Методичний підхід до оцінки майнових прав користування нерухомістю Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 657.922

МЕТОДИЧНИЙ П1ДХ1Д ДО ОЦ1НКИ МАЙНОВИХ ПРАВ КОРИСТУВАННЯ НЕРУХОМ1СТЮ

Гненний О.М., к.е.н., доцент (ДНУЗТш.ак.Лазаряна)

Розглянуто питання ощнки майнових прав користування нерухомим майном, що використовуеться для розмщення устаткування зв 'язку, але спецiально не призначено для цього. Розроблено методичний nidxid до ощнки таких майнових прав, який е комбтащею доходного та витратного методичных пiдxодiв до оцтки. Пiдxiд полягае у каniталiзацii граничного доходу, що генеруе таке майнове право, який визначаеться iз умови рiвностi поточноi вартостi грошових потоюв при використанш об'екта ощнки та власному будiвництвi споруди для розмiщення устаткування зв 'язку.

KnwHoei слова оцшка майна, Maünoei права, nepyxoMicmb, дохгдний методичний nidxid, витратний методичный тдх1д, оренда

Постановка проблеми. Актуальною проблемою сучасно! ощночно! дшльносп в УкраТт е оцшка з метою визначення орендно! плати об'екпв нерухомосп, що використовуються для встановлення антенно-фщерних пристро!в систем моб№ного зв'язку. Остант розмiщуються на дахах будiвель, димових трубах та шших об'ектах, спещально не призначених для устаткування зв'язку. Встановлення таких пристро1в на об'ектах, що знаходяться у державнш або комунальнш власносп (у тому числ1, таких, що знаходяться на балана пiдприемств зал1зничного транспорту), грунтуеться на базi оренди мюця установки (наприклад, д1лянки даху будiвлi). При цьому оренднi вiдносини регламентуються такими основними нормативними актами:

- Закон Укра!ни "Про оренду державного i комунального майна" [1];

- Методика ощнки об'екпв оренди [2];

- Методика розрахунку орендно! плати за державне майно та пропорцл Г! розподшу [3].

З вказаних нормативно-правових акпв випливае, що мюця установки антенно-фiдерних пристроГв вiдносяться до категори нерухомого майна. Орендна плата для нерухомого майна встановлюеться на основi його вартостi i встановлених Кабшетом Мiнiстрiв (для державного майна) або мюцевими радами (для комунального майна) орендних ставок. При цьому варпсть майна визначаеться за результатами незалежно! оцiнки, проведення яко! п1дпадае щд сферу до вказано!' вище Методики ощнки об'екпв оренди. Ця Методика [2, пункт 19] передбачае, що ощнка нерухомого майна проводиться з використанням ринково! або спецiальноГ вартосп.

Проте, у даному випадку, ощнка майна, як правило, не може бути проведена на ринковш баз^ Це пов'язано з тим, що об'ектом ощнки у цьому випадку виступае майно, яке не може бути самостшним об'ектом кушвл1-продажу. Так, наприклад, дах е сумюною власнiстю усiх власнишв будiвлi. Вiн не може бути ввдчужений як самостiйний об'ект окремо вщ будiвлi. Отже, його

© Гненний О.М.

ощнка не може базуватися на припущенш про ввдчуження майна, яке лежить у основi ринково! бази оцiнки. Строго кажучи, дах (або його частина) як самостшний об'ект не мае ринково! вартосп, а також i спещально!, яку стандарт ощнки №1 визначае як суму ринково! вартосп i надбавки до не! [4].

Аналiз остантх до^джень та публшацш. У сучаснш практищ ощнки використовуються три основт методичт подходи до ощнки об'екпв подабного типу [5]:

- на основi доходiв, яю забезпечуе компанi! стiльникового (мобiльного) зв'язку розмщення устаткування на об'екп, що ощнюеться;

- на основi принципу замщення варпсть об'екту ототожнюеться з варпстю замiщення щогли, на яку може бути встановлене ввдповщне устаткування зв'язку, з урахуванням вартостi земельно! далянки;

- визначаеться сурогатна варпсть на базi залишково! вартосп замiщення об'екта, який фактично використовуеться для розмщення антенно-фщерних пристро!в.

Жоден з вказаних способiв не е коректним. Так, перший з них орiентований на ощнку бiзнесу компанi! зв'язку. Вш не характеризуе об'ект оц1нки як об'ект нерухомосп, а вщображае його внесок у варпсть бiзнесу орендаря. Крiм того, певнi складнощi пов'язаш з вид1ленням чистого доходу, пов'язаного безпосередньо з об'ектом оцiнки. Результат ощнки може виявитись рiзним для рiзних орендарiв. Другий спосiб неправомiрно ввдносить усю варпсть замiщення щогли на об'ект ощнки. При цьому ^норуються параметри самого об'екту ощнки. Третш спосiб штучно вид1ляе з вартосп цiлiсного об'екту частину, що ввдноситься до об'екту оцiнки. При цьому методи такого видшення не визначет. Даний спосiб не вщображае кориснiсть об'екту.

Метою дано! статп е розробка методичного п1дходу до ощнки майнових прав користування нерухомим майном, яке використовуеться для розмщення антенно-

BiciiiiK економ1ки транспорту i промисловост1 № 39, 2012

фiдерних пристро!в зв'язку.

Виклад основного матерiалу. На погляд авторiв, база об'екту нерухомостi, що використовуеться для установки антенно-фiдерних пристро!в, повинна грунтуватися на аналiзi мети оцшки. Так, оцiнка проводиться для передачi об'екта у оренду. Результат оцшки використовуеться для розрахунку орендно! плати. При цьому об'ект оцiнки, як правило, не може бути ввдчужений як самостшний. З цього випливае, що оцiнцi пiдлягае не повне право власносп на об'ект, тобто майно, а певна частина прав власносп, тобто майновi права, а саме - право розмщення антенно-фiдерних пристро!в. А вартiсть цього майнового права вже може бути визначена. При цьому вид вартосп слщ визначити як обмежена ринкова варт1сть. Обмеженням у цьому випадку е покладене у основу оцшки припущення про надання об'екта у оренду, що повтстю вiдповiдае мел оцiнки. При цьому порiвняльний щдхвд не може коректно використовуватися, осюльки не передбачаеться вiдчуження об'екту.

На погляд авторш, оц1нка вказаного майнового права базуеться на принципах корисносп, очiкування i замiщення. Вказаним принципам вщповвдають дох1дний i витратний методичт шдходи до оцiнки. Тобто оцшка може

бути проведена з використанням комбшацп дохiдного i витратного методичних пiдходiв.

Аналiз корисносп майнового права дозволяе встановити чистий дохвд, який вiн генеруе, що вимiрюеться максимальним рiвнем орендно! плати, отримання яко! може забезпечити об'ект оцiнки. Так, у потенцшного користувача об'екту оцшки - компанл зв'язку - умовно юнуе два можливi варiанти встановлення устаткування зв'язку:

- використання для установки антенно-фiдерного устаткування частини даху юнуючо! будiвлi (або iншо! конструкцп) на умовах оренди;

- придбання земельно! дiлянки за ринковими ц1нами i будiвництво щогли для розмщення антенно-фщерного устаткування на необхвднш висот!

Максимальний рiвень орендно! плати за об'ект нерухомосп, при якому варiант оренди (1-й варiант) залишаеться економiчно ефективним для користувача, може бути встановлений з рiвностi поточно! вартосп грошових потоков, як1 виникають у компанi! зв'язку у першому i другому випадках. Вказане стввщношення грошових потоков задаеться формулою:

У А У (1 + R )

+ С

Т В

+ у-

[ + У (1 + R)

= С + С

зем.0 стр

+ У (1 + R)

С + С

зем.Т л

(1 + R )Т

(1)

де А- гранична рiчна орендна плата, при як1й для користувача залишаеться економiчно дощльним варiант оренди об'екта нерухомостi, без непрямих податк1в;

К - ставка дисконту, що ввдповщае вартосп катталу компанi! зв'язку, - користувача об'екта оцшки;

Т

1 - термш корисного використання щогли, яка е альтернативою використанню об'екта ощнки;

с

стрм - варт1сть будiвництва щогли, що встановлюеться на об'ект1 нерухомосп, без непрямих податюв;

в

м' - витрати на утримання щогли, що встановлюеться на об'екп ощнки користувачем, у роцi 1;

с . ...

зем.о ринкова варисть земельно! дiлянки,

необх1дно! для розмщення щогли, що забезпечуе замiщення об'екта оцшки, на дату оцшки, без непрямих податюв;

Сстр- варт1сть будiвництва щогли, що забезпечуе замiщення об'екта ощнки, без непрямих податюв;

В,

1 - витрати на утримання щогли, що забезпечуе замщення об'екта ощнки, в рощ 1;

земТ - варт1сть земельно! дшянки на юнець перюду прогнозування, який ввдповщае термiну корисного використання щогли, без непрямих податк1в;

С ....

л - варисть лiквiдащ! земельних полiпшень щогли на к1нець перiоду прогнозування, без непрямих податюв.

При аналiзi моделi (1) доц1льно зробити таю допущения:

- приймаеться концепц1я базових ц1н (не враховуеться iнфляцiйне зростання цiн у складi грошових потоюв);

- орендна плата за використання об'екта оцшки постшна по роках (утворюе ану!тет);

- варт1сть землi у часi не змiнюеться, тобто варт1сть землi на к1нець прогнозного перюду дорiвнюе вартост1 землi на дату оцшки;

- витрати на утримання щогли утворюють ану!тет;

- зважаючи на ефект вiддiлення витрат та на значну тривалiсть перiоду прогнозування, варт1стю лiквiдацi! земельних полiпшень щогли можна нехтувати.

З урахуванням вказаних допущень модель (1) приймае вигляд:

Вкник економ1ки транспорту 1 промисловост1 № 39, 2012

. 1 -(1 + Rуt ^ „ 1 -(1 + R )-т

а--^-'— + с + а-с----— =

Я стр.м стр.м R

1 -(1 + R)-T

с -(1 -(1 + я)-т)+ с + а-с -

зем \ \ / / стр стр R

де а - норма витрат на утримання щогли по вiдношенню до вартосп будiвництва.

Пiсля вiдповiдних арифметичних перетворень модель для визначення гранично!

Враховуючи мету оцiнки - для розрахунку орендно! плати, - дощльно прийняти норму капiталiзацi! для орендно! плати, що визначаеться за формулою (3), на рiвнi вiдповiдно! орендно! ставки за використання нерухомого державного майна зпдно Методицi розрахунку орендно! плати за державне майно та пропорщ! !! розподiлу [33] (при ощнщ об'екпв державно! форми власносп). У цьому

С

де ^ - варись майнового права, що ощнюеться;

К

кнорм- нормативна орендна ставка за використання нерухомого державного майна, що дае на дату ощнки, вщповщно виду дiяльностi -надання послуг мобiльного зв'язку.

Висновки. Запропоновано методичний шдхвд до оцiнки майнових прав користуванням нерухомим майном, що використовуеться для встановлення антенно-фiдерних пристро!в, з метою визначення орендно! плати. Названий методичний шдхвд коректно ввдображае кориснiсть цих майнових прав. При його застосувант результати оцiнки визначаються, у першу чергу, кон'юнктурою ринку нерухомосп, а не особливостями бiзнесу орендаря. При цьому оцiнка базуеться на параметрах самого об'екту оцiнки, а не його абстрактно! замши. Крiм того, запропонований методичний прийом забезпечуе узгодження iнтересiв орендаря i орендодавця при встановленнi орендно! плати за результатами оцшки на його основа

СПИСОК Л1ТЕРАТУРИ

1. Про оренду державного i комунального майна: Закон Укра!ни вiд 10.04.1992 № 2269-Х11 (iз

(2)

орендно! плати за об'ект нерухомосп приймае вигляд:

(3)

випадку орендна плата, визначена згвдно чинному законодавству за результатами ощнки, ввдповвдатиме граничному рiвню економiчно обгрунтовано! орендно! плати.

Таким чином, варт1сть майнового права розмщення антенно-фвдерного пристрою на об'екп нерухомостi може бути визначена за формулою:

(4)

змшами) [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua.

2. Методика ощнки об'екпв оренд^ затверджена постановою Кабiнету мiнiстрiв Укра!ни ввд 10.08.1995 № 629 (iз змшами) [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/.

3. Методика розрахунку орендно! плати за державне майно та пропорщ! !! розподiлу, затверджена постановою Кабшету мiнiстрiв Укра!ни вiд 04.10.1995 № 786 ^з змiнами) [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/.

4. Нащональний стандарт №1 "Загальш засади ощнки майна i майнових прав", затверджений постановою Кабiнету Мiнiстрiв Укра!ни вiд 10.09.2003 № 1440 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws.

5. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: [монография] / Лебедь Н.П., Мендрул А.Г., Ларцев В.С., Скрынько С.Л., Жиленко Н.В., Драпиковский А.И., Иванова И.Б.; под ред. Н.П. Лебедь - [изд. второе, перер. и доп.] - К.: ООО "Информационно-издательская фирма "Принт-Эксперсс", 2003. - 715 с.

а = с - я + (с - с -т^^т + а

зем \ стр стр.м / Л г)^-Т

v1 -(1 + я) ).

с„. - я + (с - с ,.)-1- я ч „ + ал

с =

- Я + (с - с )-[- . ч

v стр стр.л v1 -(1 + Я )

)

Я*

к .норм

В1сник економжи транспорту 1 промисловост1 № 39, 2012

Аннотация. Рассмотрен вопрос оценки имущественных прав пользования недвижимостью, используемой для размещения оборудования связи, но специально не назначенной для этого. Разработан методический подход к оценке таких имущественных прав, который является комбинацией доходного и затратного методических подходов к оценке. Подход заключается в капитализации предельного дохода, генерируемого таким имущественным правом, который определяется из условия равенства текущей стоимости денежных потоков при использовании объекта оценки и собственном строительстве сооружения для размещения оборудования связи.

Ключевые слова: оценка имущества, имущественные права, недвижимость, доходный методический подход, затратный методический подход, аренда.

Summary. The question of assessment of property rights to use property that is used to house communications equipment, but not specifically designated for this purpose. Developed a methodical approach to assessing such property rights, which is a combination of income and costly technical approaches to the assessment. The approach is to limit the capitalization of income generated by such a property right, which is determined by equating the present value of cash flows using the object's own assessment and construction of buildings to house communication equipment.

Keywords: property appraisal, property rights, property, income methodical approach, cost methodical approach,

hire.

Рецензент д.е.н., професор ДНУЗТ ¡м.ак.ЛазарянаБараш Ю.С. Експертредакцшног колеги к.е.н., доцент УкрДАЗТНазаренко 1.Л.

УДК 332.32

РЕГЮНАЛЬНИЙ РИНОК ТРАНСПОРТНИХ ПОСЛУГ: ПРОБЛЕМИ ФУНКЦ1ОНУВАННЯ ТА ЗАВДАННЯ РЕГУЛЮВАННЯ

ШрдЫа О.Г., д.е.н., професор (УкрДАЗТ)

Розкрито системне бачення проблем функщонування та завдань регулювання регюнального ринку транспортних послуг в аспектг забезпечення економгчногорозвитку реггошв крати. Ключовi слова: послуга, релон, етапи, завдання, транспорт, система.

Постановка проблеми та ii зв'язки з науковими чи практичними завданнями. Розвиток транспортно! шфраструктури та формування ринку транспортних послуг в Укра1ш е найважлившими завданнями найближчого майбутнього. В1д 1х ршення багато в чому залежить розвиток вае1 економiки та 11 окремих галузей.

Транспортш послуги, збер^аючи загальш властивосп послуг, приймають специфiчний вид вщносин обмiну з урахуванням особливостей дiяльностi по перемщенню в просторi i чай вантаж1в i пасажирiв, виконанню операщй по 1х шдготовщ до перемщення та здачi одержувачу. Асортимент транспортних послуг надзвичайно широкий i зростае разом з попитом. Однак попит на послуги багато в чому визначаеться властивостями послуги, кон'юнктурою ринку, i обумовлюе специфiчнi особливосп процеав виробництва та реалiзащl послуг. Транспортш послуги, як i iншi види послуг, володшть основними властивостями: нематерiальнi,

неподшьш, неоднаков^ нетривалi в чай i простор^ нерiвномiрнi.

Дослщження регiонального ринку транспортних послуг i розробка методiв управлшня його розвитком важливi не тшьки для

вивчення пропонованих на ринку транспортних послуг, !х властивостей, шлькосп, якостi та iнших параметрiв. Бшьш важливими для дослiдження е загальш закони, закономiрностi, тенденцi!, особливостi, пропорцп формування ринкового середовища, процеси функщонування i розвитку ринку, його кон'юнктури, структура, фактори, яш визначають стшшсть ринкових процесiв i вiдносин. Особливо актуальними подiбнi дослiдження е для територiальних утворень.

Анал1з останнгх до^джень та видтення невиршених частин загальног проблеми. Дослщження ринку транспортних послуг достатньо розповсюджеш i пов'язанi з виникненням ринкових вiдносин на транспорта Серед наукових праць в цьому напряму можна вiдзначити роботи Бережного В. I., Бойко О.В., Чернявсько! Т.А., Фатюха Н.Г. та шших [1-4]. Поважно ставлячись до результапв наукового пошуку цих авторiв, все ж таки автор статтi бажае висловити власну точку зору на питання вирiшення проблем функщонування та розвитку регюнального ринку транспортних послуг.

Метою статтi е розкриття системного бачення проблем функщонування та завдань регулювання регюнального ринку транспортних послуг в аспекп забезпечення економiчного

© Юрдша О.Г.

Вк'ник економжи транспорту i промисловост1 № 39, 2012