CC BY
495
Отраслевые рынки товаров и услуг
Е.В. НОСКОВА,
И.В. МОИСЕЕНКО
Методика определения емкости локального рынка жилой недвижимости
Предлагается методика определения реальной и потенциальной емкости рынка жилой недвижимости на основе первичной информации, полученной с помощью экспертного опроса. Разработанная методика применима на любом из локальных рынков жилой недвижимости.
Ключевые слова: региональный рынок жилой недвижимости, рынок первичной жилой недвижимости, рынок вторичной жилой недвижимости, реальная емкость рынка, потенциальная емкость рынка, экспертный опрос.
Estimating procedure of capacity of local market of habitable real estate.
E.V. NOSKOVA, I.V. MOISEYENKO.
The procedure of estimating of real and potential capacity of the market of habitable real estate is offered on the basis of primary information obtained with the help of expert survey. The procedure elaborated can be applied at any of local markets of habitable real estate.
Key words: regional market of habitable real estate, the market of primary habitable real estate, the market of secondary habitable real estate, real capacity of the market, potential capacity of the market, expert survey.
Рынок недвижимости занимает центральное место в любой экономической системе, выступая в качестве существенной составляющей национальной экономики. Показатель обеспеченности населения жилой недвижимостью - один из важнейших индикаторов благосостояния населения страны. Так, в странах с развитой экономикой на одного жителя приходится 44,4 м2, в РФ - 21,9 м2, в Приморском крае данный показатель составляет 20,3 м2 [12]. Будучи основой материально-вещественной базы жизнедеятельности любого человека, жилая недвижимость представляет собой «универсальный товар», в обладании которым заинтересованно колоссальное количество потребителей, что оказывает влияние на постоянный рост потребительской ценности жилья.
Проблемами определения емкости рынка занимаются многие российские и зарубежные авторы, такие как Г.Л. Азоев [1],
B.В. Аллавердян [2], И.К. Беляевский [3], И.С. Березин [4],
Л.И. Бушуева [5], Е.П. Голубков [6, 7], И.В. Лебедева, Т.В. Саблев,
Д.А. Александров и С.А. Щебланов, А.Н. Матанцев [9, 10],
C.Г. Светуньков [14], О.Л. Смольникова [15], Ф. Котлер [8],
И.В. Петухова и Н.В. Петухов [13], Э.А. Ярных [16]. Однако предло-
Вестник ТГЭУ. № 3. 2011
женные методики применимы, как правило, к товарам массового спроса, в теории же рассматриваемого нами вопроса не существует универсальных методик и непротиворечивых показателей оценки данного рыночного параметра. В связи с этим в настоящей статье предпринимается попытка разработки универсальной методики определения емкости рынка жилой недвижимости.
Под емкостью рынка мы предлагаем понимать совокупное количество определенных товаров или услуг, которое на данном рынке в течение установленного периода времени обеспечено (или будет обеспечено) текущим спросом, необходимой структурой предложения и соответствующим уровнем цен в условиях конкретной маркетинговой среды [11]. Емкость рынка жилой недвижимости можно выразить как в натуральном (в м2), так и денежном (в руб.) выражениях. Таким образом, называя конкретные цифры емкости рынка жилой недвижимости в определенном периоде, как правило, говорят о реальной емкости рынка, притом что существует и понятие «потенциальная емкость рынка» - максимальное совокупное количество определенных товаров или услуг, которое способен поглотить данный рынок в течение установленного периода времени в условиях максимального потребления всеми потенциальными потребителями и максимальной интенсификации маркетинговых усилий компаний [2]. Реальная и потенциальная емкость рынка определяются, как правило, за прошедший период, что позволяет получить максимально достоверные величины емкости рынка, дающие возможность наиболее точно оценить ситуацию на рынке и принять эффективные управленческие решения.
Характерно для рынка жилой недвижимости то, что соответствующим образом обработанная информация, полученная от группы экспертов, как правило, оказывается более достоверной, чем полученная в результате опроса потребителей. Надежность оценок и решений, принимаемых на основе суждений экспертов, достаточно высока и в значительной степени зависит от организации и направленности процедуры сбора, анализа и обработки данных. В связи с этим предлагаемая нами методика определения емкости рынка на основе первичной информации основывается на проведении экспертного опроса, осуществленного на территории отдельного муниципального образования -г. Владивостока.
Данный опрос проводился с марта по апрель 2011 г. Целью исследования явилось определение емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. с помощью экспертных оценок. В соответствии с этой целью решались следующие задачи:
■ получение экспертных оценок реальной емкости первичного и вторичного рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г., а также общей емкости рынка за этот период;
■ расчет потенциальной емкости рынка жилья г. Владивостока в 2010 г. исходя из экспертных оценок изменения социальноэкономической ситуации в стране.
В качестве экспертов выступили 12 профессиональных участников рынка жилой недвижимости г. Владивостока (руководители под-
разделений компаний-застройщиков и компаний риэлтеров). При отборе к эксперту предъявлялись следующие требования: иметь срок работы на рынке жилой недвижимости г. Владивостока не менее трех лет; быть специалистом в области исследуемой проблемы в силу занимаемой должности; обладать доступом к дополнительным источникам информации в результате своего делового общения.
В целях наибольшей достоверности показателей величины емкости рынка эксперты из числа компаний-застройщиков предоставляли информацию только из той области, в которой они максимально компетентны - по первичному рынку жилой недвижимости; в свою очередь, эксперты из числа риэлтерских компаний предоставляли информацию по вторичному рынку жилья.
Применяемая в данном исследовании анкета включает два основных раздела:
■ в первом разделе предлагаются показатели, позволяющие рассчитать реальную емкость рынка жилья г. Владивостока в 2010 г.: средняя стоимость 1 м2 жилья, средняя площадь жилых помещений, общее количество оцениваемых жилых объектов, проданных за 2010 г., - отдельно по классам жилья (квартиры эконом-класса, повышенной комфортности, бизнес-класса, элитные, иные объекты жилой недвижимости) и типам жилой недвижимости (таун-хауз, дом в коттеджном поселке, 1-комнатные, 2-комнатные квартиры и т. д.);
■ во втором разделе содержатся данные для расчета потенциальной емкости рынка: рассматривается влияние изменения некоторых социально-экономических факторов на изменение средней стоимости и количество проданных квадратных метров жилой недвижимости.
Для определения реальной емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. по результатам первого раздела анкеты отдельно для первичного и вторичного рынков рассчитываются:
■ средние арифметические величины выделенных показателей исходя из всех оценок экспертов;
■ емкость рынка по каждому типу объектов жилой недвижимости в выделенных классах в натуральном (в м2) и денежном (в руб.) выражении;
■ емкость рынка в целом по выделенным классам объектов жилой недвижимости в натуральном (в м2) и денежном (в руб.) выражении.
На основе описанных выше действий осуществляются следующие операции:
■ проводится расчет емкости рынка в целом по первичному и вторичному рынкам в натуральном (в м2) и денежном (в руб.) выражении;
■ определяется общая емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном (в м2) и денежном (в руб.) выражении.
Для осуществления описанных расчетов наиболее удобно представить полученные данные в табличной форме (табл. 1). Показатели средней стоимости 1 м2, средней площади и общего количества проданных за 2010 г. квартир рассчитаны как средние арифметические от значений, указанных экспертами в ходе анкетирования.
Таблица 1
Определение емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г.
Исходные данные Расчеты
Тип квартиры, объект жилой недвижимости Средняя стоимость 1м2, руб Средняя площадь, м2 Общее количество квартир, проданных за 2010 г., шт. Емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении Общая емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении
Квартиры эконом-класса
Первичный рынок
1 -комнатная 52356 28 153 4284 / 22 429 15 308 / 780 309
2-комнатная 51869 52 117 6084 / 315 571
3-комнатная 48673 65 76 4940 / 240 445
Вторичный рынок Квартира гостинич-
ного типа 56 851 17 115 1955 / 111 144 20 869 / 1 126 658
1 -комнатная 54 879 28 201 5628 / 308 859
2-комнатная 52 920 52 158 8216 / 434 791
3-комнатная 51 587 65 78 5270 / 271 864
Квартиры повышенной комфортности
Первичный рынок
1 -комнатная 54 658 45 125 5625 / 307 451 19 853 / 1 058 273
2-комнатная 53 678 61 78 4758 / 255 400
3-комнатная 52 894 80 62 4960 / 262 354
4-комнатная (и более) 51 675 110 41 4510 / 233 068
3
Исходные данные Расчеты
Тип квартиры, объект жилой недвижимости Средняя стоимость 1м2, руб Средняя площадь, м2 Общее количество квартир, проданных за 2010 г., шт. Емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении Общая емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении
Квартиры повышенной комфортности
Вторичный рынок
1 -комнатная 58 655 45 183 8235 / 483 024 29 350 / 1 659 260
2-комнатная 57 232 61 125 7625 / 436 640
3-комнатная 55 753 80 93 7440 / 414 802
4-комнатная (и более) 53 685 110 55 6050 / 324 794
Квартиры бизнес-класса и элитные
Первичный рынок
1 -комнатная 62 523 50 58 2900 / 181 317 10 622 / 643 068
2-комнатная 60 758 78 49 3822 / 232 217
3-комнатная 59 680 100 21 2100 / 125 328
4-комнатная (и более) 57 892 150 12 1800 / 104 206
Вторичный рынок
1 -комнатная 65 897 50 62 3100/204 281 9142 / 587 994
2-комнатная 64 875 78 39 3042 / 197 350
3-комнатная 62 352 100 15 1500 / 93 528
4-комнатная (и более) 61 890 150 10 1500 / 92 835
Окончание табл. 1
Тип квартиры, объект жилой недвижимости Исходные данные Расчеты
Средняя стоимость 1м2, руб Средняя площадь, м2 Общее количество квартир, проданных за 2010 г., шт. Емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении Общая емкость рынка в натуральном, м2 / денежном, тыс. руб., выражении
Иные объекты жилой недвижимости
Первичный рынок
Т аун-хауз 65 237 120 5 600 / 39 142
Дом в коттеджном 5305 / 332 986
поселке 61 895 253 15 3795 / 234 892
Жилье в малоэтаж-
ном комплексе 64 782 91 10 910 / 58 952
Вторичный рынок
Т аун-хауз 67 852 120 - -
Дом в коттеджном 3258 / 207 681
поселке 63 254 253 10 2530 / 160 032
Жилье в малоэтажном
комплексе 65 452 91 8 728 / 47 694
Примечания. 1. Исходные данные приводятся по экспертным оценкам. 2. Для квартир со свободной планировкой ориентировались по общей площади, соответствующей тому или иному количеству комнат. 3. Прочерк означает, что в течение 2010 г. ни одного объекта не продано.
В табл. 1 определена емкость рынка (отдельно для первичного и вторичного) в натуральном выражении по каждому из типов квартир:
Ещ.н. * Цт ? (1)
где Етн. - емкость рынка в натуральном выражении по одному из типов квартир (в м2); л„, - средняя площадь по одному из типов квартир (в м2); qm - среднее количество данных типов квартир, проданных за год (шт.).
Емкость рынка в денежном выражении по каждому из типов квартир (отдельно для первичного и вторичного рынка) равняется
Ет.д. Етн * рт , (2)
где Ешд - емкость рынка в денежном выражении по одному из типов квартир (в руб.);рт - цена 1 м2 по одному из типов квартир (в руб.).
Емкость рынка в целом по классам квартир рассчитывается как сумма соответствующих емкостей рынка по типам квартир (отдельно для первичного и вторичного рынка):
Ет.н.-'^_1ЕтЛи, (3)
1=1
где Еклк - общая емкость рынка в натуральном выражении (в м2) по одному из классов квартир; £И1„ - емкость рынка в натуральном выражении по каждому из типов квартир (в м2).
Соответственно, емкость рынка в целом по классам квартир в ценовом выражении (в руб.) (отдельно для первичного и вторичного рынка) равна
Ет.д. — ^ ЕтЛ д , (4)
2=1
где Еклд. - общая емкость рынка в денежном выражении (в руб.) по одному из классов квартир; ЕтЛЛ - емкость рынка в денежном выражении по каждому из типов квартир (в руб.).
Исходя из расчетов в табл. 1, емкость первичного рынка квартир эконом-класса г. Владивостока за 2010 г. в натуральном выражении составила 15 308 м2, соответствующая емкость вторичного рынка - 20 869
м2, в денежном выражении - 780 309 тыс. руб. и 1 126 658 тыс. руб. соот-
ветственно. Определение емкости рынка по квартирам повышенной комфортности, квартирам бизнес-класса и элитным, иным объектам жилой недвижимости произведена по аналогичной схеме (табл. 1).
Полученные величины емкости первичных и вторичных рынков в натуральном и денежном выражении по всем классам жилой недвижимости г. Владивостока сводим в единую таблицу, с целью расчета общей емкости рынка (табл. 2).
Указанная в табл. 2 общая емкость рынка в натуральном выражении была рассчитана двумя способами.
На основе первого способа определялась общая емкость рынка в натуральном выражении (в м2) (отдельно для первичного и вторичного рынка). Приведем формулу расчета емкости для первичного рынка:
Еп.Н.О. Еп.клл.н. ■> (^)
г=1
Вестник ТГЭУ. № 3. 2011
где Еп.н.о - общая емкость первичного рынка по всем классам жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в м2); Еп.клін -емкость первичного рынка в натуральном выражении по классам жилой недвижимости г. Владивостока (в м2).
Емкость вторичного рынка рассчитывается аналогично.
Таблица 2
Определение общей емкости первичного и вторичного рынков жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г.
Объекты жилой недвижимости Емкость рынка
первичного вторичного Всего по классу квартир
Емкость рынка в натуральном выражении, м2
Квартиры эконом-класса 15 308 20 869 36 177
Квартиры повышенной комфортности 19 853 29 350 49 203
Квартиры бизнес-класса и элитные 10 622 9 142 19 764
Иные объекты жилой недвижимости 5 305 3 258 8 563
Общая емкость рынка в натуральном выражении 51 088 62 619 113 707
Емкость рынка в денежном выражении, руб.
Квартиры эконом-класса 780 309 1 126 658 1 906 967
Квартиры повышенной комфортности 1 058 273 1 659 260 2 717 533
Квартиры бизнес-класса и элитные 643 068 587 994 1 231 062
Иные объекты жилой недвижимости 332 986 207 681 540 667
Общая емкость рынка в денежном выражении 2 814 636 3 581 593 6 396 229
Далее была получена окончательная общая величина емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в натуральном выражении:
Е = Е + Е (6)
^н. о. ^п н. о. ^вт. н. о. ? у'-'/
где Ен.о. - общая емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в м2); Евт.н.о- общая емкость вторичного рынка по всем классам жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в м2).
Рассчитанная с помощью второго способа общая емкость рынка
жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в натуральном выраже-
нии также была получена в ходе расчетов в несколько этапов. На первом этапе определили общую емкость рынка отдельно по каждому из классов жилой недвижимости г. Владивостока (в натуральном и денежном выражениях):
Екл.н.о. Еп.кл.н. + Евт.кл.н. , (7)
где Екл.„.о. ~~ общая емкость одного из классов жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в м2); емкость пер-
вичного рынка в натуральном выражении по одному из классов жилой недвижимости г. Владивостока (в м2); Евтжлн,- емкость вторичного рынка в натуральном выражении по одному из классов жилой недвижимости г. Владивостока (в м2).
На втором этапе определили общую емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в натуральном выражении:
П
Ен.о. Ш.І.Н.О. ■> (8)
г=1
где ЕНш0ш - общая емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в м2); - общая емкость рынка по клас-
сам жилой недвижимости г. Владивостока в натуральном выражении (в 2\
М ).
По данной схеме для определения емкости рынка в натуральном выражении также двумя способами была рассчитана общая емкость рынка г. Владивостока в денежном выражении (табл. 2).
Таким образом, при обработке данных из первого раздела анкеты, полученных путем экспертного опроса, кроме величин общей емкости рынка г. Владивостока в 2010 г. в натуральном и денежном выражении были получены:
■ отдельная емкость первичного и вторичного рынка по каждому из классов жилой недвижимости;
■ общая емкость рынка по каждому из классов жилой недвижимости;
■ емкость в целом первичного и вторичного рынка.
Косвенно подтвердить правильность расчета реальной емкости рынка с помощью предложенной методики можно путем сравнения полученной величины с результатами определения емкости рынка посредством использования метода «по аналогии» («на основе поправочных коэффициентов»), который базируется на вторичной информации. С помощью данного метода были получены следующие величины емкости рынка: в денежном выражении - 6 млрд 995 млн руб., в натуральном выражении - 118 712 м2, что подтверждает правильность полученных результатов.
Рассчитав реальную емкость рынка с помощью экспертного опроса, оценивали потенциальную емкость рынка, для того чтобы сравнить данные величины с целью определения возможностей дальнейшего роста рынка. При нахождении потенциальной емкости рынка жилья в 2010 г. по результатам второго раздела анкеты необходимо вычислить:
■ средние арифметические величины экспертных оценок по всем выделенным факторам;
■ изменение средней цены 1 м2 на рынке жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. под воздействием выделенных факторов;
■ потенциальную цену 1 м2 на рынке жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г.;
Вестник ТГЭУ. № 3. 2011
■ изменение общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. под воздействием выделенных факторов;
■ рассчитать потенциальное общее количество проданных квадратных метров жилой недвижимости на 2010 г.
В данном разделе анкеты экспертам необходимо было оценить среднее изменение показателя стоимости 1 м2 жилья и показателя среднего изменения общего количества проданных квадратных метров жилья в баллах по всем объектам жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в случае положительного изменения восьми выделенных факторов. Факторы были выделены исходя из программ и заявлений правительства РФ в 2010 г. Изменения показателей оценивались по 5балльной шкале соответственно следующим процентным изменениям: 5 %, 10, 15, 20, 25 %. При снижении показателя выставлялась отрицательная оценка (-1; -2; -3; -4; -5 баллов), при повышении - положительная (1; 2; 3; 4; 5 баллов), при отсутствии изменений - 0 баллов.
Для обработки полученных данных из второго раздела анкеты необходимо свести все экспертные оценки изменения стоимости 1 м2 жилья под воздействием выделенных факторов в одну форму с целью их дальнейшего применения (табл. 3).
В связи с необходимостью определения величины изменения уровня цен за 1 м2 под воздействием восьми выделенных факторов полученные средние арифметические оценки округляются до целых значений, соответствующих тем или иным процентным изменениям рассматриваемого показателя.
В итоге получаем, что ввиду существенного повышения спроса максимальное влияние на рост цен на жилую недвижимость г. Владивостока (в размере 20 %) оказал бы фактор снижения ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых (табл. 4). На втором месте по влиянию на повышение цен (в размере 15 %) находился бы фактор увеличения численности среднего класса на 20 %. Далее выступили бы сразу три фактора: снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 %, снижение уровня безработицы до 5 %, снижение уровня инфляции до 8 % - каждый из них, по мнению экспертов, увеличит стоимость 1 м2 жилья на 10 %.
Нейтральное влияние на цены на рынке недвижимости оказало бы усиление жилищных государственных программ.
Снижению цен за 1 м2 жилья на 10 % способствовал бы фактор уменьшения на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство; на 5 % - фактор уменьшения бремени бюрократической нагрузки.
В связи с необходимостью определения величины изменения уровня цен за 1 м2 под воздействием восьми выделенных факторов, полученные средние арифметические оценки округляются до целых значений, соответствующих тем или иным процентным изменениям рассматриваемого.
Оценка экспертами среднего изменения стоимости 1 м2 жилья в г. Владивостоке в 2010 г. под воздействием выделенных факторов, баллы
Фактор Эксперт
№ 1 № 2 № 3 № 4 № 5 № 6 № 7 № 8 № 9 № 10 № 11 № 12
1. Снижение ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых 3 4 5 5 4 3 5 5 5 5 3 4
2. Снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 % 1 2 2 3 3 3 1 3 3 2 3 2
3. Увеличение численности среднего класса на 20 % 2 4 4 4 2 3 4 4 4 2 3 3
4. Снижение уровня безработицы до 5 % 1 3 2 2 1 2 2 3 2 1 2 3
5. Снижение уровня инфляции до 8 % 2 1 3 2 2 2 2 2 3 2 1 2
6. Усиление жилищных государственных программ (жилье военным, молодым семьям и т. д.) 0 0 1 0 0 1 1 0 0 1 0 0
7. Снижение на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство (в соответствии с государственной программой) -1 -3 -2 -2 -1 -2 -2 -1 -2 -1 -3 -2
8. Снижение бремени бюрократической нагрузки 0 0 -2 -1 -1 -1 -1 -2 -2 0 -1 -1
3
Результаты расчетов среднего изменения стоимости 1 м2 жилья под воздействием выделенных факторов*
Фактор Расчет результатов экспертного опроса
Общая сумма оценок Среднее арифметическое значение оценок Округление средней арифметической оценки до целого значения Соответствующее значение изменения стоимости 1 м2 жилья, %
1. Снижение ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых 51 4,25 4 20
2. Снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 % 28 2,3 2 10
3. Увеличение численности среднего класса на 20 % 39 3,25 3 15
4. Снижение уровня безработицы до 5 % 24 2 2 10
5. Снижение уровня инфляции до 8 % 24 2 2 10
6. Усиление жилищных государственных программ (жилье военным, молодым семьям и т. д.) 4 0,3 0 0
7. Снижение на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство (в соответствии с государственной программой) -22 -1,8 -2 -10
8. Снижение бремени бюрократической нагрузки -12 -1 -1 -5
*По данным табл. 3.
Получив результаты влияния каждого из выделенных факторов на уровень цен 1 м2 жилой недвижимости, рассчитываем общую величину изменения средней цены:
~~Рср.
Рп
100 %
Рср. '
Р%л
100 %
(9)
где Ро.и - общая величина изменения средней цены 1 м недвижимости под воздействием всех выделенных факторов; рср - средняя цена 1 м2 на рынке жилья г. Владивостока в 2010 г.; р\ж ...р%.и. - изменение средней цены 1 м2 жилой недвижимости под воздействием каждого из восьми факторов (данные табл. 4).
Средняя цена 1 м2 жилья в г. Владивостоке в 2010 г. определяется по величинам общей емкости рынка в натуральном и денежном выражении, полученным по результатам экспертных оценок первого раздела анкеты:
Рср
Г Ед о ] 6 396 229 ООО"
Л-, 113 707 V У
56 252,
(10)
где Едм - общая емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в денежном выражении (в руб.); Еи о - общая емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в натуральном выражении (в м2).
Получаем, что средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. составила 56 252 руб. Имея все нужные данные и воспользовавшись формулой (9), получаем, что средняя цена 1 м2 жилья под влиянием всех выделенных факторов увеличилась бы на 28 126 руб., что представляет собой рост на 50 %.
Определив величину изучаемого изменения цены, рассчитываем потенциальную цену 1 м2 жилой недвижимости в г. Владивостоке, которая могла бы сложиться в 2010 г. под воздействием всех выделенных факторов:
56 252
2
28 126 = 84 378,
(П)
где рпот. ~ потенциальная цена за 1 м жилой недвижимости в г. Владивостоке под воздействием всех выделенных факторов.
Таким образом, из произведенных расчетов следует, что потенциальная цена 1 м2 жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. под воздействием рассматриваемых факторов могла бы значительно вырасти и составить 84 378 руб.
Далее для определения потенциальной емкости рынка необходимо рассчитать потенциальную величину общего количества проданных квадратных метров жилья в г. Владивостоке в 2010 г. Для этого по описанной выше схеме оценивается общее воздействие всех факторов на изменение общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в 2010 г. Сводим воедино все экспертные оценки, характеризующие влияние факторов на данный показатель (табл. 5).
Оценка экспертами среднего изменения общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке
в 2010 г. под воздействием выделенных факторов
Фактор Эксперт
№ 1 № 2 № 3 № 4 № 5 № 6 № 7 № 8 № 9 № 10 № 11 № 12
1. Снижение ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых 3 4 5 4 5 4 5 5 4 5 3 5
2. Снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 % 1 2 2 1 3 3 3 3 3 1 3 2
3. Увеличение численности среднего класса на 20 % 2 4 3 4 4 3 4 4 2 4 4 2
4. Снижение уровня безработицы до 5 % 1 3 2 2 1 2 2 2 3 2 2 1
5. Снижение уровня инфляции до 8 % 1 1 1 2 1 2 1 2 1 1 2 1
6. Усиление жилищных государственных программ (жилье военным, молодым семьям и т. д.) 2 1 2 2 1 2 2 2 2 1 2 2
7. Снижение на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство (в соответствии с государственной программой) 1 2 1 2 2 2 2 3 2 2 2 3
8. Снижение бремени бюрократической нагрузки 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 2 1
Рассчитанные средние арифметические величины экспертных оценок среднего изменения общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке в 2010 г. также округлены до целых значений и определены соответствующие им процентные изменения рассматриваемого показателя (табл. 6).
По оценкам экспертов, наибольшее влияние на увеличение общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости (в размере 20 %), оказал бы фактор снижения ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых. Следующим идет фактор увеличения численности среднего класса на 20 % - он повысил бы объем продаж на 15 %. Одинаковое влияние - рост рассматриваемого показатели на 10 % - оказали бы следующие факторы: снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 %, снижение уровня безработицы до 5 %, усиление жилищных государственных программ, снижение на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство. Наименьшее влияние на рост объемов продаж имел бы фактор снижения уровня инфляции до 8 % и фактор снижения бремени бюрократической нагрузки - их воздействие эксперты оценили в размере 5 %.
Располагая результатами влияния каждого из выделенных факторов на изменение общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости, по вышеописанной схеме определения изменения средней цены 1 м2 рассчитываем и общую величину изменения рассматриваемого показателя под влиянием всех восьми факторов:
х
' V Л
у 1.И. 100 %
X
' к Л
у 8.и. 100 %
(12)
где У0.и. - величина изменения общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости под воздействием всех выделенных факторов; Уа - общее количество проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке в 2010 г.; У\ж... УКи. - изменение общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости под воздействием каждого из восьми выделенных факторов (данные табл. 6).
Здесь необходимо отметить, что общее количество проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке в 2010 г. приравнивается к рассчитанной по результатам первого раздела анкеты величине емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в натуральном выражении и составляет 113 707 м2.
Таким образом, применив формулу (12), получаем, что общее количество проданных квадратных метров жилой недвижимости под воздействием всех выделенных факторов увеличилось на 96 852 м2, т. е. рост произошел бы на 85 %.
Далее рассчитываем величину общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке, которая могла бы сложиться в 2010 г. под воздействием всех выделенных факторов:
Упот. = У0. + Уаж = 113 707 + 96 852 = 210 559, (13)
где Утш - величина общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке под воздействием всех факторов.
Результаты расчетов среднего изменения общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости
под воздействием выделенных факторов*
Фактор Расчет результатов экспертного опроса
Общая сумма оценок Среднее арифметическое значение оценок Округление средней арифметической оценки до целого значения Соответствующее значение изменения общего количества проданных квадратных метров жилья, %
1. Снижение ставок по ипотечным кредитам до 6 % годовых 50 4,2 4 20
2. Снижение стоимости первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10 % 27 2,25 2 10
3. Увеличение численности среднего класса на 20 % 40 3,3 3 15
4. Снижение уровня безработицы до 5 % 23 1,9 2 10
5. Снижение уровня инфляции до 8 % 16 1,3 1 5
6. Усиление жилищных государственных программ (жилье военным, молодым семьям и т. д.) 21 1,8 2 10
7. Снижение на 15 % стоимости земли и инфраструктуры под строительство (в соответствии с государственной программой) 24 2 2 10
8. Снижение бремени бюрократической нагрузки 15 1,25 1 5
*По данным табл. 5.
В итоге потенциальная величина общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости под воздействием рассматриваемых факторов могла бы составить 210 559 м2. Данная величина выступает в качестве потенциальной емкости рынка в натуральном выражении г. Владивостока в 2010 г.
Имея значение потенциальной величины стоимости 1 м2 жилья и потенциальной величины общего количества проданных квадратных метров жилой недвижимости в г. Владивостоке в 2010 г., можно рассчитать потенциальную емкость рынка жилой недвижимости в денежном выражении:
Епот. д. = Упот. +Рпот. = 210 559 х 84 378 = 17 166 547, (14)
где Епотд - потенциальная емкость рынка жилой недвижимости в денежном выражении г. Владивостока в 2010 г.
Следовательно, по результатам второго раздела анкеты была рассчитана потенциальная емкость рынка в натуральном выражении -210 559 м2 и в денежном выражении - около 17 млрд 767 млн руб. Сопоставив полученные реальные величины емкости рынка г. Владивостока в 2010 г., рассчитанные по результатам первого раздела анкеты, с потенциальными, получаем следующее:
■ потенциальная емкость рынка в натуральном выражении (210 559 м2) превышает реальную (113 707 м2) на 96 852 м2, т. е. на 46 %;
■ потенциальная емкость рынка в денежном выражении (17 млрд 767 млн руб.) превышает реальную (6 млрд 396 млн руб.) на 11 млрд 371 млн руб., т. е. на 64 %.
Разрыв в реальной и потенциальной величинах емкости рынка показывает возможность значительного роста рынка жилой недвижимости г. Владивостока, что свидетельствует о хороших перспективах данного рынка в отношении вложения инвестиций со стороны застройщиков, подрядчиков, риэлторов, банков, ипотечных агентств и др.
Предложенная методика определения емкости локального рынка жилой недвижимости является применимой для любого муниципального образования. Выступая в качестве пошагового алгоритма, она позволяет в условиях ограниченного времени, материальных ресурсов и необходимого персонала получить достоверные сведения не только о величине реальной емкости рынка жилой недвижимости, но и о емкости отдельно первичного и вторичного рынка жилья, о емкости рынка отдельно по классам и типам квартир, определить величину потенциальной емкости рынка. Полученные в итоге проведенного по предлагаемой методике экспертного опроса результаты служат информационной основой, позволяющей наиболее точно определить основные направления и условия работы на анализируемом рынке жилой недвижимости.
Литература
1. Азоев Г.Л. Методы оценки емкости рынка // Маркетинг и маркетинговые исследования в России. 1999. № 6. С. 43-48.
Вестник ТГЭУ. № 3. 2011
2. Аллавердян В.В. Емкость рынка как необходимая информация для принятия «управленческого решения». - Режим доступа: http:// www.i-con.ru/publications/52/ [Дата обращения 10.03.2011 г.].
3. Беляевский И.К. Маркетинговое исследование: учеб. пособие. - М.: МГУЭСИ, 2004.- 414 с.
4. Березин И.С. Маркетинговый анализ. Рынок. Фирма. Товар. Продвижение. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Вершина, 2008. - 480 с.
5. Бушуева Л.И. Методы прогнозирования объемов продаж // Маркетинг в России и за рубежом. 2002. № 1. С. 15-30.
6. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финпресс, 2008. - 496 с.
7. Голубков Е.П. Определение емкости рынка и доли рынка // Маркетинг в России и за рубежом. 2007. № 3. С. 3-12.
8. Котлер Ф. и др. Основы маркетинга. 4-е европ. изд. - М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2009. - 1200 с.
9. Лебедева И.В., Саблев Т.В., Александров Д.А., Щебланов С.А. Емкость рынка - некоторые вопросы методологии // Практический маркетинг. 2001. № 11. С. 7-13.
10. Матанцев А.Н. Искусство завоевывать рынок. - М.: Экономистъ, 2006. - 512 с.
11. Моисеенко И.В., Носкова Е.В. Подходы к определению понятия емкости рынка // Маркетинг в России и за рубежом. 2010. № 4. С. 10—17.
12. Носкова Е.В. Аналитический обзор международного рынка недвижимости // Маркетинговый взгляд. 2009. № 4. С. 5-17.
13. Петухова И.В., Петухов Н.В. Прогнозирование емкости рынка отдельных групп товаров и услуг // Маркетинг в России и за рубежом. 2000. № 5. С. 62-74.
14. Светуньков С.Г. Методы маркетинговых исследований: учебник для вузов. - Режим доступа: http:/sergey.svetunkov.ru/ publications/ mar-keting_research.phtml [Дата обращения 10.03.2011 г.].
15. Смольникова О.Л. Методы определения объема рынка. Рыночная доля компании // Маркетинг в России и за рубежом. 2005. № 5. С. 17-27.
16. Ярных Э.А. Информационная инфраструктура и статистический анализ рынка товаров и услуг. - М.: Финансы и статистика, 2004. -368 с.
© Носкова Е.В., Моисеенко И.В., 20і і г.
