МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ОЦЕНКА РИСКОВ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»



Методика оценки объектов незавершенного строительства, оценка рисков

О.А. Корона младший партнер практики «Инжиниринг» АО «НЭО Центр» (г. Москва)

Ольга Александровна Корона, o.korona@neoconsult.ru

Прежде чем углубляться в тему оценки объектов незавершенного строительства (далее также - ОНС), следует понимать значения основных терминов. Так, понятие «оценка» представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей некоего объекта. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• оценка фактически понесенных расходов на приобретение участка и строительство объекта;

• определение перечня работ и затрат на завершение строительства;

• определение балансовой стоимости активов предприятия;

• определение рыночной стоимости, за которую объект можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве.

В таблице 1 приведены методы оценки ОНС и их особенности в зависимости от уровня технической готовности объектов. По этому признаку объекты поделены на три категории:

1) готовность до 30 процентов (низкая);

2) готовность от 30 до 70 процентов (средняя и высокая);

3) готовность 70 процентов (завершающая стадия).

Также в таблице указаны три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Оценка с применением доходного и сравнительного подходов проводится квалифицированными оценщиками, экспертами по оценке активов.

Рассмотрим более подробно использование затратного подхода, то есть оценку

стоимости строительства (или строительную экспертизу), а именно расчет сметной стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат в текущем уровне цен.

Оценке стоимости строительства предшествуют следующие этапы:

1) оценка достоверности состава и объемов работ по разделам сметной документации;

2) определение правильности расчета стоимости работ, их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3) определение достоверности стоимости материалов и оборудования, ее соответствия среднерыночным показателям на период строительства;

4) определение достоверности фактической стоимости выполненных работ с учетом их состава и объема, правильности применения расценок и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации;

5) сопоставление фактической стоимости выполненных работ по объекту со сметной стоимостью, установление причин возникновения отклонений, прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при выполнении последующих работ на объекте;

6) установление и анализ факторов, оказывающих влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Сводя эту информацию к упрощенной форме, поясню, что в процессе оценки эксперты выполняют следующие операции:

Таблица 1

Особенности оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от степени строительной готовности

Степень готовности, % Стадия строительства Особенности оценки объекта при использовании различных подходов

затратного доходного сравнительного

до 30 ПИР и отвод ЗУ Расчет затрат на получение проек-тно-изыскательной и разрешительной документации, на отвод земли, авторский надзор и содержание дирекции Определение стоимости прав на ЗУ методом предполагаемого использования ЗУ Условие применения метода -возможность использования ЗУ способом, приносящим доход Применим На рынке продаются полученные права на строительство Как правило, на этой стадии имеет место переуступка прав, которая не всегда осуществляется на открытом рынке

Котлован Фундамент Определение сметной стоимости строительства с применением одного из следующих способов: • ресурсный; • ресурсно-индексный; • базисно-индексный; • суммирование затрат по видам работ или частям здания Особенностей нет Применим в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, а также наличия определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные о совершаемых сделках

30-70 Объекты с низкой степенью готовности (до 50%) Расчет сметной стоимости СМР, оборудования и прочих затрат в ТУЦ Вариант 1. Определение стоимости объекта оценки через расчет будущих доходов от сдачи здания в аренду Вариант 2. Определение стоимости объекта оценки через расчет доходов от продажи здания по частям в текущих ценах

Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50%) Расчеты выполняются в соответствии с последовательностью определения стоимости по затратному походу

Свыше 70 Объекты, находящиеся на стадии завершения Расчет проводится аналогично тому, как для объектов со степенью готовности от 30-70 процентов

СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОЦЕНКА АКТИВОВ

Примечание: ПИР - проектно-изыскательские работы, ЗУ - земельный участок, СМР - строительно-монтажные работы, ТУЦ - текущий уровень цен.

• анализ проектной, сметной и рабочей документации;

• определение достоверности и соответствия фактического объема выполненных работ;

• проверка правильности расчетов, достоверности стоимости материалов и оборудования;

• определение причин отклонения от проекта и смет;

• формирование прогноза по возможным отклонениям при продолжении работ.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев ОНС - это объекты высокой степени готовности, когда ближе к середине или окончанию процесса строительства выявляются следующие проблемы:

1) превышение бюджета строительства;

2) существенное смещение срока ввода объекта в эксплуатацию;

3) нарушение технологии или норм (худший сценарий), что требует внесения значительных изменений в проект, которые приведут к удорожанию строительства и переносу сроков.

В качестве иллюстраций приведу следующие примеры досудебных/строительных экспертиз из профессиональной практики в формате «проблема - задача - решение -результат». Несмотря на то, что фактически проблема одна - незавершенное строительство, причины возникновения сложностей могут быть разные, а значит, и подход к анализу не универсальный и требует погружения в проблематику и конкретику каждого объекта.

Пример 1

Строительство элитного многоквартирного жилого дома площадью 31 тысяча квадратных метров, степень завершенности зданий и сооружений - 80 процентов.

Проблемы:

• смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуата-

цию;

• нехватка рабочей силы для завершения работ в обозримые сроки;

• взаимные претензии с генеральным подрядчиком, невозможность длительное время разрешить разногласия;

• необходимость оценки фактического состояния объекта, качества и объемов выполняемых работ на объекте;

• отсутствие компетенций в области строительной экспертизы у команды проекта.

Задача - провести строительную/досудебную экспертизу проекта:

• оценить объем оставшихся к выполнению работ по рыночной стоимости;

• определить, на каком этапе и по каким причинам начались отставания;

• обозначить реальные сроки завершения работ.

Решение:

1)провести визуальное обследование объектов незавершенного строительства с целью определения уровня технической готовности объекта;

2) определить объемы и стоимость фактически выполненных работ;

3) провести анализ фактически выполненных работ на соответствие данным, указанным в актах (КС-2), проектно-сметной и исполнительной документации по объектам строительства;

4) определить отставания от графика производства работ, рассчитать продолжительность выполнения работ, необходимых для завершения строительства;

5) провести анализ освоения денежных средств при реализации проекта в том числе расчет сумм неотработанных авансов

Результат:

1) получена основа для принятия управленческого решения о расторжении договора генерального подряда;

2) позиция заказчика подкреплена отчетом независимого эксперта для обращения в суд и взыскания неустойки.

№ 12 (243) 2021

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Пример 2

Строительство комплекса зданий фармацевтического производства площадью 27 тысяч квадратных метров, степень готовности объекта высокая.

Проблемы:

• смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;

• формальная приемка работ со стороны аффилированного генерального подрядчика;

• низкое качество выполнения СМР, что является недопустимым при строительстве фармацевтического предприятия;

• многократная смена технических ре-ш ени й, вн есение которых проводилось в ПД с опозданием;

• некачественная (разрозненная) рабочая и исполнительная документация, представленная в недостаточном для проведения анализа объеме;

• большое количество подрядчиков;

• необходимость проведения экспертизы и определения готовности не просто объекта в целом, но и по видам работ с конкретизацией исполнителей, сроков отставания, а также определения объема невыполненных работ и размера взыскания в пользу заказчика за неисполнение договорных обязательств.

Задача:

• определить текущую строительную готовность объекта по видам работ с указанием ответственного подрядчика;

• определить фактический объем оставшихся к завершению работ, их стоимость и возможные сроки выполнения;

• провести анализ стоимости и качества уже выполненных строительно-монтажных работ.

Решение:

1) провести анализ фактически выпол-

ненных работ на объекте строительства, а именно:

• определить фактически выполненные объемы отделочных, общестроительных работ и работ по монтажу инженерных систем здания;

• провести сплошной контрольный обмер выполненных строительных работ;

• провести анализ фактически выполненных объемов работ на соответствие подписанным актам КС-2 по каждому подрядчику, проектной и исполнительной документации;

2) провести анализ стоимости строительства;

3) провести анализ фактических сроков завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию.

Результат:

• выявлено завышение договорных цен на подрядные работы до 30 процентов;

• определен перечень и объем некачественно выполненных работ с составлением дефектной ведомости;

• определен размер взыскания неустойки по каждому подрядчику.

Таким образом, можно выделить три основные группы риск-факторов при реализации проекта/строительстве объекта:

1) неэффективные инвестиции или потери вложенных средств;

2) низкое качество выполненных работ;

3) срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию (см. табл. 2).

В заключение следует упомянуть, что по итогам оценки может приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства или консервации объекта. Кроме того, результаты оценки могут быть использованы при поиске новых инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать или эксплуатировать в коммерческих целях.

Таблица 2

Риск-факторы и их влияние на процесс строительства или проведение

строительной экспертизы

Риск-фактор Комментарии

Отсутствие документации Либо утрата ПД, либо неполный комплект РД и ИД, либо их низкое качество, которые влияют на срок и точность результатов экспертизы, приводят к необходимости сплошного обмера

Нехватка информации Полная и детальная информация об объекте позволяет провести экспертизу в более сжатые сроки и получить наиболее высокую точность расчетов

Дефекты конструкций При обнаружении видимых дефектов, влияющих на несущую способность конструкции, необходимо привлечение лаборатории и проведение инструментального обследования Дефекты, возникающие в случае несвоевременной консервации объекта, утрата части конструкций или материалов в результате хищений

Погрешность визуального осмотра При принятии инвестором решения о продолжении/возобновлении строительства увеличивается потребность в точном выявлении степени готовности объекта, в том числе по видам работ, требуются инструментальные обмеры

Корректировка проектной документации Многократные изменения, вносимые в ПД, не всегда корректно отражаются в договорах, что приводит к искажению реальных объемов и стоимости работ

Смена или большое количество подрядчиков Может привести к дублированию объемов выполненных работ, особенно при выполнении смежных или связанных видов работ

Укрупненные расценки Закрытие актов по укрупненным расценкам в отсутствие их расшифровки приводит к сложностям определения фактической стоимости выполненных работ

Примечание: ПД - проектная документация, РД - рабочая документация, ИД - исполнительная документация.