CC BY
27
2/2010 ВЕСТНИК
МЕТОДИКА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ, РЕЗЕРВИРУЕМЫХ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ВОДОХРАНИЛИЩ КОМПЛЕКСНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
А.А.Тесаловский
Санкт-Петербургский государственный политехнический университет
Предложена методика расчёта кадастровой стоимости земельных участков, резервируемых для строительства водохранилищ комплексного назначения в равнинных зонах и плоскогорьях. Методика основывается на методе капитализации предполагаемых доходов будущих водопользователей от использования резервируемого земельного участка, полученных на основании уже имеющихся показателей кадастровой стоимости земель различного целевого назначения в районе резервирования.
The author presents the technique calculation of cadastral cost of land plot reserved for building of water basins of complex appointments, located in plains and plateaus. The technique is based on a method of capitalization of prospective incomes of the future water users from use of the reserved ground area, calculated by means of already available indicators of cadastral cost of the earths of a various special-purpose designation around reservation.
В соответствии с основными положениями программы перспективного развития гидроэнергетики России на период до 2020-2030 гг. в России ожидается рост потребления электроэнергии в долгосрочной перспективе до 3% ежегодно. Экономическими предпосылками дальнейшего развития гидроэнергетики в России являются объективно обоснованное повышение эффективности использования гидроэнергоресурсов в условиях удорожания альтернативных энергоресурсов и потенциальные возможности более быстрой окупаемости капитальных вложений в гидроэнергетику, связанные с тенденцией повышения тарифов на энергию [1]. Таким образом, в ближайшей перспективе планируется к строительству значительное количество гидроэнергетических объектов, а, следовательно, и создание связанных с ними водохранилищ.
В случаях, связанных со строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, осуществляется резервирование земель для государственных нужд [2]. Принимая во внимание то, что в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель [3, 4] максимальный срок её проведения (раз в 5 лет) меньше максимального срока резервирования земель в целях строительства водохранилищ - 7 лет, возникает потребность в проведении государственной кадастровой оценки земель, зарезервированных для таких нужд.
Существующие методики кадастровой оценки земель не полностью подходят для земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ. Однако отдельные положения методик кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и земель водного фонда могут являться базой для разработки методики кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения. Таким образом, на сегодняшний день существуют все предпосылки для разработки такой методики. Автором разработана и предлагается методика, учитывающая специфические особенности земельного участка, резервируемого в целях строительства водохранилища комплексного назначения: обширный круг предполагаемых пользователей и расчет экономического эффекта каждого из них от его ис-
пользования. Методика рассчитана на определение кадастровой стоимости земельных участков, резервируемых в целях строительства средних и крупных водохранилищ комплексного назначения в равнинных зонах и плоскогорьях.
Использованный при разработке методики доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущему количеству дохода, который эта недвижимость способна принести. Определение стоимость земельного участка доходным подходом заключается в определении величины ожидаемого чистого операционного дохода и преобразовании его в текущую стоимость по следующей базовой формуле:
г = I
я
где V - стоимость недвижимости; I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Так как в основу расчётов стоимости земельного участка, резервируемого для строительства водохранилища, положена комбинация метода предполагаемого использования и метода капитализации земельной ренты, то ожидаемым доходом будет земельная рента и доход от использования земельного участка; Я - ставка капитализации.
Согласно [4] государственная кадастровая оценка земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Таким образом, земельная рента, приносимая одним квадратным метром земельного участка, составит величину удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, умноженного на ставку капитализации.
В России существует 12 видов водопользования [5]. Однако наиболее значимыми водопользователями комплексного водохранилища, учитываемыми при расчётах, являются физические и юридические лица, использующие его потенциал:
1. для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (питьевое водоснабжение, хозяйственно-бытовое водоснабжение и водоснабжение для целей сельского хозяйства);
2. для целей сброса сточных вод и (или) дренажных вод;
3. для целей производства электрической энергии;
4. для целей водного и воздушного транспорта;
5. для сплава древесины;
6. для рекреационных целей;
7. для целей рыболовства и охоты.
Блок-схема расчёта кадастровой стоимости резервируемого для строительства водохранилища земельного участка приведёна на рисунке 1.
Потенциальный доход от питьевого водоснабжения определяется как
где - удельный показатель кадастровой стоимости зоны охраны водозабора, равный среднему для того же административного района значению удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельхозназначения; - площадь, используемая водопользователем. Площадь устанавливается в соответствии с границей второго пояса зоны санитарной охраны водоёмов - в радиусе 1000 м. При наличии нескольких мест водозабора вычисляется их общая площадь.
Доход от использования воды для хозяйственно-бытовых нужд можно рассчитать по следующей формуле:
2/2010
ВЕСТНИК .МГСУ
^Я -HWF = VE -HWFSE -HWFR ,
где ^о^р - удельный показатель кадастровой стоимости зоны охраны во-
дозабора; - площадь, используемая водопользователем, определяется как и
SDWF•
Сбор исходных данных: картографических материалов, тарифов, стоимости сельскохозяйственной продукции, удельных показателей кадастровой стоимости смежных земель, среднерайонных _показателей кадастровой стоимости_
Суммирование доходов всех водопользователей водохранилища комплексного назначения от _использования земельного участка, (руб./год)_
Получение методом капитализации кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого для _строительства водохранилища комплексного назначения, УАгеа(Руб.)_
Рис. 1. Блок-схема расчёта кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого в целях строительства водохранилища комплексного назначения
Для определения дохода от водопользования в целях орошения сельскохозяйственных культур Ушаковой С.Е. [6] предложена следующая формула:
IAWF = P(KYSAWF ) ,
где Р - рыночная цена продукции растениеводства; Y - урожайность сельскохозяйственной продукции растениеводства в орошаемом земледелии; K - коэффициент, учитывающий повышение урожайности в орошаемом земледелии по сравнению с богарным; Sawf - орошаемая ресурсами водного объекта площадь выращивания сельскохозяйственной культуры растениеводства.
Для оценки дохода от использования земельного участка для целей сброса сточных и (или) дренажных вод используется зависимость:
I = V S R
Dump Dump Dump '
где VDump - удельный показатель кадастровой стоимости зоны земельного участка, используемого в целях сброса сточных и (или) дренажных вод, равновеликий Ve_hwf и
VDWF; SDump - площадь, используемая водопользователем, устанавливается в границах ближайшего к месту выпуска сточных вод пункта производственного контроля за сбросом - в радиусе 500 м от места сброса. Если мест сброса несколько, то вычисляется общая площадь.
Доход от энергетического использования резервируемого земельного участка оценивается, основываясь на данных об удельных показателях кадастровой стоимости соответствующей группы земель промышленности и иного специального назначения для данного административного района или субъекта Российской Федерации:
I — V S R
Dam Dam Dam '
где VDam - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка под гидроэлектростанцией; SDam - площадь земельного участка, занимаемого станцией и плотиной.
Доход от использования земельного участка для целей водного транспорта рассчитывается по следующей формуле:
I _ v S R
Transport Transport Transport '
где VTransport - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, используемого для целей водного и воздушного транспорта, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков; STransport - площадь зоны судоходства, определяемая по фарватеру.
Для определения дохода от лесосплава используется следующая зависимость:
I _ V S R
Timber Timber Timber '
где VTimber= VTransport - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, используемого для лесосплава; STimbber - площадь зоны лесосплава равновелика зоне судоходства.
Доход от рекреации на резервируемом участке определяется как:
I — V S R
Re creation Re creation Re creation '
где VRecreation - удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов в границах того же административного района; SRecreation - площадь зоны рекреации, ограниченная глубиной 4 ми установленная в соответствии с требованиями, предъявляемыми к зонам рекреации водных объектов.
Величина доходов от рыболовства и охоты на резервируемом участке определяется как:
I _ V S R
Fishery Fishery Fishery '
где Vpishery - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, используемого для рыболовства и охоты, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков; SFishery - площадь зоны, в пределах которой осуществляется рыболовство и охота, равная площади всего водохранилища, за исключением зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений, рекреации и сброса сточных вод.
Далее, как показано на блок-схеме, рассчитывается общий доход:
ITotal ~ IDWF + IE-HWF + IAWF + IDump + IDam + +1Transport + ITimber + IRecreation + IFishery
По приведённой ниже формуле рассчитывается кадастровая стоимость резервируемого земельного участка:
2/2010
ВЕСТНИК .МГСУ
V =
Area
1 Total
R
где R - ставка капитализации (8 - 14,5 %).
Для расчёта кадастровой стоимости земельного участка по изложенной методике возникает необходимость в определении площадей. Площади могут быть определены с нормативной точностью, по топографическим картам и планам для служебного пользования и картам общего пользования. Стоит отметить, что топографическая основа, как правило, берётся из материалов предпроектных проработок, однако, при их отсутствии, либо на ранних стадиях работ для оценки могут быть использованы указанные выше картографические материалы.
Под нормативной точностью подразумевается установленные [7] значения сред-неквадратических ошибок определения координат углов поворота границы земельного участка и точность определения площади участка аналитическим способом с такими ошибками. Это, как правило, данные Государственного кадастра недвижимости. Под топографическими картами служебного пользования подразумеваются: для строительства плотин длиной свыше 300 м - топографические планы масштаба 1:2000 [8], для целей землеустройства сельскохозяйственных предприятий - карты масштаба 1:10 000 [9]. Точность определения площади по таким картам будет определяться погрешностью расчёта площадей аналитическим способом по координатам, измеренным с использованием такого планово-картографического материала. Картами общего пользования считаются карты распространяемые, в соответствии с [10], без ограничений. Такие картографические материалы равноточны картам масштаба 1:100 000 с сечением рельефа 20 м. Точность определения площадей по таким картам будет равновелика точности измерения площадей по ним механическим способом и по палетке.
Зависимость точности расчёта кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого в целях строительства комплексного водохранилища, от способа определения площадей для интервала ставок капитализации от 8% до 14,5% на примере Моты-гинского водохранилища приведена на рисунке 2.
£ 0,2
|о„
о с
~ определение площадей с нормативной точностью
- определение площадей по картам и планам для служебного пользования
- определение площадей по топокартам общего пользования
8 8,5 9 9,5 10 10,5 11 11,5 12 12,5 13 13,5 14 14,5 Ставка капитализации, %
Рис. 2. Точность расчёта кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого в целях строительства комплексного гидроузла, на примере Мотыгинского водохранилища
Из графика видно, что погрешность, вносимая ошибкой определения площадей по картам общего пользования в величину кадастровой стоимости, не превышает 0,5 %. Таким образом, для определения площадей с целью использования их в расчётах по изложенной методике могут применяться картографические материалы общего пользования.
Исходной информацией для расчётов служат данные территориальных органов Федеральной службы государственной статистики (тарифы, стоимость сельскохозяйственной продукции), государственного кадастра недвижимости (удельные показатели кадастровой стоимости земель), а так же местных органов власти и органов власти субъектов Российской Федерации (среднерайонные удельные показатели кадастровой стоимости). При отсутствии таких данных для расчётов могут быть использованы укрупнённые показатели.
Литература.
1. Арефьев Н.В. Методические аспекты геоинформационного обеспечения инвестиционных проектов по развитию гидроэнергетики России / Н.В. Арефьев, В.Л. Баденко, Т.С. Иванов // Гидротехническое строительство. - 2007 - №5 - с. 7 - 10.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 25 октября 2001 г. №136-Ф3. - М.: Издательство «Омега-Л», 2007 - 120 с.
3. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление правительства РФ №945 от 25.08.1999 г. // Российская газета. - 1999 - №171.
4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель: утв. Постановлением Правительства РФ №316 от 08.04.2000 г. // Российская газета. - 2000 - №16.
5. Водный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 3 июня 2006 г. №74-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2008 - 64 с.
6. Ушакова С. Е. Оценка стоимости прав пользования водными объектами в рентном обременении субъектов-водопользователей // «Имущественные отношения в РФ» М.: № 8, 2005
7. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства: утв. Росземкадастром России 17.02.2003. - М.: Роснедвижимость, 2005.
8. Инструкция по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500: утв. Приказом ГУГК СССР № 436 п от 05.10.1979 г. - М.: Недра, 1982
9. Леонов В.И. Планы масштабов 1:10000 и 1:25000 для целей землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель / В.И. Леонов, Ю.К. Неумывакин // Кадастр недвижимости. 2007, №3
10. Перечень объектов местности и элементов содержания топографических карт и планов, запрещённых для открытого опубликования: Приказ Роскартографии № 181пр от 14.12.2000
Ключевые слова: кадастровая оценка; строительство водохранилищ комплексного назначения: резервирование земель; доходный подход.
Key words: cadastral estimation; building of water basins complex appointment; reservation of the ground areas; the profitable approach.
Научный руководитель: Арефьев Николай Викторович
e-mail: [email protected]
