CC BY
84УДК 05.23.01
МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ СОСТОЯНИЯ ПАМЯТНИКОВ АРХИТЕКТУРЫ
Шеина С. Г., Гиря Л. В., Буракова А. А., Горская А. Л.
Донской государственный технический университет (ДГТУ), 344000, ЮФО, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1, rgsu-gsh@mail.ru
Аннотация. В данной статье предложена методика комплексной оценки памятников архитектуры. На примере Екатерининской женской гимназии (ныне МБОУ Лицей № 13), на основании которой проведена оценка технического состояния, оценка историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности, экономическая оценка, суть каждого из модулей полностью раскрыта. Статья подкреплена расчетом, из которого становится понятно, что реставрация памятников требует колоссальных затрат, но тем не менее, реставрация необходима, так как памятники архитектуры составляют культурное наследие нашей страны.
Предмет исследования: Описание методики комплексной оценки состояния памятников архитектуры Материалы и методы: Метод комплексной оценки состояния памятников архитектуры Результаты: Оценка стоимости объекта исследования
Выводы: Выполнение комплексной оценки состояния памятников архитектуры на примере Екатерининской женской гимназии (ныне МБОУ Лицей № 13)
Ключевые слова: техническое состояние, экономическая оценка, памятник архитектуры
ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день актуальна задача по сохранению памятников архитектуры, так как состояние их с каждым годом из-за недоремонта ветшает. Основным законом является Федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», он обозначил основные принципы, связанные с охраной и сохранением памятников культурного наследия [1].Так, напримерв Ростове-на-Дону, в 2008 г. были приняты, а в 2012 г. обновлены «Правила застройки и землепользования», в составе которых были выделены зоны с особыми условиями использования территорий, в части охраны объектов культурного наследияв которые вошли 488 объекта культурного наследия, из которых количество существующих памятников истории и культуры регионального значения - 338, выявленных памятников истории и культуры - 133, памятников истории и культуры федерального значения - 17 на 1 января 2018 года[2].В настоящее время многие из памятников архитектуры являются жилым фондом и находятся в неудовлетворительном состоянии.
На основании имеющейся на данный момент информации о памятниках истории и культуры, основным направлением, требующим внимания, является сохранение, реставрация их надлежащий ремонт памятников архитектуры. Не смотря на техническое обслуживание, реставрация и ремонт памятников должны представлять собой непрерывный процесс, реализацию комплекса мер по уходу и поддержанию всех видов ремонта, объекта в целом, в исправном состоянии в течение всего срока службы. В противном случае общее техническое состояние ухудшается и вместе с этим увеличивается физический износ. Для проведения качественных реставрационных и ремонтных работ, требуется выделение огромных средств не только из
федерального бюджета, но и из регионального, что представляет собой проблему, а значит, может грозить невосполнимой их утратой [3].
МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЙ
Здания памятников архитектуры -специализированный вид недвижимости, определение стоимости которых требует комплексной оценки, которая включает в себя (рисунок 1):
- оценку технического состояния;
- оценку историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности здания-памятника;
- экономическую оценку.
Комплексная оценка, как было указано выше, состоит из трёх модулей.
МОДУЛЬ 1 «Оценка технического состояния памятника архитектуры» включает в себя:
- обследование несущих и ограждающих конструкций, включая определение конструктивного выполнения, характеристик материалов и несущей способности;
- материаловедческие исследования, то есть определение физических, физико-химических, физико-механических характеристик материалов и их повреждений.
МОДУЛЬ 2 «Оценка историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности» учитывает: целостность, сохранность, подлинность, значимость и своеобразие объекта, систему планировки, рассматривает объект исследования со всех сторон.
МОДУЛЬ 3 «Экономическая оценка» основана на данных технической и историко-культурной оценок. Учитывает все параметры инвестирования, прогнозирует увеличение физического износа и определяет стоимость объекта.
МОДУЛЬ 3
Экономическая оценка
Рис. 1. Комплексная оценка состояния памятника архитектуры Fig. 1 Comprehensive assessment of the state of the monument of architecture
РЕЗУЛЬТАТЫ И ИХ АНАЛИЗ
В целях выполнения реставрационных работ, было выполнено обследование здания Екатерининской женской гимназии (ныне МБОУ Лицей № 13).
В результате проведенного обследования объекта определено техническое состояние конструктивных элементов данного объекта, в результате чего был составлен акт обследования,
разработанный на основании ВСН 53-86(р), создана дефектная ведомость (табл.1). А также выполнена компьютерная модель здания (рис.2). Она является информационной моделью исследуемого здания, является основанием для необходимых расчетов и получения рабочей документации.
Было установлено, что здание по адресу: пл. Свободы 1/1 находится в неудовлетворительном состоянии (физический износ здания составляет 52,81%). Появление выявленных разрушений явилось причиной неблагоприятной экологической и геологической ситуацией на территории памятника архитектуры, а также неправильной эксплуатацией[6].
Таблица 1. Дефектная ведомость здания Лицея № 13. Table. 1. Defective list of the lyceum building №13
№ п/п
Дефект
Фото
2
Отслоение и отпадение штукатурного слоя на карнизной плите
Трещины шириной раскрытия до 10 мм, отслоение штукатурного слоя
Отсутствие части водосточной трубы
Поражение коррозией чугунных участков труб системы канализации
3
4
5
№ п/п Дефект Фото
6 Следы увлажнения несущих конструкций кровли, протечки, просветы КЗ
Рис. 2 Компьютерная модель здания Лицея № 13 Fig. 2. Computer model of the building lyceum №13
По результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания для повышения эксплуатационной надежности здания необходимо провести следующие инженерные мероприятия:
1. Трещины в стенах и перегородках раскрытием до 2 мм зачеканить цементно-песчаным раствором состава 1:2, трещины раскрытием свыше 2 мм заинъецировать по существующей методике.
2. Установить лотки в отмостке для стока атмосферных вод.
3. Выполнить ремонт лестничных клеток, ступеней и отделки мест общего пользования.
4. Произвести замену стальных участков труб системы отопления.
5. Произвести замену стальных участков труб системы холодного водоснабжения.
6. Произвести модернизацию системы электроснабжения.
7. Выполнить частичную замену оконных и дверных проемов.
8. Произвести частичную замену паркетного покрытия пола.
9. Полная замена кровли и ее несущих конструкций.
Экономическая оценка
Оценка памятника - расчет стоимости недвижимости.Для того, чтобы расчет был произведен необходимо иметь как традиционные знания в этой сфере, так и знания в сфере строительства. При оценке стоимости объекта необходимо также определить перечень затрат на их выполнение. Памятники архитектуры могут быть рассмотрены с двух сторон:
1. как материальный результат труда;
2. как формы исторического и культурного наследия.
Данные аспекты определения стоимости памятника являются связующим звеном при оценке данного вида недвижимости. На основании проведенного технического обследования можно сделать вывод о том, что при оценке памятников возможно использование трех
подходов - затратного, сравнительных продаж, доходного, но с внесением некоторых дополнений в каждый из подходов, то есть необходим учет их специфики, которая определяется особенностями данного типа недвижимости. Методика расчета каждого подхода представлена на рисунке 3.
Методика расчета тремя подходами рыночной стоимости памятников архитектуры
. Сравнительный подход
Метод сравнительных сравнительных продаж
С = {Ц, К -У-+Ц К -У, + ... + Ц -К -У)
где Щ - цена продажи 1-го сравниваемого объекта недвижимости;
Iii- общая величина корректировки цены продажи 1-го сравниваемого объекта недвижимости; У1- удельный вес 1-го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца;
-^-Затратный подход
Методика расчета исторической и культурной ценности Оценка стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности
Методики расчета стартовой цены. Оценка стоимости памятника с учетом исторической н культурной ценности
C = E(l+E)tÇl-k)Kk
С=Б-К„ (1+—-)■ ж 100
= K-Y ■ ■kjuH -X-nc Км
С - стоимость памятника; учитывающая его историческую и культурную ценность;
Б - восстановительная стоимость в ценах и тарифах на момент оценки;
^ _ _1_ - нормативный коэффициент утраты первоначального
~Т
состояния, где: Т - нормативный срок эксплуатации объекта, предусмотренный поколением создателей (деревянный 2550 лет, каменный 75-100 лет);
(- срок фактического существования с момента его возведения до года установления страховой стоимости; К = К (—^ ~ коэффициент обновления памятника, где:
Кф - процент восстановления утраченной первоначальной формы, определяется экспертно н устанавливается от 0 до 1; м - объем новых материалов, не принадлежащих эпохе возведения памятника;
М - фактический объем материалов, образующих памятник. Кк - коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор нсторнко - культурной ценности при расчете величины восстановительной стоимости памятника, принимается равным -1 1,5 =0,67._
Е^ " коэффициент историчности;
Квс - коэффициент времени сооружения строительства;
КА - коэффициент авторства,
Ку - коэффициент уникальности,
Кг - коэффициент градостроительной роли,
К[ш - коэффициент исторической подлинности,
К,,* - коэффициент исторической функции,
Кдф - коэффициент характера декора фасада.
Кд;ш - коэффициент декора интерьеров,
Кп.;:: - коэффициент сохранности планировочной
структуры,
К[,£р- коэффициент мемориальной ценности: Е^з - коэффициент износа.
Доходный подход
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) Метод капитализации дохода
- с-л) (1-<0 ДП=ЧОД - КапнталсБпаЕгння. — Ойсп\жныннЕЕр^пита. — Приросткреднгга с-Ш
ДИ* - денежный поток 1-го временного периода: (1-ставка дохода на капитал; (- период дисконтирования; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость. где ЧОД - годовой чистый операционный доход: К,.п - коэффициент калитализащш (1 - ставки дохода на капитал; N — нормы возврата капитала (N=0).
Рис. 3 Методика расчета тремя подходами памятников архитектуры Fig. 3. Method of calculation by three approaches of architectural monuments
На рисунке 3 приводится полное описание каждого из подходов и их особенности.
Таблица 3. Описание подходов, используемых при оценке объекта исследования Table 3. Description of the approaches used in the evaluation of the object of study
Подход Описание Минусы Особенности
Доходный Определение ожидаемых доходов от оцениваемого объекта. Отсутствие необходимой информации о сопоставимых продажах, а извлечение дохода не является основой для инвестиций в памятники архитектуры. Исследование факторов, влияние которых способствуют уменьшению величины чистого операционного дохода за счёт расходов по его сохранению. Вследствие чего под действием фактора историко-культурной ценности возрастает его доходность с течением времени.
Продолжение таблицы 3 Continuation of table 3
Сравнительных продаж Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки объектами - аналогами. Недостаток информации о сделках купли - продажи объектов - аналогах. Памятники архитектуры в связи со своей уникальностью являются несравнимыми с другими объектами недвижимости.
Затратный Определение затрат на восстановление или замещение объекта недвижимости. Учет его износа. Учёт физических, экономических и социальных факторов. Уникальность объектов архитектуры позволяет учитывать иные способы получения дохода, то есть имеют отличия в системе единиц измерения.
Оценка стоимости памятника архитектуры была рассчитана затратным подходом, так как на основании проведенного анализа подходов оценки, затратный подход наиболее подходит для получения достоверных результатов проведенного исследования. Расчет оценки приведен ниже.
Исходные данные: восстановительная стоимость -48 365 228,270 млн. руб.; t = 150 лет; Е = 0,01; К= 0,80,2 = 0,16; ^1-к) = 150(1 - 0,16) = 126 лет.
Результат расчета: оценка стоимости с учетом исторической и культурной ценности составляет -С = 48,365 • (1 + 0,01)-126 • 0,68
С = 4123,8 млн.руб.
Согласно проведенной экономической оценке,можно сделать вывод о том, что стоимость здания памятника значительно превышает его восстановительную стоимость. Данный результат говорит о целесообразности восстановления памятника архитектуры несмотря на большие затраты.
ВЫВОД
На основании проведенной комплексной оценки можно прийти к выводу о том, что памятники архитектуры - объекты, требующие внушительное количества денежных средств на восстановление и поддержание работоспособного состояния. Как говорилось ранее, памятники архитектуры являются уникальными объектами, единственными в своём роде, поэтому их восстановление необходимо, так как они являются достоянием страны.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-Ф3 (ред. От 13.07ю2015) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
2. Постановление Правительства РФ от 5 июля 2002 г. № 504 «Об общероссийском мониторинге состояния и использования памятников истории и культуры, предметов музейного фонда Российской Федерации, а также кинофонда».
3. О реализации положений Федерального закона «Об объектах культурного наследия
(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в части подготовки проекта закона Российской Федерации «Об отнесении находящихся в государственной собственности объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности»: постановление правительство Москвы от 27 января 2004 года № 28-пп.
4. Шеина С. Г., Бабенко Л. Л., Шумеев П. А. Разработка информационно-аналитического сопровождения системы градоэкологического обеспечения сохранения исторической застройки при реконструкции городских территорий. Интернет - журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ», №5, (2013).
5. Шеина С. Г., Упенников Д.К. Современные технологии, приборы и оборудования для трёхмерного моделирования памятников архитектурного наследия. Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ», Том 7, №3, (2015)
6. Свод реставрационных правил. «Рекомендации по проведению научно-исследовательских, изыскательских, проектных и производственных работ, направленных на сохранение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации». СРП-2007.
7. Svetlana Sheina, Lidia Girya, Anastasia Lapina Use of ground surface deformations monitoring data for control of housing facilities health // MATEC Web of Conferencesи Volume 106 (2017) International Science Conference SPbWOSCE-2016 "SMART City"
URL: matec-
conferences.org/articles/matecconf/abs/2017/20/conten ts/contents.html.
S. Шеина С.Г., Хамавова А.А., Исматулаева Н.А. Комфортная среда жизнедеятельности: новые стандарты устойчивого развития сельских территорий // Инженерный вестник Дона. 2015. №3 (37). С. 88 URL:
ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2015/3123
9. Петров К.С., Колесников И.А. Современные аспекты формирования комфортной городской среды // Инновации в науке. 2016. №9 (58). С. 98-102.
10. Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М.: ООО «НПЦПО»; Вею-принт, 2008.
11. Методика оценки зданий - памятников культурного наследия. М.: ООО «НПЦПО», 2004, 2008. URL: www.cpcpa.ru
REFERENCES
1. Federal Law of June 25, 2002 No. 73-FZ (as amended on July 13, 2015) "On Objects of Cultural Heritage (Monuments of History and Culture) of the Peoples of the Russian Federation".
2. Decree of the Government of the Russian Federation of July 5, 2002 No. 504 "On All-Russian Monitoring of the Condition and Use of Monuments of History and Culture, Objects of the Museum Fund of the Russian Federation, and also the Film Fund".
3. On the implementation of the provisions of the Federal Law "On Objects of Cultural Heritage (Historical and Cultural Monuments) of the Peoples of the Russian Federation" regarding the preparation of the draft law of the Russian Federation "On the assignment of state-owned cultural heritage objects (historical and cultural monuments) of the peoples of the Russian Federation to the Federal property, property of constituent entities of the Russian Federation and municipal property ": Resolution of the Moscow Government of January 27, 2004 No. 28-pp.
4. Sheina S. G., Babenko L. L., Shumeev P. A. Development of information and analytical support for the system of urban ecological support for the preservation of historical buildings during the reconstruction of urban areas. Internet journal "SCIENCE", №5, (2013).
5. Sheina S. G., Upennikov D.K. Modern technologies, instruments and equipment for three-dimensional modeling of monuments of architectural heritage. Internet journal "SCIENCE", Volume 7, No. 3, (2015)
6. Code of restoration rules. "Recommendations for research, survey, design and production work aimed at preserving cultural heritage objects (historical and cultural monuments) of the peoples of the Russian Federation." PSA 2007.
7. Svetlana Sheina, Lidia Girya, Anastasia Lapina Use of ground surface deformations monitoring data for control of housing facilities health // MATEC Web of Conferences and Volume 106 (2017) International Science Conference SPbWOSCE-2016 "SMART City"
URL: matec-
conferences.org/articles/matecconf/abs/2017/20/conten ts/contents.html.
8. Sheina S.G., Khamavova A.A., Ismatulaeva N.A. Comfortable living environment: new standards for sustainable development of rural areas // Engineering Bulletin of the Don. 2015. No3 (37). S. 88 URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2015/3123
9. Petrov K.S., Kolesnikov I.A. Modern aspects of the formation of a comfortable urban environment // Innovations in science. 2016. No9 (58). S. 98-102.
10. Reference book of calculated data for evaluation. SRD-2. M .: LLC "NPTSPO"; Veyu-print, 2008.
11. Methodology for the assessment of buildings -monuments of cultural heritage. M .: LLC "NPTsPO", 2004, 2008. URL: www.cpcpa.ru
THE METHODOLOGY OF COMPLEX ASSESSMENT OF THE STATE OF
MONUMENTS
Sheina S. G., Girya L. V., Burakova A. A., Gorskaya A. L.
Summary. This article proposes a method of complex assessment of architectural monuments. On the example of the Catherine women's gymnasium (now MBOU Lyceum № 13), based on which the assessment of the technical condition, the assessment of historical and cultural, urban planning and architectural and aesthetic value, economic assessment, the essence of each of the modules is fully disclosed. The article is supported by the calculation, from which it becomes clear that the restoration of monuments requires enormous costs, but nevertheless, the restoration is necessary, since the monuments of architecture constitute the cultural heritage of our country.
Subject of research: Description of the method of complex assessment of the state of architectural monuments Materials and methods: Method of complex assessment of architectural monuments Results: Valuation of the research object
Conclusions: A comprehensive assessment of the state of architectural monuments on the example of the Catherine women's gymnasium (now MBOU Lyceum № 13)
Key words: technical condition, economic assessment, architectural monument
