются его качественные характеристики. Качественные характеристики сельскохозяйственных угодий включают в себя плодородие почвы, технологические свойства и климатический фактор. Эти три составляющие, непосредственно влияя на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и на размер издержек по их производству, оцениваются в процессе бонитировки почв.
Бонитировка почв проводится методом сравнения различных качественных характеристик оцениваемого участка с эталонным по 100-балльной шкале. Результатом становится территориальное зонирование оцениваемой области в зависимости от баллов бонитета.
Оцениваемые свойства переводятся в баллы как отношение свойств почв к свойствам эталона, принятого за 100. На практике за 100 баллов принимаются обычно показатели свойств лучших, достаточно распространенных почв или их оптимальные значения.
Так, для условий Башкирии за 100 баллов нами были приняты следующие значения: содержание гумуса в пахотном слое — 7%; мощность гумусового горизонта — 80%; запасы гумуса — 600 т/га; содержание физической глины — 50%; содержание подвижного фосфора — 15 мг/100 г; содержание обменного калия — 35 мг/100 г; степень кислотности почв — 6,8. При оценке содержания гумуса, мощности гумусового горизонта, запасов гумуса, элементов минерального питания использовалась открытая 100-балльная система, допускающая оценку более 100 баллов. Влияние механического состава на плодородие почв принято согласно климатическим условиям республики. За 100 баллов оценки мехсостава принято 50% физической глины тяжелого суглинка. Когда физической глины в остальных почвах меньше 100-балльного значения, балл оценки мехсостава
исчислен в прямой пропорции к базисной величине, а при большем содержании глины в более холодных почвах — в обратной пропорции, т.е. шкала оценки замкнутая 100-балльная. Исходя из этой же зависимости осуществлена оценка кислотности почв.
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий субъектов хозяйствования рассчитываются с учетом энергоемкости почв, измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям; рельефа; каменистости земли; контурности местности. Поскольку эти признаки не являются свойством какой-либо почвенной разновидности, а носят местный характер, их следует учитывать через поправочные коэффициенты. Физические значения технологических свойств переводятся в баллы либо в коэффициенты. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,0.
Значительную роль в формировании урожая сельскохозяйственных культур играет комплекс климатических факторов: количество выпадающих эффективных осадков, тепла, число дней безморозного периода и т.д., характеризующих местный климат.
В целях поправки на климатические условия к среднему баллу бонитета нами введены коэффициенты для двух основных факторов климата — суммы годовых осадков и температуры воздуха. В качестве эталонных значений были приняты 500 мм осадков (в условиях свойственного для республики температурного режима осадки свыше 500 мм являются избыточными) и среднегодовая температура 2,8°С (максимальная из средних многолетних данных).
Таким образом, имея данные бонитировки почв, можно произвести качественную оценку земли, показатель которой выводится из произведения средневзвешенного балла по плодородию и поправочных коэффициентов на климатические и технологические условия. При этом из четырех признаков технологических свойств для оценки влияния на местные признаки качества земель берутся только рельеф и каменистость, непосредственно связанные с затратами на производство продукции, что, в конечном счете, влияет на размер дифференциальной ренты.
Общая закономерность оценки сельскохозяйственных угодий по оценочным районам и агроклиматическим факторам плодородия почв сохраняется: при средней оценке по Республике Башкортостан, равной 61 баллу, оценка выше в черноземной южной лесостепи (II район) — 73 балла, почти на среднереспубликанском уровне — в черноземной степи (III район), 66 баллов и ниже — в нечерноземной зоне (I район), 42 балла.
Основная задача оценки земель — установление экономической эффективности их использо-
вания (ренты) для каждой сельскохозяйственной организации и определение через нее стоимости угодий. Для оценки земель необходимо использовать систему показателей — сопоставимых цен и себестоимости возделываемых культур, соответствующих им нормативов, транспортных затрат и тарифов грузоперевозок, исходя из чего определяется сумма земельной ренты.
Для решения этой задачи используется массовая статистическая и бухгалтерская отчетность сельскохозяйственных организаций с необходимой информацией районных управлений сельского хозяйства.
Для количественного выражения размера земельной ренты необходимо определить величины ее абсолютной и дифференциальной составляющих.
Для определения размера абсолютной ренты, в соответствии с данным подходом, выбираются хозяйства с наибольшими издержками производства на единицу продукции в худших условиях по сравнению с аналогичными. Для выявления хозяйств республики, расположенных в худших условиях производства, была осуществлена аналитическая группировка 956 хозяйств. В процессе группировки было выделено 7 групп по оценочному баллу земель. По группам рассчитаны прибыль на единицу сельскохозяйственных угодий и себестоимость 1 ц зерна. Результаты исследования свидетельствуют о том, что организации с наихудшими условиями производства продукции растениеводства находятся в 1 группе со средним баллом 33,2. Абсолютная земельная рента определена в целом по Республике Башкортостан в размере 23,88 рубля на 1 га сельскохозяйственных угодий. Согласно экономической природе абсолютной ренты, данная величина постоянна для всех сельскохозяйственных предприятий республики.
Для оценки земель со средним и лучшим качеством, а также выгодным местоположением исчисляется другой вид земельной ренты — дифференциальная рента. Эти условия образования доходов рентного характера ведут к различиям в уровне доходов у субъектов хозяйствования и, следовательно, в стоимости земельных участков.
Дифференциальная рента по плодородию исчисляется в виде разности между сопоставимой ценой реализации сельскохозяйственной продукции и ценой производства на средних и лучших участках земли.
В данном случае при расчете были использованы средние показатели рентабельности по ведущим культурам сельскохозяйственного производства республики (14,5% за 1996—2000 гг.). При этом учитывались и сопоставимая нормальная урожайность сельскохозяйственных культур, среднемноголетняя урожайность (чтобы сгладить влияние как климатических факторов, так и орга-
низаторских способностей руководителей), а также фактические посевные площади принятых к расчетам культур. По результатам расчетов сумма ренты по плодородию на 1 га сельскохозяйственных угодий по республике составила 252,3 руб. В силу того, что зерновые и зернобобовые являются основной возделываемой сельскохозяйственной культурой, в структуре дифференциальной ренты они занимают наибольший удельный вес — 85,8%, доля подсолнечника, картофеля и овощей незначительна.
Важное значение при расчете рентного дохода с земельного участка имеет его местоположение. Размер земельной ренты, обусловленный местоположением, рассчитывался нами как разница между стоимостью внехозяйственной транспортировки грузов при средних по республике значениях тарифов грузоперевозок и удаленности субъекта кадастровой оценки и стоимостью их грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения. Общая сумма ренты по местоположению составляет по республике 50937 тыс. руб. Наши расчеты выявили, что рента по местоположению образовывалась в тех районах, которые имеют развитую дорожную сеть с хорошим покрытием и находятся на небольшом расстоянии от железнодорожных станций, вблизи которых, в свою очередь, традиционно располагаются крупные базы снабжения, хлебоприемные пункты, заводы по переработке сельскохозяйственной продукции. Вследствие этого доставка грузов до места назначения значительно облегчается, а транспортные расходы сельскохозяйственных предприятий снижаются.
По результатам проведенного расчета, общая величина земельной ренты в целом по Республике Башкортостан составила 395166,06 тыс. руб., а на 1 га сельхозугодий — 73,41 руб.
По результатам рентной оценки сельскохозяйственных угодий РФ устанавливается цена гектара земли в разрезе ее субъектов. В соответствии с Федеральным законом РФ №101-ФЗ от 24 июля 2002 г., в котором даны основные положения формирования рынка земли, с января 2003 г. в стране законодательно разрешен оборот сельскохозяйственных угодий. Региональные законодательные органы уполномочены сформировать рынки земли с учетом социально-экономических особенностей регионов. Так, в РБ оборот сельскохозяйственных земель регламентируется Законом «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» №59-з от 5 января 2004 г.
Для формирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий, определения рентного дохода с земельных участков и установления цены 1 га земли в России была проведена кадастровая оценка земель. Однако в настоящее время в стране реальный оборот охватывает лишь садовые участки населения и земли в черте населенных пунктов. Рынок сельскохозяйственных угодий до сих пор отсутствует вкупе с отсутствием методик оценки земельных участков как недвижимости, а также невозможностью использования истории сделок купли-продажи. В этих условиях определение цены единицы площади земельного участка рыночными методами весьма затруднительно, вследствие чего в качестве первоначальной цены единицы земельного участка сельскохозяйственных угодий вынуждена выступить их кадастровая стоимость.
Цена земли зависит от размера земельной ренты. Вследствие этого цена 1 га земель по государственной методике определяется как произведение годового рентного дохода с участка на срок капитализации (33 года). Однако, по общему мнению, земельные участки не подвержены износу, а следовательно, в процессе использования их стоимость не сокращается, а наоборот, увеличивается с течением времени. На наш взгляд, стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий должна зависеть от годовой доходности земли, срока капитализации дохода и корректировочного коэффициента на возрастание стоимости. Годовая доходность земельного участка наиболее точно выражается при помощи показателя земельной ренты. Остальные показатели экономической эффективности землепользования не дают столь точного ответа.
Результаты расчетов показали, что средняя расчетная величина цены 1 га угодий сельскохозяйственных предприятий РБ составит 22 тыс. руб., что более чем в 2 раза превышает официально установленную цену по результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (10 тыс. руб.).
Стоимостная оценка земли используется в различных сферах деятельности сельскохозяйственных предприятий. Основными направлениями ее использования являются купля-продажа, аренда, залог и налогообложение.
Литература
1. Яруллин, Р.Р. Земельные рентные платежи сельскохозяйственных предприятий. М.: Финансы и кредит, 2002. 199 с.
2. Яруллин, Р.Р. Качественная оценка земель как база земельного налога / Р.Р. Яруллин, Р.С. Каипов // Аграрная
наука. 2002. № 8. С. 9-11.
